Tahliye

Kiracı tahliyesinde kiralayanların müteselsil sorumluluğu hakkında bilgi bulunamadı. Ancak, kiraya verenin kiracı tahliyesini talep edebileceği bazı durumlar şunlardır: Kiracının kira bedelini ödememesi. Kiracının kiralananı tahrip etmesi. Kiracının kiralananı başka amaçla kullanması. Kiracının, kiralananı boşaltmaması. Ayrıca, Türk Borçlar Kanunu'nun 350. maddesine göre, kiraya veren; kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise belirli prosedürlere uyarak tahliye davası açabilir. Kiraya verenin, kiracı tahliyesiyle ilgili detaylı bilgi ve destek almak için bir avukata danışması önerilir.

İİK'nın 273. maddesi, "Tahliye ve teslim" başlıklı olup, şu şekildedir: > "Müddeti içinde itiraz olunmaz veya itiraz kaldırılırsa kiralanan taşınmaz müddetin hitamında zorla tahliye ve kiralıyana teslim olunur. Ancak tahliye emrindeki müddetin geçmesi lazımdır. Tahliye edilecek yerde kiralıyana ait olmıyan eşya bulunursa 26 ncı maddenin hükmü kıyas yoliyle tatbik olunur." Bu madde, kiralanan bir taşınmazın tahliye sürecini düzenler; eğer süre içinde itiraz edilmezse veya itiraz kaldırılırsa, taşınmaz belirlenen sürenin sonunda zorla tahliye edilerek kiralayana teslim edilir.

Tahliye davası örnek 14'ün kaç günde sonuçlanacağı, somut olayın şartlarına ve ileri sürülen tahliye nedenine göre değişiklik gösterebilir. Genel olarak, örnek 14 tahliye emrinin sonuçlanma süresi şu şekildedir: Takip talebi. Tahliye emrinin tebliği. İtiraz hakkı. İtirazın kaldırılması veya tahliye davası. Tahliye. Tahliye davasının süresini etkileyen unsurlar arasında mahkemenin iş yoğunluğu, tarafların anlaşıp anlaşamaması, delillerin toplanma süreci ve bilirkişi raporunun hazırlanması gibi çeşitli etkenler bulunmaktadır.

Kiraya verenin ihtiyaç duyması samimi ve gerçek olmalı ifadesi, Türk Borçlar Kanunu'nun 350. maddesinde yer alan düzenlemeye göre, kiraya verenin tahliye talebinde bulunduğu konut ya da iş yerine olan ihtiyacının gerçek, samimi, zorunlu ve devamlı olması anlamına gelir. Bu kapsamda ihtiyacın samimi ve gerçek kabul edildiği bazı durumlar şunlardır: Sağlık sorunları. Evlilik veya çocuk sahibi olmak. İşyeri veya okula yakınlık. Güvenlik. Kiralanan konutun daha ekonomik veya fiziken elverişli olması. Eşya koyma isteği. Ayrıca, kiraya verenin daha önce kiraya verdiği bir konutu kısa bir süre önce kiraya vermiş olması, ihtiyacın samimi olmadığını ortaya koyar.

İcra hukukunda tahliye davası açmak için aşağıdaki adımlar izlenir: 1. Ödeme Emri: Kiraya veren, icra dairesine başvurarak kiracıya ödeme emri gönderir. 2. İtiraz Süreci: Kiracı, ödeme emrine 7 gün içinde itiraz edebilir. 3. Tahliye Kararı: İtirazın reddedilmesi durumunda icra dairesi tahliye kararı verir. 4. Zorla Tahliye: Kiracı tahliye kararına rağmen taşınmazı boşaltmazsa, zorla tahliye işlemi başlatılır. Tahliye davasının açılabilmesi için gerekli koşullar: Taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesi bulunmalıdır. Takip, konut veya çatılı işyeri kiraları için Türk Borçlar Kanunu'nun ilgili hükümlerine uygun şekilde yapılmalıdır. Kira borcu açıkça belirlenmeli ve hangi dönemlere ait olduğu takip talebinde yer almalıdır. Görevli ve yetkili mahkeme: İcra takibinin yapıldığı icra müdürlüğünün bağlı olduğu icra mahkemesidir. Tahliye kararının kesinleşmeden icra edilebilmesi: Tahliye kararı, kesinleşmeden icraya konulabilir, ancak kararın kiracıya tebliğinden itibaren 10 günlük sürenin dolması gerekir. Tahliye süreci karmaşık olabileceğinden, bir avukattan destek alınması önerilir.

Tahliye davasında tebligatın kaç gün içinde yapılacağına dair bilgi bulunamadı. Ancak, tahliye kararı ile ilgili tebligat süreci şu şekilde özetlenebilir: Mahkeme kararının yazılması ve imzalanması. Tebliğe hazırlık. Tebliğ. Tahliye davasında tebligat süreleri hak düşürücü olup, bu süreler içerisinde tebligatın yapılması ve davanın açılması gerekmektedir.

Tahliye davası açma süresi hak düşürücüdür. Türk Borçlar Kanunu'na göre, belirli süreli kira sözleşmelerinde tahliye davası, sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Hak düşürücü sürelerin aşılması durumunda dava usulden reddedilir.

Dava devam ederken evin tahliye edilmesi, tahliye davasının seyrini ve tarafların yükümlülüklerini etkiler: Tahliye davasının durumu: Dava, kendiliğinden sona ermez; tarafların durumu mahkemeye bildirmesi gerekir. Kiracının yükümlülükleri: Kiracı, taşındığı tarihe kadar olan kira borçlarından sorumlu kalır. Tazminat ve diğer yükümlülükler: Erken tahliye durumunda, kiracı ev sahibine tazminat ve ek masraflardan sorumlu olabilir. Yargı giderleri: 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 331. maddesine göre, davanın açıldığı tarihteki tarafların haklılık durumuna göre yargılama giderlerine hükmedilir. Tahliye süreci ve yükümlülükler, kira sözleşmesine ve ilgili yasal düzenlemelere göre değişiklik gösterebilir.

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında bilirkişi raporu, taşınmazın mevcut işyerine göre üstünlüğünü değerlendirmek için genellikle uzman bilirkişi tarafından hazırlanır. Bilirkişi, her iki taşınmazın: fiziksel durumu, konumu, kullanım uygunluğu, işyeri faaliyetine katkısı gibi kriterleri karşılaştırarak rapor oluşturur. Bilirkişi raporunun içeriğinde olması gerekenler: Dava konusu taşınmazın, yapılacak işe uygun olup olmadığına dair değerlendirme. Taşınmazların fiziksel özellikleri, konumu ve kullanım uygunluğu karşılaştırması. İşyeri faaliyetine katkısının analizi. Mahkemece, ihtiyaç iddiasının gerçekliğini ve samimiyetini belirlemek amacıyla bilirkişi raporu talep edilebilir. İhtiyaç nedeniyle tahliye davası gibi hukuki süreçlerde, bilirkişi raporu dahil tüm delillerin değerlendirilmesi için bir avukata danışılması önerilir.

Tahliye davasında imzaya itirazı kiraya veren kaldırabilir. Kiraya veren, kiracının tahliye taahhütnamesindeki imzaya açıkça itiraz etmemesi durumunda, 6 ay içinde icra hukuk mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılmasını talep edebilir. Noterlikçe düzenlenmiş veya imzası tasdik edilmiş tahliye taahhütlerinde kiracı imza inkârı savunmasını yapamaz; bu nedenle icra mahkemesi doğrudan itirazı kaldırabilir.

Kira davasında istinafa başvurulmadığında, ilk derece mahkemesi tarafından verilen karar kesinleşir. İstinaf başvurusu, mahkeme kararının icrasını otomatik olarak durdurmaz; bu nedenle tahliyenin gerçekleşmesi için ayrıca icranın geri bırakılması kararı alınmalıdır. Eğer karar temyiz edilirse, dosya Yargıtay'a gider ve bu durum süreci 1-2 yıl daha uzatabilir. Kira davalarında istinaf sınırı, 2025 yılı için 28.250 TL olarak belirlenmiştir.

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasını açabilecek kişiler: Kiraya veren. Yeni malik. Kira sözleşmesinin tarafı olmayan malik. Kira sözleşmesinin tarafı olmayan intifa hakkı sahibi. Tahliye davası, bu kişiler dışındaki yakınlar (örneğin kardeş, kuzen, yeğen) için açılamaz. Ayrıca, tüzel kişilerin ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilmesi için, taşınmazın tüzel kişiliğin faaliyet konusuyla doğrudan ilgili bir ihtiyaç için kullanılacak olması gerekir.

Riskli alan ilan edilen bir mahallede şu gelişmeler yaşanır: Kentsel dönüşüm projeleri: Alan, yerinde dönüşmeye uygun ise belediye, TOKİ veya inşaat firmaları tarafından yeni konut projeleri hazırlanır. Tasarruf yetkisi: Başkanlık, TOKİ veya idare, tüm imar ve yapılaşma işlemlerini geçici olarak durdurma yetkisine sahip olur. Maliklerin hakları: Maliklerin, hisseleri oranında salt çoğunluk ile aldıkları kararlar bağlayıcı olur. Taşınmazların değeri: Taşınmazların sınırları, yüzölçümü ve cinsi belirlenir, maliklerin tespiti yapılır. Tahliye ve yıkım: Riskli yapı tespiti kesinleşirse, yapının tahliye edilerek yıkılması için maliklere 90 gün süre verilir. Devlet destekleri: Hak sahiplerine kira yardımı, faiz desteği, tapu ve noter harç muafiyetleri, taşınma yardımı gibi destekler sunulur. Ayrıca, riskli alan ilan edilen mahallelerde alım satım işlemleri tapuya şerh konulduğu için yapılamaz.

Ev sahibinin erken tahliye talebine karşı yapılması gerekenler: Anahtarın Teslimi: Kiracı, kiralananı tahliye ettiğini ve anahtarı teslim ettiğini ispatlamalıdır. Makul Süre: Türk Borçlar Kanunu'na göre, kiracının sorumluluğu, taşınmazın benzer koşullarda yeniden kiraya verilebileceği makul bir süre boyunca devam eder. Tazminat: Erken tahliye nedeniyle kiraya verenin zararını tazmin etmek gerekebilir. Kiracının, erken tahliye durumunda ne yapması gerektiği ve yükümlülükleri hakkında bir avukata danışması önerilir.

Tahliye taahhütnamesinin bir nüshasının kiracıya verilmesi zorunlu değildir, ancak taahhütnamenin imzalı bir nüshası kiracıda bulunmalıdır. Tahliye taahhütnamesinin geçerli sayılabilmesi için, kiracının irade özgürlüğüyle imzalaması, yazılı olması, belirli bir tahliye tarihi içermesi ve bizzat kiracı veya yetkili temsilcisi tarafından imzalanması gerekir.

Şirket yetkilisi tarafından kiralanan taşınmazın tahliye davası, kiracıya karşı açılır. Türk Borçlar Kanunu'nun 350. ve 351. maddelerine göre, tahliye davası ancak kiraya verenin kendisi veya belirli kişiler tarafından açılabilir.

Kira sözleşmesinin feshi için icra takibine itirazın kaldırılması davası, kiracı tarafından kira sözleşmesine veya imzaya kesin ve açık olarak itiraz edilmemesi durumunda, kiraya verenin icra mahkemesinde açtığı bir davadır. Bu dava sonucunda verilen tahliye kararının icra edilebilmesi için kararın kiracıya tefhim veya tebliğ tarihinden itibaren 10 gün geçmesi gereklidir. İki tür itirazın kaldırılması davası vardır: 1. İtirazın Kaldırılması ve Tahliye Davası: Yazılı kira sözleşmesi veya noter tasdikli kira sözleşmesi varsa açılır. 2. İtirazın İptali ve Tahliye Davası: Adi yazılı veya sözlü kira sözleşmesi varsa açılır.

Hayır, Yargıtay iki haklı ihtar kararı kesinleşmeden tahliye davası açılamaz. İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası, mahkeme kararı kesinleşmeden icra takibine konu edilebilir. İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasının açılabilmesi için, kiracıya bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmuş olması ve davanın kira süresinin veya kira süresi bir yıldan fazlaysa ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren bir aylık hak düşürücü süre içinde açılmış olması gerekir.

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasının süresi, ortalama 3 ila 12 ay arasında değişmektedir. Dava süresi; tarafların savunmalarına, delillerin toplanma sürecine, bilirkişi incelemesi gerekip gerekmediğine ve mahkemelerin iş yoğunluğuna bağlı olarak uzayabilir. 7445 sayılı İcra ve İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile getirilen düzenlemeye göre, 01.09.2023 tarihinden itibaren açılacak tahliye davaları öncesinde arabulucuya başvuru sürecinin işletilmesi zorunlu hale gelmiştir.

Tahliye talepli icra takibinde kısmi ödeme yapılması durumunda, takip durur ve kiracı tahliye edilemez. Kısmi ödeme yapılması için, icra dosyasına haricen ödeme bildirimi yapılması gerekmektedir. Tahliye talepli icra takibi gibi hukuki süreçlerde doğru ve hızlı hareket edebilmek için bir avukata danışılması önerilir.