Taşınmaz

Muhdesat, Arapça kökenli bir kelime olup "sonradan yapılan", "yeni eklenen" anlamlarına gelir. Hukuki açıdan muhdesat, bir taşınmazın mevcut yapısına sonradan ve kalıcı olarak eklenen bina, tesis, duvar, ağaç, bağ gibi unsurları ifade eder. Muhdesat sayılabilmesi için ilgili unsurun taşınmaz üzerinde kalıcı ve sabit şekilde oluşturulmuş olması gerekir. Yapılar: Bina, ev, duvar, köprü, depo, havuz gibi arazinin üzerine veya altına kalıcı olarak yapılan tüm tesisler. Bitkiler: Kalıcı olarak dikilen ağaçlar, bağlar, bahçeler. Diğer: Toprak altı galeriler, sığınaklar, kaynaklar. Geçici veya kolayca sökülebilen yapılar (örneğin çadır, prefabrik ev, geçici seralar) ise muhdesat kapsamında değerlendirilmez.

UYAP e-satış portalını kullanmak için aşağıdaki adımlar takip edilebilir: 1. e-Devlet ile giriş yapma. 2. İletişim bilgilerini güncelleme. 3. İlanları arama ve inceleme. 4. Teklif verme. UYAP e-satış portalı, teknolojiyi hukuki süreçlere entegre ederek daha şeffaf bir ihale ortamı sunar.

UYAP'tan satış ihalesine girmek için aşağıdaki adımlar izlenir: 1. UYAP E-Satış Portalı'na Giriş: esatis.uyap.gov.tr adresine e-Devlet şifresi ile giriş yapılır. 2. İhalelerin Sorgulanması: Ana Sayfa, Kategoriye Göre Arama, Birime Göre Arama veya Harita Üzerinden Arama sayfaları üzerinden ihaleler sorgulanır. 3. İhale İnceleme: Sorgu sonucu bulunan ihalelerin özet bilgi alanlarındaki "İncele" düğmesine tıklanarak ihale inceleme sayfası açılır ve ihaleye ilişkin bilgilere ulaşılır. 4. Teminat Yatırma ve Teklif Verme: Teminat işlemleri yapılır ve ihaleye teklif verilir. 5. Teklifin Onaylanması: Teklif miktarı alanına verilecek teklif tutarı yazılır ve "Teklif Ver" düğmesine tıklanır. İhaleye katılabilmek için, ihaleye konu taşınmaza yönelik olarak belirlenen muhammen bedelin %10’u oranındaki teminat miktarının ihale artırma bitiş tarihinden önceki gün akşam saat 23:30’a kadar yatırılması gerekmektedir. İhale süreci hakkında bilgi sahibi olunması veya bir avukat aracılığıyla sürecin yürütülmesi, istenmeyen sonuçların önüne geçilmesi açısından faydalı olabilir.

Muhammen bedel, ihale yoluyla satışı planlanan taşınır veya taşınmaz malın, piyasa koşullarına göre bilirkişi tarafından tayin edilen minimum piyasa değeridir. Bu bedelin belirlenmesinde, ticaret odası, sanayi odası, belediye ve borsa gibi kurumların görüşleri dikkate alınır.

Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi, 5 yıl geçerlidir. Belgenin geçerlilik süresi dolduğunda yenilenmesi gerekmektedir.

Adres kodu ile UAVT (Ulusal Adres Veritabanı) aynıdır, çünkü adres kodu, nüfusa dayalı adres sistemine kayıtlı ve Türkiye sınırları içerisinde yer alan tüm konutlara verilen 10 haneli özel bir koddur ve bu kod, UAVT'de kaydedilir.

UYAP e-satış portalında teklif vermek için aşağıdaki adımlar izlenir: 1. e-Devlet şifresi ile giriş. 2. İhalelerin sorgulanması. 3. İhale inceleme. 4. Teminat işlemleri. 5. Teklif verme. Elektronik ortamda sonuçlanan ihalelerde yedi gün önce teklif verme süresi başlar ve ihale bitiş zamanına kadar teklif verme işlemleri yapılabilir. İhaleye girmeden önce süreç hakkında bilgi sahibi olunması veya sürecin bir avukat aracılığı ile yürütülmesi tavsiye edilir.

İpotekte mal sahibi, borç ödenmediğinde ipotekli taşınmazın satılma riskiyle karşı karşıya kalır. Eğer borçlu ödeme yapmazsa, kredi veren genellikle ipotek hakkını kullanarak taşınmazın mülkiyetini elde edebilir ve İcra ve İflas Hukuku kapsamında satarak borcu tahsil edebilir. Ayrıca, mal sahibi taşınmazın değerinin düşmesine sebep olabilecek tasarruflarda bulunduğu takdirde, ipotekli alacaklı hâkimden bu davranışları yasaklamasını talep edebilir. İpotek ile ilgili detaylı bilgi almak için bir avukata danışılması önerilir.

İrtifak hakkı, malikin taşınmaz üzerindeki kullanma ve yararlanma yetkilerinin tamamını ya da bir kısmını hak sahibine tanıyan veya malikin mülkiyete ilişkin yetkilerinden bazılarının kullanılmasını yasaklayan sınırlı ayni haklardır. İrtifak hakkının bazı türleri: Şahsa bağlı irtifaklar: İntifa hakkı ve sükna (oturma) hakkı. Eşyaya bağlı irtifaklar: Mecra hakkı, su hakkı, geçit hakkı. Eşyaya ve şahsa bağlı irtifaklar: Üst hakkı, kaynak hakkı. İrtifak hakkı, sahibine mülkiyete yakın bir derecede hak sağladığından tapu kütüğünde taşınmazın sayfasından ayrı bir sayfada düzenlenir.

Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) poliçesini, poliçede belirtilen sigorta ettiren kişi öder. Sigorta ettiren, ev sahibi olmak zorunda değildir. Kiracılı evlerde zorunlu deprem sigortası, kiracı ya da ev sahibi tarafından yaptırılabilir. Sigorta ettiren kişi, prim tutarını kredi kartı veya başka şekilde finansal kuruluşlarca taksitlendirebilir.

Kayapınar Tapu Müdürlüğü'nde yapılabilecek işlemlerden bazıları şunlardır: taşınmaz mal satışı; taşınmaz mal bağışı; taşınmaz mal ipoteği; taşınmaz mal miras işlemleri. Bu liste, Kayapınar Tapu Müdürlüğü'nde yapılabilecek işlemlerin sadece bir kısmını içermektedir. Daha detaylı bilgi için Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün web sitesini ziyaret etmek gerekmektedir.

İpotek yönetim sistemi, bir borcun teminatı olarak taşınmaz malların gösterilmesi işlemidir ve genellikle şu adımları içerir: 1. Kredi Başvurusu: Borç almak isteyen kişi, ipotekli kredi için bankaya başvurur. 2. Ekspertiz Değerlendirmesi: Banka, taşınmazın değerini belirlemek için bir ekspertiz incelemesi yaptırır. 3. İpotek İşlemi: Banka, borçlunun tapu kaydına ipotek şerhi koyar. 4. Borç Ödeme Süreci: Borçlunun krediyi taksitler halinde ödemesi gerekir. 5. İpotek Kaldırma: Borç tamamen ödendiğinde, ipotek kaldırma işlemi yapılır. İpotek, özellikle konut kredilerinde sıkça kullanılan bir finansal güvence yöntemidir.

İpotekte derecelendirme, taşınmaz malın birden fazla ipotek altında olması durumunda, bu ipoteklerin öncelik sırasını belirlemek için yapılır. Derecelendirme süreci şu şekilde gerçekleşir: 1. Taşınmazın tapu kaydı. 2. Banka ile irtibat kurma. 3. Değerlendirme süreci. 4. İpotek sözleşmesi. 5. Derece tayini. Hukukumuzda tek bir taşınmazın üzerinde birden fazla ipotek tesisinde sabit dereceler sistemi uygulanır.

Emlak beyannamesi, kişilerin veya kuruluşların sahip oldukları gayrimenkulleri bağlı bulundukları belediyelere resmi olarak bildirme işlemidir. Bu beyanname kapsamında, taşınmaz malın türü, değeri ve diğer özellikleri hakkında bilgiler yer alır. Beyanname, iki şekilde verilebilir: 1. Belediyeye başvuru yaparak. 2. e-Devlet üzerinden. Emlak beyannamesi, taşınmazın satın alındığı yılın son gününe kadar verilmelidir.

BBK kodu (Bağımsız Bölüm Kodu), Ulusal Adres Veri Tabanında tanımlanan ve haneye özel bir koddur. BBK kodunun kullanım alanlarından bazıları şunlardır: İnternet aboneliklerinde esas alınan bir koddur. Altyapı sorgulamalarında kullanılır. Sorgulama ekranına BBK kodu girilerek bir adrese erişim sağlanabilir.

Tapuda muhdesat şerhi bulunması, taşınmaz üzerinde bulunan bina, ağaç gibi kalıcı yapı ve tesislerin kime ait olduğunun tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilmesi anlamına gelir. Muhdesat şerhinin bazı sonuçları: Sahibine kişisel hak sağlar: Muhdesat sahibine, taşınmaz mülkiyetinden ayrı olarak sadece kişisel bir hak tanır ve ayni hak sağlamaz. Satış bedelinden pay alma hakkı: Taşınmazın satışı halinde muhdesat sahibi, muhdesatın değeri oranında satış bedelinden pay alma hakkına sahiptir. Elatmanın önlenmesi davası açma hakkı: Muhdesat sahibi, muhdesatına müdahale edilmesi halinde elatmanın önlenmesi davası açabilir. Miras yoluyla intikal hakkı: Muhdesat sahibi, haklarını noter onaylı sözleşme ile devredebilir veya ölümü halinde hakları mirasçılarına intikal eder. Muhdesat şerhi, taşınmazın asıl malikinin mülkiyet hakkını kısıtlamaz ve ayni hak karşısında üstünlüğe sahip değildir.

UYAP (Ulusal Yargı Ağı Bilişim Sistemi) üzerinden icra satışı yapmak için aşağıdaki adımlar izlenir: 1. e-Devlet üzerinden giriş yapma. 2. Teminat yatırma. 3. İhaleye katılma. İcra yoluyla satış işlemleri, 2004 Sayılı İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre, Adalet Bakanlığı’na bağlı Elektronik Satış Portalı üzerinden yürütülür.

El atmanın önlenmesi (müdahalenin men’i) davası, taşınmaz mallar için taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde, taşınır mallar için ise davalının yerleşim yeri asliye hukuk mahkemesinde açılır. 26.11.2022 tarihinde yürürlüğe giren kanunla, Kamulaştırma Kanunu’nun Ek 1. maddesinin 1. fıkrasına eklenen hüküm uyarınca, kamulaştırmasız hukuki el atmadan kaynaklanan uyuşmazlıklar da adli yargıda görülür. Görevli mahkemenin yanlış belirlenmesi halinde, dava usulden reddedilecektir.

Taşınmaz davasının dava tarihindeki değerinin nasıl hesaplanacağı, davanın türüne göre değişiklik gösterebilir: İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davası: Taşınmazın değeri, dava tarihine göre belirlenir. Tapu İptal ve Tescil Davası: Taşınmazın değeri, genellikle dava açıldığı tarihteki emlak piyasası koşullarına göre değerlendirilir. Harç hesaplamalarında da taşınmazın dava tarihindeki değeri esas alınır.

El atmanın önlenmesi davası dilekçesi aşağıdaki unsurları içermelidir: Başlık: "………… NÖBETÇİ ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ'NE" şeklinde başlamalıdır. Davacı Bilgileri: Ad, soyad, T.C. kimlik numarası ve adres yazılmalıdır. Konu: "El atmanın önlenmesi (müdahalenin men’i) talebi" olarak belirtilmelidir. Dava Değeri: Talep edilen miktar yazılmalıdır. Açıklamalar: Davanın detayları, taşınmazın tanımı, davalının haksız eylemleri ve yapılan ihtarlar bu bölümde yer almalıdır. Hukuki Nedenler: Türk Medeni Kanunu'nun 683. maddesi ve ilgili mevzuat referans gösterilmelidir. Deliller: Tapu kaydı, keşif, bilirkişi incelemesi, tanık ifadeleri gibi ispat araçları listelenmelidir. Sonuç ve Talep: Davanın kabulü, müdahalenin önlenmesi ve yargılama giderleri ile vekalet ücretinin karşı tarafa yüklenmesi talep edilmelidir. Her olayın özgün koşullarına göre dilekçe hazırlanmalıdır. Hukuki destek alınması tavsiye edilir.