Tahliye

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK)'nun 350. ve 351. maddelerine tabidir. TBK m. 350: Kiraya verenin (ev/işyeri sahibi), kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut veya işyeri olarak taşınmaza ihtiyaçları olduğu gerekçesiyle kira sözleşmesini feshederek kiracıyı tahliye etmesini düzenler. TBK m. 351: Bir kiralananın mülkiyetini sonradan edinen kişinin konut veya işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açmasını düzenler.

Yeniden imar ve inşa nedeniyle tahliye ihtarnamesi, kira sözleşmesinin belirli süreli olması halinde, kira döneminin bitiminden itibaren 1 aylık süre içerisinde gönderilmelidir. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten itibaren 1 ay içinde tahliye ihtarnamesi gönderilebilir. Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirirse, dava açma süresi bir kira yılı için uzar. Tahliye ihtarnamesi gönderme zorunluluğu, yeniden imar ve inşa nedeniyle tahliye davası için bir dava şartı olarak öngörülmemiştir; kiraya veren, dava açmak için öngörülen sürelere uyarak her zaman tahliye talebinde bulunabilir.

Tahliyeye dayalı icra takibinden feragat etmek için, icra müdürlüğüne yazılı bir beyan sunmak gerekmektedir. Feragat beyanının bazı özellikleri: Ödeme emri tebliğ edilmemiş olmalı: Ödeme emri borçluya tebliğ edilmeden önce feragat mümkündür. Açık irade: Feragat iradesi açık olmalıdır; "alacak hakkım saklı kalmak kaydıyla" gibi ifadeler hakkın özünden feragat olarak değerlendirilmez. Vekâletname yetkisi: Vekil aracılığıyla yapılacak işlemlerde, vekâletnamede "feragat, sulh ve vazgeçme" yetkisi açıkça bulunmalıdır. Feragat işlemi, hukuki sonuçlar doğurabileceğinden, bir avukattan destek alınması önerilir.

Tahliye davası için kira sözleşmesinin yazılı olması şart değildir. Kira sözleşmelerinin yazılı yapılması hukuki olarak zorunlu değildir, ancak ispat kolaylığı sağlaması açısından yazılı yapılması önerilir. Yazılı bir kira sözleşmesinin olmaması durumunda, taraflar arasındaki kira ilişkisini kanıtlar nitelikte bir belgeye dayanarak tahliye davası açmak mümkündür.

Tahliye sonrası tazminat davasının ne kadar süreceği, mahkemenin yoğunluğuna ve olayların karmaşıklığına bağlı olarak değişiklik göstermektedir. Genellikle, bir tazminat davası ortalama olarak birkaç ay sürebilmektedir. Sürecin hızlandırılması adına, gerektiğinde avukat desteği almak önemlidir.

Kiracı tahliye kararı tutanağı, mahkemeden alınır. Tahliye kararı, genellikle Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından verilir. Tahliye kararının ardından, kiraya veren taraf ilamlı icra takibi başlatarak tahliyeyi sağlayabilir. Tahliye süreci ve gerekli belgeler hakkında daha fazla bilgi almak için bir avukata danışılması önerilir.

Kira kontratı yenilenmezse, genellikle sözleşme süresi dolduğu için otomatik olarak sona erer ve kiracı, mülkü boşaltmak zorundadır. Ancak, kiracı ve ev sahibi arasında karşılıklı bir anlaşma yapılarak kira süresi uzatılabilir. Türk Borçlar Kanunu'na göre, belirli süreli kira sözleşmeleri, sürenin bitiminden sonra tarafların karşılıklı rızasıyla yenilenebilir. Kira sözleşmesinin yenilenmemesi durumunda, ev sahibinin kiracıyı çıkarmak için hukuki süreç başlatma hakkı saklıdır.

Satın alınan işyerinin tahliye süresi, yeni malikin kiracıya tahliye bildiriminde bulunduktan sonra 6 aydır. Yeni malik, taşınmazı satın aldıktan 1 ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunarak tahliye talebinde bulunabilir. Tahliye süresi olan 6 ay, yeni malik için bir hak olup bu sürelere uyulmazsa, yeni malikin tahliye hakkı düşer.

Yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açma hakkı, Türk Borçlar Kanunu'nun 351. maddesine göre şu durumlarda başlar: Taşınmazın iktisabı. Kira sözleşmesinin tapuya şerh edilmemesi. İhtiyaç durumunun varlığı. Bildirim süresi. Dava açma süresi. Bu şartlardan herhangi birinin eksikliği durumunda tahliye talebi reddedilir.

Tahliye emri (Örnek No: 14), kiraya veren kişi tarafından tahliye amacıyla kiracıya karşı başlatılan icra takibinde, takip talebinin icra müdürlüğünce onaylanmasının ardından kiracıya tebliğ edilir. Tahliye emrinin tebliği için en uygun zaman, kira süresinin sona ermesinden itibaren bir ay içindeki süreçtir. Tahliye emrinin tebliğinden itibaren kiracının taşınmazı 15 gün içinde tahliye etmesi gerekir.

Akde aykırılık nedeniyle tahliye davasında dilekçe yazımı için bir avukata danışılması önerilir. Akde aykırılık nedeniyle tahliye davası dilekçesinde yer alması gereken bazı unsurlar: İhtar gönderen ve çekilen taraflar: Ad, soyad, T.C. kimlik numarası ve adres bilgileri. Konu: Tahliye talebi ve akde aykırılık nedeniyle kira sözleşmesinin feshi. Açıklamalar: Kira sözleşmesi ve ihlal edilen madde, aykırılığın türü ve giderilmesi için yapılan uyarılar. Netice-i talep: Taşınmazın tahliye edilmesi talebi ve aykırılık giderilmezse yasal yollara başvurulacağı. Tarih ve imza: İhtarnameyi gönderenin adı ve soyadı. Örnek bir dilekçe için av.vedataydinn'in "Kira Sözleşmesine Aykırılık Nedeniyle Tahliye Davası: Duvar Yıkımı ve Amaç Dışı Kullanım İddiası" başlıklı dilekçesi incelenebilir.

Kiracının, evi satın alan yeni malikten tahliye hakkı, belirli koşullar altında mümkündür. Türk Borçlar Kanunu'nun 351. maddesine göre, yeni malik, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi nedeniyle tahliye talebinde bulunabilir. Tahliye için gerekli şartlar: Yazılı ihtar: Yeni malik, satın alma tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı ihtar göndermelidir. Dava açma süresi: İhtardan sonra en erken altı ay sonra tahliye davası açılabilir. Gerçek ihtiyaç: Yeni malikin ihtiyacının samimi ve gerçek olması gereklidir. Kiracı, mahkeme kararı olmadan evden çıkmak zorunda değildir.

Tahliye talepli icra takibinin kaç günde sonuçlanacağı, birçok faktöre bağlı olarak değişiklik gösterebilir. Genel olarak tahliye talepli icra takibi süreci, 3 ila 6 ay arasında bir zamanı alabilir. Bu süreç, aşağıdaki aşamalardan oluşur: Tahliye talebinin hazırlanması ve icra dairesine sunulması. İcra dairesinin tahliye kararını vermesi ve işlemleri başlatması. Tahliye işleminin uygulanması ve mülkün boşaltılması. Tahliye sürecinin uzunluğu, kiracının itiraz durumu, mahkeme süreçlerinin yoğunluğu, icra dairesinin iş yükü gibi faktörlere bağlı olarak değişebilir.

Tahliye davası, itirazın kaldırılması ve tahliye davası ile birlikte açılabilir. Alacaklı kiraya veren, borçlunun itirazı üzerine icra mahkemesinden tahliye istemeden, yalnız itirazın kaldırılmasını isteyebilir. Ancak bu durumda tahliye davasının hangi tarihten başlayarak ne kadar sürede açılması gerektiği hususu önem kazanır.

Tahliye davası, arabulucuya gidilmeden açılırsa dava, usulden reddedilir. 7445 sayılı İcra ve İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un 37. maddesi ile kira ilişkisinden kaynaklanan tahliye davaları için zorunlu arabuluculuk şartı getirilmiştir. Ancak, uygulamanın yürürlüğe girdiği 1 Eylül 2023 tarihinden önce açılan tahliye istemli davalarda, arabuluculuk yoluna başvurma zorunluluğu bulunmamaktadır.

İki haklı ihbara dayalı tahliye davasında ikinci ihtar yerine geçen işlem, icra takibi ile gönderilen ödeme emridir. Yargıtay kararlarında, icra takibi ile gönderilen ödeme emri haklı ihtar olarak kabul edilmiştir. İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için, kiracıya bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulması gerekir. İhtarın tebliğinden sonra yapılan kira borcu ödemeleri, iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez.

24 Şubat 2025 tarihinde, "Yenidoğan Çetesi" davasında 4 sanık adli kontrol şartıyla tahliye edilmiştir. Tahliye edilen sanıklar: Birinci Hastanesi hasta hakları sorumlusu Emine Avcı; Esenyurt Reyap Hastanesi'nde medikal muhasebeci Funda Özen; ambulans şoförü Hüseyin Gündüz; acil çağrı merkezi çalışanı Serdar Yüksel. Ayrıca, 2 Temmuz 2025 tarihinde yapılan duruşmada, tutuklu hemşireler Hüseyin Günerhan, Mehtap Sayar ve Nigar Kubilay'ın da tahliyesine karar verilmiştir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde tahliye davası açma süresi, fesih dönemi ve bildirim sürelerine uyularak belirlenecek tarihten itibaren bir aydır. Bu süre, Türk Borçlar Kanunu'nun 350. maddesinde yer alan kiraya verenin ihtiyacı nedeniyle tahliye davaları için geçerlidir. Tahliye davasının, taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesinde açılması gerekmektedir. Yasal süreçlerin karmaşıklığı nedeniyle, bir avukata danışılması önerilir.

1 ay içinde tahliye davası açılmazsa, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açma hakkı bir kira yılı için uzar ve dava, yenilenen her kira döneminde ihtiyaç devam etmek kaydıyla açılabilir. Ayrıca, vakitsiz açılması nedeniyle tahliye davası reddedilse bile, bu durum kiraya verenin, ihtiyacına dayalı olarak kira sözleşmesini sona erdirme iradesini açıkladığı anlamına gelir. Tahliye davası açma süresinin kaçırılmasının sonuçları hakkında bir avukata danışılması önerilir.

Tahliye davasında kiracının 3 ay içinde tahliye edilmemesi durumunda, kiraya veren, icra yoluyla tahliyeyi gerçekleştirebilir. Ayrıca, Türk Borçlar Kanunu'nun 355. maddesine göre, kiraya veren, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası sonucunda taşınmazı boşalttırdığında, haklı bir gerekçe olmaksızın üç yıl içinde eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Tahliye sürecinde bir avukattan destek alınması önerilir.