Kiracılık

Kiracının eve yerleşebilmesi için en az 6 ay süresi vardır. Ayrıca, kira sözleşmesinin bitimine en az 15 gün kala kiracının ev sahibine yazılı bildirimde bulunarak evden çıkabileceğini belirten bir madde de bulunmaktadır.

Tahliye davalarında yıllık kira bedeli, harca esas değer olarak kabul edilir ve son dönemde ödenen bir yıllık kira bedeli üzerinden hesaplanır.

Anahtar teslim tutanağında depozito, "depozito tutarı" olarak yazılır ve tutarın TL cinsinden miktarı belirtilir. Örnek bir anahtar teslim tutanağında depozito ile ilgili bölüm şu şekilde olabilir: "Depozito: Depozito tutarı [Depozito Tutarı] TL’dir ve kiracıya teslim edilmiştir".

Kirayı bankadan öderken kira bedeli açıklamasının yazılmaması durumunda, her bir kira bedeli için hem kiracıya hem de kiraya verene ayrı ayrı ceza uygulanır. Bu ceza, 2024 yılı itibarıyla 5.000 Türk lirasından az olmamak üzere işleme konu tutarın %10'u oranında özel usulsüzlük cezasıdır.

Kiracılı bir evin satılması durumunda, mevcut kira sözleşmesi aynı şekilde devam eder ve kiracı haklarını korur. Yeni ev sahibi ile kiracı arasındaki ilişki şu şekilde gelişir: 1. Kira Sözleşmesi: Kiracı, yeni ev sahibi ile eski kontrat çerçevesinde ev sahibi-kiracı ilişkisini sürdürmeye devam eder. 2. Ödeme ve Hesap Numarası: Yeni ev sahibi, kiracıya onaylı yeni hesap numarasını bildirmelidir. 3. Tahliye Talebi: Yeni ev sahibi, evin tapusunu devraldıktan sonra bir ay içinde kiracıya tahliye talebinde bulunabilir. 4. Öncelikli Satın Alma Hakkı: Türk Borçlar Kanunu'nda kiracıya öncelikli satın alma hakkı tanınmasına dair bir düzenleme bulunmamaktadır.

Tahliye emri talebi, kira süresinin sona ermesinden sonra kiraya veren tarafından yapılabilir.

2024 yılı itibarıyla, ev sahipleri kira artışında %25 üst sınırına tabidir. Bu durumda, 3400 TL kira veren bir ev sahibi en fazla 850 TL zam yapabilir ve yeni kira bedeli 4250 TL olur. Eğer kira sözleşmesi bu sınırın üzerinde bir artış öngörüyorsa, yasal olarak geçerli olmayacak ve kiracı sadece %25'lik artışı ödemekle yükümlü olacaktır.

Tahliye takibine karşı itiraz dilekçesi yazmak için aşağıdaki adımları izlemek gerekmektedir: 1. Başlık: Dilekçenin başına "Tahliye Takibine İtiraz Dilekçesi" başlığını ekleyin. 2. Kimlik Bilgileri: Dilekçenin üst kısmına, isim, soyisim, adres ve diğer kişisel bilgilerinizi yazın. 3. İtiraz İsteği: Dilekçenin ana kısmında, tahliye takibine itiraz etmek istediğinizi açıkça belirtin. 4. İtiraz Gerekçesi: İtiraz isteğinizin nedenini ve bu nedenin hukuki temelini açıklayın. 5. Tarih ve İmza: Dilekçenizin altına, dilekçeyi yazdığınız tarihi ve imzanızı ekleyin. Ek olarak, itiraz dilekçesine kira kontratı, kira ödemelerine dair makbuzlar veya banka dekontları gibi iddiaları destekleyen belgeleri eklemek önemlidir. Tahliye takibi ve itiraz süreci karmaşık hukuki prosedürler içerebileceğinden, bir avukattan hukuki danışmanlık almak faydalı olabilir.

Kiranın en geç ödenmesi gereken zaman, sözleşmede aksi belirtilmediği sürece her ayın sonudur. Eğer sözleşmede kiranın aylık olarak peşin ödeneceği belirtilmişse, Yargıtay içtihatlarına göre bu ödeme en geç her ayın 3. günü akşamına kadar yapılmalıdır.

Kiracılığın tespiti davasında delil tespiti şu yollarla yapılır: 1. Yazılı Kira Sözleşmesi: En kuvvetli delil yazılı kira sözleşmesidir. 2. Ödeme Dekontları ve Makbuzlar: Düzenli aralıklarla kira bedeli ödendiğini gösteren banka dekontları ve makbuzlar önemlidir. 3. Tanık Beyanı: Yazılı belge yoksa, kira bedelinin miktarı belirli bir sınırı aşmıyorsa tanık deliline başvurulabilir. 4. Noter Aracılığıyla Çekilmiş İhtarlar: Kiracıdan kira bedelinin arttırılmasını isteyen veya kira borcunu ödemesini talep eden ihtarlar, kiracıyı kiracı olarak gösterir. 5. Resmi Tutanaklar: Kolluk marifetiyle düzenlenen tutanaklar, kiracının taşınmazda bulunduğunu ve bir ihtilaf yaşandığını gösterir. 6. Bilirkişi İncelemesi: Mahkeme, bilirkişi raporu ile kiralanan taşınmazın konumu, özellikleri ve piyasa değerini analiz eder. Delillerin mahkemeye sunulması ve davanın seyri için bir avukattan hukuki destek alınması önerilir.

Kiralananın birden fazla kiraya vereni olması durumunda tahliye işlemi, kiraya verenlerin tümü tarafından birlikte gerçekleştirilmelidir. Tahliye sürecinin adımları: 1. İhtarın birlikte çekilmesi: Kiraya verenler, kiracıya yönelik iki haklı ihtarı birlikte çekmelidir. 2. Dava açılması: İhtarlar çekildikten sonra, kiraya verenler bir ay içinde sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açmalıdır. Bu süreçte, her bir kiraya verenin malik olması zorunlu değildir, yetki bir vekil aracılığıyla da sağlanabilir.

Ev sahibi, kiracıyı tahliye etmek için tahliye taahhütnamesi istemektedir. Tahliye taahhütnamesi, kiracının belirli bir tarihte taşınmazı boşaltmayı yazılı olarak taahhüt ettiği belgedir. Bu belgenin geçerli olabilmesi için aşağıdaki şartların sağlanması gerekmektedir: 1. Kira sözleşmesinden sonra verilmesi: Tahliye taahhüdü, kira sözleşmesi imzalandıktan sonra yapılmalıdır. 2. Yazılı şekilde yapılması: Sözlü beyanlar geçersizdir, taahhütnamenin yazılı olması zorunludur. 3. Belirli bir tarih içermesi: Tahliye tarihi gün/ay/yıl olarak net şekilde yazılmalıdır. 4. Kiracının imzasını taşıması: Taahhütname, kiracı veya vekili tarafından imzalanmalıdır. 5. Taahhüt edilen tarihte tahliyenin gerçekleşmemiş olması: Kiracı, belirttiği tarihte taşınmazı tahliye etmemiş olmalıdır. Tahliye taahhütnamesine dayanarak ev sahibi, taahhüt tarihinden itibaren bir ay içinde icra takibi başlatabilir veya tahliye davası açabilir.

Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralanan taşınmazı belirli bir tarihten önce tahliye edeceğine ilişkin verdiği yazılı bir taahhüttür. Bu taahhütname, Türk Borçlar Kanunu'nun 352. maddesi ile düzenlenmiştir ve tek taraflı bir irade beyanı olarak kabul edilir. Geçerlilik şartları şunlardır: - Yazılı olarak yapılmış olması. - Kira sözleşmesinden sonra verilmiş olması. - Kiracı veya onun temsilcisi tarafından imzalanmış olması. - Tahliye tarihinin belirtilmiş olması. Tahliye taahhütnamesi, kiracının taahhüdü ihlal etmesi durumunda ev sahibinin yasal yollara başvurarak kiracıyı tahliye etmesini sağlar.

Konutta kiracı varken ev satılırsa, mevcut kira sözleşmesi yeni malike devredilir ve kiracı hakları korunur. Yeni ev sahibinin hakları ve yükümlülükleri şunlardır: - Tahliye talebi: Yeni malik, kendisi veya birinci derece aile üyesinin konuta ihtiyacı olduğunu kanıtlarsa tahliye talebinde bulunabilir. - Kira artışı: Yasal sınırlar çerçevesinde kira tutarında artış talep edebilir. - Depozito: Depozito, yeni malik tarafından güvence olarak muhafaza edilebilir. Kiracının hakları ise: - Kira sözleşmesinin devamı ve sözleşme şartlarına uyma zorunluluğu. - Depozitonun yeni malike devredildiğinin belgelenmesi hakkı. - Kira sözleşmesi değişikliği veya tahliye talebi durumunda yazılı bildirim alma hakkı.

Tahliye taahhütnamesi ve "tahliye anlaşması" farklı kavramlardır. Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralanan taşınmazı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak taahhüt ettiği belgedir. Tahliye anlaşması ise, kiracı ve kiraya veren arasında yapılan, taşınmanın detayları ve diğer yükümlülükleri içeren kapsamlı bir sözleşmedir.

Kira artış oranının yüzde 58 olması durumunda, kiracılar ocak ayında kira sözleşmelerini yenilerken bu oranı baz alacaklardır. Bu oran, Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) değerine göre belirlenmiştir.

Kira sözleşmesinde KDV'nin kime ait olduğu belirtilmemişse, KDV'nin kiracı tarafından ödeneceği kabul edilir. Bu durumda, kiraya veren KDV'yi de içeren kira bedelini kiracısından tahsil eder ve beyannamesini bu doğrultuda verir.

Demirbaşlar, kiralık evde genellikle ev sahibine aittir. Bu, kombi, petek, duşakabin, klozet, lavoba ve gömme dolap gibi kiracının söküp götüremediği eşyalar için geçerlidir. Kiracının sorumlu olduğu giderler ise evin olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım işleridir.

Evet, Yargıtay'a göre Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 348 ve 349. maddelerine göre, aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez. 349. maddenin ilgili kısmı şu şekildedir: "Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez. Bu rızanın alınması mümkün olmazsa veya eş haklı sebep olmaksızın rızasını vermekten kaçınırsa kiracı, hakimden bu konuda bir karar vermesini isteyebilir".

Kiracı erken tahliye ederse, ev sahibi belirli adımlar izlemelidir: 1. Bildirimde bulunmak: Kiracı, erken tahliye isteğini yazılı olarak ev sahibine bildirmelidir. 2. Tazminat talebi: Ev sahibi, kiracının erken tahliyesi nedeniyle uğradığı zararlar için tazminat talep edebilir. 3. Hukuki süreç: Taraflar arasında anlaşmazlık olması halinde, kiracı mahkemeye başvurarak haklı sebebini ileri sürebilir. Kiracının erken tahliyeden sorumluluktan kurtulması için ise, kendisi yerine kiraya verenin kabul edebileceği niteliklerde ve ödeme gücüne sahip yeni bir kiracı bulması mümkündür.