Kiracılık

Ev sahibinin istediği tahliye taahhütnamesi, kiracının kiraladığı taşınmazı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak taahhüt ettiği belgedir. Bu taahhütnamenin geçerli sayılabilmesi için aşağıdaki şartları taşıması gerekir: Yazılı olma. Kira sözleşmesinden sonra yapılmış olma. Tahliye tarihinin belirtilmiş olması. Koşulsuz ve şartsız olma. Kiracı veya yetkili temsilcisi tarafından imzalanmış olma. Tahliye taahhütnamesi ile kiracı tahliyesi, taahhütnamedeki tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde icra takibi veya doğrudan tahliye davası açılarak gerçekleştirilebilir.

2025 yılı Ağustos ayı için kira artış oranının %58 olması durumunda, bu oran yasal sınır olan Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) 12 aylık ortalama oranının (%41,13) üzerinde olduğu için uygulanamaz. Konut kiralarında, 1 Temmuz 2024 tarihinden itibaren kira artışı, 11 Haziran 2022 öncesinde olduğu gibi TÜFE (12 aylık ortalama) oranına göre belirlenmekte ve ev sahipleri bu oranı aşamamaktadır. İşyeri kira sözleşmelerinde ise kira artış oranı, sözleşmede belirlenen oran kadar olacaktır.

Kira sözleşmesinde KDV'nin kime ait olduğu belirtilmemişse, KDV'nin bedele dahil olduğu kabul edilir. Bu durumda, kiracı sözleşmede belirtilen kira bedeli dışında ayrıca KDV ödemekle yükümlü değildir. Ancak, ileride doğabilecek ihtilafları önlemek için, kira sözleşmesi düzenlenirken stopaj ve KDV gibi vergisel yükümlülüklerin açıkça belirlenmesi önerilir.

Evet, bu ifade doğrudur. Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 349. maddesi, aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracının, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemeyeceğini belirtir. Bu maddenin gerekçesi, eşlerden birinin düşüncesiz, keyfi veya özensiz davranışlarda bulunması halinde ailenin olumsuz etkilenmesini önlemektir. Eğer eş, haklı bir sebep olmaksızın rızasını vermekten kaçınırsa, kiracı hakimden bu konuda bir karar vermesini isteyebilir.

Demirbaşlar genellikle ev sahibine aittir. Kiracının sorumlu olduğu demirbaşlar, kira sözleşmesinde aksi belirtilmediği sürece, genellikle şu şekilde özetlenebilir: Kombi ve klima bakımı. Temizlik, kapıcı, bahçıvan, güvenlik gibi hizmet giderleri. Su, elektrik, doğalgaz gibi bireysel tüketim faturaları. Ev sahibinin sorumlu olduğu demirbaşlar ise yine kira sözleşmesinde aksi belirtilmediği sürece, genellikle şu şekilde özetlenebilir: Asansör, çatı, dış cephe boyası ve mantolama gibi ortak alan demirbaş giderleri. Kombi, petek temizliği ve parça değişimi, tamir ya da yenileme gibi durumlarda oluşan masraflar. Kira sözleşmesinde farklı bir madde yer alıyorsa, bu durumun yasal olarak değerlendirilmesi için bir avukata danışılması önerilir.

Lojman, herhangi bir kuruluşun personel ve ailelerinin barınması için, ilgili kuruluş tarafından sağlanan konuttur. Lojmanlar, büyük çoğunlukla kamu çalışanlarının hizmetine verilir ve piyasaya nazaran düşük bir kira karşılığında veya ücretsiz olarak hizmete sunulur. Lojman kelimesi, Türkçeye Fransızca "logement" (barınak) kelimesinden geçmiştir.

Kiracı, erken tahliye durumunda aşağıdaki adımları izlemelidir: Anahtarın Teslimi: Kiracı, kiralananı tahliye ettiğini ve anahtarı usulüne uygun şekilde kiraya verene teslim ettiğini ispatlamalıdır. Yeni Kiracı Bulma: Kiracı, kiraya verenin kabul edebileceği niteliklerde ve ödeme gücüne sahip yeni bir kiracı bulursa, kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer. Tazminat Hesaplama: Erken tahliye nedeniyle kiraya verenin zararını tazmin etmek için, taşınmazın benzer koşullarda yeniden kiraya verilebileceği makul bir süre boyunca kira bedeli ödenir. Kiraya veren de bu süreçte bazı yükümlülükler üstlenir: Kiraya veren, taşınmazı yeniden kiraya verebilmek için çaba göstermelidir. Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür. Erken tahliye durumunda izlenecek adımlar ve tazminat hesaplaması, kira sözleşmesinin koşullarına ve yasal düzenlemelere göre değişiklik gösterebilir. Detaylı bilgi için bir avukata danışılması önerilir.

Tahliye riski nedeniyle tahliye ihtarı, kiracıya taşınmazı belirli bir tarihte boşaltması gerektiğini bildiren resmi bir uyarıdır. Tahliye ihtarında bulunması gereken bilgiler: Kiracının adı, soyadı ve açık adresi; Tahliye gerekçesi (örneğin; ihtiyaç, borç, taahhüt vb.); Tahliye istenen tarih; Aksi halde dava veya işlem yapılacağı uyarısı. Tahliye ihtarı, noter kanalıyla, iadeli taahhütlü mektupla veya avukat aracılığıyla gönderilebilir. Tahliye ihtarı genellikle şu durumlarda çekilir: Kira borcu nedeniyle tahliye isteniyorsa; Bir yıl içinde iki haklı ihtar biriktirilecekse; Sözleşmenin sonunda ihtiyaç nedeniyle tahliye planlanıyorsa; Yeni malik taşınmazı kendi ihtiyacı için kullanmak istiyorsa. Tahliye ihtarı, doğru ve eksiksiz bir şekilde hazırlanmalı ve uzman bir gayrimenkul avukatından yardım alınmalıdır.

Kirada başlangıç tarihi önemlidir, çünkü kira sözleşmesinin başlangıç ve bitiş tarihi, kira bedelinin miktarı ve ödeme zamanı gibi unsurların ispatı için gereklidir. Kira sözleşmesinin başlangıç tarihini ispat etmek kiraya verenin sorumluluğundadır. Yazılı kira sözleşmesi varsa, başlangıç tarihi aksi kanıtlanmadıkça sözleşmede belirtilen tarih olarak kabul edilir. Sözlü kira sözleşmesi durumunda ise başlangıç tarihi tanık gibi her türlü delille ispat edilebilir. Ayrıca, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi, kiraya verenin belirli süreli kira sözleşmesini on yılın sonunda hiçbir neden belirtmeksizin sona erdirebilme hakkını kullanması açısından da önemlidir.

"Önce ev sahibi, sonra oğlum" ifadesi, ev sahibinin, oğlunun ihtiyacı nedeniyle kiracıyı tahliye etmek istemesi anlamına gelebilir. Ev sahibi, kendi veya yakınlarının ihtiyacı için kiracısını tahliye edebilmek amacıyla öncelikle ihtarname çekmeli ve kiracıya en az 6 ay süre tanımalıdır. Kiracının, bu tür durumlarda noterden resmi bir yazı talep etmesi önerilir. Ev sahibi ve kiracı arasındaki ilişkiler karmaşık olabileceğinden, bir avukata danışılması tavsiye edilir.

Ev sahibi fazla zam yaparsa, kiracının ödediği fazla parayı geri alması mümkündür, ancak bu durum bazı koşullara bağlıdır. Yazılı belge: Eğer kiracı, ev sahibinin talebine yazılı bir belge, ek protokol veya yenileme sözleşmesi kapsamında herhangi bir kabul beyanında bulunmadan uyum sağladıysa, fazla ödediği kira bedellerini geri alabilir. İhtirazi kayıt: Kiracı, fazla ödemeyi "fazlaya ilişkin haklarım saklı kalmak kaydı ile ödüyorum" şeklinde bir kayıt düşerek banka dekontuna not edebilir. Hukuki süreçlerde kesin sonuç için bir avukata danışılması önerilir.

Tahliye taahhütnamesine dayalı tahliye davası açma süresi, arabuluculuk sürecinden sonra şu şekilde işler: Arabuluculuk Süreci: Arabuluculuk süreci başladığında, tahliye davası açma süresi durur. Son Tutanak: Arabuluculuk süreci sonunda anlaşma sağlanamazsa, düzenlenen son tutanak dava açmak için ön koşul oluşturur. Süre Başlangıcı: Bu durumda, tahliye davası açma süresi, son tutanağın düzenlendiği tarihten itibaren yeniden işlemeye başlar. Özetle, arabuluculuk süreci nedeniyle tahliye davası açma süresi durmuşsa, son tutanağın düzenlenmesinden itibaren kalan süre içinde dava açılmalıdır.

Akde aykırılık nedenine dayalı tespit davası, kira sözleşmesinde kiracının özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme yükümlülüklerine aykırı davrandığı durumlarda kiraya verenin açtığı bir davadır. Türk Borçlar Kanunu'nun 316. maddesine göre, kiraya veren, en az 30 gün süre vererek kiracıya aykırılığın giderilmesi için yazılı bir ihtarda bulunur. Akde aykırılık teşkil eden bazı durumlar: kiralananda ağır zarar verme; kiracıya verilen sürenin yararsız olacağının anlaşılması; kiracının davranışlarının kiraya veren veya komşular için çekilmez hale gelmesi. Tahliye kararı, ancak aykırılığın doğrudan kiralananın kullanımı ile ilgili olması durumunda verilir.

Örnek 13 tahliye talebi, kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle başlatılacak ilamsız tahliye takibi için yapılır. Tahliye talebi şu şekilde yapılır: 1. Takip talebi hazırlama: Kiraya veren, icra dairesine başvurarak takip talebinde bulunur. 2. Ödeme emri gönderme: Tahliye talebini alan icra müdürü, üç gün içinde borçluya Örnek No: 13 ödeme emri gönderir. 3. Alacaklının mahkemeye başvurusu: Borçlu ödeme emrine itiraz etmez ve süresi içinde borcunu ödemezse, alacaklı tahliye için icra mahkemesine başvurabilir. Tahliye talebi ve takip işlemleri hukuki süreçlerdir; bir avukattan destek alınması önerilir.

İki haklı ihtar ve TBK m. 315 (kiracının temerrüdü) aynı anda kullanılabilir, çünkü bu iki tahliye sebebi Türk Borçlar Kanunu'nda farklı maddelere dayanmaktadır ve dava sebepleri ile tarafları farklıdır. İki haklı ihtar (TBK m. 352/2), kiracının aynı kira yılı içinde iki kez kira bedelini ödemede temerrüde düşmesi ve kiraya verenin bu duruma iki yazılı ihtar ile tepki vermesi durumunda geçerlidir. TBK m. 315, kiracının kira bedelini ödemede temerrüde düşmesi durumunda kiraya verenin kira sözleşmesini feshedebileceğini düzenler. Her iki durumda da tahliye davasının, ilgili kira döneminin veya ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde açılması gerekir.

Kira tespit davasında taraf olma sıfatı, kiraya veren veya kiracıya aittir. Kiraya veren, malik sıfatına sahip olsun ya da olmasın, kira tespit davasını açabilir. Kiracı, kira sözleşmesinin kurulmasıyla birlikte kiracı sıfatını kazanır ve bu sıfatla dava açabilir. Ayrıca, paylı mülkiyet durumunda her paydaş, kendi payı oranında kira bedelinin tespitini talep edebilir.

Yeniden kiralama yasağına aykırılık tazminatı, Türk Borçlar Kanunu'nun 355. maddesine göre hesaplanır. Tazminat tutarı: Kiraya veren, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür. Kira bedeli hesabı: Kira bedeli, brüt olarak hesaplanır. Ek koşullar: Hakim, daha yüksek bir tazminata da hükmedebilir, ancak alt sınır son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelidir. Önemli noktalar: Kiracının tazminat talep edebilmesi için taşınmazı kendi rızası ile tahliye etmemesi gerekir. Tazminat davası, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde, sulh hukuk mahkemesinde açılmalıdır.

Elektrik güvence bedelinden düşülen masraflar şunlardır: Borçlar. Gecikme zammı. Güvence bedeli iadesi, Elektrik Piyasası Tüketici Hizmetleri Yönetmeliği'ne göre en geç 5 iş günü içinde yapılır.

TBK'nın 352 ve 315. maddeleri birlikte şu şekilde uygulanır: TBK m. 352, f. 2, konut ve çatılı iş yeri kiralarında, kira bedelini ödemeyen kiracıya karşı, kiraya verene, iki haklı ihtarda bulunduktan sonra dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirme hakkı tanır. TBK m. 315, kiraya verene, kiracının ödemediği muaccel kira bedeli için yazılı bir ihtar ile süre verir; kiracı bu süre içinde ödeme yapmazsa kiraya veren sözleşmeyi feshedebilir. Özetle, TBK m. 352, f. 2, TBK m. 315'in konut ve çatılı iş yeri kiralarında uygulanmasına engel teşkil etmez; aksine, bu hükmü tamamlar.

Müddei hesabına göre tahliyenin ne zaman olacağına dair bilgi bulunamadı. Ancak, tahliye davasının süresi, tahliye nedenine, mahkemenin yoğunluğuna, kiracının savunmasına ve icra sürecine bağlı olarak değişiklik gösterir. Basit tahliye nedenlerinde dava, 3 ila 6 ay arasında sonuçlanabilir. Kiracının itiraz ettiği veya savunma yaptığı durumlarda ise 6 ila 12 ay sürebilir. Tahliye taahhüdü söz konusuysa, kiracı taahhüde rağmen taşınmazı boşaltmazsa, kiraya veren, taahhüt edilen tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle kiracıyı tahliye ettirebilir.