Kiracılık

Tahliye riski nedeniyle tahliye ihtarı, kiracının taşınmazı boşaltması için ev sahibi tarafından yapılan resmi bir uyarıdır. Tahliye ihtarının gönderilme nedenleri arasında: - Kira borcunun ödenmemesi; - Sözleşmenin sonunda ihtiyaç nedeniyle tahliye; - Yeni malikin taşınmazı kendi ihtiyacı için kullanmak istemesi. İhtarın geçerli olması için: - Yazılı ve resmi yollarla gönderilmesi (noter, iadeli taahhütlü mektup vb.); - İhtarda tahliye gerekçesi, tahliye tarihi ve hukuki sonuçlar hakkında bilgi verilmesi; - Kiracının ihtarı imzalamasa bile, tebliğ edilmiş sayılması ve alındı belgesinin delil olarak sunulması.

Lojman, bir kuruluş veya iş yerindeki çalışanlara parasız veya az bir kira karşılığında verilen konut anlamına gelir.

Kirada başlangıç tarihi önemlidir, çünkü bu tarih, kira sözleşmesinin uzama süresinin hesaplanmasında temel alınır. Örneğin, belirli süreli bir kira sözleşmesinde, on yıllık uzama süresi hesaplanırken, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi dikkate alınır ve bu süre dolduğunda kiraya veren, sözleşmeyi feshedebilir.

"Önce ev sahibi, sonra oğlum" ifadesi, yeni ev sahibinin, evi satın aldıktan sonra oğlunun evde oturması için kiracıyı tahliye etmesi anlamına gelebilir. Bu durumda, ev sahibinin kiracıyı çıkarabilmesi için belirli şartları yerine getirmesi gerekmektedir: 1. Yazılı Bildirim: Yeni ev sahibi, kiracıya yazılı bildirimde bulunarak oğlunun evde oturacağını bildirmelidir. 2. Dava Açma: Belirtilen süre sonunda, ev sahibi geçmişten gelen kira sözleşmesini dava açarak sona erdirebilir. 3. Yeniden Kiralama Yasağı: Ev sahibi, kiracıyı çıkardıktan sonra evi 3 yıl boyunca başkasına kiralayamaz.

Şirket müdürü, tahliye davasında davalı olamaz, çünkü tahliye davası sadece kiraya verenin kendisi veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler tarafından açılabilir.

Evet, ev sahibi fazla zam yaptığında ödenen para geri alınabilir. Yasalara göre, ev sahiplerinin kira artışında %25'ten fazla zam yapması geçersizdir. Bunun için, kiracılar sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iade davası açmalıdır.

Tahliye taahhütnamesi ile tahliye davası açma süresi, arabuluculuk sürecinden sonra bir aylık süre içinde başlamalıdır. Bu süre içinde dava açılmaması durumunda, kiraya verenin tahliye talep etme hakkı düşer.

Akde aykırılık nedenine dayalı tespit davası, kiracının kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmaması veya komşulara gerekli saygıyı göstermemesi durumunda kiraya verenin açabileceği bir davadır. Bu dava türünde, mahkeme hukuki ilişkinin var olup olmadığını hemen tespit eder ve davacının bu tespitten hukuki yarar sağlaması gerekir.

İki haklı ihtar ve TBK m. 315 aynı anda kullanılabilir, çünkü bu iki hukuki yol farklı durumlara dayanmaktadır. TBK m. 315 gereği, kiracının temerrüdü nedeniyle kira sözleşmesinin sona erdirilmesi mümkündür ve kiracıya ödeme için süre verilir. İki haklı ihtar ise, kiracının bir yıl içinde kira bedelini ödemede iki kez temerrüde düşmesi durumunda, kiraya verenin kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açmasını sağlar.

Örnek 13 tahliye talebi, adi kira veya hasılat kirasından kaynaklanan alacakların tahsilinde ilamsız icra takibi başlatılarak yapılır. Tahliye talebi için aşağıdaki adımlar izlenmelidir: 1. Takip Talebi: Kiraya veren, yetkili icra dairesine başvurarak takip talebinde bulunur. 2. Ödeme Emri: İcra dairesi, takip talebini aldıktan sonra borçluya Örnek 13 ödeme emrini gönderir. 3. İtiraz Süresi: Borçlu, ödeme emrine karşı 7 gün içinde itiraz edebilir. 4. Tahliye Davası: Ödeme yapılmasına rağmen kiracı tahliye edilmezse, kiraya veren icra mahkemesine başvurarak tahliye talebinde bulunabilir. Bu süreçte bir avukattan hukuki destek almak faydalı olabilir.

Kira tespit davasında taraf olma sıfatı hem kiraya veren hem de kiracıya aittir.

Tahliye talep dilekçesi, kiralananın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi'ne verilir.

Yeniden kiralama yasağına aykırılık tazminatı, Türk Borçlar Kanunu'nun 355. maddesine göre, eski kiracının son kira yılında ödediği bir yıllık kira bedelinden az olamaz. Hesaplama şu şekilde yapılır: 1. Kiracının son kira döneminde ödediği aylık kira bedeli belirlenir. 2. Bu bedel, kalan aylarla çarpılarak bir yıllık tutar hesaplanır. 3. Eğer kira sözleşmesi 1 yıllık süreyi doldurmamışsa, en az 1 yıllık tutar üzerinden tazminat hesaplanır. Bu tazminat miktarı, hakim tarafından daha fazla da hükmedilebilir ve herhangi bir üst sınır yoktur.

Güvence bedelinden düşülebilecek masraflar, genellikle kiracının yaptığı zorunlu harcamalar veya mülkün bakımı ve onarımı için yapılan harcamalarla ilgilidir. Bu masraflar arasında: Bakım ve onarım masrafları: Su tesisatı, elektrik sistemi veya çatı tamiri gibi mülkün kullanımını doğrudan etkileyen onarımlar. Gerekli tadilatlar: Kiracının mülkü yaşanabilir halde tutmak için yaptığı tadilatlar. Acil durum masrafları: Su baskını veya elektrik arızası gibi acil durumlarda yapılan tamiratlar. Ortak alanların bakımı: Kira sözleşmesinde belirtilmişse, apartman veya site içinde ortak alanların bakımı için yapılan masraflar. Masrafların geçerli sayılabilmesi için, belgelendirilmesi ve mümkünse ev sahibinden onay alınması gerekmektedir.

TBK'nın 352 ve 315 maddeleri, kira bedelinin ödenmemesi durumunda birlikte şu şekilde uygulanır: 1. TBK'nın 315. Maddesi: Kiracı, kira bedelini veya yan gideri ödemede temerrüde düşerse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak en az 30 gün süre vererek borcunu ödemesi gerektiğini, aksi halde kira sözleşmesinin feshedileceğini bildirebilir. 2. TBK'nın 352. Maddesi: Kiracı, bir kira yılı içerisinde kendisine iki haklı ihtarda bulunulmasına neden olursa, kiraya veren kiracı aleyhine tahliye davası açabilir. Bu iki maddenin birlikte uygulanması için, kiracının farklı aylara dair muaccel kira alacaklarına dair iki yazılı ihtarı alması ve bu ihtarların ardından 1 ay içinde tahliye davası açılması gerekmektedir.

Müddei hesabına göre tahliye, kiracının temerrüde düşmesi durumunda, yani kira bedelini ödememesi halinde gerçekleşir. Bu süreçte izlenmesi gereken adımlar şunlardır: 1. İhtarname Gönderme: Kiraya veren, kiracıya yazılı bir ihtarname göndererek kira borcunu ödemesi için en az 30 gün süre verir. 2. Ödeme Yapılmaması: Kiracı bu süre içinde ödemeyi yapmazsa, kiraya veren icra takibi başlatabilir. 3. Tahliye Davası: İcra takibi sonucunda kira borcu ödenmezse, kiraya veren Sulh Hukuk Mahkemesi'nde tahliye davası açabilir. Bu süreç, ortalama altı ila on iki ay sürebilir.

Boş tahliye taahhüdü, belirli koşullarda geçerli kabul edilebilir. Yargıtay kararlarına göre, tahliye taahhütnamesi boş olarak imzalanmış olsa bile, kiracı bu belgenin ev sahibi tarafından istenildiği gibi doldurulmasına yetki vermiş sayılır ve bu nedenle belge geçerli olur. Ancak, kiracı, taahhütnamenin kiralananın tesliminden önce düzenlendiğini veya sonradan anlaşmaya aykırı olarak doldurulduğunu yazılı delillerle kanıtlayabilirse, tahliye taahhüdü geçersiz sayılabilir.

359 ve 360 maddeler, farklı hukuk alanlarında yer alan iki farklı düzenlemeyi ifade eder: 1. Türk Borçlar Kanunu Madde 360: Kiraya verenin, kiracıya kiralananı teslim etme yükümlülüğünü düzenler. 2. Vergi Usul Kanunu Madde 359: Vergi kaçakçılığı suçlarını düzenler. Madde 360 ise, Vergi Usul Kanunu'nda yer alan vergi suçlarına iştirak halinde uygulanacak cezaların Türk Ceza Kanunu'nun suça iştirak hükümlerine göre belirleneceğini düzenler.

Depozito vermek, doğrudan faiz anlamına gelmez. Ancak, depozito iadesinde faiz işlenmesi mümkündür. - Elden veya bankaya TL olarak yatırılan depozitonun iadesinde: Depozitoya faiz işlemez, çünkü depozito mülk sahibine verildiği günden itibaren faiz işlemeye başlamaz. - Yasal düzenlemelere göre: Depozito, kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren faiz işlemiş haliyle kiracıya geri ödenmelidir.

Tahliye taahhütnamesine itiraz dilekçesi yazarken dikkat edilmesi gereken bazı unsurlar şunlardır: 1. Başlık ve Mahkeme Bilgileri: Dilekçenin başına mahkemenin adı ve adresi yazılmalıdır. 2. Giriş Bölümü: İtiraz eden kişinin adı, soyadı ve iletişim bilgileri belirtilmelidir. 3. Taahhütnamenin Detayları: Tahliye taahhütnamesinin tarihi, yeri ve içeriği açık bir şekilde yazılmalıdır. 4. İtiraz Nedenleri: Taahhütnamenin hukuka aykırı olduğu, baskı altında imzalandığı veya kira sözleşmesinin devam ettiği gibi itiraz gerekçeleri detaylı bir şekilde açıklanmalıdır. 5. Delillerin Sunulması: Kira sözleşmesi, ödeme kayıtları ve ev sahibiyle yapılmış yazışmalar gibi destekleyici belgeler eklenmelidir. 6. Sonuç ve Talep: Mahkemeden tahliye taahhüdünün geçersiz sayılması ve kiracının mülkü boşaltma zorunluluğunun durdurulması talep edilmelidir. Dilekçe örneği için aşağıdaki kaynaklardan faydalanabilirsiniz: - alitumbas.av.tr: Tahliye taahhütnamesi nedeniyle tahliye davası dilekçe örneği. - palmahukuk.com: Tahliye taahhütnamesine itiraz dilekçesi hazırlama rehberi.