Taşınmaz

Yıkım ecrimisili ifadesi doğrudan bir terim değildir, ancak ecrimisil kavramı ile ilgili olabilir. Ecrimisil, bir taşınmazın sahibinin izni ve rızası olmaksızın bir başka kimse tarafından kullanılması sonucu oluşan zararın tazminidir. Dolayısıyla, "yıkım ecrimisili" ifadesi, muhtemelen bir taşınmazın yıkımı nedeniyle oluşan haksız işgal tazminatı anlamına gelebilir.

Evet, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Bu tür sözleşmeler, taşınmaz devrini içerdiği için noter huzurunda düzenlenmezse geçersiz olacaktır.

Tapu tescil ek beyanına yazılabilecekler, genellikle taşınmazın durumu, hakları ve yükümlülükleri ile ilgili bilgilerdir. Bu kapsamda aşağıdaki unsurlar yer alabilir: Taşınmazın tanımı: Türü, tapu bilgileri, yüzölçümü gibi temel özellikler. Mülkiyet bilgileri: Malikin adı, soyadı, T.C. kimlik numarası ve pay oranları. Şerh ve beyanlar: İpotek, irtifak, intifa gibi ayni haklar ile haciz, tedbir gibi yükümlülükler. Eklentiler: Taşınmazın beyanlar sütununa eklenen açıklayıcı notlar. Ek beyanların doğru ve güncel bir şekilde kaydedilmesi, taşınmazlarla ilgili olası hukuki ihtilafların önlenmesi ve tarafların haklarının korunması açısından önemlidir.

İpotekte taşınmaz mal üzerindeki bazı haklar kısıtlanır: 1. Mülkiyet Hakkı: İpotek, taşınmazın mülkiyet hakkını doğrudan etkilemez, ancak alacaklının borcun ödenmemesi durumunda taşınmazı satma hakkı vardır. 2. Tasarruf Hakkı: İpotekli taşınmazın devri, borcun kapatılmasıyla mümkündür. 3. Kullanım Hakkı: Borçlu, ipotek süresince taşınmazı kullanmaya devam edebilir, ancak değerini düşürecek davranışlardan kaçınmalıdır. Bu kısıtlamalar, ipoteğin kaldırılmasıyla sona erer.

Henüz ifa imkanı doğmaması nedeniyle taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil davasının reddedilmesi, kesin hüküm oluşturmaz ifadesi, şu anlama gelebilir: Bu tür bir davada, ifanın mümkün olmadığı gerekçesiyle davanın reddedilmesi, kararın kesin olduğu anlamına gelmez. Çünkü mahkeme, kararın verildiği tarihte ifa imkanı bulunuyorsa ve diğer şartlar oluşmuşsa, davayı kabul edebilir.

Ön alım davasını kabul etmesi durumunda, dava açan paydaşın hakları şu şekilde sonuçlanır: 1. Taşınmazın Devri: Mahkeme, ön alım hakkını kabul ederse, taşınmazın ilgili payı dava açan paydaş adına tescil edilir. 2. Satış Bedeli: Davacı, satış bedelini ödeyerek payın kendi adına tescil edilmesini sağlar. 3. Diğer Paydaşların Durumu: Ön alım hakkı, diğer paydaşların haklarını etkilemez; onlar da kendi paylarını koruma hakkına sahiptir. Ön alım davasının reddedilmesi durumunda, satış geçerli olur ve paydaş bu hakkını kaybeder.

Şerhli tapu 29/2 ifadesi, tapu kaydında ortaklaşa kullanılan yerlerin tescili ile ilgili bir durumu ifade edebilir. Ortaklaşa kullanılan yerler, birden fazla taşınmazın veya bağımsız bölümün ortak olarak kullanılması anlamına gelir ve bu tür yerler, yararlanan taşınmazlarla aynı ada ve parsel içerisinde olabileceği gibi, farklı ada ve parsellerde de bulunabilir. Şerh ise, bir malın üzerine konulan ipotek veya yükümlülük anlamına gelir ve bu durum, malın üzerindeki hakları etkileyebilir.

Ön alım davasında mahkeme, aşağıdaki hususları değerlendirerek karar verir: 1. Ön alım hakkı sahibi olup olmadığı: Davacının, ön alım hakkına sahip olup olmadığını inceler. 2. Satış bedeli: Satışın gerçekleştirildiği bedelin ne olduğunu belirler. 3. Ödeme: Davacının, satış bedelini ödeyip ödemeyeceğini kontrol eder. Eğer mahkeme, davacının ön alım hakkı sahibi olduğunu ve satış bedelini ödeyebileceğini tespit ederse, taşınmazın davacıya devredilmesine karar verir. Ön alım davaları, taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi'nde görülür.

İcra ve İflas Kanunu (İİK) 59. maddesi kapsamında zorunlu takip arkadaşlığına örnek olarak şunlar gösterilebilir: 1. Miras Ortaklığı: Miras ortaklığının alacağından dolayı, mirasçılar birlikte takip yapmak zorundadır. 2. Taşınmazın Tahliyesi: Taşınmazın tahliyesi için bütün mirasçılara karşı takip talep etmek gerekir. 3. Birden Fazla Kiracı: Bir taşınmazı birlikte kiralayan kişilerin kira bedeli ödeme borcu bakımından zorunlu takip arkadaşlığı vardır.

Rayiç değer (Rıd) hesaplama yöntemi, taşınmazın türüne göre değişiklik gösterir: 1. Konut Rayiç Bedeli: - Konut rayiç bedeli, emsal konutların ortalama metrekare fiyatı ile konutun metrekaresinin çarpımı, konum katsayısı ve yıpranma oranının dikkate alınmasıyla hesaplanır. - Formül: Konut Rayiç Bedeli = (Emsal Konutların Ortalama m² Fiyatı × Konut m²) × (1 + Konum Katsayısı) × (1 - Yıpranma Oranı). 2. Arsa Rayiç Bedeli: - Arsa rayiç bedeli, bölgedeki benzer arsaların metrekare fiyatlarının toplanması, imar durumu katsayısının da dahil edilmesiyle hesaplanır. - Formül: Arsa Rayiç Bedeli = Bölge m² Birim Fiyatı × Arsa m² × İmar Durumu Katsayısı. 3. İş Yeri Rayiç Bedeli: - İş yeri rayiç bedeli, emsal iş yerlerinin ortalama metrekare fiyatı ile iş yerinin metrekaresinin çarpımı ve ticari potansiyel katsayılarının uygulanmasıyla hesaplanır. - Formül: İş Yeri Rayiç Bedeli = (Emsal İş Yerlerinin Ortalama m² Fiyatı × İş Yeri m²) × Ticari Potansiyel Katsayısı. Rayiç bedel hesaplama için ayrıca e-Devlet üzerinden online sorgulama, belediyeye başvuru veya tapu müdürlüğünden yazılı talep gibi yöntemler de kullanılabilir.

Mülkiyete ait şerh, beyan ve irtifak bilgileri, tapu sicilinde yer alan ve taşınmazın hak ve yükümlülüklerini belirleyen kayıtlardır. - Şerh: Taşınmaz üzerinde üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilecek sınırlı hakların kayıt altına alınmasıdır. - Beyan: Tapu sicilinde yer alan taşınmazla ilgili hukuki durumların ve özel açıklamaların belirtilmesidir. - İrtifak: Bir taşınmaz üzerinde bir başka taşınmaz veya kişi lehine kullanma veya yararlanma yetkisi tanınmasıdır.

"Nitelik beyanı yapılamadı" ifadesi, tapu işlemlerinde taşınmazın niteliklerinin doğru bir şekilde beyan edilememesi anlamına gelir. Bu durum, genellikle düşük vergi ödemek amacıyla taşınmazın değerinin veya özelliklerinin yanlış beyan edilmesi sonucunda ortaya çıkar ve tapu kayıtlarının hatalı olmasına yol açar.

İİK'nın 134 ve 135 maddeleri gereğince tahliye talebi, farklı durumları kapsar: 1. İİK'nın 134. maddesi: Taşınmazın alıcıya ihale edilip bedeli alındıktan sonra, alıcı namına tescil edilmesi için tapuya müzekkere yazılır. 2. İİK'nın 135. maddesi: İhalenin kesinleşmesinden sonra, taşınmazı ihale alıcısından satın alan kişi de, bu fıkra gereğince tahliye talebinde bulunabilir.

Tapu sicilinde yapılan işlemleri takip etmek için birkaç yöntem bulunmaktadır: 1. E-Devlet Üzerinden Sorgulama: E-Devlet portalına giriş yaparak "Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü" üzerinden tapu kaydınızı sorgulayabilirsiniz. 2. Tapu ve Kadastro Müdürlüklerine Başvuru: En yakın Tapu ve Kadastro Müdürlüğü'ne giderek tapu kaydınızı sorgulayabilirsiniz. 3. Mobil Uygulamalar: Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün resmi mobil uygulamasını kullanarak tapu bilgilerinizi sorgulayabilirsiniz. 4. Noter Üzerinden Sorgulama: Bazı noterlere başvurarak tapu durumu hakkında bilgi alabilirsiniz, ancak noterler sadece belirli bilgilere ulaşmanıza yardımcı olabilir. Ayrıca, yevmiye defteri ve belgeler arşivi gibi tapu sicilinde tutulan kayıtlar da işlemlerin takibi için önemlidir.

28. madde gereği şerh tesisi, İcra ve İflas Kanunu'nun 28. maddesine göre, taşınmaz davalarında mahkemenin davacının lehine karar vermesi durumunda, hükmün özetinin tapu sicil dairesine bildirilmesi ve bu bildirime istinaden taşınmazın kaydına şerh verilmesi anlamına gelir. Bu şerh, taşınmazın hukuki durumunu belirler ve üçüncü kişilerin de bu durumu öğrenebilmesini sağlar.

Tapusuz taşınmazların tescil edilmesi için aşağıdaki adımlar izlenmelidir: 1. Bedel Tespiti: Taşınmazın değeri bilirkişiler tarafından belirlenir. 2. Satış Sözleşmesi: Satıcı ve alıcı arasında yazılı bir satış sözleşmesi hazırlanır. 3. Teslim ve Tesellüm: Satıcı, taşınmazı alıcıya teslim eder ve alıcı bedeli öder. 4. Tapu Tahsisi: Tapusuz taşınmazlar için önce tapu tahsisi yapılması gerekir. 5. Tapu Kaydı: Tapu tahsisi tamamlandıktan sonra taşınmazın tapu kaydı yapılır. Ayrıca, tapusuz taşınmazların tescil edilmesi için mahkeme yoluyla zilyetliğe dayalı tescil davası açılması da mümkündür.

Hepsi Emlak'ta "stok daire" ifadesi, satın alınabilir veya kiralanabilir durumda olan, piyasada bulunan ve ticareti yapılan her tür taşınmaz malı ifade eder.

Şerh, tapuya çeşitli nedenlerle konulabilir ve temel amacı, taşınmaz üzerindeki hakları ve hukuki durumları üçüncü kişilere karşı bildirmektir. İşte bazı şerh koyma sebepleri: 1. Aile Konutu Şerhi: Eşlerden birinin rızası olmadan aile konutu üzerinde işlem yapılmasını engellemek için konulur. 2. Satış Vaadi Şerhi: Taşınmazların belirli bir tarihe kadar mülkiyet kısıtlılıklarının olması durumunda geçici olarak şerh konulması işlemidir. 3. İhtiyati Tedbir Şerhi: Mahkeme kararıyla taşınmazın satılmasını veya devredilmesini engellemek için konulur. 4. Kiralama Durumu: Kiracının haklarını güvence altına almak ve taşınmazın devrinde yeni malik karşısında hak sahibi olduğunu göstermek için kira şerhi olarak konulur. 5. Önalım Hakkı: Bir taşınmazın üçüncü bir kişiye satılmadan önce diğer hak sahiplerine öncelik tanıma amacıyla şerh edilir.

TBK 349 ve 350 maddeleri birlikte şu şekilde uygulanır: TBK 349 maddesi, aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracının, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemeyeceğini düzenler. TBK 350 maddesi ise kiraya verenin, belirli durumlarda kira sözleşmesini sona erdirme hakkını düzenler ve bu durumlar şunlardır: 1. Kiracı gereksinimi: Kiraya veren, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa. 2. Yeniden inşa ve imar: Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise. Bu maddelere göre, kiraya veren, gereksinim veya yeniden inşa gibi sebeplerle kira sözleşmesini sona erdirmek istediğinde, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda veya belirsiz süreli sözleşmelerde genel hükümlere göre fesih dönemine uyarak bir ay içinde dava açabilir.

18. madde uygulaması, aşağıdaki durumlarda yapılmaz: 1. Taşınmazın imar planına göre belirlenen sahalara rastlaması: Eğer taşınmaz, imar planına göre yol, yeşil alan gibi düzenleme ortaklık payı ile elde edilebilecek sahalara rastlıyorsa, aynı yerden parsel verilmesi mümkün değildir. 2. Kamulaştırma gerekliliği: DOP oranının %40’ı geçmesi halinde, yeterli alanın kamulaştırılması gerektiği için uygulama yapılamaz. 3. Plansız alanlar: İmar planı bulunmayan yerlerde veya imar planları askıda iken uygulama yapılamaz. 4. Teknik zorunluluklar: Taşınmazın bulunduğu alanın imar planıyla konut alanına ayrılmamış olması, teknik zorunluluklardan dolayı aynı yerden parsel verilememesine neden olur.