Taşınmaz

Olağanüstü zamanaşımı ile mülkiyetin kazanılması için yirmi yıl süreyle taşınmazın malik sıfatıyla ve aralıksız olarak zilyetliğinde bulundurulması gerekmektedir.

Türkiye'de ada satın almak yasaldır, ancak bu işlem bazı sınırlamalara tabidir. Yabancıların Türkiye'de taşınmaz mal edinmesi, 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 35. maddesi ile düzenlenmiştir. Bu maddeye göre: Ülke vatandaşlığı: Türkiye'den ada satın alabilecek ülke vatandaşları açısından bir sınırlama vardır ve bu sınırlama Cumhurbaşkanı tarafından belirlenir. Toplam alan: Satın alınan taşınmazın toplam alanı, özel mülkiyete konu ilçe yüzölçümünün %10'unu geçmemelidir. Kişi başına sınır: Gerçek kişilerin taşınmaz alımı, ülke genelinde kişi başına 30 hektar ile sınırlandırılmıştır. Tüzel kişiler: Ticaret firmaları dışındaki tüzel kişiler Türkiye'de taşınmaz yatırımı yapamaz. Askeri bölgeler: Askeri yasak bölgeler ve güvenlik bölgelerinde yabancıların taşınmaz edinmesine izin verilmemiştir.

Ortaklığın giderilmesi davası, paylı mülkiyete veya elbirliği mülkiyetine tabi olan taşınmazların, mirasçılar veya diğer ortaklar tarafından bölüştürülmesi amacıyla açılan bir davadır. Bu dava iki şekilde sonuçlanabilir: 1. Aynen taksim: Taşınmazın paydaşlara bölünerek verilmesi. 2. Satış yoluyla paylaşma: Taşınmazın satılarak bedelinin paydaşlar arasında paylaştırılması. Davayı açabilecek kişiler: Elbirliği mülkiyetinde ortaklar, paylı mülkiyette ise paydaşlardır. Görevli mahkeme: Sulh hukuk mahkemeleridir.

Tesis kadastrosu, ticari ve benzeri işlevlere sahip, mesken olarak kullanılmayan yapıları kapsayan bir kadastro türüdür. Bu tür kadastro çalışmaları, taşınmazın sınırlarını ve değerini belirleyerek hukuki durumunu tespit eder ve tapu müdürlüğünde tescil edilir.

Tapuda teferruatın yazımı şu şekilde yapılır: 1. Taşınmaz sahibi, teferruatın listesini içeren bir dilekçeyi tapu müdürlüğüne verir. 2. Dilekçeye, teferruatın değerini gösteren bir ekspertiz raporu eklenir. 3. Tapu müdürlüğü, dilekçeyi ve raporu inceler. 4. Teferruatın taşınmazın mülkiyetine geçirilmesine karar verilirse, tapu kaydına teferruatın listesi eklenir. 5. Tapu kaydı güncellenir ve yeni tapu senedi düzenlenir. Doğru yazımı ise "teferruat" şeklindedir.

Tapuda teferruatın yazımı için aşağıdaki adımlar izlenmelidir: 1. Gerekli Belgeler: Taşınmazın tapu senedi, teferruatın listesini içeren bir dilekçe ve teferruatın değerini gösteren bir ekspertiz raporu hazırlanmalıdır. 2. Tapu Müdürlüğüne Başvuru: Taşınmaz sahibi, dilekçeyi tapu müdürlüğüne vermelidir. 3. İnceleme ve Onay: Müdürlük, dilekçeyi ve raporu inceleyerek teferruatın taşınmazın mülkiyetine geçirilmesine karar verir. 4. Tapu Kaydının Güncellenmesi: Karar onaylandıktan sonra, tapu kaydına teferruatın listesi eklenir ve yeni tapu senedi düzenlenir. Bu işlemler sırasında harç ve döner sermaye ücreti ödenir.

Kira şerhi, taşınmazın satışını doğrudan engellemez, ancak bazı durumlarda satış işlemini zorlaştırabilir. Kira şerhi bulunan bir taşınmazın satılması durumunda, yeni malik kira sözleşmesinin süresi dolana kadar kiracıyı tahliye edemez. Ayrıca, kira şerhi ipotek gibi diğer şerhlerle birlikte taşınmazın devrini kısıtlayabilir ve alıcı için risk teşkil edebilir.

Düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ve arsa payı karşılığı inşaat ön sözleşmesi aşağıdaki şekilde tanımlanabilir: 1. Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi: Bir taşınmazın ileride belirli koşullar altında satılacağına dair taraflar arasında yapılan ön anlaşmadır. 2. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Ön Sözleşmesi: Arsa sahibi ile müteahhit arasında yapılan, müteahhidin arsada inşaat yaparak bağımsız bölümleri arsa sahibine devretmeyi taahhüt ettiği karma bir sözleşme türüdür.

Fuzuli şagil Danıştay kararları, genellikle idarenin izni olmadan bir taşınmazın işgal edilmesi durumunda ecrimisil (işgal tazminatı) talebiyle ilgilidir. Bazı önemli Danıştay kararları: - İETT Genel Müdürlüğü aleyhine tahakkuk ettirilen ecrimisil, taşınmazın otobüs durağı ve sahası olarak kullanılması dolayısıyla fuzuli işgalci olarak nitelendirilmediği için hukuka aykırı bulunmuştur. - Belediye tarafından kullanılan bir taşınmazın, zorunlu kamu hizmeti kapsamında değerlendirilmesi nedeniyle ecrimisil tahakkuku hukuka aykırı bulunmuştur. - Hazine'ye ait taşınmazın Belediye tarafından işgal edilmesi durumunda, kıyıların sahipsiz mal niteliğinde olduğu ve halkın yararlanmasına tahsis edildiği gerekçesiyle ecrimisil iptali hukuka uygun bulunmuştur. - Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki taşınmazların diğer kamu kurum ve kuruluşlarına tahsis edilmesi halinde, ecrimisil talep etme yetkisinin lehine tahsis yapılan kuruma ait olduğuna karar verilmiştir.

Evet, arsa sahibi emlak vergisi öder. 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu'na göre, Türkiye sınırları içinde bulunan arsa, arazi ve binalar emlak vergisine tabidir ve bu vergiyi taşınmazın maliki ödemekle yükümlüdür.

Tapu Kanunu'na göre tapu sicili, aşağıdaki şekilde tutulur: 1. Tapu Kütüğü: Her taşınmaz için ayrı bir tapu kaydı oluşturulur ve bu kütüğe taşınmazın mülkiyet durumu, üzerindeki haklar ve sınırlamaları kaydedilir. 2. Kat Mülkiyeti Kütüğü: Apartman ve site gibi yapılarda bağımsız bölümlerin tapu kaydı bu kütüğe işlenir. 3. Yevmiye Defteri: Tüm tapu işlemleri tarih sırasına göre bu deftere kaydedilir ve tapu sicili içindeki işlemlerin resmi kaydını oluşturur. 4. Belgeler Arşivi: Tapu kayıtlarının temelini oluşturan belgeler, tapu sicil müdürlüğü tarafından arşivlenir. 5. Devletin Sorumluluğu: Tapu sicilinin tutulmasından doğan zararlardan devlet, kusuru olmasa bile sorumludur. Ayrıca, tapu sicilinin elektronik ortamda tutulması ve yönetilmesi için TAKBİS (Tapu ve Kadastro Bilgi Sistemi) kullanılır.

İhdas ve yola terk terimleri, imar planları ve taşınmaz mal düzenlemeleri kapsamında kullanılan iki farklı işlemi ifade eder. 1. İhdas: Daha önce yol olarak kullanılan ancak artık ihtiyaç kalmayan bir alanın, kamu mülkiyetinden çıkarılarak özel mülkiyete konu edilmesi işlemidir. 2. Yola Terk: Bir parselin bir kısmının imar planına uygun olarak kamuya devredilmesidir.

Ferağa icbar davasını, mülkiyetin kazanılmasına esas olacak bir hukuki sebebe dayanarak malikten mülkiyetin kendi adına tescilini isteme hakkına sahip olan kimse açabilir. Bu dava, genellikle taşınmaz satış vaadi sözleşmesi gibi durumlarda, satıcının mülkü devretmekten kaçınması halinde açılır.

Tahliye taahhütnamesinde eş rızasının ispatlanması için, eşlerin müşterek yaşantısını sürdürdükleri konuta "aile konutu şerhi" konulması gerekmektedir. Bu şerh, eşlerden herhangi biri tarafından, diğer eşin rızası ve evlilik cüzdanı ile birlikte, taşınmazın bulunduğu yerin tapu müdürlüğüne başvurularak konulabilir. Eğer tahliye taahhütnamesi aile konutu için düzenlenmişse ve sadece bir eşin imzası bulunuyorsa, taahhütname geçersiz sayılır.

Arsa ekspertizi, bir arsanın mevcut piyasa koşullarına göre değerinin belirlenmesi için yapılan kapsamlı bir işlemdir. Bu işlem, genellikle şu adımlarla gerçekleştirilir: 1. Veri Toplama: Uzmanlar, arsanın imar durumu, yüzölçümü ve tapu bilgilerini toplar. 2. Piyasa Analizi: Arsanın bulunduğu bölgede, benzer taşınmazların fiyatlarını ve talep durumunu araştırır. 3. Değerleme Yöntemleri: Uzmanlar, arsanın gerçek piyasa değerini belirlemek için uluslararası standartlara uygun yöntemler uygular. 4. Raporlama: Elde edilen tüm veriler, net ve anlaşılır bir şekilde rapora işlenir. Bu süreç, Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) tarafından yetkilendirilen lisans sahibi gayrimenkul değerleme uzmanları tarafından yürütülür.

Ortaklığın giderilmesinde tarlanın paylaştırılması iki ana yöntemle gerçekleştirilir: aynen taksim ve satış yoluyla paylaşım. 1. Aynen Taksim: Tarla, fiziksel olarak bölünebilir nitelikte ise, her bir paydaşa hissesine denk gelen kısım verilir ve bağımsız mülkiyet sağlanır. 2. Satış Yoluyla Paylaşım: Tarlanın bölünmesi mümkün değilse veya bölünmesi ekonomik açıdan uygun değilse, mahkeme tarlanın satılmasına karar verir. Ortaklığın giderilmesi davasında paylaşım yöntemi, mahkemenin taşınmazın niteliklerini ve tarafların taleplerini dikkate alarak belirlediği bir karardır.

İcra ve İflas Kanunu (İİK) madde 135 ve 136 şu şekildedir: Madde 135: 1. Taşınmaz, alıcıya ihale edilip bedeli alındıktan sonra alıcı namına tescil edilmesi için 134. maddede yazılı müddete riayet edilerek tapuya müzekkere yazılır. 2. Taşınmaz, borçlu tarafından veya hacizden evvelki bir tarihte yapıldığı resmi bir belge ile belgelenmiş bir akte dayanmayarak başkaları tarafından işgal edilmekte ise onbeş gün içinde tahliyesi için borçluya veya işgal edene bir tahliye emri tebliğ edilir. Bu müddet içinde tahliye edilmezse zorla çıkarılıp taşınmaz alıcıya teslim olunur. Madde 136: 1. Taşınmaz malların satışına ilişkin hükümler, bayrağı dikkate alınmaksızın gemi siciline kayıtlı bütün gemiler hakkında da uygulanır. 2. Bu hükümlerde geçen "tapu sicili" terimi gemi sicilini, "ipotek" terimi gemi ipoteklerini ve "irtifak hakkı" terimi sicile kayıtlı gemiler üzerindeki intifa hakkını ifade eder.

Satış kararı kesinleşince, ortaklığın giderilmesi davası kapsamında aşağıdaki süreçler gerçekleşir: 1. Taşınmazın Satışı: Mahkeme, taşınmazın açık artırma yoluyla satılmasına karar verir ve bu süreç icra müdürlüğü aracılığıyla yürütülür. 2. Kıymet Takdiri: Taşınmazın değeri, bilirkişiler tarafından yeniden takdir edilir. 3. İlan ve Artırmanın Yapılması: Satış ilanı yapılır ve belirlenen gün ve saatte artırma gerçekleştirilir. 4. İhale Bedelinin Ödenmesi: Satış işlemi kural olarak peşin para ile yapılır, ancak alıcıya yedi günü geçmemek üzere bir ödeme süresi verilebilir. 5. Mülkiyetin Geçişi: İhale bedeli ödendiğinde, taşınmazın mülkiyeti alıcıya geçer. 6. Tapu İşlemleri: Satış memurluğu, tapuya müzekkere yazarak tescil işlemlerini gerçekleştirir.

Yapı Kredi Bankası, icralık evlerini doğrudan teklif yöntemiyle satmaktadır. Bu süreçte izlenen adımlar şunlardır: 1. İlanların Yayınlanması: Bankanın resmi internet sitesinde satılık gayrimenkul ilanları yayımlanır. 2. Teklif Verme: İlgilenen kişiler, ilanlarda belirtilen taşınmaz için teklif formunu doldurarak bankaya iletirler. 3. Değerlendirme: Banka, teklifleri değerlendirir ve en uygun teklifi veren kişiye satışı gerçekleştirir. 4. Teminat Yatırma: Teklifin kabul edilmesi durumunda, taşınmazın muhammen bedelinin %5'i kadar teminat yatırılması gereklidir. 5. Satış İşlemleri: Teminat yatırıldıktan sonra, taşınmazın bedelinin tamamının yedi-on beş gün içinde ödenmesi ve satış işlemlerinin tamamlanması beklenir.

Tahliye talepli icra takibinde yetkili icra dairesi, genellikle kiralanan taşınmazın bulunduğu yerdeki icra dairesidir.