Kira

Kira tespit davasında karar tutanağı almak için aşağıdaki adımlar izlenmelidir: 1. Arabuluculuk Süreci: 01.09.2023 tarihinden itibaren kira tespit davalarında dava açılmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. 2. Dava Açılışı: Arabuluculuk sürecinin tamamlanmasından sonra, görevli Sulh Hukuk Mahkemesi’ne dava dilekçesi ve gerekli harçlarla birlikte başvuru yapılarak dava açılır. 3. Karar Tutanağı: Dava sonucunda mahkeme tarafından belirlenen yeni kira bedeli, ilgili kira dönemi için geçerli olacak şekilde hüküm altına alınır ve bu karar tutanağı olarak sunulur. Önemli Notlar: Kira tespit davası, yalnızca kira bedelinin belirlenmesini sağlar, tahsili için ayrı bir hukuki süreç gereklidir. Karar, kesinleşmeden icraya konulamaz.

Vekalet yoluyla kira sertifikası alınamaz. Kira sertifikaları, varlık kiralama şirketleri tarafından ihraç edilir ve bu sertifikaları almak için doğrudan bir yatırım hesabı açmak veya aracı kurumlar üzerinden işlem yapmak gereklidir. Vekaleten işlem yapma imkanı sunan bir yapı mevcut değildir. Kira sertifikası almak için aşağıdaki yöntemler kullanılabilir: İhraçtan alım: Halka arz şeklinde yapılır ve borsada işlem görür. İkincil piyasadan alım: Aracı kurum uygulamaları, mobil şubeler veya banka şubeleri üzerinden gerçekleştirilebilir.

Yüksek kiralar, esnafı çeşitli şekillerde olumsuz etkiliyor: Maliyetlerin Artması: Yüksek kira giderleri, esnafın maliyetlerini artırıyor ve bu durum fiyatlara yansıtılıyor. İş Yerini Değiştirme veya Kapatma: Yüksek kiraları karşılayamayan esnaf, ya iş yerini değiştiriyor ya da kapatmak zorunda kalıyor. Stopaj Yükü: Esnaf, kira üzerinden alınan stopaj vergisini ödemek zorunda kalıyor, bu da mali yükü artırıyor. Çırak Bulma Zorluğu: Yüksek kiralar, esnafın yanınıza çırak almasını zorlaştırıyor. Bu sorunlar, özellikle küçük esnaf ve zanaatkârları daha fazla etkiliyor.

Vekaleten imzalanan kira sözleşmesi, kural olarak geçerlidir. Bunun için temsilcinin kiraya veren tarafından yetkilendirilmesi ve temsilcinin de asil adına hareket ettiğini kiracıya bildirmesi şarttır. Temsilcinin yetkisiz hareket etmesi durumunda, yani kiraya veren asil tarafından yetkilendirilmeden kiracı ile kira sözleşmesi imzalaması halinde, kiraya veren asilin sözleşmeye sonradan onay vermesi geçerlidir. Yetkisiz temsilcinin imzaladığı kira sözleşmesi, kiraya veren asilin onay vermemesi durumunda kurulmuş sayılmaz.

Taşınmazın bizzat kullanımına ilişkin akde aykırılık, Türk Borçlar Kanunu'nun 316. maddesinde belirtilen ve kiracının kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmaması veya kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermemesi durumunu ifade eder. Akde aykırılık teşkil eden bazı durumlar: Kiralananın tahsis amacına aykırı kullanılması. Özenle kullanmama. Yasağa rağmen başkasına devretme veya alt kiraya verme. Kiralananın kullanılmaya elverişli olmaması veya bulundurulmaması. Akde aykırılık nedeniyle tahliye kararı verilebilmesi için, kiraya verenin konut ve çatılı işyeri kirasında kiracıya en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirmesi ve tanınan bu süre içerisinde de akde aykırılığın giderilmemiş olması gerekir.

Kiracıların en çok tercih ettiği kira sözleşmesi türü hakkında bilgi bulunamadı. Ancak, kira sözleşmelerinin belirli veya belirsiz süreli olarak yapılabileceği ve tarafların kira sözleşmesinin süresini belirlemede serbest oldukları bilinmektedir. Belirli süreli kira sözleşmeleri genellikle bir yıl süreyle yapılır ve sürenin sonunda kiracı veya ev sahibi tarafından feshedilmediği takdirde, aynı şartlarla bir yıl daha uzar. Kira sözleşmesi hazırlanırken, her iki tarafın da tüm şartları dikkatlice gözden geçirmesi ve özel maddeler ekleyebilmesi mümkündür.

"Kiraya dene" ifadesinin ne anlama geldiğine dair bir bilgi bulunamamıştır. Ancak, "kiraya veren" ifadesi, kiralama işleminde kiraya konu olan malların kullanım hakkını devreden gerçek veya tüzel kişiyi ifade eder. "Kiraya vermek" deyimi ise, bir malı kira karşılığında vermek, icara vermek anlamına gelir.

Alt kira yasağına aykırılık nedeniyle tahliye davası, kiracıya aykırılığın giderilmesi için en az 30 günlük süre verildikten sonra açılabilir. Bu süre, Türk Borçlar Kanunu'nun 316. maddesi uyarınca zorunludur ve kiracıya verilen sürenin 30 günden az olması halinde ihtarname geçersiz sayılır. Ayrıca, dava açmadan önce arabuluculuk yoluna başvurulması zorunludur; taraflar arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlayamazsa dava açılabilir. Tahliye davası, davalı kiracının yerleşim yeri veya kiralananın bulunduğu yer mahkemesinde açılır.

Kiracı, ev sahibinin eşine ödeme yaparsa bu durum hukuki olarak geçerli sayılmaz. İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 8. Hukuk Dairesi'nin 2024/1607 Esas ve 2025/223 Karar numaralı kararına göre, ev sahibinin açık muvafakati olmadıkça, kira bedelinin eşinin hesabına yatırılması kira borcunu sona erdirmez. Ayrıca, WhatsApp yazışmaları İcra ve İflas Kanunu'na göre resmî belge sayılmadığı için bu tür yazışmalarla yapılan ödeme talimatları da geçerli değildir.

Kira kontratının en güvenli şekilde saklanması için aşağıdaki yöntemler önerilir: Yazılı ve imzalı sözleşme: Kira sözleşmesinin her sayfasının kiralayan ve kiracı tarafından imzalanması, ileride oluşabilecek anlaşmazlıklarda ispat kolaylığı sağlar. Dijital ortamda saklama: Kozmos İst gibi dijital kira sözleşmesi yönetim araçları kullanarak, sözleşmeler bulut ortamında veya güvenli sunucularda saklanabilir. Noter onayı: İmzaların gerçekliğini ve belgenin düzenlenme tarihini kesinleştiren noter onayı, sözleşme içeriğinin hukuka uygunluğunu garantilemez. Ek nüshaların saklanması: Kira kontratının bir nüshası kiralayanda, bir nüshası kiracıya ve bir nüshası da noterde saklanmalıdır. Ayrıca, e-Devlet üzerinden yapılan kira sözleşmeleri de dijital ortamda güvenli bir şekilde saklanır ve resmi belge olarak sunulabilir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 2017/4599 e. sayılı kararı, 05.12.2018 tarihinde verilmiş bir menfi tespit/alacak davası kararına ilişkindir. Kararın bazı önemli noktaları: Kiracının kiralananı tahliye ettiğini ispatlama yükümlülüğü vardır; bu, kiralananın fiilen boşaltılması ve anahtarın usulen kiralayana teslim edilmesiyle mümkündür. Tahliye tarihi konusunda anlaşmazlık varsa, kiralayanın bildirdiği tarihe itibar edilir. Depozito iadesi, kiracının kiralananı hasarsız teslim etmesi şartına bağlıdır. Eksik inceleme yapılması, kararın bozulmasına yol açabilir. Kararın tamamına kazanci.com.tr, lexpera.com.tr veya kararara.com sitelerinden ulaşılabilir.

Kiracı, ev sahibinin banka hesap bilgilerini alabilir, ancak bu bilgilerin sözleşmede detaylı şekilde yer alması ve ev sahibinin bu bilgileri kiracıya bildirme yükümlülüğünün olması gerekir. Ev sahibi, kiracıyı zor durumda bırakmak amacıyla banka hesabını kapatabilir. Ayrıca, kira ödemelerinin kayıt dışı yapılmasını önlemek için Türkiye'de 2008 yılından itibaren kira ödemelerinin banka veya PTT aracılığıyla yapılması zorunludur.

Kira vergisinin ilk ne zaman alınmaya başladığına dair bilgi bulunamadı. Ancak, kira gelir vergisi ile ilgili bazı bilgiler şu şekildedir: İstisna Tutarı: Konutlarda kira gelir vergisinden yıllık istisna tutarı, 2022 yılı için 9.500 TL olarak belirlenmiştir. Beyanname Dönemi: Kira gelir vergisi beyannamesi, her yıl mart ayı başında başlayıp o ayın bitiminde sona erer. Ödeme: Vergi, mart ve temmuz aylarında iki taksit halinde ödenir.

Kiracının kira ödememesi suç değildir, ancak bu durum kiraya veren açısından hukuki sonuçlar doğurur. Türk Borçlar Kanunu'na göre, kiracı kira bedelini zamanında ödemekle yükümlüdür. Kira bedelinin ödenmemesi durumunda kiraya veren, aşağıdaki yasal yollara başvurabilir: Yazılı ihtar göndermek. Tahliye talepli icra takibi başlatmak. Tahliye davası açmak. Bu süreçlerin başarıyla tamamlanabilmesi için her adımda yasal usullere riayet edilmeli ve işlemler belgelerle desteklenmelidir.

100 metrekare bir evin kira çarpanı, konum, piyasa koşulları ve kiralama potansiyeli gibi faktörlere bağlı olarak değişiklik gösterebilir. Kira çarpanı, bir evin satış fiyatının aylık kira gelirine bölünmesiyle hesaplanır. Yatırım kararı verirken sadece kira çarpanına değil, lokasyon, arz-talep dengesi ve bölgesel emlak endeksleri gibi diğer faktörlere de dikkat edilmelidir.

Uyarlama davasından sonra şu durumlar ortaya çıkabilir: Kira bedelinin uyarlanması. Sözleşmeden dönme. Fesih hakkı. Geçmişe dönük talep. Uyarlama davaları, kira sözleşmelerinin tarafları açısından önemli sonuçlar doğurabilir; bu nedenle bir avukattan hukuki yardım alınması tavsiye edilir.

TBK 349 ve 350 ile 347 arasındaki farklar şu şekilde özetlenebilir: TBK 347: Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından itibaren 10 yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir. TBK 349: Kiraya veren, taşınmazı kendisi veya ailesi için konut olarak kullanma amacıyla tahliye talebinde bulunabilir. TBK 350: Belirli ya da belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, geçerli bir fesih bildiriminin ardından kiraya veren, dava açarak kiracının tahliyesini sağlayabilir. Özetle, TBK 347 tahliye yollarını belirlerken, TBK 349 kiraya verenin tahliye nedenlerini düzenler ve TBK 350 kiraya verenin dava açma hakkını tanımlar.

Kiraya veren (ev sahibi) kira artışına itiraz edemez, çünkü kira artış oranları kanunla sınırlanmıştır ve kira sözleşmesinde belirtilen artış şartları, tarafların açık rızası olmadan değiştirilemez. Kiraya veren, yasal sınırların üzerinde bir kira artışı talep ederse, kiracı bu artışa noter aracılığıyla ihtarname göndererek itiraz edebilir. Kiraya verenin, kiracının kira artışına itiraz etmesi durumunda başvurabileceği bazı yasal yollar şunlardır: Tahliye davası: Kiracı, kira bedeli artışını kabul etmezse, ev sahibi tahliye davası açabilir. İcra takibi: Ev sahibi, kiracıdan talep ettiği yüksek kira bedelini tahsil etmek amacıyla haksız şekilde icra takibi başlatabilir. Ancak, kira artışına itiraz eden kiracıya karşı uygulanan bu süreçlerin de hukuka uygun olması gereklidir.

Kiralanan iş yerinin ipotekli olması, kira sözleşmesi ve ipotek durumunu nasıl ele aldığına bağlı olarak farklı sonuçlar doğurabilir. Alacaklının Hakları: İpotekli alacaklı, borcun ödenmemesi durumunda ipotekli gayrimenkulün satışından elde edilecek gelirle alacağını tahsil edebilir. Kiracının Durumu: Takip başlatıldıktan sonra, kiracılara tebligat yapılması gerekir; aksi takdirde, kiracılar ipotekli alacaklıya ödeme yapmak zorunda değildir. Devir ve Kullanım: İpotekli taşınmaz devredilebilir, ancak yeni malikin ipoteği kaldırması veya borçlu kişinin durumu düzeltmesi gerekir, aksi takdirde ciddi hukuki problemler doğabilir. İpotekli iş yeri kiralanması durumunda, kira sözleşmesinin bu durumu dikkate alarak yapılması ve tüm tarafların haklarının korunması önemlidir.

Kira bedellerinin ödenmemesi nedeniyle tahliye davası, Türk Borçlar Kanunu'nun 352. maddesinin 2. fıkrasına göre, iki haklı ihtarın gönderildiği kira döneminin bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde, kira süresi içinde. Bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde, bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde. Bu süre hak düşürücüdür, yani süre dolduktan sonra açılan dava reddedilir.