Kira

Tahliye davalarında bazı yerleşik içtihatlar: İhtiyaç Sebebiyle Tahliye: Gerçek, samimi ve zorunlu ihtiyaç. Kiraya verenin kirada oturması. Tüzel kişilerin tahliye talebi. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye: Kira yılı içinde iki haklı ihtar. Kira Bedeli Tespiti: Her zaman açılabilir. Bu içtihatlar, Yargıtay ve istinaf kararları temelinde şekillenmiştir.

Kira bedelinin tespiti davasında avukat zorunlu değildir, ancak hukuki süreci daha iyi yönetmek ve hak kaybını önlemek için bir avukattan destek alınması önerilir. Bu tür davalar, kira sözleşmesi ve kanun hükümlerinin birlikte değerlendirilmesini gerektirir ve sürelere, dava şartlarına dikkat edilmesi gerekir.

Kira sözleşmesinde banka hesabına açıklama olarak şu bilgiler yazılmalıdır: Ay ve yıl. Taşınmazın adresi. Ödeme nedeni. Kiracının adı-soyadı (gerekirse). Örnek açıklama: "Nisan 2025 konut kira bedeli – Atatürk Mh. 123 Sk. No:10 D:3". Açıklama kısmına sadece "ödeme" veya "havale" gibi genel ifadeler, ay bilgisi içermeyen açıklamalar veya belirsiz ibareler yazilmemelidir. Kira sözleşmesi hazırlanırken bir avukata danışılması önerilir.

Apartman veya site otoparkını kiraya verirken dikkat edilmesi gerekenler: Kat Mülkiyeti Kanunu'na Uygunluk: Otopark, ortak alan statüsünde olduğundan, kiralama işlemi için kat maliklerinin 4/5 çoğunluğunun onayı gereklidir. Yönetim Planı: Otopark kullanımının nasıl paylaşılacağı yönetim planında belirtilmelidir. Kira Gelirinin Dağıtımı: Elde edilecek kira geliri, apartman yönetimi tarafından tüm kat maliklerinin hakkı olarak değerlendirilir ve bina giderlerinde kullanılır. Yasal Süreç: Kiralama işlemi için geçici yönetim oluşturulması ve kat malikleri toplantısı düzenlenmesi gerekebilir. Kat malikleri kararı olmadan yapılan kiralamalar hukuka aykırı olup, her bir kat maliki iptali için Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açabilir.

Yeniden inşa ve imar sebebiyle tahliye davası açmak için aşağıdaki şartlar sağlanmalıdır: Yapılacak inşa veya imar hukuka uygun olmalıdır. Yeniden inşa veya imar zorunlu olmalıdır. Proje mahkemeye sunulmalıdır. Tahliye, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemine ve bildirim sürelerine uyularak belirlenen tarihten itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Dava, taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır. Tahliye davası sürecinde bir avukattan destek alınması hak kaybı yaşanmaması açısından önemlidir.

Kira sertifikalarının (sukuk) en az kaç yıl tutulması gerektiğine dair bir bilgi bulunamamıştır. Ancak, kira sertifikalarının vadesi, bir yıldan az veya daha uzun olabilir.

Kira sözleşmesinde değer kaybı, genellikle kiraya veren ve kiracı arasında farklı şekillerde ele alınır. Kiraya Veren: Depozito iadesi sırasında, olağan eskimeler dışında, kiralananda meydana gelen olağandışı zararlardan kiracı sorumlu değildir. Depozito, vadeli bir mevduat hesabına yatırıldığında, faiz oranları ve enflasyon karşısında değer kaybı önlenebilir. Kiracı: Kiracı, kiraya verenin yazılı izni olmadan kiralananda değişiklik yapamaz. Kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın yaptığı değişiklikler nedeniyle kira bedelinde değer artışı talep edemez. Kira sözleşmesinde değer kaybına dair spesifik bir madde bulunmuyorsa, genel yasal düzenlemeler ve yargı kararları doğrultusunda hareket edilir.

Kira tespit davası istinaf sınırında dava tarihi esas alınır. 2025 yılı için kira bedelinin tespiti talepli davalarda istinaf sınırı, dava değerinin 40.000 TL'nin üzerinde olması durumunda açılır. İstinaf merci Bölge Adliye Mahkemeleri, temyiz merci ise Yargıtay'dır.

Kira sözleşmesi imzalanmadığında ev sahibi, kiracıyı tahliye etmek için belirli yasal prosedürleri izlemelidir. Bu prosedürler şunlardır: İhtarname gönderme. Tahliye davası açma. Tahliye süreci, yerel yasalar ve uygulamalara bağlı olarak farklılık gösterebilir. Ev sahibi, kiracıyı sözleşme olmaksızın tahliye edemez; kira ilişkisi sözlü anlaşma ile de geçerli kabul edilir.

Kiranın karşılığı, kira sözleşmesinde belirtilen ve kiracının kiralayana ödemeyi taahhüt ettiği bedeldir. Kira bedeli, genellikle para veya misli bir şey olarak belirlenir. Brüt kira, vergiler ve giderler düşülmeden hesaplanmış toplam kira gelirini ifade ederken; net kira, vergiler ve giderler kesildikten sonra kalan kira bedelidir. Kira bedelinin tespiti ve ödeme koşulları, kira sözleşmesinde açıkça belirtilmelidir.

3400 TL kira ödeyen bir ev sahibinin yapabileceği zam miktarı, 2025 yılı Temmuz ayı için Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) 12 aylık ortalama oranına bağlıdır. Mayıs 2025 için bu oran %48,73 olarak belirlenmiştir. Hesaplama örneği: Mevcut kira: 3400 TL Zam oranı: %48,73 Artış tutarı: 3400 x 48,73 / 100 = 1656,82 TL Yeni kira: 3400 + 1656,82 = 5056,82 TL Ev sahibi, bu oranın üzerinde bir artış yapamaz; ancak altında bir artış yapılması mümkündür. Kira artışı, kira sözleşmesinde belirtilen koşullara ve yasal düzenlemelere uygun olarak yapılmalıdır.

Kira artış davası açıldıktan sonra şu adımlar izlenir: Dava Süreci: Kira tespit davası, kira bedelinin piyasa koşulları ve mevcut durum dahilinde yeniden değerlendirilerek tespit edilmesi amacıyla açılır. Karar: Mahkeme, kira bedelinin adil bir şekilde belirlenmesi için taraflar arasındaki anlaşmazlıkları çözer ve yasal düzenlemelere uygun bir kira bedeli belirler. Geçerlilik: Dava yeni kira döneminin başlamasından en geç 30 gün önce açılmışsa, mahkeme tarafından belirlenen kira bedeli yeni dönemin başından itibaren geçerli olur. İcra Takibi: Kira tespit davası sonucunda belirlenen kira bedelinin tahsili için ayrıca icra takibi yoluna gidilmesi gerekir, çünkü tespit kararları doğrudan icraya konulamaz. Kira tespit davası ile ilgili konularda bir avukata danışılması önerilir.

3 yıl önce alınan kira güvence bedeli, Türk Borçlar Kanunu'nun 342. maddesine göre, konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence bedelinin üç aylık kira bedelini aşamayacağı ilkesine dayanarak hesaplanır. Örneğin, aylık kira bedeli 3.000 TL olan bir konut için alınabilecek en yüksek depozito tutarı 9.000 TL'dir. Güvence bedeli hesaplanırken, depozito miktarının mutlaka kira bedeli ile aynı para biriminden olması gerekmez. Depozito miktarının hesaplanması ve iadesi konusunda bir avukattan hukuki danışmanlık almak, olası hak kayıplarını önlemek açısından önemlidir.

Kiralık dükkan kirasının nasıl hesaplanacağı ile ilgili bilgi bulunamamıştır. Ancak, kira hesaplaması ile ilgili şu bilgiler değerlendirilebilir: Kira hesaplaması, bir gayrimenkulün değerini belirlerken piyasa koşullarını ve yasal düzenlemeleri dikkate alır. Kira bedelini belirlerken konutun konumu, metrekaresi, yaşı ve kullanım durumu gibi faktörler önemlidir. Kira artış oranları genellikle TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) oranlarına bağlı olarak belirlenir. Kira artış oranı, genellikle geçen yılın TÜFE ortalamasını geçmemek için belirlenir. Kira hesaplaması ile ilgili daha detaylı bilgi almak için bir avukata veya mali danışmana başvurulması önerilir.

Kira tespit davası dilekçe örneği aşağıdaki sitelerden temin edilebilir: satanhukuk.av.tr. tuncsuditol.av.tr. baf.av.tr. Dilekçe örneği alırken, her olayın özel şartları olduğundan, dilekçenin somut duruma uygun şekilde hazırlanması için bir gayrimenkul hukuku uzmanından destek alınması önerilir.

Kiracının kira ödememesi durumunda ev sahibinin ne zaman ziyaret edeceğine dair bilgi bulunamadı. Ancak, kiracının kira bedelini ödememesi halinde ev sahibinin izleyebileceği hukuki yollardan bazıları şunlardır: İhtarname gönderme. Tahliye davası açma. İcra takibi başlatma. Tahliye süreci, davanın karmaşıklığına, mahkemenin iş yüküne ve dava sürecinin aşamalarına göre değişkenlik gösterebilir. Bu nedenle, bir avukattan danışmanlık almak faydalı olabilir.

Dükkan kirasına reklam panosu ücreti eklenip eklenemeyeceği, kira sözleşmesinde belirtilen koşullara bağlıdır. Reklam alanlarının kiralanması, Türk Borçlar Kanunu'na göre ürün kirası kapsamında değerlendirilir. Eğer kira sözleşmesinde reklam panosu kullanımı ve buna bağlı ek ücretler açıkça belirtilmemişse, bu tür ek maliyetlerin kira bedeline dahil olup olmayacağı belirsizdir. Reklam panosu kiralama veya kullanımıyla ilgili kesin bilgi almak için bir avukata danışılması önerilir.

Kiralarda serbest piyasa dönemi, 1 Temmuz 2024 tarihinde, yüzde 25'lik kira zam sınırının kalkmasıyla birlikte başlamıştır. Bu tarihten itibaren kira artışları, Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) oranlarına göre belirlenecektir.

TBK'nın 313. maddesi, kiracının kira bedelini ödeme borcunu genel olarak düzenler. TBK'nın 314. maddesi ise kiracının kira bedelini ödeme borcunda ifa zamanını belirtir. Ayrıca, maddede bu kuralın aksine sözleşme yapılabileceği veya aksine yerel âdet olabileceği de belirtilmiştir.

Evini kiraya veren kişi, belirli giderleri gider olarak gösterebilir. Bu giderler arasında: Aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri. Faiz ve sigorta ödemeleri. İktisap bedelinin %5'i (sadece mesken olarak kiraya verilen gayrimenkuller için, elde ediliş tarihinden itibaren 5 yıl boyunca). Kiraya verilen mal ve haklar için yapılan borç ödemelerinin faiz kısmı. Kiraya veren tarafından yapılan onarım ve bakım giderleri. Gerçek gider yöntemini seçen ve sahibi bulunduğu konutu kiraya verip, kendisi de kirada oturanlar, 2024 yılı içinde ödedikleri kira tutarını gider olarak yazabilirler. Götürü gider yöntemini seçenler ise 2 yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine geçemezler. Gider olarak gösterilecek tutarların, kiraya veren tarafından ödenmesi gerekmektedir; ödemeler kiracı tarafından yapılıyorsa gider olarak gösterilemez.