KatMülkiyeti

Evet, bina girişleri ortak alandır. Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre, ortak alanlar, bağımsız bölümlere ait olmayan ve tüm kat maliklerinin ortak kullanımına tahsis edilmiş alanlardır. Bina girişlerinin yanı sıra, giriş holü, koridorlar ve apartman dairelerine ulaşım sağlayan diğer geçiş alanları da ortak alanlar arasında yer alır.

Ortak alanlarda oybirliği kuralı, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 45. maddesinde düzenlenmiştir. Bu maddeye göre, aşağıdaki işlemler için tüm kat maliklerinin oybirliği ile karar vermesi gereklidir: Temliki tasarruflar: Ana taşınmazın bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi gibi işlemler. Önemli yönetim işleri: Ortak alanların kiralanması, reklam verilmesi, anayapının dış duvarlarının kiralanması gibi durumlar. Bu kural, kat maliklerinin mülkiyet haklarını, anagayrimenkulün bütünlüğünü ve ortak yaşam alanlarının niteliğini korumayı amaçlar.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre, bir bloğun site yönetiminden bağımsız olması mümkün değildir. Birden fazla bloktan oluşan sitelerde, tüm bloklar tek bir yönetim altında birleşir ve kat malikleri kurulu tüm site sakinlerinin katılımıyla oluşur. Ancak, bazı istisnalar olabilir: Ayrı parsel durumu: Bloklar ayrı parsellerde yer alıyorsa, her blok bağımsız bir ana gayrimenkul sayılır ve kendi içinde kat malikleri kurulu oluşturabilir. Yönetim planı: Yönetim planında her bloğun kendi yönetimini kurabileceğine dair bir madde varsa, bu bir hak doğurabilir. Blokların bağımsız olabilmesi için, tapu ve yönetim planı incelemesi, kat malikleri kurulu kararı, diğer bloklarla iletişim ve site genel kuruluna teklif gibi süreçlerin tamamlanması ve anlaşma sağlanamazsa mahkemeye başvurulması gerekmektedir.

Giriş katta balkon kapatmak için izin gereklidir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 19. maddesine göre, kat maliklerinden en az beşte dördünün yazılı rızası olmadan ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesis yapılamaz. Ayrıca, balkon ile oda arasındaki duvarın kaldırılması mimari proje değişikliği gerektirdiğinden, tüm kat maliklerinin oybirliğiyle kararı da gerekebilir.

İskanlı bir evin kat mülkiyetine çevrilmemesi durumunda, elektrik, su, doğal gaz gibi aboneliklerin açılması mümkün olmaz. Kat irtifakı olan bir taşınmazın satın alınmasının ve satılmasının önünde yasal bir engel bulunmamakla birlikte, iskân başvurusu yapılmadıysa satın alma işleminden önce uygun denetlemelerin yapılması önerilir. Kat mülkiyeti tapusu bulunmayan bir konut için bankaların konut kredisi vermek istemeyeceği de göz önünde bulundurulmalıdır. Daha fazla bilgi ve destek için bir gayrimenkul avukatına başvurulması tavsiye edilir.

Kat mülkiyetinde yönetici, kat malikleri kurulu ve denetçi (denetim kurulu) tarafından denetlenir. Kat malikleri kurulunun denetim yetkileri: Yönetici, kat malikleri kurulunun istediği zaman açıklama ve belge sunmak zorundadır. Kurul, olağanüstü genel kurul çağrısı yaparak yöneticinin görevden alınmasını gündeme getirebilir. Denetçinin (denetim kurulu) denetim yetkileri: Yönetici veya yönetim kurulunun hesap ve faaliyetlerini yılda en az bir defa denetler. Denetim sonucu bir rapor hazırlar ve bu raporu kat maliklerine iletir. Bir usulsüzlük tespit ederlerse durumu kat maliklerine bildirirler. Ayrıca, her bir kat maliki, yöneticinin görevine aykırı davrandığını düşünüyorsa sulh hukuk mahkemesine başvurarak yöneticinin görevden alınmasını, yeni yönetici atanmasını veya hesap vermeye zorlanmasını talep edebilir.

Kat maliklerinin toplantı tutanağını imzalaması zorunludur. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 32. maddesine göre, kat malikleri kurulu kararları, her sayfası noter mührüyle tasdikli bir karar defterine yazılarak toplantıda bulunan bütün kat maliklerince imzalanır. Tutanağın imzalanması, alınan kararların doğru ve eksiksiz olduğunu gösterir.

Apartman isminin değiştirilmesi için kat maliklerinin beşte dördünün oyu gereklidir. Bu, oy oranının en az %80 olması anlamına gelir; yani apartman sakinlerinin %20'si karşı çıksa bile isim değişikliği yapılabilir. Eğer apartman ismi yönetim planında yer alıyorsa, bu değişikliğin tapuya bildirilmesi önerilir, ancak yönetim planında yoksa bildirim zorunlu değildir.

Site yönetim kurulunun görev süresi, Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre en fazla 1 yıldır. Ancak, toplu yapılarda yönetim planında kat malikleri kurulunun olağan toplantısının iki yılda bir yapılacağı belirtiliyorsa, yöneticinin görev süresi bu durumda 2 yıl olur.

Site yöneticisi, kat maliklerine karşı vekil gibi sorumludur ve bu nedenle bazı borçlardan sorumlu olabilir. Yöneticinin sorumlu olduğu bazı durumlar şunlardır: Defter tutma ve belge saklama. Hesap verme. Zarar karşılama. Yöneticinin hukuki sorumluluğu, görevde bulunduğu süre ile sınırlıdır.

Evet, kiracı kat mülkiyeti kanununa tabidir. Kat Mülkiyeti Kanunu, kiracılar için de birçok hak sunmaktadır. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlıdır.

Kapıcı dairesi kirası, tüm kat maliklerine aittir. Kapıcı dairesi, niteliği itibariyle kat maliklerinin ortak alanlarındandır ve bu nedenle elde edilen kira geliri de kat maliklerinin arsa payı oranında ortak geliri olarak kabul edilir. Ancak, kapıcı dairesinin kiraya verilebilmesi için tüm kat maliklerinin oy birliği ile karar alması gereklidir; tek bir kat malikinin bile karşı çıkması durumunda kiralama işlemi hukuka aykırı sayılır.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 32. maddesi, anagayrimenkulün kat malikleri kurulu tarafından, sözleşme, yönetim planı ve kanun hükümleri uyarınca verilecek kararlara göre yönetilmesini düzenler. Bu maddeye göre: Bütün kat malikleriyle külli ve cüzi halefleri, yönetici ve denetçiler, kat malikleri kurulunun kararlarına uymakla yükümlüdürler. Anagayrimenkulün kullanılmasından veya yönetiminden dolayı kat malikleri arasında veya bunlarla yönetici ve denetçiler arasında veya denetçilerle yöneticiler arasında çıkan anlaşmazlıklar, kat malikleri kurulunca çözülür ve karara bağlanır. Kat malikleri kurulu kararları, her sayfası noter mührüyle tasdikli bir deftere yazılır ve toplantıda bulunan tüm kat maliklerince imzalanır.

TOKİ konutlarında blok yöneticisinin nasıl seçildiği ile ilgili bilgi bulunamadı. Ancak, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre blok yöneticisi, bloktaki kat maliklerinin arsa payı ve sayı çoğunluğuyla seçilir. Toplu konutlarda yönetici seçimi ile ilgili diğer bilgiler şu şekildedir: Blok kat malikleri kurulu. Blok niteliğinde olmayan yapılar. Toplu yapı temsilciler kurulu. Yönetici seçimi ile ilgili en doğru ve güncel bilgi için bir avukata danışılması önerilir.

Evet, arsa payının yüksek olması aidatı etkileyebilir. Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre, sigorta primleri, ortak alanların onarımı, korunması, güçlendirilmesi, yönetici aylığı ve ortak tesislerin işletme giderleri gibi bazı giderler arsa payı oranında dağıtılır.

Bina yöneticisi, kat maliklerinin hem sayı hem de arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır. Örneğin, 100 bağımsız bölümden oluşan ve her bağımsız bölümün eşit oranda arsa payına sahip olduğu bir sitede, yöneticinin atanabilmesi için en az 51 kat malikinin oyu gereklidir. Yönetici seçiminde öncelikle tüm kat maliklerinin sayı çoğunluğuna bakılır, sayı çoğunluğu sağlanıyorsa arsa payı çoğunluğuna bakılır.

Bina altında cafe açmak, belirli koşullara bağlı olarak yasak olabilir. Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre, ana gayrimenkulün kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde cafe gibi gıda ve beslenme yerleri ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir. Bu nedenle, bina altında cafe açmak için öncelikle tüm kat maliklerinin iznini almak gerekmektedir.

Dükkan önüne tente kapatmak, belirli koşullara bağlı olarak suç teşkil edebilir. Yasal İzinler: Tente kurulumu için gerekli izinlerin alınmaması suç olabilir. Ortak Alan Kullanımı: Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre, dükkan önündeki alanlar ortak kullanım alanı olarak kabul edilir ve bu alanların kullanımı diğer kat maliklerinin rızasına bağlıdır. Bu nedenle, tente kurmadan önce ilgili belediyeye danışılması ve gerekli izinlerin alınması önemlidir.

Kat mülkiyeti olmayan bir ev satın alınabilir, ancak bu durum bazı hukuki ve yapısal riskler taşır. Kat mülkiyeti olmayan evlerde karşılaşılabilecek bazı riskler: İskân sorunu: Binaya yasal oturma izni verilmemiş olabilir. Abonelik sorunları: Elektrik, su, doğalgaz gibi hizmetler bireysel olarak açılamayabilir. Yıkım veya mühürleme riski: Yapı ruhsatsız veya kaçak olabilir. Kredi kullanamama: Bankalar kat mülkiyeti olmayan taşınmazlara kredi vermekte isteksizdir. Değer kaybı: Kat mülkiyeti olmayan evlerin satışı daha zor ve fiyatları daha düşüktür. Kat mülkiyeti olmayan bir ev satın almadan önce, binanın iskân alıp almadığını, yapı ruhsatını ve projesini kontrol etmek önemlidir.

Bina yöneticisi, tek başına karar alma yetkisine sahip değildir. Yöneticinin bazı görevleri şunlardır: Kat malikleri kurulunda alınan kararların uygulanması. Apartmanın amacına uygun olarak kullanılması, temizliği, bakımı ve korunması için gerekli önlemlerin alınması. Genel yönetim işleri ile ilgili kat maliklerinden aidat toplanması. Kat maliklerinin toplantıya çağrılması. Yönetici, kanunda belirtilen görevlerini yerine getirirken tedbiren ve acil olarak karar alabilir, ancak bu kararlara karşı kat malikleri kurulunda itiraz edilebilir.