KatMalikleri

Ev sahibinin kat malikleri kuruluna katılmaması durumunda, kat malikleri kurulu toplantılarına katılma ve oy kullanma hakkı bulunmaz. Kat malikleri kurulu toplantılarında alınan kararlar bağlayıcıdır ve hem kat maliklerini hem de kiracıları etkiler. Kat malikleri kurulu kararına itiraz etmek isteyen bir malik, sulh hukuk mahkemesinde dava açabilir.

Toplu yapı yöneticisinin bazı görevleri: Kat malikleri kurulu kararlarını uygulamak. Ortak alanların kullanımını ve kiraya verilmesini düzenlemek. Yönetim faaliyetlerini yürütmek: güvenlik, temizlik, bakım ve onarım işlerini organize etmek. Personel yönetimini sağlamak: personellerin denetimini yapmak, eğitim vermek ve sosyal ihtiyaçlarını karşılamak. Mali işlemleri yürütmek: aidat toplamak, ödemeleri kabul etmek ve mali kayıtları tutmak. Yasal işlemleri takip etmek: mevzuat değişikliklerini izlemek ve site yönetimini bilgilendirmek. Sosyal etkinlikler düzenlemek. Toplu yapı yöneticisi, yönetim planı ve ilgili mevzuat çerçevesinde yetki ve sorumluluklarını yerine getirir.

Hayır, kat malikleri kurulu ile kat maliki aynı şey değildir. Kat malikleri kurulu, her bir bağımsız bölüm malikinin katılımıyla oluşan, taşınmazın yönetiminde karar organı olarak görev yapan tüzel kişiliği olmayan bir organdır. Kat maliki ise, bağımsız bölümler üzerinde mülkiyet hakkına sahip olan kişidir.

Apartman toplantısında vekaleten oy kullanmak için yapılması gerekenler: Vekalet Verme: Kat maliki, bir başkasını vekil tayin edebilir. Vekalet Sayısı Sınırı: Bir kişi, toplam oy sayısının %5'inden fazlasını temsil etmek üzere vekil tayin edemez. Vekaletin İspatı: Vekaleten oy kullanan kişinin, vekaleti ispat etmesi gerekebilir. Vekilin Kat Maliki Olması Gerekmez: Vekilin kat maliki olması zorunlu değildir; kat maliki olmayan bir kişi de vekil olabilir.

Kat malikleri yöneticinin görevlerini yerine getirmezse, aşağıdaki adımlar izlenebilir: Denetçilere Başvuru: Öncelikli olarak denetçilere durum bildirilebilir. Genel Kurul Toplantısı: Kat malikleri, toplantı yeter sayısını sağlayarak yönetici değişikliği için karar alabilir. Sulh Hukuk Mahkemesine Şikayet: Denetçilerin duruma göz yumması halinde, kat malikleri tarafından Sulh Hukuk Mahkemesine şikayette bulunulabilir. Ayrıca, yönetici görevlerini yerine getirmediğinde kat malikleri, yönetici aleyhine dava açarak zararlarının tazminini talep edebilir.

Apartman yöneticisi seçimi için toplantı çağrısı, en az 15 gün önceden tüm kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya taahhütlü mektup ile yapılmalıdır. Ayrıca, ilk toplantıda yeter sayının sağlanamaması halinde, ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilmelidir.

Kentsel dönüşümde kat malikinin tam daire isteme hakkı bulunmamaktadır. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'un Uygulama Yönetmeliği'ne göre, riskli yapıda bütün maliklerce oybirliği ile karar verilemediği takdirde, yapılacak uygulamaya (yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine) sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir.

Kat maliklerinin 2/3'ü, kentsel dönüşüm mevzuatına göre, bir taşınmazdaki arsa paylarının üçte ikisini ifade eder. Bu oran, riskli yapılarda, parsellerin tevhit edilmesi, yeniden bina yaptırılması, payların satışı gibi kararların alınmasında esas olarak kullanılır. Örneğin, 9 bağımsız bölüme sahip ve 90 arsa payına sahip bir taşınmazda, en az 60 arsa payı ile karar alınır. Kat maliklerinin 2/3 çoğunluğu, karara katılmayan maliklere tebliğ edilir ve bu maliklere 15 gün içinde karara katılmaları, aksi takdirde arsa paylarının satılacağı bildirilir.

Apartman isminin değiştirilmesi için kat malikleri toplantısında oy çokluğuyla karar alınması gerekmektedir. Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre, apartman isminin değiştirilebilmesi için oy oranı en az 5/4 (yüzde 80) olmalıdır. Yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde, gayrimenkul yönetiminde oluşacak anlaşmazlıklar Kat Mülkiyeti Kanunu'na ve genel hükümlere göre karara bağlanır.

Apartman yönetim toplantısında olmayan bir konunun karar defterine yazılması durumunda, kararın geçerliliği tartışmalı hale gelir. Eğer yazım hatası veya maddi hata varsa, Divan Heyeti veya Yönetici ile görüşülerek karar tutanağında düzeltme yapılabilir. Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre, toplantıya katılan bir kat maliki, kararın iptali için en geç bir ay içinde Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurabilir.

El atma davasında tüm maliklerin onayı gerekmez, kat maliklerinden her biri, diğer kat maliklerinin muvafakatini almadan da doğrudan dava açma hakkına sahiptir.

Evet, aidat artışı için kat maliklerinin onayı şarttır. Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre, yöneticiler genel kuruldan yetki almadan aidat artışı yapamaz. Ancak, yönetim planında yöneticinin / yönetim kurulunun genel kurul yapmadan dönemi içinde ortak gider ve avans paylarını belirli bir oranda artırma yetkisi (çoğunlukla %15- %20 gibi oranlar) yazılı olabilir. Ayrıca, kat malikleri kurulunda verilen aidat kararlarına karşı sulh hukuk mahkemelerinde iptal davası açılması mümkündür.

Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) kapsamında Denetim Kurulu'nun (veya denetçinin) temel görevleri şunlardır: Yönetici veya yönetim kurulunu denetlemek. Denetim sonuçlarını raporlamak. Gerekli defterleri tutmak. Denetim Kurulu, kat malikleri kurulu tarafından, kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçilir.

Kat karşılığı anlaşmasında ortak giderlerin nasıl hesaplanacağına dair bilgi bulunamadı. Ancak, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde ortak giderlerin genellikle iki şekilde paylaştırıldığı bilinmektedir: 1. Eşit Paylaşım: Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi gibi hizmetler için giderler, tüm kat malikleri tarafından eşit olarak karşılanır. 2. Arsa Payı Oranında Paylaşım: Sigorta primleri, bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri gibi diğer ortak giderler, arsa payları oranında kat malikleri tarafından karşılanır. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde, ortak giderlerin nasıl paylaştırılacağı madde madde detaylı şekilde belirtilmelidir.

Apartmanda yeni yönetici, yönetici seçildiği genel kurulun hemen sonrasında göreve başlar. Yönetici seçimi, kat malikleri kurulunun olağan yıllık toplantısında yapılır ve yönetici, her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır. Eğer yönetim planında farklı bir dönem öngörülmüşse, bu sürenin esas alınması gerekir.

Mahalli Çevre Kurulu (MÇK) kararı almak için, ilgili kurumun belirli prosedürleri takip etmesi gerekmektedir: İnşaat faaliyetleri için: ÇED yönetmeliği kapsamında görüş alınıp, dilekçe ekine konulmalıdır. İnşaat ruhsatı eklenmelidir. İnşaatın en yakın yerleşime olan mesafesini gösteren kroki eklenmelidir. İnşaata başlanılıp başlanılmadığı hakkında bilgi verilmelidir. Gece ve/veya hafta sonu çalışma izni gerekçeleri detaylı açıklanmalıdır. MÇK kararları, çevrenin korunması ve iyileştirilmesi, kirliliğin önlenmesi amacıyla alınır.

Site yönetimlerinde demirbaşlar, kat maliklerinin sorumluluğundadır. Demirbaşlar, bir yere ait olan ve birinin sorumluluğunda bulunan, görev değişimi sırasında diğerine teslim edilen eşyadır. Demirbaş miktarı ve çeşidi, site veya iş yerine göre değişiklik gösterebilir.

Çatı akması davası, çatı akmasından dolayı zarar gören kat maliki tarafından, aşağıdaki kişilere karşı açılabilir: Ev sahibi. Yönetici veya kat malikleri. Dava, diğer tüm kat maliklerine veya sadece yöneticiye karşı, apartmanın bulunduğu yerdeki sulh veya asliye hukuk mahkemesinde açılabilir.

Çanak antenle ilgili resmi şikayetlerin nereye yapılması gerektiği hakkında bilgi bulunamadı. Ancak, çanak antenlerin oluşturduğu görüntü kirliliğini Radyo ve Televizyon Üst Kurulu (RTÜK) ve Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nın birlikte yürüttüğü bir çalışma ile engellemek için şikayetlerin bu kurumlara iletilebileceği belirtilmiştir. Ayrıca, bireysel müşteriler kimlikleriyle, kurumsal müşteriler ise yetkili kişinin yetkili olduğuna dair evrak ile Türksat İl Müdürlüklerine başvuru yaparak şikayetlerini iletebilirler.

Kapıcı dairesinin amacı dışında kullanılması durumunda, kat malikleri itiraz edebilir ve hukuki yollara başvurabilir. Uygulanabilecek bazı hukuki yaptırımlar: Tahliye: Kapıcı dairesi, kapıcılık hizmeti kapsamında kullanılıyorsa, kapıcılık sözleşmesinin sonlandırılması ile 15 gün içerisinde tahliye edilmelidir. Ecrimisil Talebi: Ortak yerlerin işgali sebebiyle ecrimisil talep edilebilir. Dava: Kat malikleri veya yönetici, kira hukuku çerçevesinde dava açarak kiralanan yeri tahliye edebilir. Kapıcı dairesinin kiraya verilmesi için tüm kat maliklerinin oy birliği ile karar alması gereklidir.