KatMalikleri

Site yönetimleri, kat maliklerinden veya kiracılardan ortak kullanım alanlarının bakımı ve diğer giderler için aidat toplayabilir. Aidat miktarı, yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararlarına göre belirlenir ve genellikle aşağıdaki kalemleri kapsar: - bina bakım ve onarımı; - güvenlik hizmetleri; - ortak alanların yönetimi; - enerji ve su giderleri; - yönetim giderleri; - sigorta; - yedek akçe. Aidatların fahiş oranda toplanması durumunda, kat malikleri sulh hukuk mahkemesinde dava açarak aidat miktarına itiraz edebilirler.

Site yönetimi, kat malikleri kuruluna bağlıdır. Yönetici veya yönetim kurulu, kat malikleri kurulunda yapılan oylama ile seçilir. Yönetici, kat malikleri kurulunca verilen kararları uygulamakla yükümlüdür. Yöneticinin yetki ve sorumlulukları, Kat Mülkiyeti Kanunu ve site yönetim planıyla sınırlıdır.

Site yönetimi, aşağıdaki kişiler veya kurumlar tarafından denetlenebilir: Kat malikleri kurulu. Denetçi veya denetim kurulu. Bağımsız denetim ekipleri. Denetçi veya denetim kurulu, yalnızca kat maliki olan kişilerden oluşabilir.

Kuşadası'nda tadilat işleri genellikle kış aylarında yapılır. Yaz aylarında, sıcak ve kurak iklim koşulları nedeniyle tadilat işleri zorlaşabilir ve iş gücü talebi artabilir, bu da fiyatları yükseltebilir. Önerilen aylar: - Kasım - Mart: Kış ayları, tadilat için en uygun dönemlerdir. Kaçınılması gereken aylar: - Nisan - Ekim: Yaz ayları, sıcak ve kurak iklim nedeniyle tadilat için uygun değildir.

Apartman yönetmeliği, apartmanlarda yaşayanların uyacağı kuralları ve apartmanın nasıl yönetileceğini belirler. Apartman yönetmeliğinin kapsadığı bazı konular: Ortak alan kullanımı. Aidatların toplanması. Bakım ve onarım. Taşınma ve tadilat saatleri. Gürültü yasağı. Yönetmelik, Kat Mülkiyeti Kanunu'na ve tapu sicilinde kayıtlı yönetim planına uygun olmak zorundadır.

Apartmanda yönetim planını değiştirmek için aşağıdaki adımlar izlenmelidir: 1. Değişiklik Yapılacak Maddelerin Belirlenmesi. 2. Kat Malikleri Kurulu Gündemine Alma. 3. Oylama Süreci. 4. Yeni Yönetim Planının Hazırlanması. 5. Onay Süreci. 6. Tapu Şerhi. Yönetim planı değişikliğinde yasal çoğunluk sağlanmamışsa veya sağlanmış olsa bile kanunlara aykırı, imara aykırı veya ahlaka aykırı bir düzenleme getirilmişse mahkemeden iptali talep edilebilir. Yönetim planı değişikliği için bir gayrimenkul avukatından destek alınması önerilir.

Apartman aidatını kat malikleri kurulu veya yönetim belirler. Aidat miktarı, ortak kullanım alanlarının büyüklüğüne, binanın ihtiyaçlarına ve yönetimin kararına bağlı olarak değişir. Aidatların nasıl belirleneceği ve hangi esaslara göre dağıtılacağı, yönetim planında ayrıntılı biçimde yer almalıdır.

Terasa balkondan çıkışın yasak olduğuna dair bir bilgi bulunmamaktadır. Ancak, balkon ve teras gibi ortak alanlarda yapılacak değişiklikler, diğer kat maliklerinin haklarını ihlal etmemesi ve binanın mimari bütünlüğünü korumaması için belirli yasal düzenlemelere tabidir. Balkon ve teras kapatmaları için genel kurallar: Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre, ortak alanlarda yapılacak değişiklikler için tüm kat maliklerinin en az 4/5'inin yazılı rızası gereklidir. Belediye izinleri alınmalıdır; izin olmadan yapılan kapatmalar kaçak yapı olarak değerlendirilir ve cezai yaptırımlara yol açabilir.

Aidat, bir mülkün ortak kullanım alanlarının bakım ve onarımını sağlamak amacıyla kat malikleri veya kiracılar tarafından ödenen düzenli bir ücrettir. Aidat genellikle aylık olarak tahsil edilir ve aşağıdaki giderleri kapsar: temizlik hizmetleri; güvenlik hizmetleri; aydınlatma giderleri; bakım ve onarım giderleri; sosyal tesisler (havuz, spor salonu gibi alanların bakım giderleri). Aidat miktarı, apartman veya site yönetiminde alınan kararlar ve Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre belirlenir.

Apartman işletme projesi hazırlanırken şu adımlar izlenmelidir: 1. Önceki senenin giderlerinin detaylı incelenmesi. 2. Beklenmeyen giderler için kasa payı ayrılması. 3. Gider kalemlerinin belirlenmesi. 4. Maliyetlerin hesaplanması. 5. Ödeme planının eklenmesi. 6. Kat maliklerine bildirim. İşletme projesi, Kat Mülkiyeti Kanunu gereği hazırlanması gereken bir belgedir. İşletme projesi hazırlanırken bir mali müşavirden destek alınması önerilir.

Apartman karar defterine yazılan bazı örnekler şunlardır: kat malikleri kurulunda alınan kararlar; yapılan protokoller; yapılan ihtarların özetleri ve tarihleri; yapılan tebligatların özetleri ve tarihleri; yapılan giderler. Apartman karar defterine yazılacaklara örnek bir format şu şekilde olabilir: "Yönetim Kurulu kararıyla; [Kararın açık ifadesi] konusunda; [Seçenek 1] lehinde X oy; [Seçenek 2] lehinde Y oy; Çekimser Z oy şeklinde oylama yapılmış ve [Kararın sonucu] şeklinde karar alınmıştır." Apartman karar defterine yazılmayan işlemler hukuken geçersiz sayılır. Apartman karar defterine yazılacaklarla ilgili en doğru ve güncel bilgi için bir avukata danışılması önerilir.

Dükkan önü kullanım hakkı, binanın yönetim planında aksi belirtilmediği sürece, apartman sakinlerine ait ortak alandır. Bu durumda, dükkan sahibi de diğer malikler kadar bu ortak kullanım alanında hakka sahiptir. Eğer dükkan önü, belediye gibi bir kamu kurumuna aitse, herkesin kullanımına açıktır.

Bina yönetiminde imza yetkisi, yöneticide veya yönetim kurulunda bulunur. Yönetici, kat malikleri kurulunun yıllık toplantısında, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile atanır. Yöneticinin imza yetkisi, yönetim planında belirtilen görevler ve yetki sınırları çerçevesinde belirlenir.

Yönetim planında bulunması gereken bazı maddeler şunlardır: Yönetim tarzı. Ortak alanların kullanımı. Yönetici ve denetçilerin görev ve yetkileri. Aidat ve gider paylaşımı. Genel yaşam kuralları. Uyuşmazlıkların çözümü. Değişiklik şartları. Yönetim planı, Kat Mülkiyeti Kanunu'na ve ilgili mevzuata uygun şekilde hazırlanmalıdır.

Konut siteleri aidatlarını belirlerken aşağıdaki adımları izler: 1. Giderlerin Tespiti: Apartman veya sitenin yıllık giderleri belirlenir. 2. Bütçe Oluşturma: Giderler, işletme projesi veya tahmini bütçe adı altında toplanır ve yıllık olarak hesaplanır. 3. Dağıtım Yöntemi: Aidatların, yönetim planındaki dağıtım yöntemine göre, bağımsız bölümlerin metrekare veya arsa payı oranında dağıtılması kararlaştırılır. 4. Tebliğ: Belirlenen aidat miktarı, ilgili kişilere yazılı olarak tebliğ edilir. Aidatların belirlenmesinde Kat Mülkiyeti Kanunu'ndaki maddeler ve yönetim planı hükümleri esas alınır.

Toplu konutlarda komşu seçme hakkı bulunmamaktadır. Kat mülkiyeti hukukuna göre, toplu yapılarda tüm bağımsız bölüm malikleri, ortak alanlarda ve tüm sitede eşit haklara sahiptir ve komşu seçimi gibi bir ayrıcalık tanınmaz. Komşuluk hukuku ise, komşu taşınmaz maliklerinin birbirine karşı hak ve yükümlülüklerini düzenler, ancak toplu konutlarda komşu seçimi bu hukuk kapsamında da mümkün değildir.

Apartmanların uygulayabileceği cezalar, yönetim yapısına ve yürürlükteki yasalara göre değişiklik gösterebilir. Genellikle apartman yönetimleri, aşağıdaki cezaları uygulayabilir: Uyarı: Kurallara veya sözleşme hükümlerine uymayan kişilere öncelikle uyarı gönderilir. Cezai tazminat talebi: Kurallara aykırı davranışa bağlı olarak, yöneticilerden cezai tazminat ödemesi istenebilir. Sözleşme feshi: Kurallara aykırı hareketler nedeniyle sözleşme feshedilebilir. İdari cezalar: Yöneticiler, kiracılara para cezası gibi idari cezalar uygulayabilir. Mahkeme başvurusu: Yöneticiler, kurallara aykırı hareketler nedeniyle mahkemeye başvurabilir. Apartman yönetimlerinin ceza verme yetkisi, yerel mevzuat ve yönetim planındaki hükümlere bağlıdır.

Yeter sayının sağlanamaması durumunda, yani ilk kat malikleri kurulu toplantısında gerekli katılımın elde edilememesi halinde, ikinci bir toplantı yapılır. İkinci toplantıda karar yeter sayısı, toplantıya katılanların salt çoğunluğudur. Eğer ikinci toplantıda da yeterli sayı sağlanamazsa, ilgili konuda karar alınamaz ve durum hukuki yollara taşınabilir.

Toplu yapı yönetimi, yapı ruhsatı alınmasından itibaren ilk kat malikleri toplantısına kadar geçici yönetim tarafından başlatılır. Geçici yönetim, genellikle müteahhit firma veya yapı sahipleri tarafından oluşturulur ve en geç toplu yapının tamamlanmasını izleyen bir yıl sonrasına kadar devam eder.

Yüksekte kalan terasların neden yasak olduğuna dair bilgi bulunamadı. Ancak, teras kapatmanın genel olarak yasak olmamasının yanı sıra bazı kısıtlamaları vardır: Kat Maliklerinin Rızası: Teras kapatma işlemi için kat maliklerinin çoğunluğunun onayı gereklidir. Yasal İzinler: Belediyeden tadilat ruhsatı izni alınmalıdır. Hukuki Sınırlamalar: Yapılacak değişiklikler, binanın yapısını ve diğer kat maliklerinin haklarını etkilememelidir. Ortak Alan Kullanımı: Teras, ortak kullanım alanı ise tüm kat maliklerinin eşit faydalanma hakkı vardır. Bu kurallara uyulmaması durumunda, yasal işlem başlatma ve imar kirliliğine neden olma gibi cezai yaptırımlar söz konusu olabilir.