KentselDönüşüm

Kentsel dönüşüm kapsamına giren binaların yaş sınırı, 30 ve üzerindedir. Ancak, binanın yaşı kadar risk durumu da önemlidir; yeni bir bina bile riskli çıkarsa dönüşüm sürecine dahil olabilir. Kentsel dönüşüm için başvuru, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, il veya ilçe belediyeleri veya lisanslı risk tespit firmalarına yapılabilir.

Kentsel dönüşüme girmeyen bir ev alınabilir, ancak bu durumda bazı riskler ve dikkat edilmesi gereken noktalar vardır. Riskli Yapı Durumu: Satın alınacak evin riskli yapı olup olmadığını öğrenmek için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından yetkilendirilmiş kuruluşlara risk tespit raporu için başvurulmalıdır. İmar Durumu: Evin bulunduğu parselin imar durumunu öğrenmek, yıkım ve yeniden yapım sürecinde sahip olunacak hakları belirlemek açısından önemlidir. Konum ve Emsaller: Riskli konutun bulunduğu bölgenin SİT alanı veya tarihi eserlere yakınlığı, dönüşüm sürecini uzatabilir. Kentsel dönüşüme girecek evler, yatırım amacıyla değerlendirilebilir, ancak sadece satıcının sözlerine güvenerek hareket etmek riskli olabilir.

Emlak Konut GYO, gayrimenkul projeleri geliştirip pazarlama ve satış süreçlerini yürütmektedir. Emlak Konut GYO'nun iş yaptığı bazı alanlar: Gelir paylaşımı modeli. Anahtar teslimi modeli. Müşavirlik hizmetleri. Asansör sistemleri. Kira gelirleri.

Kentsel dönüşüm süreçlerinde en üst düzeyde yönlendirme ve denetimden sorumlu bakanlık, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'dır. Kentsel dönüşümle ilgili diğer yetkili kurumlar ise şunlardır: Yerel belediyeler. İl Özel İdaresi. Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ). Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığı (AFAD). Bilim, Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı.

Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'na bağlı olarak faaliyet göstermektedir.

Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, Türkiye'de kentsel dönüşüm projelerini yönetmek ve denetlemekle görevlidir. Başlıca görevleri: Afet riski altındaki alanların dönüştürülmesi. Mevzuat hazırlama. İşbirliği ve koordinasyon. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'na bağlı olarak Ankara'da bulunmaktadır.

Küçükçekmece'de binaların çatlamasının birkaç nedeni olabilir: Karot örnekleri: 20 Şubat 2025 tarihinde, Kanarya Mahallesi'nde 7 katlı bir binada çatlama sesleri duyulması üzerine, binada daha önce alınmış bir karot örneği nedeniyle tedbir amaçlı tahliye yapılmıştır. Kolon çatlakları: 12 Haziran 2024 tarihinde, İnönü Mahallesi'nde bulunan bir sitede, 9 katlı binaların kolon ve balkonlarında çatlaklar oluşmuştur. Binaların çatlaması, deprem gibi doğal afetler veya yapısal sorunlar nedeniyle de meydana gelebilir. Kesin nedenin belirlenmesi için uzman incelemesi gereklidir.

Samsun Hançerli Mahallesi'nde ev kiralarının yüksek olmasının birkaç nedeni bulunmaktadır: Konum: Deniz manzaralı daireler ve şehir merkezine yakınlık, kira fiyatlarını artırmaktadır. Talep: Özellikle Atakum bölgesinde konut talebinin yüksek olması, kira fiyatlarını yukarı çekmektedir. Dairenin Özellikleri: Büyüklük, oda sayısı, yaş ve site içerisinde olup olmaması gibi faktörler kira fiyatlarını belirleyici rol oynamaktadır. Ayrıca, son yıllarda Samsun'da genel olarak kira fiyatlarının arttığı ve bu artışın ev sahiplerinin insafına kaldığı da belirtilmektedir.

Yarısı Bizden Kampanyası, İstanbul'un 39 ilçesindeki riskli yapılarda hak sahibi olan vatandaşlar için geçerlidir. Kampanyadan yararlanmak için gereken bazı şartlar: Ruhsat projelerinin 1 Nisan 2023 tarihinden sonra hazırlanmış olması. Yapının riskli yapı olarak tespit edilmesi. Hak sahiplerinin ortak kararla belirledikleri yüklenici ile sözleşme imzalamaları. Otopark ve sığınak hariç, yeni projedeki yapının eski yapının bir buçuk katı büyüklüğünü geçmemesi.

Kentsel dönüşüm kapsamında bina müteahhidi, arsa sahipleri ile yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi veya eser sözleşmesi gibi sözleşmelerle belirlenen özel hukuk tüzel kişileri ya da gerçek kişiler olabilir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi durumunda, müteahhit yaptığı inşaat karşılığında projeden belirli bağımsız bölümler alır ve arsa sahipleri herhangi bir bedel ödemez. Eser sözleşmesi durumunda ise, imar planı gereği yeni yapının mevcut yapıdan daha fazla kat çıkmasına izin verilmiyorsa, arsa sahipleri müteahhide inşaatın gerçekleştirilmesi için doğrudan bir bedel öder. Ayrıca, riskli alanlarda, ilgili devlet kurumları tarafından değil de gerçek kişiler ya da özel hukuk tüzel kişileri tarafından proje yapılacaksa, müteahhitten belirli bir oranda teminat verilmesi zorunlu kılınmıştır.

Kentsel dönüşümde emsal (KAKS) hakkı şu şekilde hesaplanır: 1. Arsanın metrekaresi ile KAKS değerinin çarpılması. Örneğin, 1000 m² net yüzölçümüne sahip bir arsanın KAKS katsayısı 2,00 ise, 1000 m² x 2,00 = 2000 m² inşaat yapılabilir. Emsal inşaat alanı, toplam brüt inşaat alanı ile karıştırılmamalıdır. Emsal (KAKS) hesaplaması, gayrimenkulün bulunduğu ilçe belediyesinden alınan ve hesaplama yapılacak parsele özel olan imar durum belgesinde yer alır. Emsal hesaplamaları ve kentsel dönüşüm süreçleri karmaşık olabileceğinden, bir uzmana danışılması önerilir.

Çukurambar'ın pahalı olmasının bazı nedenleri: Konumu ve ulaşım kolaylığı. Prestijli bir bölge olması. Kentsel dönüşüm. Yüksek talep.

Tarlabaşı'nda kentsel dönüşüm, 5366 sayılı "Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkında Kanun" kapsamında, bölgenin yenileme alanı ilan edilmesi nedeniyle başlatılmıştır. Kentsel dönüşümün diğer nedenleri arasında: Yapısal köhnemişlik ve marjinal ekonomik faaliyetlerin hâkim olması; Göçmenlerin ilk yerleşim yerlerinden biri olması ve bu nedenle "bekleme odası" karakteri taşıması; Tarihi yapı stoğunun korunması gerekliliği. Ancak, kentsel dönüşüm projesi, bölgedeki düşük gelirli mahalle sakinlerinin yerinden edilmesi ve bölgenin soylulaştırılması gibi nedenlerle kamuoyunda tartışmalara yol açmıştır.

Emsali 1 olan bir yere kentsel dönüşümde verilebilecek emsal miktarı, belediyenin imar planları ve yönetmelikleri doğrultusunda belirlenir. Ancak, imar artışı her projede otomatik olarak verilmez; şehircilik unsurları, altyapı ve trafik gibi faktörler dikkate alınarak değerlendirilir.

Kentsel dönüşümde emsal artışı, bir taşınmazın üzerine yapılabilecek toplam inşaat alanının artırılması anlamına gelir. Emsal artışı, şu durumlarda sağlanabilir: Parsellerin birleştirilmesi. Riskli yapıların yenilenmesi. Emsal artışı, her projede otomatik olarak verilmez; belediyenin imar planı ve şehircilik ilkelerine göre değerlendirilir.

İstanbul Balat'taki Agora Meyhanesi, mülk sahibinin aldığı karar doğrultusunda 2023 yılında kapandı. Çanakkale'deki Agora Meyhanesi ise pandemi nedeniyle 2021 yılında kapandı.

Altındağ, Ankara'nın tarihi ve kültürel açıdan en önemli ilçelerinden biridir. Altındağ'ın önemli olmasının bazı nedenleri: Tarihi zenginlik: Paleolitik çağlara uzanan bir tarihe sahiptir ve Hitit, Lidya, Pars, Galat, Roma, Bizans, Selçuklu ve Osmanlı uygarlıklarına ait izler taşır. Turistik yerler: Altınköy Açık Hava Müzesi, Ulucanlar Cezaevi Müzesi, Hamamönü, Ankara Kalesi, Kurtuluş Savaşı Müzesi gibi birçok tarihi ve turistik yere ev sahipliği yapar. İstiklal Marşı'nın yazıldığı yer: Mehmet Akif Ersoy'un İstiklal Marşı'nı kaleme aldığı Taceddin Dergahı ve yanındaki Taceddin Camisi, Altındağ'da bulunur. Müzeler: Anadolu Medeniyetler Müzesi, Ankara Etnografya Müzesi, Ankara Devlet Resim ve Heykel Müzesi gibi önemli müzeler bu ilçede yer alır.

Kentsel dönüşüm ve göçmenlerin konut sorunları şu şekilde özetlenebilir: Göçmenlerin Konut Sorunları: Yetersiz Mali Kaynak: Göçmenler genellikle düşük gelire sahip oldukları için uygun konut bulmakta zorlanırlar. Kalitesiz Konutlar: Göçmenlerin kaldığı konutlar genellikle rutubetli, ısıtma sistemi olmayan ve ortak kullanım alanlarına sahip eski yapılardır. Konut Talebi Artışı: Göçmenlerin gelişi, konut talebini artırarak kira fiyatlarının yükselmesine neden olur. Kentsel Dönüşüm Sorunları: Planlama ve Tasarım Sorunları: Yetersiz araştırma ve analiz, gerçekçi olmayan hedefler ve katılımcı planlama süreçlerinin ihmal edilmesi gibi sorunlar yaşanabilir. Malzeme ve Kaynak Sorunları: Kaliteli malzemeye erişim zorlukları ve yetersiz finansman kaynakları süreci geciktirebilir. Hukuki ve Bürokratik Engeller: Tapu işlemleri, ruhsat onayları ve imar kanunu ile ilgili sorunlar projelerin tamamlanmasını zorlaştırabilir. Sosyal ve Ekonomik Sorunlar: Mülk sahiplerinin haklarının korunması, yer değiştirme zorunlulukları ve artan yaşam maliyetleri gibi sorunlar ortaya çıkabilir.

2025 yılı itibarıyla belediyelerden bazı yetkiler alınarak diğer kurumlara devredilmiştir. Bu yetkiler arasında: Toptancı hallerinin kuruluş izni: Ticaret Bakanlığı'na devredilmiştir. Kentsel dönüşüm ve imar yetkileri: Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'na devredilmiştir. Sosyal yardım projeleri: İçişleri veya ilgili bakanlıklardan izin alınması gerekmektedir. İhale ve harcamalar: Bakanlık onayına bağlanmıştır. Bu düzenlemeler, belediyelerin ekonomik ve idari yetkilerinin bir kısmını kaybetmesine neden olmuştur.

Kentsel dönüşüm toplantılarına vekaleten katılım mümkündür, ancak vekaletnamenin belirli koşulları sağlaması gerekmektedir. Noter Onayı: 6306 sayılı yasa kapsamında düzenlenen vekaletnamelerin noterden alınması zorunludur. Yetki Kapsamı: Vekaletnamede, "toplantıya katılma ve oy kullanma" yetkilerinin açıkça belirtilmesi gerekir. Tarih Sınırlaması: Vekaletnamede belirli bir tarih belirtilmişse, sadece o tarihlerde geçerlidir. Düz beyaz kağıtta yazılı ve "beni temsile yetkilidir" ifadesi bulunan vekaletnameler de kat malikleri kurulunda geçerlidir.