Tahliye

Akde aykırılık nedeniyle tahliye davası, Türk Borçlar Kanunu'nun 316. maddesine göre, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, kiracıya en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirdikten sonra, tanınan süre içerisinde akde aykırılığın giderilmemesi durumunda açılabilir. Diğer kira ilişkilerinde ise kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. Tahliye davası açma süresi, ihtarname çekildikten sonra bir aydır.

Bandırma Açık Cezaevi'nden çıkan kişiler arasında, 2024 yılında Şahin Altun ve Selman Esmer bulunmaktadır. Şahin Altun, 1994 yılında Ağrı'da tutuklanmış ve 31 yılın ardından cezaevinden tahliye olmuştur. Selman Esmer, 23 yaşındayken tutuklanmış ve 31 yıl sonra, sağlık sorunları nedeniyle Afyon 1 No'lu T Tipi Kapalı Cezaevi'nden tahliye edilmiştir.

Kiracı, ev sahibinin ilamsız tahliye takibi yapması durumunda itirazını şu şekilde yapabilir: 1. İtiraz Dilekçesi Hazırlama: Kiracı, tahliye emrine itiraz dilekçesini hazırlar. 2. İcra Dairesine Başvuru: Tahliye emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde, dilekçeyi veya şifahen ilgili icra dairesine sunar. 3. İtiraz Sebeplerini Belirtme: Dilekçede itiraz sebeplerini açıkça belirtir. 4. Gerekli Belgeleri Ekleme: Dilekçeye, imzaya veya kira sözleşmesine itiraz ediyorsa ilgili belgeleri ekler. İtiraz, icra takibini durdurur ve ev sahibinin kiracıyı tahliye edebilmesi için mahkeme kararı almasını zorunlu kılar. İtiraz sürecinde bir avukattan destek almak faydalı olabilir.

6570 sayılı yasadan kaynaklanan tahliye, "Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun"dan doğan tahliye nedenlerini ifade eder. 6570 sayılı kanundan kaynaklanan bazı tahliye nedenleri: Tahliye taahhüdü: Kiracı, evi belirli bir tarihte tahliye edeceğini yazılı olarak taahhüt etmişse, o tarihte evi boşaltmak zorundadır. Konut ihtiyacı: Kiralayan, kendisi, eşi veya çocukları için konut ihtiyacı olduğunu ispatlarsa tahliye davası açabilir. Kira bedelinin ödenmemesi: Kiracı, kira bedelini zamanında ödemezse, kiralayan tahliye talep edebilir. Mülkiyetin iktisabı: Gayrimenkulü yeni iktisap eden malik, kendisi, eşi veya çocukları için ihtiyaç olduğunu belirterek tahliye davası açabilir.

Evet, adres yanlışlığı tahliye davasını etkileyebilir. Yargıtay'ın bir kararına göre, tahliye davası açarken yanlış adres yazılması, davanın baştan hatalı olmasına yol açar. Ayrıca, tahliye edilecek adresin yanlış yazılması durumunda, tahliye kararı bulunmayan taşınmaz için yeniden tahliye davası açılması gerekebilir.

Türk Borçlar Kanunu (TBK) madde 317'ye göre, kiracının tahliye edilebileceği haller şunlardır: Kiracının kiralananı özenle kullanmaması ve bakım giderlerini ödememesi. Bu durumda kiraya veren, kiracıya en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirebilir. Tahliye için kanunda sayılan diğer hallerin gerçekleşmesi durumunda da belirli koşullar altında tahliye yoluna gidilebilir. Tahliye işlemleri karmaşık olabileceğinden, bir avukata danışılması önerilir.

Kiracının erken tahliyesinde makul süre, taşınmazın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği süreyi ifade eder ve bilirkişi tarafından hesaplanır. Makul sürenin hesaplanmasında dikkate alınan bazı faktörler: Taşınmazın konumu ve özellikleri; Benzer niteliklerdeki taşınmazlara duyulan ihtiyaç; Somut olaya özgü diğer hususlar; Bölgedeki piyasa koşulları ve ekonomik durum; Mevsimsel etkenler (örneğin, öğrenci yurdu bölgesinde yazın boşalma durumu). Uygulamada makul süre, genellikle 2-3 ay olarak kabul edilir, ancak bu süre her somut olaya göre değişebilir.

Hayır, acil toplanma alanı ile tahliye alanı aynı değildir. Toplanma alanı, afet ve acil durumlar sonrasında geçici barınma merkezleri hazır olana kadar geçecek süre içerisinde halkın tehlikeli bölgeden uzaklaşarak toplanabileceği güvenli alanlardır. Tahliye alanı ise vatandaşların güvenli bir şekilde afet bölgesinden tahliye edileceği, ulaşım yollarına yakın ve toplanma alanlarına nazaran daha geniş alanlardır.

Kefil, tahliye emrine uymak zorunda değildir. Kefilin sorumluluğu, kiracının kira bedelini ödememesi durumunda, ödenmeyen kira bedelleriyle sınırlıdır. Ancak, kefil için ayrıca takip yapılması mümkündür; yani kefil, tahliye borcu taşımasa da, alacaklı kiraya veren, kefil hakkında da haciz talebinde bulunabilir.

Geç tahliye nedeniyle kira farkı hesaplaması hakkında bilgi bulunamadı. Ancak, kira bedelinin geç ödenmesi durumunda kiraya verenin talep edebileceği bazı haklar şunlardır: Gecikme faizi (temerrüt faizi). İki haklı ihtar nedeniyle tahliye. Kira bedeli ve tahliye ile ilgili konularda bir avukata danışılması önerilir.

Yazılı sözleşme ile kiralanan taşınmazın kira süresinin bitmesi durumunda tahliye emri şu şekilde gönderilir: 1. Takip Talebi: Kiraya veren, kira süresinin sona ermesinden itibaren bir ay içinde icra dairesine başvurup kiracının tahliyesi için takip yapmalıdır. 2. Tahliye Emri: İcra dairesi, tahliye talebini içeren bir ödeme emri (tahliye emri) düzenleyerek kiracıya gönderir. 3. İçerik: Tahliye emrinde kiralayanın ve kiracının isim, şöhret ve yerleşim yerleri, sözleşmenin tarihi ve kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına dair bir itirazın yedi gün içinde icra dairesine bildirilmesi gerektiği yer alır. 4. İtiraz: Kiracı, tahliye emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde itiraz edebilir. Örnek No: 14 tahliye emri, bu süreçte kullanılan bir örnektir. Tahliye süreci hukuki bir işlem olduğundan, bir avukata danışılması önerilir.

10 yıllık kiracının tahliyesinin ne kadar süreceği, mahkemelerin iş yoğunluğuna, usul işlemlerinin doğru şekilde yapılıp yapılmadığına, dosyanın içeriğine ve ihtarnamelerin zamanında ve usulüne göre yapılıp yapılmadığına bağlı olarak değişir. Genel olarak, 10 yılını dolduran kiracının tahliyesi davası 6 ile 12 ay arasında sürmektedir.

Kiracının başka bir yerde oturması, belirli koşullar altında tahliye sebebi olabilir. Türk Borçlar Kanunu'nun 352. maddesinin 3. fıkrasına göre, kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir. Tahliye kararının verilebilmesi için gerekli şartlar: Kiracının veya eşinin konutunun oturmaya elverişli olması. Kiraya verenin, kira sözleşmesi yapılırken bu konuttan haberdar olmaması. Davanın, kira döneminin sonundan itibaren bir ay içinde açılması. Bu hüküm, sadece konut kiraları için geçerlidir; işyeri kiralarında uygulanmaz.

Tahliye davasında davalının cevap dilekçesi sunma süresi 2 haftadır. Tahliye davasının süresi ise davanın türüne, dayanağına ve mahkemelerin iş yoğunluğuna bağlı olarak değişiklik gösterir. Tahliye davasının süresini etkileyebilecek bazı unsurlar şunlardır: ileri sürülen tahliye nedeni; mahkemenin iş yoğunluğu; tarafların anlaşıp anlaşamaması; dava sürecinin avukatla sürdürülüp sürdürülmemesi; delillerin toplanma süreci; bilirkişi raporunun hazırlanması. Tahliye davası ile ilgili süreçlerin kesin süresi, somut olayın koşullarına göre değişiklik gösterebilir.

Tahliye taahhüdü, yazılı mesaj ile yapılır. Türk Borçlar Kanunu'nun 352. maddesine göre, tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için yazılı olarak düzenlenmesi gerekmektedir. Tahliye taahhüdünün noter huzurunda veya taraflar arasında adi yazılı şekilde yapılması mümkündür.

Örnek 13 tahliye, kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle başlatılan ilamsız tahliye (Örnek No: 13) takibinde, kiracının tahliye edilmesi anlamına gelir. Bu takip türünde, kiraya veren, hem ödenmemiş kira bedelinin ödenmesini hem de kiracının tahliyesini talep eder. Örnek 13 tahliye ihtarlı ödeme emri, adi kira ve hasılat kiralarına yönelik bir icra takibi olarak da adlandırılır.

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında Yargıtay'ın bozma sebepleri arasında şunlar yer alır: Geçici veya doğmamış ihtiyaç: Devamlılık arz etmeyecek nitelikte geçici bir ihtiyaç veya henüz doğmamış bir ihtiyaç tahliye nedeni olarak kabul edilmez. İhtiyacın ispatlanmaması: İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun ispatlanmaması. Dava açma süresinin kaçırılması: Dava açma süresinin kamu düzenini ilgilendirdiği için resen göz önünde bulundurulmaması ve bu sürenin kaçırılması. İhtiyaç iddiasının samimi olmaması: Kiraya verenin veya ihtiyacı olan kişinin başka amaçlar için ihtiyacı araçsallaştırması. İhtiyaç iddiasının sürekliliğinin bozulması: Davacının, ihtiyaç gösterdiği konutu başka birine kiralaması veya satması gibi eylemlerle ihtiyaç iddiasının sürekliliğini bozması. Yargıtay, bu ve benzeri durumlarda tahliye kararının bozulmasına karar verebilir.

Tadilat nedeniyle kiracıya çekilecek ihtarın bazı özellikleri şunlardır: Yazılı olmalı. Kiracının veya temsilcisinin imzasını içermeli. Tahliye tarihi belli olmalı. Kira ilişkisi kurulduktan sonra yapılmış olmalı. Örnek bir tahliye ihtarı şu şekilde olabilir: "Sayın [Kiracının Adı Soyadı], Kira sözleşmesi kapsamında [Kiralanan Taşınmazın Adresi] adresinde bulunan taşınmazın, [Tadilat Sebebi] nedeniyle kullanımı mümkün değildir. Bu nedenle, [Tahliye Tarihi] tarihine kadar taşınmazı boşaltmanız gerekmektedir. Saygılarımla, [Ev Sahibinin Adı Soyadı]" İhtarın noter aracılığıyla çekilmesi, ispat açısından avantaj sağlar. Tadilat nedeniyle tahliye süreci, Türk Borçlar Kanunu'nun 350/2. maddesi kapsamında değerlendirilir ve bu süreçte bir avukattan destek alınması önerilir.

Örnek No: 13 ödeme emrine itiraz edilmezse şu sonuçlar doğar: Borçlunun kabulü: Borçlu, kira akdini ve sözleşmedeki imzasını reddetmezse, kira sözleşmesini kabul etmiş sayılır. Takip kesinleşmesi: Borçlu, 7 günlük süre içinde itiraz etmezse, takip kesinleşir. Alacağın tahsili: Alacaklı, kesinleşen kira alacağı için haciz talep edebilir. Tahliye talebi: Alacaklı, tahliye için icra mahkemesine başvurabilir. Borçlu, ödeme emrine itiraz etmediği takdirde kira borcu miktarına da itiraz edemez; ancak ödeme emrinin usulsüz olduğunu veya tebligatın usulsüz olduğunu ileri sürerek davayı reddedebilir.

Tahliye takip talebinin taahhüt tarihinden itibaren 1 ay içinde yapılmaması durumunda, kiraya veren tahliye hakkını kaybeder. Türk Borçlar Kanunu'nun 352. maddesine göre, geçerli bir tahliye taahhüdüne rağmen kiracı taşınmazı taahhüt edilen tarihte boşaltmazsa, kiraya veren, taahhüt edilen tarihten başlayarak bir ay içinde ya icraya başvurmak ya da dava açmak suretiyle kiracıyı tahliye edebilir. Bu süre, kanunen hak düşürücü nitelikte olduğu için mahkeme tarafından resen dikkate alınır.