PaylıMülkiyet

Evet, ortaklığın giderilmesi davası (izale-i şuyu) ile paylı mülkiyet sona erer. Bu dava, birden fazla kişinin mülkiyet hakkına sahip olduğu taşınır veya taşınmaz malın, ortaklar arasındaki mülkiyet ilişkisini sona erdirerek bireysel mülkiyete çevrilmesini sağlar. Ancak, ortaklığın giderilmesi için öncelikle aynen taksim yönteminin mümkün olup olmadığı değerlendirilir.

Paylı mülkiyette payların bölünmesi (aynen taksim) veya satış suretiyle ortaklığın giderilmesi için açılacak dava dilekçesi şu bilgileri içermelidir: Taşınmazın tam adresi ve tapu bilgileri. Tüm paydaşların kimlik bilgileri ve pay oranları. Ortaklığın ne şekilde giderilmesinin istendiği (aynen taksim veya satış suretiyle). Dilekçeye tapu kayıt örneği, arabuluculuk son tutanağı ve diğer delillerin eklenmesi. Örnek bir dilekçe için aşağıdaki kaynaklar kullanılabilir: av-saimincekas.com sitesindeki "Ortaklığın Giderilmesi Davası (İzale-i Şuyu) Dilekçe Örneği"; tuncsuditol.av.tr sitesindeki "İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davası Dilekçe Örneği". Ortaklığın giderilmesi davası, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır ve dava süreci, usulüne uygun bir dilekçenin hazırlanmasıyla başlar. Dava süreci karmaşık olabileceğinden, bir avukattan destek alınması önerilir.

İzale-i şuyu (ortaklığın giderilmesi) davasında ön alım hakkını, taşınmazın paydaşları kullanabilir. Ön alım hakkı, Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesinde düzenlenmiştir ve paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü bir kişiye satması halinde, diğer paydaşlara öncelikli olarak bu payı satın alma hakkı tanır. Ancak, izale-i şuyu davasında taşınmazın açık artırma yoluyla satılması durumunda ön alım hakkı kullanılamaz.

Evet, paylı mülkiyette diğer paydaşların rücu hakkı vardır. Türk Medeni Kanunu’nun 694. maddesine göre, paylı mülkiyetten doğan veya paylı malı ilgilendiren yönetim giderleri, vergiler ve diğer yükümlülükler, aksine bir hüküm bulunmadıkça paydaşlarca payları oranında karşılanır. Burada müteselsil sorumluluk söz konusu olmadığından, paydaş payından fazlasını ödemek zorunda değildir, ancak ödemiş olması halinde bunu diğer paydaşlardan talep edebilir.

Paylı mülkiyette tahliye davası açmak için aşağıdaki adımlar izlenmelidir: 1. İhtiyacın Belirlenmesi: Tahliye davasının temel dayanağı, davayı açacak kişinin taşınmaz üzerindeki ihtiyacını somut delillerle ispatlamasıdır. 2. İhtarnamenin Düzenlenmesi ve Gönderilmesi: Tahliye davası açmadan önce, kiracıya noter kanalıyla bir ihtarname gönderilmelidir. Bu ihtarnamede; kiracının tahliye talebinden haberdar edilmesi, tahliye gerekçesinin açıkça belirtilmesi ve tahliye için makul bir süre verilmesi gereklidir. 3. Paydaşların Onayının Alınması: Paylı mülkiyete konu taşınmazlarda, tahliye davası açmadan önce diğer paydaşların onayının alınması gerekir. Paydaşlardan en az %50 pay çoğunluğu ve sayısal çoğunluk sağlanmalıdır. 4. Dava Açılması: Türk Medeni Kanunu ve Türk Borçlar Kanunu hükümlerine uygun şekilde hazırlanmış dilekçe ile dava açılmalıdır. Davayı açabilecek kişiler: Kiralayan; Malik; Kira sözleşmesinin tarafı olmayan malik. Önemli Not: Elbirliği mülkiyetinde tahliye talebinde bulunabilmek için tüm ortakların rızasının alınmış olması gereklidir.

Türk Medeni Kanunu (TMK) madde 698 ve 699 arasındaki fark, paylı mülkiyetin sona erme biçimindedir: TMK madde 698: Paylı mülkiyetin sona erdirilmesini isteme hakkının kural olarak her paydaşa tanındığını ancak bazı hukuki işlemlerle bu hakkın sınırlandırılabileceğini düzenler. TMK madde 699: Paylaşma biçimini belirler; malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi şeklinde olabileceğini belirtir. Dolayısıyla, madde 698 paylı mülkiyetin sona erdirilme hakkını, madde 699 ise bu sona ermenin nasıl gerçekleşeceğini düzenler.

Şufa davası, diğer bir adıyla önalım davası, paylı mülkiyete tabi bir taşınmazın paydaşlarından birinin, payını bir üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlara aynı şartlarla bu payın satın alınabilme yetkisi veren şufa (önalım) hakkının kullanılması için açılan davadır. Şufa davasının bazı özellikleri: Görevli ve yetkili mahkeme: Dava, Asliye Hukuk Mahkemesinde açılır ve taşınmazın bulunduğu yer mahkemeleri yetkilidir. Kullanım süresi: Satışın bildirilmesinden itibaren 3 ay, bildirim yapılmadıysa satış tarihinden itibaren en fazla 2 yıl içinde açılmalıdır. Bedel: Bedel, tapuda gösterilen satış bedeli üzerinden belirlenir. Davanın tarafları: Davacı, önalım hakkı sahibi paydaş; davalı ise payı satın alan üçüncü kişidir.

Evet, İdaremizin 2009/6 sayılı genelgesine göre tebligat yöntemiyle paylı mülkiyete geçiş mümkündür. Bu yöntemde, tapu müdürlüğü tarafından belirlenen süre zarfında, taşınmaz malın diğer ortaklarından itiraz gelmemesi ve paylaşım davasının açılmamış olması koşuluyla, elbirliği mülkiyetine sahip taşınmaz paylı mülkiyete dönüştürülür. Tebligat masrafları, talepte bulunan ilgilisince karşılanır.

Ortak buluşta sonradan hak sahibi olabilmek için, ortak patent sözleşmesi hazırlanması gereklidir. Eğer ortak buluş sahipleri arasında böyle bir anlaşma yapılmamışsa, Medeni Kanun'da yer alan paylı mülkiyet hükümleri uygulanır. Ayrıca, yükseköğretim kurumları için, 6769 Sayılı Sınai Mülkiyet Kanunu'na göre, hak sahipliği paylaşımı için kurumlar arasında sözleşme yapılması zorunludur. Ortak buluşta hak sahibi olmak için profesyonel danışmanlık alınması önerilir.

Arsa paylı tapu alınabilir, ancak bu tür tapuların bazı riskleri ve dezavantajları bulunmaktadır. Paylı tapu alırken dikkat edilmesi gerekenler: Müteahhit veya inşaat firmasının güvenilirliği. Arsanın konut yapımı için uygun olup olmadığının kontrolü. Sözleşmenin noter onaylı ve detaylı olması. Dezavantajlar: Banka kredisi kullanımında zorluklar. Diğer hissedarların onayının gerekliliği. Yüksek fatura riski: Elektrik, doğalgaz ve su abonelikleri şantiye tarifesi üzerinden olabilir. Avantajlar: Düşük fiyat: İnşaat aşamasında bir daire, tamamlandığında cazip bir fiyata alınabilir.

Paylı mülkiyette ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası açmak için aşağıdaki adımlar izlenmelidir: 1. Dava Dilekçesi Hazırlama: Taşınmazın tam adresi ve tapu bilgileri. Tüm paydaşların kimlik bilgileri ve pay oranları. Ortaklığın ne şekilde giderilmesinin istendiği (aynen taksim veya satış suretiyle). Tapu kayıt örneği, arabuluculuk son tutanağı ve diğer deliller. 2. Harç ve Giderlerin Ödenmesi: Dava başında maktu harç ödenir ve gider avansı yatırılır. 3. Yetkili ve Görevli Mahkemeye Başvuru: Görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. 4. Arabuluculuk Aşaması: 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren zorunlu olan arabuluculuk başvurusu yapılmalıdır. 5. Davanın Açılması: Paylı mülkiyette ortaklığın giderilmesi davası, paylı veya elbirliği mülkiyetine tabi malın paydaşlarından biri veya birkaçı tarafından, diğer tüm paydaşlara karşı açılır. Tüm paydaşların davaya dahil edilmesi zorunludur, aksi takdirde dava reddedilir.

Paylı mülkiyette tahliye davasında pay ve paydaş çoğunluğunun hesaplanması şu şekilde yapılır: Pay çoğunluğu: Taşınmaz üzerindeki toplam hisse oranının %50’den fazlasına sahip olunması gerekir. Paydaş çoğunluğu: Hissedarların sayısal olarak çoğunluğu sağlaması aranır. Bu unsurlar, dava sürecinde eksikse yargılama sırasında tamamlanabilir; ancak ihtarname gibi davanın ön şartı olan belgelerdeki eksiklikler daha sonra giderilemez. Elbirliği mülkiyetinde ise tüm ortakların birlikte hareket etmesi zorunludur. Tahliye davası açma süreci ve hesaplamalar karmaşık olabileceğinden, bir avukata danışılması önerilir.

İvaz ilavesi, ortaklığın giderilmesi davalarında, bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi halinde, eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme yapılması işlemidir. Bu işlem, aynen taksim yoluyla ortaklığın giderilmesi durumunda uygulanır. İvaz ilavesi, iki tarafa borç yükleyen akidlerde karşılıklı bedellerden her biri anlamına gelen "ivaz" kelimesinden türetilmiştir.

Paylı mülkiyette olağanüstü yönetim işleri ve tasarruflar şunlardır: Paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi; Korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi; Paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması. Bu yönetim işleri için tüm paydaşların oybirliği ile karar alması gerekir. Türk Medeni Kanunu’nun 692. maddesinin 1. fıkrasına göre, “paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması, oy birliğiyle aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır”. Örnek olarak, bir taşınmaza bina yapılması, paylı mala konu bir binanın üzerine bir kat daha yapılması, paylı malın tamamının satılması, üzerinde bir başka kişi lehine oturma hakkı tesis edilmesi, çiçek bahçesinin meyve bahçesi, tütün tarlasının zeytinlik, buğday tarlasının bahçeye çevrilmesi gibi durumlar verilebilir.

El birliği mülkiyetinde ön alım (şufa) hakkı yoktur. Ön alım hakkı, kişiye değil, paya bağlı bir haktır ve el birliği mülkiyetinde paylar belli olmadığı için bu hak kullanılamaz.

Ön alım hakkı ihtarı, paylı mülkiyette paydaşlardan birinin payını üçüncü bir kişiye devretmesi durumunda diğer paydaşlara gönderilmesi gereken bir bildirimdir. İhtarın gönderilmesi şu şekilde yapılabilir: Noter aracılığıyla. İhtarname örneği. İhtarnamede yer alması gereken bazı unsurlar: İhtar eden ve muhatapların bilgileri. Taşınmaz ve hisse ile ilgili açıklamalar. Payın devri ve ön alım hakkı kullanımına ilişkin talepler. Süre uyarısı (tebliğ tarihinden itibaren 15 gün veya 3 ay içinde devir talebi). İhtarname, Türk tebligat hukuku kurallarına uygun olmalıdır; aksi takdirde hukuki sonuçlar doğurmayabilir.

Paylı mülkiyetten çıkarma davası, aşağıdaki hallerde açılır: Yükümlülüklerin ağır biçimde çiğnenmesi. Paylı mülkiyet ilişkisinin çekilmez hale gelmesi. Türk Medeni Kanunu'nun 696. maddesinde belirtilen bu koşullara ek olarak, davanın açılabilmesi için pay ve paydaş çoğunluğunun kararı gereklidir.

Tarım arazilerinde paylı mülkiyet, ortaklığın giderilmesi davası açılarak sona erdirilebilir. Bu dava, paydaşlardan herhangi biri tarafından açılabilir ve şu şekillerde sonuçlanabilir: Aynen taksim: Taşınmazın bölünerek paydaşlara dağıtılması. Satış suretiyle taksim: Taşınmazın satılarak bedelinin paydaşlar arasında pay oranlarına göre dağıtılması. Ortaklığın giderilmesi davası, Türk Medeni Kanunu'nun 698. maddesine dayanır ve dava konusu malın tüm paydaşlarını kapsar. Ayrıca, tarım arazilerinde asgari büyüklüklerin korunması ve bölünmenin önlenmesi için özel düzenlemeler bulunmaktadır.

Paylı tapuda her bir payın ne kadar olduğu, tapu belgesinde açıkça belirtilir. Pay, kişinin sahip olduğu parça; payda ise toplam parçalar bütünüdür. Örneğin, 1000 metrekarelik bir tarlanın 400 metrekaresi bir kişiye, 600 metrekaresi başka birine ait olabilir ve tapuda bu “4/10” ve “6/10” olarak gösterilir. Hisseli tapularda pay oranları, taşınmazın toplam değerinin kaçta kaçının kime ait olduğunu gösterir. Paylı mülkiyet rejimine tabi taşınmazda tüm paydaşlar arasında payları karşılığı kullanımlarına bırakılan kesimleri belirleyen ve geçerliliği tartışılamayacak bir anlaşma bulunmadığı sürece, taşınmaz üzerindeki yapılarda da paydaşların tamamının, taşınmazdaki payları oranında mülkiyet hakları bulunduğu kabul edilir. Paylı tapu ile ilgili konularda bir avukata danışılması önerilir.

Paylı mülkiyet tapusunu anlamak için tapu kaydında şu bilgilere dikkat edilmelidir: 1. Pay Miktarı: Tapu kaydında hissedarların karşısında yer alan pay miktarları, örneğin "½ Ahmet, ½ Mehmet" gibi ifadeler paylı mülkiyeti gösterir. 2. Kapalı Parantez ve İbareler: Tapu kütüğünde hissedarların karşısında kapalı bir parantez ve hemen karşısında "elbirliği mülkiyeti", "iştirak", "verasette iştirak", "iştirak halinde" gibi ibareler varsa, bu elbirliği mülkiyeti anlamına gelir. Paylı mülkiyet tapusu ayrıca şu özellikleri içerir: Her hissedarın belirli bir payı vardır: Pay oranları tapuda açıkça belirtilir ve her paydaş kendi payı oranında taşınmazın maliki sayılır. Bağımsız tasarruf yetkisi: Her hissedar kendi payı üzerinde bağımsız olarak tasarruf edebilir, örneğin satabilir, bağışlayabilir veya rehin verebilir.