Kira

Esnafın yüksek kira yükünden kurtulması için aşağıdaki adımlar atılabilir: 1. Kira Stopajı Düzenlemesi: Maliye Bakanlığı'nın kira stopajı oranlarını gözden geçirerek düşürmesi, esnafın mali yükünü hafifletebilir. 2. Kira Sınırlaması: Konutlarda uygulanan kira artış sınırlamasının işyerleri için de uygulanması, yüksek kira artışlarını engelleyebilir. 3. Alternatif Kiralama Modelleri: Özelleştirilen bir stopaj yönetimi ile kira yükünün daha adil bir şekilde dağıtılması sağlanabilir. Ayrıca, esnafın kira sözleşmesini dikkatlice incelemesi ve kira artışlarının yasal sınırları aşmadığından emin olması önemlidir.

Hem kiracıyı hem de ev sahibini koruyan bazı haklar şunlardır: Ev Sahibinin Hakları: 1. Kira Bedeli: Ev sahibi, mülkün kira bedelini belirleme hakkına sahiptir. 2. Kira Sözleşmesi: Ev sahibi, kiracıyla noter onaylı bir kira sözleşmesi yapmalıdır. 3. Mülkün Bakımı: Ev sahibi, kiracının oturduğu mülkün bakımını ve onarımını yapma yükümlülüğüne sahiptir. 4. Gizlilik: Ev sahibi, kiracının gizliliğine saygı göstermek zorundadır. 5. Kiracı Seçimi: Ev sahibi, kiracıları dikkatlice seçme hakkına sahiptir. Kiracının Hakları: 1. Konutun Kullanımı: Kiracı, kira sözleşmesinde belirtilen süre boyunca mülkü serbestçe kullanma hakkına sahiptir. 2. Kira Süresinin Yenilenmesi: Sözleşme süresi sona erdiğinde, yenileme taleplerine ilişkin hukuki düzenlemeler kiracının haklarını korur. 3. Depozito İadesi: Kiracı, kira süresi sonunda evi hasarsız bir şekilde teslim ettiyse depozitosunu geri alır. 4. Kira Artışı: Kira artışı, yasal sınırlar içinde ve TÜFE oranına göre yapılmalıdır.

Karar düzeltme yolu, bazı davalarda mevcuttur: 1. Kira sözleşmesine dayanan tahliye ve akdin feshi davaları. 2. Kira alacağı ve tazminat davaları. 3. Mirasçılık belgesi verilmesi. 4. Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklar. 5. Hakemlerin verdiği hükümler. 6. İş mahkemesi kararları. Ancak, genel olarak sulh hukuk mahkemesi kararlarına karşı karar düzeltme yoluna gidilemez.

Aidat borcu, kiradan doğrudan düşülemez. Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre, kiracının aidat sorumluluğu, ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Ancak, kiracı aidatı doğrudan yönetime öderse, bu tutarı kiraya verene ödemesi gereken kira bedelinden mahsup edebilir.

İşyeri kiralarında 5 yıl sınırı kalkmamıştır. 1 Temmuz 2024 tarihinden sonra da işyeri kiralarında kira bedeli artışı, Türk Borçlar Kanunu uyarınca TÜFE oranı üzerinden yapılmaya devam edecektir.

20/B istisnası, kira gelirini kapsamaz. 20/B istisnası, genellikle mobil uygulama içerik üreticiliği gibi belirli gelir türlerini ifade eder. Kira geliri elde eden kişilerin, yıllık kira gelirlerinin belirli bir kısmının vergiden muaf tutulması için 21.000 TL veya 47.000 TL gibi istisna tutarlarından yararlanmaları mümkündür.

Kira geliri vergisi hesaplanırken aşağıdaki adımlar izlenir: 1. Kira Gelirinin Tespiti: Bir yıl içinde elde edilen toplam kira geliri belirlenir. 2. İstisna Tutarının Düşülmesi: Her yıl Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından belirlenen istisna tutarı (2025 yılı için 47.000 TL) kira gelirinden düşülür. 3. Giderlerin Düşülmesi: Bakım-onarım, sigorta ve amortisman gibi giderler iki yöntemle düşülebilir: - Götürü Gider Yöntemi: Kira gelirinin %15'i götürü gider olarak hesaplanır. - Gerçek Gider Yöntemi: Giderler belgelendirilerek toplam kira gelirinden çıkarılır. 4. Vergiye Tabi Gelirin Hesaplanması: Giderler düşüldükten sonra kalan tutar, vergiye tabi kira gelirini oluşturur. 5. Vergi Dilimlerine Göre Hesaplama: Vergiye tabi kira geliri, yıllık olarak belirlenen vergi dilimlerine göre vergilendirilir. Ödeme: Hesaplanan vergi, mart ve temmuz aylarında iki eşit taksitte ödenir.

Kirada evi olup kendisi de kirada oturanlar, kira gelir vergisi beyannamesini vermek zorundadır. Beyanname verme süreci şu adımlarla gerçekleştirilir: 1. Gelir İdaresi Başkanlığı'nın internet sitesi üzerinden: gib.gov.tr adresinden "Hazır Beyan Sistemi" kullanılarak beyanname doldurulabilir. 2. Dijital Vergi Dairesi üzerinden: e-Devlet bilgileriyle giriş yaparak işlem yapılabilir. 3. Hazır Beyan Mobil Uygulaması ile: Cep telefonundan beyanname gönderilebilir. Son başvuru tarihi 2 Nisan 2025 olarak belirlenmiştir.

Kira stopajı, ev sahibinin gelir vergisinden düşülebilir. Kiracı tarafından ödenen stopaj, mal sahibi adına devlete ödendiği için, mal sahibi yıllık beyanname ile gelirini beyan ederken, kiracının ödediği stopajı gelir vergisinden mahsup edebilir.

Kiracının tadilat nedeniyle evden çıkması için belirli bir süre yoktur. Ancak, genel olarak aşağıdaki adımlar izlenir: 1. Tahliye Talebi: Ev sahibi, kiralananın yıkılıp yeniden inşa edilmesi veya esaslı tadilat gibi nedenlerle tahliye talebini kiracıya yazılı olarak bildirmelidir. 2. Dava Açma: Tahliye talebi kabul edilmezse, ev sahibi bir ay içinde Sulh Hukuk Mahkemesi'nde tahliye davası açabilir. Bu süreçte, kiracının mağdur olmaması için ev sahibinin ek zaman ve maddi destek sağlaması gerekmektedir.

Evini başkasına devreden kişi, mal sahibinin yazılı rızası olmadıkça hukuki işlem yapamaz. Türk Borçlar Kanunu'nun 322/2. maddesine göre, kiracı kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi kullanım hakkını da devredemez.

TBK 316 ve 317 ile TBK 318 ve 319 arasındaki farklar şunlardır: 1. TBK 316 ve 317: - TBK 316, kiracının kiralananı özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcunu düzenler. - TBK 317, kiracının kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödeme borcunu düzenler. 2. TBK 318 ve 319: - TBK 318, kiracının kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene bildirme borcunu düzenler. - TBK 319, kiracının ayıpların giderilmesine ve kiralananın gösterilmesine katlanma borcunu düzenler.

Kiracının boya masrafı, depozitodan düşülebilir, ancak bu durum kiracı ve ev sahibi arasında yapılan anlaşmaya ve kira sözleşmesinde belirtilen koşullara bağlıdır. Eğer kira sözleşmesinde boya ve badana işlemlerinin kiracı tarafından gerçekleştirileceği belirtilmişse, bu masrafların depozitodan kesilmesi mümkündür. Ancak, ev sahibinin depozitodan düştüm diyerek kendi kafasına göre boya masrafını tahsil etmesi yasal değildir; bu durumda kiracının depozitosunu eksiksiz bir şekilde geri alabilmesi için yasal yollara başvurma hakkı vardır.

Kiracı, kira borcunu ödemediği takdirde, kiraya veren tarafından 6 ay içinde icra mahkemesine başvurarak tahliye talep edilebilir.

İşyeri sahibi, kira sözleşmesinde aşağıdaki maddeleri isteyebilir: 1. Tarafların Bilgileri: Kiraya verenin ve kiracının adı, soyadı, T.C. kimlik numarası veya vergi kimlik numarası. 2. Kira Bedeli ve Ödeme Koşulları: Kiranın aylık veya yıllık olup olmadığı, ödeme tarihi ve şekli (banka havalesi, EFT vb.). 3. Depozito: Kiracıdan talep edilecek depozito miktarı ve iade koşulları. 4. Kira Artış Oranı: Türk Borçlar Kanunu'na göre belirlenecek artış oranı. 5. Kira Süresi ve Tahliye Koşulları: Sözleşmenin süresi ve tahliye şartları. 6. Ortak Giderler: Elektrik, su, doğal gaz gibi giderlerin hangi tarafa ait olduğu. 7. Demirbaş ve Tadilat: İşyeri içindeki demirbaş eşyalar ve yapılacak tadilatlar. 8. Erken Fesih ve Cezai Koşullar: Taraflardan birinin sözleşmeden erken çekilmesi durumunda uygulanacak cezai şartlar. 9. Hukuki Uyuşmazlıklar: Anlaşmazlık durumunda yetkili mahkeme. 10. İmza ve Tanıklar: Sözleşmenin yazılı yapılması ve taraflarca imzalanması.

Stopaj vergisi her ay ödenmez, ancak kira stopajı her ay kira bedeli ödenirken kesilir. Yıllık gelir vergisi beyannamesi ile belirlenen stopaj vergisi ise her yılın mart ve temmuz aylarında iki taksit halinde ödenir.

Haksız azil tazminatı, genellikle sözleşmede veya tarifede belirlenen ücretin tamamı olarak hesaplanır. Ecrimisil (haksız işgal tazminatı) bağlamında ise, tazminat miktarı belirlenirken şu faktörler dikkate alınır: - Emsal kira bedeli: Haksız işgal edilen taşınmazın piyasa kira değeri. - Malın niteliği: Konumu, büyüklüğü, kullanım amacı. - Zararın boyutu: Mal sahibinin uğradığı gelir kaybı veya maldaki fiziki hasar. Yargıtay kararlarına göre, ecrimisil tazminatı en az kira bedeli kadar olmalıdır ve üst sınır, mal sahibinin uğradığı gelir kaybına eşdeğerdir.

Konut olarak kiraya verilen mülklerin kira bedelleri genellikle KDV'den muaftır. Ancak, ticari amaçlarla kiralanan mülkler (örneğin, ofis, mağaza gibi) %20 oranında KDV'ye tabidir.

Kira geliri elde edenin eşi adına ödediği kira gideri, belirli koşullar altında gider olarak yazılabilir. Gerçek gider yöntemini seçen mükellefler, sahibi bulunduğu konutu kiraya verip kendisi de kirada oturuyorsa, eş adına ödenen kira tutarını gider olarak yazabilir.

Kira kontratında demirbaşlar, sözleşmenin ikinci sayfasında yer alır.