KatMülkiyeti

Toplu yapılarda denetçi seçimi, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ve ilgili mevzuatlara göre şu şekilde yapılır: Seçilme Yöntemi: Denetçi, kat maliklerinin içinden, aday olanlar arasından, genel kurulda seçilmek suretiyle belirlenir. Nitelikler: Denetçi olabilmek için kat maliki olmak yeterlidir, ancak mali verileri analiz edip yorumlayabilecek adaylar tercih edilir. Seçim Çoğunluğu: Denetçi seçiminde, toplantıya katılanların temsil ettiği bağımsız bölüm sayısının salt çoğunluğu esas alınır. Ayrıca, yönetim planında yer alan hükümler de denetçi seçiminde belirleyici olabilir.

Komşu işyeri tabelası, belirli koşullar altında engelleyebilir. Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre, apartmanın dış cephesi ortak alan olarak kabul edilir ve bu alanda yapılacak değişiklikler için tüm kat maliklerinin onayı gereklidir. Tabela asmak için: Yönetim planı veya kat malikleri kurulu tarafından konulmuş bir yasaklama olmamalıdır. Tabela, binanın dış görünümünü ve estetiğini bozmamalıdır. Tabela, ait olduğu bağımsız bölümün dış cephe sınırlarını aşmamalıdır. Bu koşullara uyulmaması durumunda, her kat maliki "Müdahalenin Men’i" davası açarak tabelanın kaldırılmasını talep edebilir.

Evet, asansör bakım ücreti bina aidatına dahildir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre, apartman veya sitelerde bulunan asansörlerin bakımı ve işletilmesi, kat maliklerinin ortak sorumluluğundadır ve bu masraflar, apartmanın genel giderleri arasında yer alır. Ancak, yönetim planında aksi bir hüküm bulunuyorsa, bu durumda gider paylaşımı farklı şekilde düzenlenebilir.

Yeni site yönetimi, eski site yönetiminin borçlandırıcı işlemlerinden sorumlu olabilir. Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre, yöneticinin görevleri arasında taşınmaz malın yönetiminin gerektirdiği giderleri yapmak ve buna yönelik sözleşme imzalamak bulunur. Ancak, borç kalemleri içinde yeni yönetimin döneminde oluşmayan ve kişinin sitede oturmadığı döneme ait olan borçlar varsa, bunları ödemekle yükümlü değildir.

Apartman ve site aidatlarına yapılacak zam, Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında belirlenir. Zamların yapılabildiği durumlar: Olağan veya olağanüstü genel kurul. Yönetim planında yetki. Zam yapılırken dikkate alınan unsurlar: enflasyon artışı; asgari ücret ve prim artışları; genel gider artışları; o döneme özgü yeni giderler (örneğin, asansör değişimi veya yeni sosyal alanların oluşturulması). Aidat artışına dair yasal bir üst sınır bulunmamaktadır.

Kapıcı iş sözleşmesinde bulunması gereken bazı unsurlar: Tarafların kimlik bilgileri. İşin tanımı. Çalışma süresi ve saatleri. Maaş ve diğer haklar. İş güvencesi. Yükümlülükler. Sözleşmenin süresi. Özel şartlar.

Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre kat malikleri kurulunca alınan kararlara uymak zorunda olanlar şunlardır: Tüm kat malikleri. Külli ve cüzi halefler (kat maliklerinin mirasçıları). Yönetici ve denetçiler. Ayrıca, intifa ve oturma hakkı sahipleri ile kiracılar da bu kararlara uymak zorundadır.

Kat mülkiyetine geçişte kat malikleri, kat irtifakına sahip ortak maliklerdir. Ayrıca, bir bağımsız bölümün birden fazla maliki varsa, kat malikleri kurulunda bu malikler içlerinden vekalet verecekleri birisi ile temsil edilir. Kat mülkiyetine geçiş süreci, hem hukuki hem de mali açıdan dikkat gerektirdiğinden, bir avukattan danışmanlık almak faydalı olabilir.

Kat mülkiyeti sözleşmesinde yer alan bazı cezalar şunlardır: Gecikme tazminatı: Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık %5 hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. İdari para cezası: Kat malikleri, ortak giderlerden borçlarını ödemedikleri takdirde, hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olurlarsa veya mahkeme kararına rağmen verilen süre içinde yükümlülüklerini yerine getirmezlerse, ilgili mahkemeye başvurularak 250 TL ile 2000 TL arasında idari para cezası verilebilir. Arsa payı devri: Ana yapının bağımsız bölümlerinden biri tamamen harap olursa, diğer kat malikleri, harap olan bölümün malikine o arsa payını değeri karşılığında ve kendi arsa payları oranında devralmasını talep edebilir. Bu cezalar, Kat Mülkiyeti Kanunu'nda belirtilen hükümlere göre uygulanır.

6306 sayılı Kanuna göre yeni yapının taksimi, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınan karara istinaden yapılır. Bu çerçevede riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etap veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde, yapılar yıktırılmadan önce şu işlemler gerçekleştirilir: Parsellerin tevhit edilmesi; Münferit veya birleştirilerek uygulama yapılması; İfraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemleri. Maliklerin tamamının ve ilgililerin muvafakatiyle yürütülmesi gereken tüm iş ve işlemler için anlaşan maliklerce imzalı karar tutanağı veya anlaşan maliklere ait vekâletname/sözleşme örnekleri idareye sunulur. Karara katılmayanların arsa payları, Başkanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır.

Bodrum kat, belirli koşullar altında daireye dönüştürülebilir. Ancak, bu işlem için tüm kat maliklerinin yazılı rızası gereklidir. Bazı koşullar: Arazi eğimi: Düz veya eğimi az olan arazilerde, su basmanın en az 1 metre yapılması şartıyla bodrum kat iskân edilebilir. Ticari kullanım: Ticari alanlarda yapılan binaların bodrum katlarında zemine gömülü olmama şartı aranmaz. İmar planı: İmar planlarında aksine bir açıklama bulunmamalıdır. Yasal düzenlemeler: Kat Mülkiyeti Kanunu: Bodrumun amacına aykırı kullanımı için karar alınmasını gerektirir. Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği: Bodrum katın iskân edilmesini yasaklar.

Kat mülkiyetinde yönetici, kat malikleri kurulunun yıllık toplantısında, kat maliklerinin hem sayı hem de arsa payı bakımından çoğunluğu ile seçilir. Eğer ilk toplantıda yeterli oy alınamazsa, ikinci toplantıda hazır bulunanların çoğunluğu ile yönetici belirlenebilir. Yönetici, kat malikleri arasından seçilebileceği gibi, kat maliki olmayan kimseler arasından da seçilebilir. Yönetici seçimi, sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan apartmanlarda zorunludur; sekizden az bağımsız bölümü bulunan apartmanlarda ise zorunlu değildir.

Yönetici seçimi duyurusu şu şekilde yapılabilir: 1. Toplantı daveti: Mevcut yönetim kurulu veya kat maliklerinin en az 1/3 talebi ile veya denetim kurulu talebi ile yazılı başvuruyla toplantı talep edilebilir. 2. Duyuru yöntemleri: Apartman girişine asılan ilan; Taahhütlü mektup veya e-posta; Noter aracılığıyla tebligat (gerekirse). 3. Gündem maddeleri: "Yönetici/Yönetim Kurulu Seçimi" başlığı açıkça yazılmalıdır. 4. Çağrı içeriği: Toplantı yeri, günü, saati ve gündem maddeleri bildirilmelidir. İlk toplantıda yeter sayı sağlanamadığı takdirde, ikinci toplantının da nerede ve hangi tarihte yapılacağı belirtilmelidir. Bu usullere uyulmaması, seçimin iptal edilmesine yol açabilir.

Site yönetimi, belirli durumlarda dava açma hakkına sahiptir. Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre, site yönetiminin dava açabileceği bazı durumlar şunlardır: Genel kurul kararlarının iptali: Yönetim, genel kurul kararlarının iptalini talep edebilir ve bu durumu kat maliklerine bildirerek dava açabilir. Müteahhide karşı dava: Site veya apartmana ait ortak alanlarda eksik veya hatalı inşaat yapılması durumunda, yönetici müteahhide karşı dava açabilir. Ortak alanlara müdahale: Ortak alanlara yapılan haksız müdahalelerin önlenmesi için dava açabilir, ancak bu durumda ana taşınmazda kat maliki olması veya kat malikleri kurulu tarafından yetkilendirilmesi gerekir. Alacak davaları: Aidat alacakları için icra takibi başlatabilir ve mahkemede alacak davası açabilir. Site yönetiminin dava açma ehliyeti, genel kurul kararı ile tanınmalıdır; aksi halde takip veya dava eksikliği nedeniyle dosya reddedilebilir.

Kat malikleri dışındaki kişiler, karar metnine imza atamaz. Kat malikleri kurulu kararları, toplantıda bulunan tüm kat maliklerince imzalanır; karara aykırı oy kullananlar, bu aykırılığın sebebini belirterek imza koyar. Bağımsız bölümü kullanan veya ondan yararlanan kişiler, malikin bu yöndeki taleplerine karşı Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri çerçevesinde başvurabilecekleri bir hukuki imkana sahip değildir; bu kişiler yalnızca aralarındaki hukuki ilişkiye dayanarak talepte bulunabilirler.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 4. maddesi, ortak yerlerin konusunu düzenler ve aşağıdaki yerleri her durumda ortak yer olarak kabul eder: Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile bu sistemin parçası olan diğer elemanlar. Bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar. Tavan ve tabanlar. Avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar. Kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar. Elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 19. maddesinde yapılan değişiklikler, 14/11/2007 tarihinde yürürlüğe girmiştir. Bu değişiklik, 5711 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanun ile gerçekleştirilmiştir. Yürürlük tarihi: Madde 75 - Kanunun yayımı tarihinden altı ay sonra. Geçici Madde 1, 2 ve 3 - Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren.

Bina güçlendirmesinde kat maliklerinin rızası, duruma göre değişiklik gösterir: Raporun olmaması durumunda: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre, binanın güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmesi halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. Raporun olması durumunda: Güçlendirme kararı, tüm kat maliklerinin en az beşte dördünün (4/5) rızasıyla alınır.

Müstakil bir evin terası, ev sahibine aittir. Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre ise apartman veya sitelerdeki teraslar, ortak kullanım alanlarından biridir ve tüm bağımsız bölüm maliklerinin istifade etme hakkı vardır. Terasın kime ait olduğu ve kullanım şekli, yönetim planında aksi bir düzenleme olmadığı sürece, kat malikleri arasında yapılan anlaşma ile belirlenir.

Evet, komşunun kombiyi yakmaması faturayı etkileyebilir. Bu durum, "komşu etkisi" olarak adlandırılır ve kombisini kapatan veya kısık ayarda kullanan komşular, diğer dairelerin daha fazla enerji harcamasına ve dolayısıyla daha yüksek faturalar ödemesine yol açabilir. Bu tür durumlarda, Kat Mülkiyeti Kanunu ve Medeni Kanun hükümleri devreye girer. Mağdur olan komşular, aşağıdaki adımları izleyebilir: Komşuluk hukuku: İlk olarak komşuyla konuşarak durumu anlatmak ve kombisini yakmasını istemek. Yönetim planı: Apartman yöneticisine başvurarak, herkesin kombisini belirli bir ayarda yakması için karar alınmasını sağlamak. Yasal başvuru: Sorunun devam etmesi durumunda, belediyeye veya sulh hukuk mahkemesine başvurarak dava açmak. Ayrıca, il hıfzıssıhha kurullarının halk sağlığının korunması için genellikle hava sıcaklığının 15 derecenin altına düşmesi durumunda ısıtma sistemlerinin çalıştırılması kararı bulunduğunu da göz önünde bulundurmak gerekir.