KatMülkiyeti

Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) 20. madde, ortak giderlerin (aidatların) nasıl belirleneceğini ve kimlerin söz konusu aidatlardan sorumlu olduğunu düzenler. Maddeye göre, her kat maliki, ana gayrimenkulün bakım, onarım, temizlik, sigorta gibi ortak giderlerine şu şekilde katılmakla yükümlüdür: Eşit pay: Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa. Arsa payı oranında: Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine. Kat malikleri, alacakları karar ile bazı kat maliklerinin belirli ortak giderlere katılmayacağı yönünde de karar verebilir. Ayrıca, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 22. maddesi, malikin taşınmazı kiraya vermesi halinde, kiracının da malikle birlikte aidat borcundan müşterek ve müteselsil sorumlu olduğunu belirtir.

Apartmanda karar alabilmek için kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlası gereklidir. Bazı karar türleri ve gerekli çoğunluk: Yönetici seçimi: Tüm kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu. Merkezi ısıtmanın ferdi ısıtmaya dönüştürülmesi: Kat maliklerinin sayı ve arsa payı oybirliği. Ana gayrimenkulde değişiklik: Kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu. Oybirliği gerektiren kararlar: Toplam inşaat alanı 2.000 metrekare ve üzeri olan binalarda, tüm kat maliklerinin oybirliği. Kat malikleri kurulunda özel nitelikli çoğunluk aranan hallerde, nitelikli çoğunluk aranır.

Otoparka bakan dubleks daire almak mümkündür, ancak bu durumda otopark kullanım hakkı, yönetim planı ve Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre belirlenir. Otopark kullanım hakkı şu şekilde belirlenir: Yönetim Planı: Otoparkların nasıl paylaşılacağı yönetim planında belirtilir. Arsa Payı: Kat malikleri, ortak yerleri arsa payları oranında kullanır. Eklenti: Otopark, bağımsız bölümün eklentisi olarak kabul edilirse, sadece o bölüme tahsis edilir. Otopark kullanımı konusunda, tüm hak sahiplerinden imza alınarak ortak alanların belirli bir bağımsız bölüme tahsis edilmesi de kararlaştırılabilir.

Kat malikleri, dış cepheye bireysel kararlarla müdahale edemez. Dış cephe işlemleriyle ilgili alınacak kararlar, işlemin niteliğine göre değişiklik gösterebilir: Mevcut cephe boyasının yenilenmesi veya küçük çaplı bakım ve onarım çalışmaları. Dış cephe kaplama veya mantolama gibi yapısal değişikliklere yönelik projeler. Ayrıca, dış cephe değişiklikleri, diğer maliklerin haklarını ihlal etmeden ve bina bütünlüğüne zarar vermeden gerçekleştirilmelidir.

Huzur hakkı karar örneği şu şekilde yazılabilir: ``` xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx LİMİTED ŞİRKETİ GENEL KURUL KARARI KARAR NO: xxxxxxxxxxx KARAR TARİHİ: xxxxxxxxxxxx KATILANLAR: Şirket ortakları isimleri KONU: HUZUR HAKKI TAHSİSİ Şirket ortakları, .................................. adresindeki şirket merkezinde ... / ... / ........... tarihinde saat ... : ...’de toplanarak aşağıdaki kararı almışlardır: 1. Şirketimiz ortaklarından xxxxxxxxxxxxxx’e, ... / ... / ......... tarihinden itibaren geçerli olmak üzere, huzur hakkı kapsamında brüt ............... TL aylık ücret ödenmesine; Oy birliği ile karar verilmiştir. ``` Bu karar, şirketin karar defterine işlenmeli ve gerektiğinde vergi dairesi, denetim firmaları veya diğer ilgili kurumlara ibraz edilmek üzere arşivlenmelidir. Not: Karar örneği, şirket yapısına ve uygulama modeline göre uyarlanabilir. Huzur hakkı ödemesi için genel kurul kararı gereklidir; aksi takdirde yapılan ödeme geçersiz sayılır ve gider yazılamaz.

Apartmanda genellikle iki plan bulunur: 1. Apartman Yönetim Planı: Apartmanda yaşayanların hak ve sorumluluklarını düzenleyen, ortak alanların kullanımını belirleyen ve yönetim süreçlerini tanımlayan resmi bir belgedir. 2. Kat Mülkiyeti Planı: Kat mülkiyetinin kurulumunda yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini düzenleyen bir plan olup, tapu idaresine verilmesi gereklidir. Apartmanda başka özel planlar da olabilir, ancak genellikle bu iki plan temel planlardır.

Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre, kiracılar kat malikleri kurulunda oy kullanamaz. Ancak, kiracılar kat malikleri/kiralayanları ile yapacakları kira sözleşmesi aşamasında, kat malikinden alacakları adı yazılı bir vekaletname ile oy hakkına sahip olabilirler. Vekil tayin edilen kiracı, karar defterini imzalayabilirken, vekalet vermeyen kiracı karar defterine imza atamaz.

Oturulan daire, yerleşim yeri veya oturma hakkı (sükna hakkı) ile ifade edilebilir. Yerleşim yeri: Türk Medeni Kanunu'na göre, bir kimsenin sürekli kalma niyetiyle oturduğu yerdir. Oturma hakkı (sükna hakkı): Bir binadan veya onun bir bölümünden konut olarak yararlanma yetkisi veren sınırlı ayni haktır. Ayrıca, tapuda dairenin "daire" olarak yazılması, oturma izni belgesi anlamına da gelebilir.

Denetçi değişikliği seviyesi hakkında bilgi bulunamadı. Ancak, denetçi değişikliğiyle ilgili bazı bilgiler şu şekildedir: Ticaret Sicil Yönetmeliği'ne göre, denetçinin görevden ayrılması durumunda, yönetim kurulu veya müdürler, mahkemece yeni bir denetçi atanana kadar görev yapmak üzere geçici bir denetçi seçer. 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu'na göre, denetçi genel kurul tarafından seçilir ve denetçinin mahkeme tarafından atanması durumu hariç, bu yetki başka organlara devredilemez.

Yönetim temsilcisi atama süreci şu adımları içerir: 1. Esas Sözleşme: Temsil yetkisinin devrine izin veren bir hüküm esas sözleşmede yer almalıdır. 2. İç Yönerge: Yönetim kurulu, şirketin yönetim ve temsilini düzenleyen bir iç yönerge hazırlamalıdır. 3. Yönetim Kurulu Kararı: Temsil yetkisinin devri için yönetim kurulunun bir karar alması gereklidir. 4. Tescil ve İlan: İç yönerge ve yönetim kurulu kararının tescil ve ilanı zorunludur. Sınırlı yetkili ticari vekil veya diğer tacir yardımcıları olarak atanacak temsilciler için, 367. maddeye göre hazırlanan ve tescil ile ilanı zorunlu olan bir iç yönergede görev ve yetkilerinin açıkça belirlenmesi gerekir. İş ortağı düzeyinde yönetim temsilcisi atama için, iş ortağının müşteriye yönetici temsilcisi teklifinin bağlantısını göndermesi ve müşterinin bu teklifi kabul etmesi gereklidir.

Kat irtifaklı bir evin kat mülkiyetine ne zaman çevrileceği, yapının tamamlanıp iskân (Yapı Kullanma İzin Belgesi) belgesinin alınmasına bağlıdır. İskân alındıktan sonra, yetkili idarenin belgeleri tapu dairesine göndermesiyle kat mülkiyetine 60 gün içinde kendiliğinden geçilir. Kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi, 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nda belirtilen şartlara tabidir.

Çatı katına oda yapmak yasal olabilir, ancak dikkat edilmesi gereken bazı önemli noktalar vardır: Belediye izinleri: Çatı katında bir oda yapmadan önce, ilgili belediye veya yerel yönetim kurumlarından gerekli izinleri almak gereklidir. Bina kodları ve güvenlik standartları: Çatı katının kullanım amacına ve bina yapısına uygun olarak, bina kodlarına ve güvenlik standartlarına uyulması gerekir. Kat malikleri rızası: Kat mülkiyetine tabi binalarda, ortak alanların kullanımı veya genişletilmesi için kat maliklerinin rızası gerekebilir. Statik uygunluk: Çatı katına bağımsız bir bölüm eklenebilmesi için, binanın taşıyıcı sisteminin bu ek yükü taşıyıp taşıyamayacağına dair statik rapor alınması gerekecektir. Bu nedenle, bir projeye başlamadan önce mutlaka uzmanlardan destek alınmalı ve gerekli izinleri alarak yasalara uygun bir şekilde ilerlemilmelidir.

Apartmanda tavan, ortak kullanım alanı olarak kabul edilir ve tüm kat maliklerine aittir. Ancak, tavan ve taban ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile ana yapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir.

Yeter sayı (nisap), hukukta genel kurul toplantısının yapılabilmesi ve tamamlanabilmesi için gerekli olan yeter sayıdır. Bazı yeter sayı örnekleri: Kooperatifler: Yapı kooperatiflerinin genel kurul toplantılarında ortakların en az dörtte birinin şahsen veya temsilen hazır bulunması şarttır. Anonim şirketler: Kanunda veya esas sözleşmede aksine daha ağır nisap öngörülmemişse, sermayenin en az dörtte birini karşılayan pay sahiplerinin veya temsilcilerinin varlığıyla toplanır. Limited şirketler: Olağan kararlar, toplantıda temsil edilen oyların salt çoğunluğu ile alınır. Yeter sayı, ana sözleşme ile belirlenmelidir.

Bina ortak alanlarında kısıtlama yapılabilir, ancak bu kısıtlamalar belirli kurallara tabidir. Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre, ortak alanların kullanımı tüm kat maliklerinin müşterek hakkıdır ve bu alanların amacı dışında kullanılması yasaktır. Yönetim planı da ortak alanların kullanımına ilişkin kısıtlamalar getirebilir.

İmar Barışı kapsamında arsa tapusu doğrudan alınamaz, ancak yapı kayıt belgesi alınarak kat mülkiyetine geçiş yapılabilir. Kat mülkiyetine geçiş için gerekli belgeler arasında, zemin tespit tutanağı ve mimar tarafından hazırlanan, yapının veya yapıların dış cephelerini ve iç taksimatını gösteren proje yer alır. Tüm belgeler hazırlandıktan sonra, Yapı Kayıt Belgesi için ödenen miktar kadar bir bedelin ilgili hesaba yatırılması sonrasında tapu müdürlüğünce işlemler tamamlanır.

Kat mülkiyetinde iki bağımsız bölümün birleştirilmesi için aşağıdaki adımlar izlenmelidir: 1. Yapı Kayıt Belgesi ve Mimari Proje: Sadece birleşen bağımsız bölüm maliki veya maliklerinin, değişikliği içeren mimari proje ve yapı kayıt belgesi ile tapu müdürlüğüne müracaatı gereklidir. 2. Kat Malikleri Kurulu Kararı: Birleştirme işlemi için kat malikleri kurulunun oybirliğiyle karar alması gerekir. 3. Arsa Paylarının Yeniden Belirlenmesi: Birleştirme sonrası bağımsız bölümlere tahsis edilecek arsa payları, tüm maliklerin oybirliğiyle yeniden belirlenmelidir. 4. Kat İrtifakı ve Tescil: Tapu memuru huzurunda yapılacak resmi senetle, yeni bağımsız bölüme tahsis edilen arsa payı üzerinde kat irtifakı kurularak, bu değişiklik kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilmelidir. Bu süreçte, ana yapıya zarar verilmemesi ve ortak kullanım alanlarında değişiklik yapılmaması önemlidir.

Apartmanda yere çöp atmak, hem hukuki hem de sosyal açıdan sorun teşkil edebilir ve suç olarak değerlendirilebilir. Türkiye’de, çöp atma ile ilgili düzenlemeler, 2872 sayılı Çevre Kanunu ve ilgili yerel yönetimlerin yönetmelikleri çerçevesinde belirlenmektedir. Apartmanlarda yere çöp atmanın bazı sonuçları: İdari para cezası: Kabahatler Kanunu'na göre, çöplerin depolanmaya özgü yer dışına atılması durumunda ceza uygulanabilir. Komşuluk ilişkilerinin zedelenmesi: Sürekli hale gelmesi durumunda ciddi anlaşmazlıklara yol açabilir. Çevre kirliliği: Çevre kirliliğine ve haşere sorunlarına neden olabilir. Ayrıca, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 18. maddesine göre, komşuların birbirlerini karşılıklı olarak rahatsız etmemeleri gerekir.

Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre çoğunluk hesaplaması şu şekilde yapılır: Toplantı yeter sayısı. Karar yeter sayısı. Özel çoğunluk gerektiren durumlar: Yönetici ve denetçi seçimi. Ortak yerlerde faydalı yenilikler ve ilaveler. Isı yalıtımı, ısıtma sisteminin dönüşümü. Kat Mülkiyeti Kanunu'nda genel kuralın aksine nitelikli çoğunluğun arandığı hallerde, toplantı ve karar yeter sayılarına uyulmaksızın yapılan toplantı ve verilen kararların iptal edilebileceği belirtilmiştir.

Apartman kuralları, Kat Mülkiyeti Kanunu başta olmak üzere ilgili diğer yasalar ve yönetim planına tabidir. Kat Mülkiyeti Kanunu, apartmanlarda uyulması gereken temel kuralları belirler. Yönetim planı, apartmanda yaşayanların hak ve sorumluluklarını düzenleyen ve tüm kat malikleri için bağlayıcı olan bir belgedir. Diğer yasalar, Türk Ceza Kanunu, Türk Medeni Kanunu, Kabahatler Kanunu, Çevre Kanunu, Belediye Kanunu, Enerji Verimliliği Kanunu, Borçlar Kanunu, Tebligat Kanunu gibi çeşitli kanunların ilgili maddelerini içerir.