KatMülkiyeti

Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) aidat maddesi, 634 sayılı kanunun 20. maddesinde düzenlenmiştir. Bu maddeye göre, kat maliklerinin aidat ödeme yükümlülükleri şu şekildedir: 1. Eşit olarak ödenecek giderler: Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri gibi personel maaşları ve bu personel için gerekli malzemelerin temini, tüm kat malikleri tarafından eşit olarak ödenir. 2. Arsa payı oranında ödenecek giderler: Ana gayrimenkulün sigorta primleri, ortak alanların bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri gibi diğer giderler, kat malikleri tarafından arsa payları oranında ödenir. Aidat borcunu ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat malikleri veya yönetici tarafından icra takibi başlatılabilir veya dava açılabilir.

Bina güçlendirmesinde kat maliklerinin rızası gereklidir, ancak bazı durumlarda bu rıza aranmayabilir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 19. maddesine göre, ana taşınmazın acilen onarılması veya güçlendirilmesi gerektiğinde, kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası alınmalıdır. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun ana yapıya zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin mahkeme tarafından tespit edilmesi durumunda, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz.

Apartmanda karar alabilmek için kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlası gereklidir. Bazı karar türleri ve gerekli çoğunluk: Yönetici seçimi: Tüm kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu. Merkezi ısıtmanın ferdi ısıtmaya dönüştürülmesi: Kat maliklerinin sayı ve arsa payı oybirliği. Ana gayrimenkulde değişiklik: Kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu. Oybirliği gerektiren kararlar: Toplam inşaat alanı 2.000 metrekare ve üzeri olan binalarda, tüm kat maliklerinin oybirliği. Kat malikleri kurulunda özel nitelikli çoğunluk aranan hallerde, nitelikli çoğunluk aranır.

Kat malikleri, dış cepheye ancak ortak irade ile müdahale edebilir. Yapılabilecek müdahaleler arasında, mevcut cephe boyasının yenilenmesi veya küçük çaplı bakım ve onarım çalışmaları oy çokluğu ile gerçekleştirilebilirken, dış cephe kaplama veya mantolama gibi yapısal değişiklikler için tüm maliklerin oy birliği gereklidir. Hukuka aykırı müdahaleler durumunda, diğer maliklerin mahkemeye başvurarak eski hale getirme davası açma hakkı vardır.

Huzur hakkı kararı örneği şu şekilde yazılabilir: Toplantı Çağrısı: Kat malikleri kurulunun gündemine yöneticinin huzur hakkı eklenmelidir. Oylama: Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre huzur hakkının belirlenmesi için salt çoğunlukla karar alınmalıdır. Karar Defterine İşleme: Alınan karar, yönetici ve kat maliklerinin haklarını korumak adına yazılı olarak karar defterine işlenmelidir. Örnek Metin: "Tarih: [Gün/Ay/Yıl] Apartman/Site Adı: [Apartman veya site ismi] Yönetim Kurulu Başkanlığına, Ben [Ad-Soyad], [Apartman/Site adı] yöneticisi olarak görev yapmaktayım. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 40. maddesi gereğince yöneticilere huzur hakkı ödenebileceği belirtilmiştir. Yönetim faaliyetleri gereği harcanan emek ve zaman göz önüne alınarak tarafıma huzur hakkı ödenmesi hususunda gereğinin yapılmasını arz ederim.".

Otoparka bakan dubleks daire alınması mümkündür, ancak bu durum tapu kayıtlarına ve yönetim planına bağlıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre, otoparklar ortak alan olarak kabul edilir ve tüm kat malikleri bu ortak alanlardan yararlanma hakkına sahiptir. Yönetim planında ise otopark kullanımının nasıl paylaşılacağı belirtilebilir. Bu nedenle, dubleks dairenin otopark durumunu kesinleştirmek için ilgili belgelerin incelenmesi gerekmektedir.

Apartmanda genellikle iki plan bulunur: 1. Apartman Yönetim Planı: Apartmanda yaşayanların hak ve sorumluluklarını düzenleyen, ortak alanların kullanımını belirleyen ve yönetim süreçlerini tanımlayan resmi bir belgedir. 2. Kat Mülkiyeti Planı: Kat mülkiyetinin kurulumunda yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini düzenleyen bir plan olup, tapu idaresine verilmesi gereklidir. Apartmanda başka özel planlar da olabilir, ancak genellikle bu iki plan temel planlardır.

Kiracılar, kat malikleri kurulunda oy kullanamazlar. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre, bu toplantılara sadece kat malikleri katılabilir ve oy kullanma hakkına sahiptir.

Yönetim temsilcisi atanma yöntemleri farklılık gösterebilir: 1. Kat Malikleri Tarafından Atama: Kat Mülkiyeti Kanununa göre, ana gayrimenkul en az sekiz bağımsız bölümden oluşuyorsa yönetici kat malikleri tarafından seçilir. 2. Mahkeme Tarafından Atama: Eğer kat malikleri yönetimde anlaşamazlarsa veya bir yönetici seçemezlerse, herhangi bir kat malikinin başvurusu üzerine Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından yönetici atanabilir. 3. İş Ortakları İçin: Bir iş ortağı, müşteriye yönetici temsilcisi teklifinin bağlantısını göndererek veya bir satın alma teklifi kapsamında yönetici temsilcisini seçerek atanabilir.

Denetçi değişikliği seviyesi, iki farklı bağlamda değerlendirilebilir: 1. Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre: Denetçi değişikliği, kat malikleri kurulunun kararı ile gerçekleştirilir. 2. Bağımsız denetim bağlamında: Denetçi değişikliği, mevcut denetçinin fesih ihbarında bulunması, sözleşmeyi feshetmesi veya kanuni sebeplerle görevini yerine getirememesi gibi durumlarda ortaya çıkar.

Oturulan daire, kat mülkiyeti tapusu ile ifade edilir.

Çatı katına oda yapmak, Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre yasal değildir. Kanuna göre, çatı katı tüm kat maliklerinin ortak kullanım alanıdır ve bu alanda yapılacak herhangi bir değişiklik, tüm daire sahiplerinin ortak kararını gerektirir.

Kat irtifaklı bir evin kat mülkiyetine çevrilmesi, inşaatın tamamlanmasından itibaren en geç 5 yıl içinde gerçekleştirilmelidir.

Apartmanda tavan, ortak kullanım alanı olarak kabul edilir ve tüm kat maliklerine aittir. Ancak, tavan ve taban ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile ana yapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir.

Yeter sayı (nisap), bir toplantının yapılabilmesi veya karar alınabilmesi için gerekli olan üye sayısını ifade eder. Hukukta yeter sayı kavramı, farklı bağlamlarda farklı anlamlar kazanabilir: Şirket hukukunda: Limited şirketlerde genel kurul kararlarında, alınacak kararın niteliğine göre farklı yeter sayılar uygulanır. Kat mülkiyeti hukukunda: Kat malikleri kurulunda karar alabilmek için, hem sayı hem de arsa payı bakımından kat maliklerinin yarısından fazlasının oyu gereklidir.

Evet, İmar Barışı kapsamında arsa tapusu alınabilir. İmar Barışı ile yapı kayıt belgesi alındıktan sonra, bütün maliklerin muvafakati ile kat mülkiyetine geçiş yapılabilir ve arsa tapusu kat mülkiyeti tapusu olarak değiştirilebilir.

Bina ortak alanlarında kısıtlama yapılabilir, ancak bu kısıtlamalar belirli kurallara tabidir. Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre, ortak alanların kullanımı tüm kat maliklerinin müşterek hakkıdır ve bu alanların amacı dışında kullanılması yasaktır. Yönetim planı da ortak alanların kullanımına ilişkin kısıtlamalar getirebilir.

Kat mülkiyetinde iki bağımsız bölümün birleştirilmesi, belirli prosedürlerin takip edilmesiyle gerçekleştirilir: 1. Yapı Kayıt Belgesi ve Mimari Proje: Birleşme işlemi, birleşen bağımsız bölüm maliki veya maliklerinin yapı kayıt belgesi ve değişikliği içeren mimari proje ile tapu müdürlüğüne müracaatı ile başlatılır. 2. Belediye Encümeni Kararı: Belediye encümeni, bu ayırma veya birleştirmeye olumlu karar vermelidir. 3. Tescil İşlemi: Eğer birleştirme ortak yerlere müdahaleyi öngörmüyorsa, diğer bağımsız bölüm maliklerinin muvafakati gerekmeden işlem tamamlanır. 4. Harç ve Ücret Tahsili: Birleştirme işlemi için Harçlar Kanunu'na ekli tarifeye göre binde 9 oranında harç ve Döner Sermaye İşletmesi'nin belirlediği ücret tahsil edilir.

Binada oy birliği ile alınan karar, toplantıya katılan tüm kat maliklerinin onay vermesi durumunda geçerli olur.

Apartman kuralları, Kat Mülkiyeti Kanunu başta olmak üzere ilgili diğer yasalar ve yönetim planına tabidir. Kat Mülkiyeti Kanunu, apartmanlarda uyulması gereken temel kuralları belirler. Yönetim planı, apartmanda yaşayanların hak ve sorumluluklarını düzenleyen ve tüm kat malikleri için bağlayıcı olan bir belgedir. Diğer yasalar, Türk Ceza Kanunu, Türk Medeni Kanunu, Kabahatler Kanunu, Çevre Kanunu, Belediye Kanunu, Enerji Verimliliği Kanunu, Borçlar Kanunu, Tebligat Kanunu gibi çeşitli kanunların ilgili maddelerini içerir.