Kiracılık

Akde aykırılıktan dolayı tahliye tespit davası, kiracının sözleşmeye aykırı davranışı önemli ve doğrudan kiralananın kullanımıyla ilgili olduğunda açılabilir. Bu durumda dava açma süresi, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya en az 30 gün süre verilerek aykırılığın giderilmesi için ihtar çekildikten sonra başlar.

Kiracı yıkım ihtarnamesi, kira sözleşmesinin bitiminden en az üç ay önce çekilmelidir.

Kira gecikme faizi aylık olarak hesaplanır.

Kira tespit davasında eski kiracı indirimi, kiracının kira bedelinin belirlenmesinde %10 ila %20 arasında bir indirim yapılması anlamına gelir. Bu indirim, mahkeme tarafından bilirkişi raporu doğrultusunda ve hakkaniyete uygun şekilde hesaplanır.

Taahhütname noterde yapılırsa, bu durum belgenin hukuki geçerliliğini artırır ve resmiyet kazandırır. Noter onaylı taahhütnamenin sonuçları şunlardır: - İtiraz hakkı sınırlanır: Kiracının belgeye ilişkin itiraz etme imkanı daha da kısıtlanır. - Güçlü delil niteliği: Mahkemelerde ve icra takiplerinde güçlü bir kanıt olarak kabul edilir. - Tahliye süreci hızlanır: Kiralayan, noter tasdikli taahhütname ile daha hızlı çözüm üretebilir. Ayrıca, noterde yapılan taahhütnamelerde imzanın sahte olduğuna dair itirazın kabulü oldukça zordur.

Tahliye kararı, on yıllık kiracılar için 2 yıl sonra uygulanabilir. Türk Borçlar Kanunu'nun 347. maddesine göre, kiraya veren, 10 yıllık uzama süresini izleyen her uzama yılının bitiminden 3 ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir.

Kayyumun kira borcu, kiraya verenin sözleşmede belirtilen banka hesabına ödenmelidir. Kiracı, kiraya verenin yazılı onayı olmadan üçüncü bir kişiye ödeme yaparsa, bu ödeme geçerli sayılmaz ve kira borcunu ödememiş kabul edilir.

Tahliye kararı çıktıktan sonra kiracı, mahkeme tarafından belirlenen süre içinde evi boşaltmak zorundadır.

Kirayı elden alan ev sahibi şikayet edilirse, ev sahibine özel usulsüzlük cezası uygulanır. Bu ceza, kira bedelinin %10'u oranında olup, en az 5.000 TL'dir. İş yeri kiralarında, hem dükkan sahibi hem de kiracı cezadan sorumlu tutulabilir.

Kiracılı bir evde kombi bozulursa, masrafların karşılanma sorumluluğu kombinin durumuna ve arıza sebebine göre değişir: 1. Kullanıcı Hatası Yoksa: Kombi, normal kullanım koşullarında ve herhangi bir kullanıcı hatası olmadan bozulursa, tamir ve değişim masrafları ev sahibi tarafından karşılanır. 2. Bakım Eksikliği: Kombi, bakımının yapılamaması nedeniyle bozulursa, bu durum kiracının sorumluluğu olur ve tamir masraflarını kiracı ödemek zorundadır. 3. Teknik Servis Raporu: Arızanın tespit edilmesi için teknik servis çağrılmalı ve rapor hazırlanmalıdır. Bu rapor, masrafların kimin tarafından ödeneceğini belirler. Kira sözleşmesinde bu konularla ilgili özel hükümler varsa, sözleşme şartlarına göre hareket edilmelidir.

TBK 349 maddesi, aile konutu olarak kiralanan taşınmazlarda uygulanır. Bu maddeye göre, kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez.

Yeşil taahhütname ifadesi, doğrudan bir terim olarak kullanılmamaktadır. Ancak, "tahliye taahhütnamesi" adı verilen bir belge hakkında bilgi verilebilir. Tahliye taahhütnamesi, kiracının belirli bir tarihte kiralanan mülkü boşaltacağını yazılı olarak taahhüt ettiği bir belgedir. Bu belge, hem kiracı hem de kiraya veren için çeşitli faydalar sağlar: Yasal güvence: Kiraya verene, kiracının mülkü belirli bir tarihte boşaltacağına dair yasal bir güvence sunar. Anlaşmazlık çözümü: Kiracı ve kiraya veren arasında olası anlaşmazlıkların önüne geçer ve her iki taraf için de hukuki bir koruma sağlar. Uygulama kolaylığı: Tahliye taahhütnamesi, tahliye davası olmadan icra takibi ile taşınmazın boşaltılmasını sağlar.

İki haklı ihbara dayalı tahliye davasında temerrüdün ispatı için aşağıdaki koşulların sağlanması gerekmektedir: 1. Kiracının kira borcunu ödememiş olması: Kiracı, kira bedelini eksik ödemiş veya hiç ödememiş olmalıdır. 2. Yazılı ihtarların gönderilmesi: Kiraya veren, kiracıya kira bedelini ödemesi konusunda yazılı ihtarlar göndermelidir. 3. Aynı kira dönemine ait iki ihtar: İki ihtarın da aynı kira dönemi içerisinde ve 2 ayrı aya ilişkin olması gerekmektedir. 4. Dava açma süresi: İki haklı ihtarın gönderilmesinden sonra, tahliye talepli dava bir yıl kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi sonunu takip eden 1 aylık süre içerisinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise ihtarların yapıldığı kira dönemi bitimini takip eden 1 aylık süre içerisinde açılmalıdır. Bu koşulların sağlanması halinde, kiraya veren dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Vakıfta kiracı olmanın avantajları ve dezavantajları bulunmaktadır. Avantajlar arasında: 1. Bakım ve Onarım Sorumluluğu: Kiracı, evin bakım ve onarımlarından sorumlu olmaz, bu masraflar genellikle ev sahibine aittir. 2. Esneklik: Kiracı olmak, taşınma özgürlüğü sunar ve kira sözleşmesi sona erdiğinde kolayca yeni bir yere taşınılabilir. 3. Vergi Avantajları: Kiracılar, bazı ülkelerde kira ödemeleri üzerinden vergi indirimi alabilirler. Dezavantajlar ise: 1. Kira Artışları: Kiralar zamanla artabilir ve bu artışlar mali belirsizlik yaratabilir. 2. Ev Sahibinin Kuralları: Kiralanan evde, ev sahibinin belirlediği kurallara uymak zorunludur. 3. Uzun Vadeli Yatırım Olmaması: Kiralama süreci, uzun vadeli bir yatırım yapmadığınız anlamına gelir ve ödenen kira bedeli gelecekte mülk sahibi olmanıza katkıda bulunmaz.

Ev kirası ve ticari kira geliri zekata tabidir. Ev kirası: Kiraya verilen taşınmazların yıllık geliri nisap miktarını (80,18 gr. altın veya değeri) bulduğunda, %2,5 oranında zekat verilmesi gerekir. Ticari kira geliri: Ticaret veya yatırım amaçlı alınan taşınmaz malların gelirleri de zekata dahildir ve bu gelirler üzerinden piyasa değeri üzerinden zekat hesaplanır.

Evi satılan kiracı, yeni ev sahibi tarafından en az 1 yıl boyunca oturmaya devam edebilir. Ancak, yeni ev sahibi, konuta ihtiyacı olduğunu belirterek kiracıyı tahliye etmek isterse, satın alma tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya bunu yazılı olarak bildirmelidir.

Ev sahibi, ihtiyaç nedeniyle tahliye davasında kiracıyı tahliye ettikten sonra evi başkasına kiraya verirse, eski kiracı tazminat davası açabilir. Türk Borçlar Kanunu'na göre, ev sahibi tahliye edilen evi 3 yıl boyunca başka birine kiraya veremez.

Tahliye taahhütnamesi ve tahliye anlaşması arasındaki temel farklar şunlardır: 1. Kapsam: - Tahliye taahhütnamesi: Kiracının belirli bir tarihte mülkü boşaltacağını taahhüt ettiği basit bir belgedir. - Tahliye anlaşması: Kiracının taşınma süreci ve diğer yükümlülükleriyle ilgili detaylı bir sözleşmedir; kira bedelinin son ödemesi, depozito iade şartları gibi konuları da içerir. 2. Hukuki Zorunluluk: - Tahliye taahhütnamesi: Tek taraflı bir taahhüt sunar ve genellikle kiraya veren için güvence sağlar. - Tahliye anlaşması: Hem kiracıyı hem de kiraya verenin haklarını koruyan, daha kapsamlı bir sözleşmedir. 3. Uygulama Durumları: - Tahliye taahhütnamesi: Genellikle kiracının kiralama süresi bitmeden önce mülkü boşaltması gerektiğinde uygulanır. - Tahliye anlaşması: Kiracının bir sebeple mülkü terk etmek zorunda olduğu ve kiraya verenin bu durumu kabul ettiği durumlarda yapılır.

Kiracının tahliye için ev sahibine en az 15 gün önceden yazılı bildirimde bulunması gerekmektedir.

Harca esas alacak, farklı dava türlerinde farklı şekillerde belirlenir: 1. Tahliye Davasında: Harca esas alacak, son dönemde ödenen bir yıllık kira bedeli olarak kabul edilir. 2. Kira Tespit Davasında: Emsal kira bedelleri, kiracının ve kiralayanın durumu, kira süresi gibi unsurlar dikkate alınarak taşınmazın piyasa değeri üzerinden belirlenir. 3. Tapu İptal ve Tescil Davasında: Harca esas alacak, taşınmazın gerçek değeri üzerinden hesaplanır ve bu değer dava açıldığı tarihteki emlak piyasası koşullarına göre değerlendirilir.