Kiracı

Yeniden imar ve inşa nedeniyle tahliye ihtarnamesi, inşaat çalışmalarına başlanmadan en az bir ay önce kiracıya gönderilmelidir.

Kiracının evi gösterme süresi, Türk Borçlar Kanunu'na göre "uygun gün ve saatlerde" gerçekleştirilmelidir. Mahkemeler ve uygulamada, haftada bir veya iki gün belirli saat aralıkları ile bu yükümlülüğün yerine getirilmesi adil bir çözüm olarak kabul edilmektedir. Eğer taraflar arasında bir uzlaşma sağlanmazsa, mahkeme tarafından uygun gün ve saatler belirlenebilir.

Kiracının ceza alması doğrudan tahliyeye neden olmaz, ancak kiracının kira sözleşmesini ihlal etmesi tahliyeye yol açabilir. Kiracının tahliyesine neden olabilecek bazı kira sözleşmesi ihlalleri şunlardır: - Kira bedelinin ödenmemesi: Kiracı kira bedelini ödemezse, kiraya veren iki haklı ihtar çekerek tahliye davası açabilir. - Binaya zarar verme: Kiracı, kiralanan taşınmaza zarar verirse, ev sahibi tahliye talebinde bulunabilir. - Sözleşmeye aykırı davranışlar: Gürültü yapmak, evcil hayvan beslemek gibi diğer kiracılar için rahatsız edici davranışlar da tahliye nedeni olabilir. Tahliye süreci, mahkemeye başvurmayı ve mahkemenin kiracının tahliye edilmesine karar vermesini gerektirir.

Kiracı, ev sahibine ihtarname yazarak belirli konularda talepte bulunabilir veya itirazda bulunabilir. Bu yazıda yer alması gereken temel unsurlar şunlardır: 1. Başlık ve Tarih: İhtarnamenin tarihini ve konusunu net bir şekilde belirtmek gerekir. 2. Kiracının Bilgileri: Kiracının adı, soyadı ve adresi yazılmalıdır. 3. Tahliye Talebi: Kiracıdan neden tahliye edilmesi istendiği açıkça ifade edilmelidir. 4. İletişim Bilgileri: Ev sahibine ulaşmaları için gerekli iletişim bilgileri eklenmelidir. 5. Yasal Dayanaklar: Varsa ilgili yasal düzenlemelere atıfta bulunulmalıdır. İhtarname, yazılı bir belge olup, noter aracılığıyla veya taahhütlü posta ile gönderilmelidir.

Kira davası devam ederken ev sahibinin evi satması durumunda, kiracının mevcut kira sözleşmesi yeni mal sahibine devredilir ve sözleşme şartları aynı şekilde devam eder. Yeni ev sahibi, kendisi veya birinci derece aile üyesinin mülke ihtiyacı olduğunu kanıtlarsa, kanuni süreler içerisinde tahliye talebinde bulunabilir. Kiracı, ihtarnameyi tebliğ aldığı tarihten itibaren belirtilen süre içerisinde evi tahliye edebilir; aksi takdirde yeni ev sahibi tahliye davası açabilir.

Satın alınan işyeri, kiracıya tahliye talebi iletildikten sonra 6 ay içinde tahliye edilmelidir.

10 yılı dolan kiracıya ihtarname, on yıllık uzama süresini izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce gönderilmelidir.

Kiracı tahliye kararı tutanağı aşağıdaki yerlerden alınabilir: 1. İcra Dairesi: Tahliye kararı, mahkeme tarafından verildikten sonra icra dairesi aracılığıyla kiracıya tebliğ edilir. 2. Noter: Tahliye taahhütnamesi, noterden temin edilebilir ve bu belge tahliye kararı için gerekli olabilir. 3. Avukat: Emlak danışmanları veya avukatlar, tahliye kararı ve ilgili belgelerin hazırlanması konusunda yardımcı olabilirler.

Ev sahibine kirayı ödemeyen kiracı teması, "Kiracı" adlı 1987 yapımı Türk filminde işlenmiştir.

Kısmi ödeme, tahliye sürecini doğrudan durdurmaz. Kiracı, ihtarname sonrası tüm kira borcunu ödemezse tahliye davası açılabilir.

Tahliye talepli icra takibi, 3 ila 6 ay arasında sonuçlanabilir.

Kiracı, ev sahibi ve kiralayanın farklı kişiler olması durumunda dava, kiraya veren (ev sahibi) aleyhine açılır.

BK m.314 ve m.315, Türk Borçlar Kanunu'nun kiracının temerrüdü ile ilgili hükümleridir. BK m.314 uyarınca, kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. BK m.315 ise şu şekildedir: "Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar".

Yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açma hakkı, taşınmazı satın aldığı tarihten itibaren en geç bir ay içinde başlar. Bu süre içinde yeni malik, kiracıya yazılı bildirimde bulunarak taşınmazı kendisi veya birinci derece yakınları için konut veya işyeri olarak kullanma ihtiyacını bildirmelidir.

Kiracının yönetici olması, aidatı doğrudan düşürmez. Ancak, kiracının yönetici olabilmesi durumunda, aidat ödeme sorumluluğu kira bedeli ile sınırlı kalır.

Kiracı kira ödemesini takip etmek için aşağıdaki yöntemler kullanılabilir: 1. Sözleşme Kontrolü: Kira sözleşmesindeki ödeme tarihleri ve şartlarının doğru belirlendiğinden emin olunmalıdır. 2. Otomatik Ödeme Talimatı: Banka üzerinden otomatik ödeme talimatları oluşturarak ödemelerin düzene sokulabilir. 3. Kayıt Tutma: Ödemeleri takip etmek için Excel tablosu gibi elektronik tablolar kullanılabilir. 4. Kira Takip Sistemleri: Kira takip özelliği bulunan dijital platformlar ve yazılımlar kullanılabilir. 5. Hatırlatma Mesajları: Kiracılara SMS veya e-posta ile ödeme hatırlatması yapılabilir. Eğer kiracı kira ödemelerini yapmazsa, hukuki yollara başvurulabilir, bu yollar arasında ihtar çekme, icra takibi başlatma ve tahliye davası açma gibi adımlar yer alır.

Kiracı, belirli şartlar altında alt kiralama yapabilir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 322. maddesine göre, kiracı kiralananı kısmen veya tamamen başkasına kiralayabilir, ancak bu durum kiraya verenin yazılı rızasına bağlıdır. Eğer kiraya veren rıza göstermezse, kiracının alt kiralama yapması sözleşmeye aykırılık teşkil eder ve bu durum tahliye sebebi olabilir.

TBK kapsamında kiracının sözleşme ihlali, kiracının kira sözleşmesinde yer alan yükümlülüklerini yerine getirmemesi anlamına gelir. Kiracının başlıca sözleşme ihlalleri şunlardır: 1. Kira bedelini ödememek: Kiracı, kira bedelini sözleşmede belirtilen tarihlerde ve şekilde ödemekle yükümlüdür. 2. Kiralanana zarar vermek: Kiracı, kiralananı özenle kullanmak ve zarar vermemekle sorumludur. 3. Sözleşmeye aykırı kullanım: Kiralananın sözleşme amacına uygun kullanılmaması, örneğin konut olarak kiralanan yerin işyeri olarak kullanılması. 4. Alt kira veya devir: Kiracının, kiraya verenin izni olmadan kiralanan yeri başkasına devretmesi veya alt kiraya vermesi. 5. Bakım ve onarım yükümlülüklerine uymamak: Kiracı, kiralananda meydana gelen küçük bakım ve onarımları yapmakla yükümlüdür. Kiraya veren, bu ihlallerin tespiti durumunda kiracıya ihtarda bulunarak aykırılığın giderilmesini talep edebilir veya doğrudan tahliye davası açabilir.

Ev sahibinin kiracıya %100 zam yapabilmesi yasal olarak mümkün değildir. Mevcut düzenlemelere göre, 5 kira yılını doldurmamış bir kiracıya ev sahibi, kira bedelinde %25'ten fazla artış yapamaz. Eğer ev sahibi, kira bedelini hakkaniyetli bulmuyorsa, Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurarak kira tespit davası açabilir.

Tahliye davasında kiracının 3 ay içinde tahliye edilmemesi durumunda, kiraya veren icra yoluyla tahliyeyi gerçekleştirebilir. Bunun için kiraya veren, icra müdürlüğüne başvurarak zorla tahliye işlemi yapılmasını talep eder.