Kiracı

Kiracı tahliye davasında mahkeme masraflarını genellikle davayı açan taraf öder. Ancak, davanın sonucuna göre masrafların yükü değişebilir: Davacı haklı bulunursa. Davacı haksız bulunursa. Kısmen kabul/kısmen ret kararı verilirse. Hakim, hakkaniyet hükümlerine göre de masrafların paylaştırılmasına karar verebilir.

Evet, ev sahibi tahliye davası açınca ev satılabilir. Türk Borçlar Kanunu'na göre, kira sözleşmesinin kurulmasından sonra kiralanan taşınmaz el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Ancak, yeni ev sahibi kiracıyı tahliye edebilmek için belirli prosedürleri takip etmek zorundadır. Örneğin, kiracıya yazılı bildirimde bulunma ve belirli bir süre tanıma gibi adımlar gereklidir. Ayrıca, yeni ev sahibinin kiracıyı tahliye edebilmesi için kendi veya ailesinin konut ihtiyacı gibi haklı bir sebebi olması gerekir.

Kiracı, depozitoyu geri alırken faiz talep edebilir, ancak bu durum kira sözleşmesinde özel bir düzenleme ile belirlenmelidir. Kira sözleşmesinde özel bir hüküm yoksa, depozitoya faiz uygulanmaz. Depozito iadesinde faiz talebi ve diğer hukuki süreçler için bir avukattan destek alınması önerilir.

Kiracının suyu kesilirse yapabileceği bazı şeyler: Sulh Hukuk Mahkemesine başvurmak: Kiracı, elektrik, su veya doğalgazın kesilmemesi için ihtiyati tedbir talep edebilir. Suç duyurusunda bulunmak: Ev sahibi hakkında, kişilerin huzur ve sükununu bozma suçu kapsamında Cumhuriyet Başsavcılığına şikayette bulunabilir. Tazminat davası açmak: Maddi ve manevi zararlarının karşılanması için ev sahibine dava açabilir. Kiracının, kendi adına abonelik oluşturması için yazılı kira sözleşmesi ve DASK gibi belgeleri hazır bulundurması gerekebilir. Bu süreçte bir avukata danışılması önerilir.

Kiracı DASK yaptırmazsa şu olumsuz durumlarla karşılaşabilir: Altyapı hizmetlerinden yararlanamama. Mülkün kullanımına engel. Maddi kayıplar. Alım-satım işlemlerinin aksaması. Ayrıca, kiracının yaptırdığı DASK poliçesinden bireysel olarak tazminat alması mümkün değildir; tazminat her zaman tapu sahibi olan ev sahibine ödenir.

Kiracısını gözetleyen ev sahibini konu alan filmlerden biri "The Tenants Downstairs" (Lou xia de fang ke) adlı filmdir. Bu filmde, bir bina sahibi, dairelerini kiraya verir ve kiracılarının hayatlarını güvenlik sistemi ile donatılmış bir ekrandan izlemeye başlar. Kiracısını gözetleyen ev sahibini konu alan bir diğer film ise "Issız Ev" (The Rental) adlı filmdir. Bu filmde, iki genç çift, hafta sonu kaçamağı yapmak için okyanus kıyısında bir ev kiralar. Ayrıca, 1976 yapımı "Kiracı" (The Tenant) filmi de, bir bürokratın Paris'te bir apartman dairesi kiralaması ve önceki kiracının intihara kalkışıp camdan atlaması nedeniyle kendisini tehlikeli bir paranoyanın içinde bulmasını konu alır.

Kiracı, ihtarname sonrası kısmi ödeme yaparsa tahliye davası açılabilir. Kiracı, ihtarname sonrası tüm kira borcunu ödemezse tahliye davası açılabilir. Tahliye süreci hakkında bir avukata danışılması önerilir.

"Kiracı en fazla kaç kat aşağıda oturabilir?" sorusuna yanıt bulunamadı. Ancak, kiracıların sahip olduğu bazı haklar şunlardır: Konutta huzur ve güvenlik hakkı. Mülk kullanım hakkı. Ortak alanları kullanma hakkı. Kiracıların kendi durumlarına özel yasal danışmanlık hizmeti almaları faydalı olacaktır.

Kiracı, kira bedelini her ayın sonunda veya kira sözleşmesinde aksi belirtilmediyse en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür. Kira ödeme tarihi sözleşmede belirtilmemişse, genel uygulamaya göre kira, her ayın beşinci günü akşamına kadar ödenir.

5 yılını dolduran kiracıya gönderilecek ihtarname, beşinci yılın sonunda, daha doğrusu 5. yılın bitimine 1 ay kala gönderilmelidir. İhtarnamenin geçerli olması için karşı tarafa mutlaka tebliğ edilmesi gerekir; aksi takdirde ihtarname geçersiz sayılır. İhtarname gönderme süreci ve gerekliliklerle ilgili bir uzmana danışmak faydalı olabilir.

Kiraya veren, kiracının hakkı ile bağdaşmayan bir hak ileri sürmesi durumunda şu adımları izlemelidir: Davayı üstlenme: Kiraya veren, kiracının bildirimi üzerine davayı üstlenmekle yükümlüdür. Zararı giderme: Kiraya veren, kiracının bu yüzden uğradığı her türlü zararı gidermekle yükümlüdür. Kiraya veren, ancak kusuru bulunmadığını ispat ettiği takdirde sorumluluktan kurtulabilir. Bu, Türk Borçlar Kanunu'nun 309. maddesinde düzenlenen "zapttan sorumluluk" hükmüdür.

Tahliye kararı kesinleştikten sonra, kiracının taşınmazı 10 gün içinde boşaltması gerekir. Eğer kiracı bu süre içinde taşınmazı boşaltmazsa, ev sahibi kararın bir örneğiyle birlikte İcra Müdürlüğü’ne başvurarak zorla tahliye sürecini başlatabilir. Tahliye kararının kesinleşip uygulanabilmesi için, kararın kiracıya tebliğ edilmesi ve tebliğ tarihinden itibaren 10 gün geçmesi gerekir. Tahliye süreci, mahkemenin iş yükü ve itiraz süreçlerine bağlı olarak değişebilir. Tahliye süreci ile ilgili detaylı bilgi ve destek için bir avukata başvurulması önerilir.

Kiracıya ecrimisil davası açılabilir, ancak belirli koşullar sağlanmalıdır. Haksız işgal: Kiracının, kira ilişkisi sona ermemiş olmasına rağmen evde kalmaya devam etmesi haksız işgal sayılır. Kötü niyet: Kiracının, malın kendisine ait olmadığını bilerek ve mal sahibinin haberi veya rızası olmadan kullanması gerekir. İntifadan men: Kiracının, taşınmazı fazladan işgal ettiğine dair bildirimde bulunması gerekir. Ecrimisil davası, taşınmazın aynına ilişkin bir dava olmadığından, davalının yerleşim yeri Asliye Hukuk Mahkemesi yetkilidir.

Kiracı, vakıf taşınmazını belirli koşullar altında devredebilir: Kiracı, kiraya verene ve kiralanana zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak ve idareden yazılı izin almak koşuluyla, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebilir ya da kullanım hakkını başkasına devredebilir. Alt kiracı, kiralananı sözleşme ve şartnamede tanınan biçimde kullanır. Vakıf taşınmazlarının kiralanmasına ilişkin işlemler, 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu hükümlerine tabidir.

Kiracının evi üçüncü bir kişiye kullandırması, bazı koşullara bağlıdır: Adi kira sözleşmelerinde: Kiracının, kiralananı üçüncü kişilere devretmesi veya alt kira ilişkisi kurması kiraya verenin onayına bağlı değildir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında: Alt kira sözleşmesi yapabilmek için kiraya verenin yazılı rızası gereklidir. Ayrıca, kira sözleşmesinde ev, dükkân, depo, nakil aracı gibi taşınır veya taşınmaz malın hangi amaçla kullanılacağı açık bir şekilde belirtilmemişse, kira akdi geçerli olur ve o beldenin örfü esas alınır. Kiracının, kira sözleşmesinde yer alan şartlara uyması zorunludur.

Kiracıdan kiralık yazısı istenmez. Ancak, kiracıya gönderilecek ihtarname gibi resmi yazıların noterden onaylatılması ve belirli bir dil kullanılarak hazırlanması gerekir. İhtarname gönderme nedenleri arasında kiracının kira borcunu zamanında ödememesi, mülkü korumama ve bakım yükümlülüklerini yerine getirmemesi gibi durumlar bulunur. Kira sözleşmesinin devri için ise kiraya verenin yazılı onayı gereklidir. Kiracının taşınmazı alt kiraya vermesi için de mal sahibinin yazılı izni alınmalıdır.

Kiracılar, kendi zevkleri için yapacakları değişiklikler dışında, demirbaşlarla ilgili tadilat bedellerini genellikle ev sahibinin karşılamasını isteyebilir. Kiracıların değiştirebileceği demirbaşlar arasında şunlar bulunabilir: Ankastre ürünler: Fırın, ocak ve davlumbaz gibi eşyalar. Evdeki dolaplar. Ancak, kiracının sebep olduğu zararlar veya kullanıma bağlı olağan aşınma ve yıpranmalar durumunda, tadilat masrafları kiracıya ait olabilir. Kiracılar, demirbaş değişiklikleri yapmadan önce ev sahibine danışmalı ve gerekli izinleri almalıdır.

Kiracının konkordatosu durumunda kiraya verenin kira sözleşmesini feshetmesi mümkündür, ancak belirli koşullar altında. Türk Borçlar Kanunu'nun 331/I maddesine göre, taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. Konkordatonun amacı sözleşmeyi sona erdirmek değil, borçları ifa etmek olduğundan, kiraya veren fesih için konkordato komiserinin ve asliye ticaret mahkemesinin onayını almalıdır. Eğer kira sözleşmesi, borçlunun işletmesinin faaliyetlerinin devamı için önem arz ediyorsa, konkordato sebebiyle fesih mümkün değildir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 352. maddesi 1. fıkrasına göre, kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde o tarihte boşaltmazsa, kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurma veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir. Bu hüküm, 6570 sayılı Kanun’un 7. maddesinin birinci fıkrasının (a) bendinden alınmıştır.

Kiracı anahtarı icra dairesine teslim ettiğinde, bu durum genellikle tahliye sürecinin tamamlanması ve ödenmemiş kira bedellerinin tahsili için bir çözüm sunar. 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu çerçevesinde başlatılan tahliye talepli icra takibi ile: Kiracının konuttan resmi olarak tahliyesi sağlanır. Ödenmemiş kira bedelleri tahsil edilir. Ancak, kiracı kira sözleşmesini feshettiğini yazılı olarak beyan etmedikçe veya anahtarı teslim etmedikçe, ev sahibinin konuta girmesi Türk Ceza Kanunu kapsamında "konut dokunulmazlığının ihlali" suçunu oluşturabilir. Anahtar tesliminin belgelenmesi önemlidir; bu, noter aracılığıyla veya anahtarın icra dosyasına teslim edilmesiyle yapılabilir.