KatMülkiyeti

Tapu ve site yönetimi, yönetim planı ile bağlanır. Yönetim planı, site yönetiminin yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti, kat maliklerinin haklarını, sorumluluklarını, yükümlülüklerini, ortak gider avansını, yönetim organlarını, toplantı usullerini, oylama kurallarını, denetim mekanizmalarını ve diğer hususların düzenlendiği bütün kat maliklerini ve site sakinlerini bağlayan bir sözleşmedir. Yönetim planı, ilgili gayrimenkulün kat mülkiyetinin tescili sırasında tapuya verilerek şerh ettirilir ve kat maliklerinin genel kurul toplantısında beşte dört oyu ile değiştirilebilir.

İş yerinde yönetim planı, genellikle işletme kurulurken veya yeniden yapılanma sürecinde hazırlanır. İşletme kurulumu sırasında: İş planı kapsamında, yönetim yapısı ve organizasyon şeması belirlenir. Yeniden yapılanma sürecinde: Mevcut iş akışının düzenlenmesi, verimliliğin artırılması veya olası sorunlara karşı çözüm stratejileri geliştirmek amacıyla yönetim planı güncellenir. Ayrıca, kat mülkiyeti veya kat irtifakı tesis edilmek istenen apartman ve sitelerde, yönetim planının hazırlanması yasal bir zorunluluktur ve tapu işlemleri sırasında ibraz edilmesi gerekir.

Doğalgaz yakmamak, hukuki düzenlemelere göre suç teşkil edebilir. Doğalgaz yakmamanın suç sayılabileceği durumlar: Merkezi ısıtma sistemli, ısı pay ölçerli konutlarda, kış sezonunda sıcaklığın 15 derecenin altına düşmesi halinde kaloriferlerin yakılmaması. Bağımsız bölümlerin boş olması durumunda da bu zorunluluğun geçerli olması. Komşunun kombisini yakmaması, komşuluk hukukuna aykırı kabul edilir ve bu durum, komşuların katlanma sınırlarını aşar.

Kayaşehir'de site yönetimi seçimi, kat malikleri kurulunun yıllık toplantısında gerçekleştirilir. Eğer kat malikleri arasında anlaşma sağlanamazsa, kat maliklerinden biri yönetici seçimi için o gayrimenkulün bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesine müracaatta bulunabilir. Yedek yönetici seçimi zorunlu değildir, ancak bir yönetici atanmışsa ve herhangi bir nedenle görevini yerine getiremezse, işlerin devamlılığı açısından yedek yönetici devreye girebilir. Profesyonel yönetim şirketleri de site yönetiminde görev alabilir. Daha fazla bilgi için bir avukata danışılması önerilir.

Kat malikleri kurulu kararlarına uyulmaması durumunda aşağıdaki sonuçlar ortaya çıkabilir: İptal davası: Kat malikleri, kurul kararına aykırı hareket eden diğer kat malikleri hakkında, karar tarihinden başlayarak bir ay içinde iptal davası açabilir. Hakim müdahalesi: Borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyen kat malikleri, diğer kat malikleri veya faydalanan kişiler, hakim müdahalesi talep edebilir. İdari para cezası: Hâkimin kararını belirlenen süre içinde yerine getirmeyenlere, ilgili mahkeme tarafından idari para cezası verilir. Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre, kat malikleri genel kurulu kararları, bütün kat maliklerini, yöneticiyi, denetçiyi ve mirasçıları bağlar.

İskan alındıktan sonra balkon kapatılması, balkonun gömme balkon veya çıkma balkon olmasına göre değişiklik gösterir: Gömme balkon: İskan alındıktan sonra gömme balkonların kapatılması, belirli koşulları sağlamak şartıyla mümkündür. Çıkma balkon: Çıkma balkonların kapatılması ise iskan alındıktan sonra da olsa ruhsata tabi olduğundan yasal değildir. Ayrıca, balkon kapatma işlemi için kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasının alınması gereklidir.

Kat irtifakı ile kat mülkiyeti aynı anda alınmaz, çünkü bunlar farklı tapu türleridir ve farklı süreçleri içerir. Kat irtifakı, inşaat aşamasında olan veya inşaatı yapılacak olan bir binada hak sahibi olduğunuzu belirten bir tapu türüdür. Kat irtifakı bulunan bir taşınmazın, iskân başvurusu henüz yapılmadıysa satın alınması mümkündür, ancak bu durumda satın alma işleminden önce denetlemelerin yapılması önerilir.

Kapıcı konutunun kiraya verilmesi durumunda olabilecekler: Gelir Vergisi: Kapıcı dairesinin kiraya verilmesinden elde edilen gelir, kat maliklerinin ortak geliri olur ve her bir kat maliki kendi payı oranında gelir vergisi ödemekle yükümlüdür. Kat Maliklerinin Onayı: Kiraya verme işlemi, tüm kat maliklerinin oy birliği ile alınan karara bağlıdır; tek bir malikin rızası yoksa kiralama yapılamaz. Kapıcı Hakları: Kapıcının oturduğu konut kiraya verilirse, kapıcı için çalışma koşullarında esaslı bir değişiklik yapılmış olur ve bu durum kapıcıya işten ayrılma hakkı tanıyabilir; bu durumda kat malikleri kıdem tazminatı ödemekle yükümlü olabilir. Yasal Uygunluk: Kapıcı konutunun iskânı alınmamışsa kiraya verilmesi hukuken mümkün değildir. Bu nedenle, kapıcı konutunun kiraya verilmesi süreci titizlikle yürütülmelidir.

Misafir gelen komşu, ev sahibinin izniyle tuvaletini kullanabilir. Ancak, bu durumda bazı zorluklar yaşanabilir: Tuvaletin durumu: Misafir, tuvaleti pis bulabilir veya temiz bırakıp pis bir durum yaratabilir. Gizlilik: Özellikle kalabalık bir grup varsa, tuvalet kullanımının başkaları tarafından bilinmesi tedirginlik yaratabilir. Pratik sorunlar: Sifonun bozuk olması veya tuvalet kağıdının yetersiz olması gibi durumlarla karşılaşılabilir. Bu tür sorunların önüne geçmek için ev sahibinin misafiri tuvalet koşulları hakkında önceden uyarması önerilir.

Elektrikli araç şarj istasyonu için site yönetimi kararı almak şu şekilde yapılabilir: 1. Bireysel otoparklar için: Şarj istasyonu, kat malikinin kendi tahsisli otoparkına kurulacaksa, site yönetiminden ekstra bir izin alınması gerekmez. 2. Ortak kullanım alanları için: Şarj cihazı sitenin ortak otopark alanına kurulacaksa, site yönetiminin ve kat maliklerinin onayı gerekir. 3. Karar alma süreci: Genel kurul toplantısı: Kat maliklerinin salt çoğunluğunun (yarıdan bir fazlasının) onayı yeterlidir. Karar içeriği: Kararda, istasyonun yeri, maliyet paylaşım yöntemi ve işletme esasları belirtilmelidir. 4. Ek hususlar: Onaylı proje: Tadilat projesi, lisanslı bir elektrik mühendisi tarafından hazırlanmalıdır. Güvenlik: Güvenlik gereklilikleri sağlanmalıdır. Yasal süreçler ve gereklilikler zamanla değişebileceğinden, güncel bilgiler için uzman bir avukata veya ilgili kurumlara danışılması önerilir.

Apartmanda tadilat kararı için 4/5 (beşte dört) çoğunluk gereklidir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 19. maddesine göre, ortak yerlerde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptırmak için tüm kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası gerekir. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmesi halinde, bu onarım ve güçlendirmenin yapılmasına 4/5 çoğunluk aranmaksızın izin verilir.

KMK 20, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesini ifade eder. KMK 20'ye göre kat maliklerinden her biri, aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça şu giderlere kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür: kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri; anagayrimenkulün sigorta primleri; ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri; ortak tesislerin işletme giderleri; yönetici aylığı gibi diğer giderler. Ayrıca, kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bu giderlerden faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürerek bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.

KMK 42, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 42. maddesini ifade eder. KMK 42'ye göre: Kat malikleri, ana gayrimenkulün ortak yerlerinde kendi başlarına değişiklik yapamazlar. Ortak yerlerin daha rahat ve düzgün kullanılmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarayacak yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile alacakları karar üzerine yapılır. Engellilerin yaşamı için zorunluluk gösteren durumlarda, proje tadili en geç üç ay içinde görüşülerek aynı çoğunlukla karara bağlanır. Bu işlerin giderleri, yeniliklerden faydalananlar tarafından, faydalanma oranına göre ödenir.

Kat mülkiyetine çevrilmeyen kat irtifakında şu olumsuz durumlar ortaya çıkabilir: Konut kredisi alma zorluğu. Bina resmen oturuma açılamaz. Aidat yükümlülükleri ve yeniden inşa gibi durumlarda anlaşmazlıklar. Tapu işlemlerinde kısıtlamalar.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nda en son değişiklik, 14/11/2007 tarihli ve 5711 sayılı Kanun ile yapılmıştır. 2025 yılı itibarıyla, bu kanunda yeni bir değişiklik kaydedilmemiştir. Kat Mülkiyeti Kanunu'ndaki güncellemeleri takip etmek için resmi kaynaklar ve mevzuat bilgi sistemleri düzenli olarak kontrol edilmelidir.

Güney Ege Yönetim Hizmetleri, site, apartman ve iş merkezleri gibi ortak yaşam alanlarının yönetiminde hizmet verir. Sunduğu bazı hizmetler: havuz ve bahçe bakımı; aidat yasal takip ve avukatlık hizmetleri; teknik yönetim hizmetleri; temizlik hizmetleri. İletişim bilgileri: Adres: Ege Mah. Atatürk Cad. 28/12 Dalaman/Muğla. Telefon: +90 506 729 37 33. E-posta: info@guneyegeyonetim.com.tr. Web sitesi: guneyegeyonetim.com.tr.

Prof. Dr. Etem Sabâ Özmen ve Doç. Dr. Mehmet Şengül'ün "Kentsel Dönüşümde Kat Mülkiyeti Uygulamaları ile Sınırlı Ayni Haklar ve Şerhler" adlı kitabı, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında, kentsel dönüşüm süreçlerinde kat mülkiyeti, sınırlı ayni haklar ve şerhlere ilişkin hukuki sorunları ve çözüm yollarını ele almaktadır. Kitapta, riskli yapı kararının taşınmaz mülkiyetine etkileri, birlikte mülkiyet ilişkilerinde yeniden değerlendirme kararları, yıkımla sona eren kat mülkiyetine ilişkin sorunlar gibi konular işlenmektedir.

Apartman sakinleri arasında yapılan sözleşmeler şunlardır: Kat Mülkiyeti Sözleşmesi. Apartman Yönetim Sözleşmesi. Ayrıca, apartman yöneticileri ile apartman sakinleri arasında Yöneticilik Sözleşmesi de yapılabilir. Son olarak, Yönetici Sözleşmesi de apartman yöneticisi ile apartman sakinleri arasındaki anlaşmayı belirtir. Sözleşme hazırlanırken apartman hukuku ve ilgili mevzuat dikkate alınmalıdır.

Apartmanda yasak olan bazı davranışlar şunlardır: Gürültü yapmak: 22.00 ile 06.00 saatleri arasında ve dinlenme saatlerinde (iş günleri 06:00 – 07:00, 20:00 – 22:00; pazar ve tatil günleri) komşuları rahatsız edecek gürültülerden kaçınılmalıdır. Ortak alanlara çöp atmak: Asansörlere, merdiven boşluklarına ve ortak alanlara çöp atılmamalıdır. Evcil hayvan beslemek: Evcil hayvanların apartman içinde serbest bırakılması ve apartman içinde tüy dökmesi veya temizlik açısından sorun oluşturması yasaktır. Balkondan eşya silkelenmek: Balkonlardan, yalnızca temizlik günü dışında hiçbir eşya silkelenecek şekilde dışarıya atılmamalıdır. Tadilat yapmak: Hafta sonu tatilleri ve resmi tatillerde tadilat yapılmamalıdır. Bina dışına çamaşırlık asmak: Bina dışına çamaşırlık veya benzeri aparatlar asılmamalıdır. Parlayıcı, patlayıcı ve yanıcı maddeler bulundurmak: Apartman içerisinde parlayıcı, patlayıcı ve yanıcı maddeler olmamalıdır. Ayrıca, Türk Ceza Kanunu'na göre, apartmanda huzursuzluk çıkarmak veya kurallara uymamak "kişilerin huzur ve sükununu bozmak" olarak kabul edilir ve bu durum suç teşkil eder.

Batar katta tapu alınabilir, ancak bu işlem için bazı koşulların sağlanması gereklidir. Batar kat, imar mevzuatına göre belirli standartlara uygun olmalıdır. Örneğin, iç yüksekliğin 5,50 metre olması gerekmektedir. Kat irtifaklı tapu ise inşaat halindeki veya yapı kullanma izni almamış taşınmazlar için düzenlenir.