Tahliye

Kiraya verenin ihtiyaç nedeniyle tahliye davası, Türk Borçlar Kanunu'nun 350. maddesinde düzenlenmiştir.

Tahliye taahhütnamesi, belirli şartlara uyulduğunda geçerli kabul edilir: 1. Yazılı Olması: Tahliye taahhütnamesi mutlaka yazılı şekilde yapılmalıdır. 2. Kira Sözleşmesinden Sonra Yapılması: Taahhütname, kira sözleşmesinin imzalanmasından sonra, ayrı bir tarihte düzenlenmelidir. 3. Kiracı veya Temsilcisi İmzası: Taahhütname, kiracı veya onun yetkili temsilcisi tarafından imzalanmalıdır. 4. Tahliye Tarihinin Belirlenmesi: Taahhütnamede, kiracının taşınmazı hangi tarihte tahliye edeceği açıkça belirtilmelidir. Bu şartlar sağlanmadığında, tahliye taahhütnamesi hukuki bir geçerlilik kazanmaz ve kiracının tahliyesi için kullanılamaz.

Tahliye talebi, sulh hukuk mahkemesinin verdiği kararın hukuka aykırı olması veya delil yetersizliğinin tespit edilmesi gibi durumlarda istinafa götürülebilir. Ayrıca, tahliye kararının icrası için de istinaf yoluna başvurulabilir; çünkü bu tür kararlar kesin değildir ve istinaf başvurusu ile üst mahkeme tarafından yeniden değerlendirilebilir.

İcra ve İflas Kanunu'nun 272. maddesi, mukavelename ile kiralanan taşınmazların tahliyesi ile ilgilidir. Maddenin içeriği şu şekildedir: 1. Tahliye Emri ve Münderecatı: Mukavelename ile kiralanan bir taşınmazın süresi bittikten bir ay içinde, mukavelenin icra dairesine ibrazı ile tahliyesi istenebilir. 2. Tahliye ve Teslim: Tahliye emrine itiraz olunmaz veya itiraz kaldırılırsa, kiralanan taşınmazın süresi sonunda zorla tahliye edilerek kiralayana teslim edilmesi gerekir. 3. Eşya Bulunması: Tahliye edilecek yerde kiralayana ait olmayan eşya bulunursa, 26. maddenin hükmü kıyas yoluyla uygulanır.

Kiracı tahliye taahhüdü, aşağıdaki hallerde geçersiz sayılabilir: 1. Kira sözleşmesiyle aynı anda yapılması: Tahliye taahhütnamesi, kira sözleşmesi ile aynı gün veya kira sözleşmesinden önce yapılmışsa geçersizdir. 2. Yetersiz veya hatalı şartlar: Taahhütnamede belirtilen şartların net olmaması veya hatalı olması durumunda geçersizlik söz konusu olabilir. 3. Zorla imzalatma: Kiracının taahhütnameyi zorla veya tehdit altında imzalaması halinde belge hukuken geçersiz kabul edilir. 4. İrade bozukluğu: Kiracının hata, hile veya baskı altında olarak imzaladığı taahhütnameler geçersizdir. 5. Yazılı şekil şartlarına uyulmaması: Taahhütnamenin yazılı şekil şartlarına uygun hazırlanmamış olması da geçerliliğini etkiler. Ayrıca, yıllık kira sözleşmelerine dayalı olarak alınan taahhütler, hakkın kötüye kullanılması olarak değerlendirilebilir.

Deprem, yangın ve tahliye tatbikatları her yıl 1-7 Mart tarihleri arasında gerçekleştirilir.

Tahliye taahhütnamesinde kiraya veren ve malikin aynı olması zorunlu değildir. Kiraya veren, taşınmazın maliki olabileceği gibi, malik tarafından kiracıya yetki verilmiş biri de olabilir. Ancak, yeni malik eski malik ile kiracı arasında yapılan tahliye taahhüdüne dayanarak dava açabilir çünkü kira sözleşmesinin tarafı haline gelir.

Açık cezaevinden 3 yıl sonra tahliye olma olasılığı, mahkûmun iyi halli olması ve diğer yasal koşullara bağlı olarak mümkündür. Genel olarak, kasıtlı suçlardan üç yıl veya daha az hapis cezasına mahkûm olan hükümlüler, doğrudan açık cezaevine geçiş hakkına sahiptir. Tahliye sürecinin kesin süresi, infaz yönetmeliği ve mahkûmun özel durumları gibi faktörlere göre değişebilir. Bu nedenle, kesin bilgi için bir ceza hukuku avukatına danışılması önerilir.

Akdin feshi tahliye davasının açılma zamanı, kira sözleşmesinin türüne göre değişiklik gösterir: Belirli süreli kira sözleşmeleri: Fesih bildirim süresi ve dönemine uyularak, sözleşmenin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açılmalıdır. Belirsiz süreli kira sözleşmeleri: Kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih bildirim süresine uyularak, fesih bildiriminden sonra 6 aylık kira döneminin sonundan itibaren 1 ay içinde dava açılmalıdır. Ayrıca, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası gibi bazı durumlarda, belirli süreli kira sözleşmelerinde ihtar çekme zorunluluğu bulunmaz; ancak belirsiz süreli sözleşmelerde, üç ay önceden ihtar çekilmelidir. Bu süreler hak düşürücü olup, belirtilen süreler içinde davanın açılmaması halinde dava reddedilir.

Kirasını ödeyemeyen kiracı, durumunu çözmek için aşağıdaki adımları izlemelidir: 1. İhtarname Çekmek: Ev sahibine noter aracılığıyla bir ihtarname göndererek, ödenmemiş kira borcunu ödemesi için 30 günlük bir süre tanınmalıdır. 2. Tahliye Talepli İcra Takibi: Eğer kiracı, ihtarnameye rağmen ödeme yapmazsa, ev sahibi tahliye talepli icra takibi başlatabilir. 3. Anlaşma Yolu: Kiracı ve ev sahibi, karşılıklı anlaşma sağlayarak bir ödeme planı oluşturabilir. Bu süreçte bir avukattan hukuki destek almak, doğru adımların atılması açısından önemlidir.

Tahliye taahhütnamesi, Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesi uyarınca belirli bir süreyle sınırlıdır. Buna göre, kiracının verdiği taahhüt, taahhütnamede belirtilen tarihten itibaren 1 yıl süreyle geçerli kabul edilir.

Fuzulî şagilin tahliyesi için ihtar süresi 7-15 gün arasında makul bir süre olarak düzenlenir.

Tahliye davasında görevli ve yetkili mahkemeler farklıdır. Görevli mahkeme, tahliye davalarında sulh hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesidir.

Tahliye taahhüdüne dayalı tahliye davası 6 ay ile 1 yıl arasında sürer. Süre, delillerin toplanma süreci, duruşma sayısı, mahkemenin yoğunluğu gibi faktörlere bağlı olarak değişebilir.

Tahliye emri (Örnek No: 14), kiraya veren tarafından kira süresi bittikten sonra bir ay içinde icraya verilir.

Örnek 13 tahliye davası, kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle başlatılan ilamsız takip kapsamında açılır. İşte adımlar: 1. Takip Talebi: Kiraya veren, ilgili icra dairesine başvurarak takip talebinde bulunmalıdır. 2. Ödeme Emri: İcra müdürü, tahliye talebini aldıktan sonra üç gün içinde borçluya ödeme emri göndermelidir. 3. İtiraz Edilmemesi Durumu: Borçlu, ödeme emrine itiraz etmezse, Türk Borçlar Kanunu'ndaki ödeme süreleri içinde (adi kira sözleşmelerinde on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında otuz gün) borcunu ödemek zorundadır. 4. İtiraz Edilmesi Durumu: Borçlu, ödeme emrine itiraz ederse, takip durur. Tahliye davası açma süresi, ödeme süresinin bitiminden itibaren altı aydır.

Kiracı, birden fazla ev için tahliye edilebilir, ancak belirli koşullar altında: 1. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye: Kiraya veren, kendi veya yakınları için konut veya işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açabilir. 2. İki Haklı İhtar: Kiracı, kira bedelini iki kez geciktirdiğinde ve kiraya veren iki haklı ihtar gönderdiğinde, kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılabilir. 3. Yeniden İnşa veya Tamirat: Kiralanan taşınmazın yeniden inşa veya esaslı tamirat için boşaltılması gerektiğinde, kiracının birden fazla taşınmazı olması tahliye kararını etkilemez.

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasında yetkili mahkeme, kiralanan taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesidir. Ayrıca, davalı kiracının yerleşim yeri mahkemesi ve kiraya verenin yerleşim yeri mahkemesi de yetkilidir.

Belediye ecrimisil tahliyesini, bulunduğu yer mülki amiri gerçekleştirir.

3 yıl erken tahliye ile ilgili emsal karara dair bilgi bulunamadı. Ancak, kiracının erken tahliye etmesi ile ilgili bazı emsal kararlar şu şekildedir: Yargıtay 6. H.D. 2016/10405 Es. – 2016/6591 K. sayılı kararı. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 2019/3415 E., 2019/8030 K. sayılı kararı. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi E. 2020/10885 K. 2020/7857 T. 16.12.2020 kararı. Erken tahliye ile ilgili davalar, kira sözleşmesinde belirlenen şartlara ve taşınmazın özelliklerine göre değişiklik gösterebilir. Bu nedenle, bir avukattan profesyonel hukuki danışmanlık alınması önerilir.