Kira

Evet, kiracı ve müstecir aynı anlama gelir. Müstecir, kira sözleşmesinde kiracı olan kişiyi ifade eden hukuki bir terimdir.

Kiracı, kira ödemesini başkası adına yapamaz; kira bedeli aksi kararlaştırılmadıkça kiraya verene ödenmesi gereken borçlardan olup, üçüncü kişiye yapılan ödeme kiracıyı borcundan kurtarmaz. Ancak, kiraya veren yazılı veya açık rıza ile bir kişiye kira tahsil etme yetkisi vermişse (örneğin noter onaylı vekâletname), kiracı bu kişiye yaptığı ödemeyle borcundan kurtulur. Ödeme yöntemleri ve süreçleri, kiracı ve ev sahibi arasında yapılan kira sözleşmesi ile belirlenir.

Kiracının boş kira sözleşmesini imzalaması zorunlu değildir. Kira sözleşmesinin yazılı olması zorunlu olsa da, bu sözleşmenin her sayfasının imzalanması gereklidir. Ancak, kira sözleşmesi yapılırken dikkat edilmesi gereken bazı önemli noktalar vardır: Tahliye taahhütnamesi: Bu belge, kiracının belirli bir tarihte mülkü boşaltacağını taahhüt eder ve boş imzalanması hukuki sorunlara yol açabilir. Malikin kimliğinin doğrulanması: Malik sayısının birden fazla olması durumunda, kiraya verenin yetki kontrolü sağlanmalıdır. Depozito ve ödeme koşulları: Kira bedeli, ödeme tarihleri ve depozito miktarı sözleşmede açıkça belirtilmelidir. Herhangi bir belgeyi imzalamadan önce içeriğini dikkatlice incelemek ve gerekirse bir avukata danışmak önemlidir.

Belirsiz süreli kira sözleşmesi, kiraya veren tarafından kiranın başlangıcından itibaren on yıl geçtikten sonra feshedilebilir. Kiracı ise her zaman fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir. Fesih bildiriminin yazılı şekilde yapılması ve kanunda belirtilen sürelere uyulması zorunludur.

İcra ve İflas Kanunu'nun 349. ve 344. maddeleri arasındaki temel fark, şikayet ve hapis cezası uygulamalarında yatmaktadır. - Madde 349: Şikayet, dilekçe veya sözlü beyanla yapılır. İcra mahkemesi, tarafları davet ederek kararını verir. - Madde 344: Nafakaya ilişkin kararların gereğini yerine getirmeyen borçluya, alacaklının şikayeti üzerine üç aya kadar tazyik hapsi uygulanabilir. Hapsin tatbikine başlandıktan sonra kararın gereği yerine getirilirse, borçlu tahliye edilir. Bu maddeler, farklı hukuki süreçleri ve yaptırımları düzenlemektedir.

Arazi kiralamada arazi kira sözleşmesi kullanılır. Bu sözleşme, bir arazinin belirli bir süre boyunca kullanım hakkının bir bedel karşılığında kiracıya devredilmesini sağlar. Sözleşmede genellikle aşağıdaki unsurlar yer alır: Tarafların kimlik bilgileri. Arazinin tanımı. Kira süresi. Kira bedeli ve ödeme şartları. Arazinin kullanım amacı. Devir ve alt kiralama. Bakım ve onarım yükümlülükleri. Fesih koşulları ve cezai şartlar.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 2017/3682 E. ve 2017/17115 K. sayılı kararı, kira bedelinin tespiti davasıyla ilgilidir. Özeti: Davacı, davalının ödediği kira bedelinin düşük olduğunu belirterek, kira bedelinin artırılmasını istemiştir. Mahkeme, davalının eski kiracı olması nedeniyle %10 oranında hakkaniyet indirimi uygulayarak kira bedelini belirlemiştir. Yargıtay, bilirkişi raporunun yetersiz olduğunu ve resen emsal araştırması yapılması gerektiğini belirterek kararı bozmuştur. Ayrıca, mahkemece ikinci kez indirim uygulanarak kira bedelinin belirlenmesinin doğru olmadığını ifade etmiştir. Kararın tamamı, Lexpera ve kararara.com gibi platformlarda mevcuttur.

Baz istasyonunu kiralayan taraf, genellikle GSM operatörleridir. GSM operatörleri, baz istasyonlarını kendilerine ait olmayan mülklerde kurar ve bu nedenle ekipmanlarının kurulacağı mülkün sahibiyle bir baz istasyonu kira sözleşmesi yaparlar.

Kira gelirinden, kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara sarf olunan borçların faizleri düşülebilir. Bu giderlerin kira gelirinden düşülebilmesi için: Gerçek gider yönteminin seçilmiş olması gerekir. Borcun, kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla alınmış olması ve münhasıran bunlar için harcanmış olması gerekir. Örneğin, konut kredisi ile alınan ve kiraya verilen konuttan elde edilen gelirden, konut kredisi için ödenen faiz gider olarak düşülebilir. Götürü gider yöntemini seçen mükellefler ise, kira gelirlerinden istisna tutarını düştükten sonra kalan tutarın %15’i oranındaki götürü gideri gerçek giderlere karşılık olarak indirebilirler.

Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk kapsamına giren bazı durumlar: Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar. Menkul ve gayrimenkullerin paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar. Kat mülkiyetine ilişkin uyuşmazlıklar. Tarımsal üretim sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklar. Tahliye taahhüdünde bulunan imzanın geçersizliğine ilişkin uyuşmazlıklar. Devre mülkler gibi kısmi süreli kira sözleşmelerine ilişkin uyuşmazlıklar. Taşınmazın kiracı tarafından üçüncü bir kişiye kiraya verildiği alt kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar. Kira ilişkisinin devrine ilişkin uyuşmazlıklar. Komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar. Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk, 7445 sayılı yasa ile 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren dava açmadan önce zorunlu hale getirilmiştir.

Evet, kira geliri beyan sınırı 230.000 TL işyeri için geçerlidir. 2024 yılı için geçerli olan bu sınır, iş yeri kira gelirleri ile mesken kira gelirinin gelir vergisinden istisna edilen tutarı aşan kısmının toplamı dikkate alınarak belirlenir. 2025 yılı için bu sınır 330.000 TL olarak belirlenmiştir.

Kiracının dükkanı mesken (konut) olarak kullanması, sözleşmeye aykırılık teşkil eder. Bu durumda, gayrimenkul sahibi aşağıdaki adımları izleyebilir: İhtar gönderme. Tahliye davası. Ayrıca, tapu kaydı ile fiili kullanımın örtüşmesi gerektiğinden, sadece iç mekan tadilatı yapmak mesken statüsü kazandırmaz; resmi işlemlerle birlikte tapudaki vasıf değişikliğinin gerçekleştirilmesi gereklidir.

Akde aykırılık nedeniyle tahliye davasında ihtar şarttır, ancak bazı istisnalar vardır: Konut ve çatılı işyeri kiralarında: Kiracıya, akde aykırılığın giderilmesi için en az 30 günlük süre verilmelidir. Diğer kira ilişkilerinde: Kiraya veren, kiracıya önceden ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. Türk Borçlar Kanunu'nun 316. maddesinin 3. fıkrasında, akde aykırılığın giderilmesi için süre verilmeden sözleşmenin hemen feshedilebileceği haller düzenlenmiştir.

Vakıflar kira sözleşmesinde uygulanan kanun, 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu'dur. Bu kanun gereği kiraya verme işlemleri, kapalı teklif, açık teklif ve pazarlık usulü ile yapılmaktadır. Ayrıca, Vakıflar Kanunu ve Türk Borçlar Kanunu'nun ilgili maddeleri de dikkate alınmaktadır.

Evet, icra takibi ihtar yerine geçer. Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin 2. fıkrasına göre, kiraya veren, icra takibi yoluyla gönderdiği ödeme emri ile kiracıya yazılı bir ihtar göndermiş sayılır. Ancak, icra takibinin tek başına yapılmış olması, tebliğ gerçekleşmemesi halinde haklı ihtar sayılmaz.

Kiracı, kombiyi tamir ettirip kiradan düşebilir, ancak bu durum bazı koşullara bağlıdır: Kombi arızasının nedeni: Kombi, kiracının kusuru olmaksızın bozulmuşsa, kiracı tamir masraflarını kiradan düşebilir. Ev sahibine bildirim: Kiracı, arızayı ev sahibine bildirmeli ve tamir için makul bir süre tanımalıdır. Ev sahibinin sorumluluğu: Ev sahibi bu süre içinde arızayı gidermezse, kiracı kombiyi tamir ettirip yaptığı masrafları kiradan düşebilir. Eğer kombi değişimi, kiracının daha nitelikli bir kombi kullanmak istemesi gibi nedenlerden kaynaklanıyorsa, masraf ev sahibine ait olmaz ve kiradan düşülemez.

Adi ve hasılat kiralarına ilişkin ödeme emri, İcra ve İflas Kanunu'nun 269. maddesinde düzenlenen ve kiracının kira borcunu ödemesi veya itiraz etmesi için tebliğ edilen belgedir. Ödeme emrinde yer alan bazı bilgiler: Alacaklının ve kiracının kimlik bilgileri. Kira sözleşmesinin bilgileri ve tutarı. Borcun ödenmesi için 30 günlük süre. İtirazın 7 gün içinde yapılması gerektiği, aksi takdirde takibin kesinleşeceği. Ödemenin yapılacağı banka bilgisi. Kiracı, ödeme emrine 7 gün içinde itiraz edebilir; aksi takdirde takip kesinleşir ve ödeme yapılmazsa tahliye süreci başlar.

Bursa BAM'da kira yenileme davasının ne zaman açılabileceğine dair bilgi bulunamadı. Ancak, kira tespit davasının açılabileceği bazı durumlar şunlardır: Kira sözleşmesinin 5 yılını doldurmuş olması. Kira sözleşmesinde kira bedelinin artışına ilişkin hüküm bulunmaması. TBK m. 345/2 hükmünün uygulanması. Kira tespit davası, her zaman açılabilir, ancak davanın açılma zamanı, mahkeme kararında tespit edilen yeni kira bedelinin hangi tarihten itibaren uygulanacağını belirler. Kira hukuku konusunda doğru bilgi ve destek almak için bir avukata başvurulması önerilir.

Kira sözleşmesinin uzatılması, belirli koşullara bağlıdır: Kiracı tarafından: Kiracı, belirli süreli kira sözleşmesinin bitiminden en az 15 gün önce yazılı fesih bildiriminde bulunmazsa, sözleşme aynı şartlarla bir yıl daha uzar. Ev sahibi tarafından: Ev sahibi, 10 yıllık uzama süresi dolduktan sonra, en az üç ay öncesinden yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Otomatik uzatma, sözleşmede değişiklik yapma imkanı sunmaz; sadece kira bedeli gibi konularda yasal düzenlemelere uygun olarak değişiklik yapılabilir. Yeni bir sözleşme yapılması: Taraflar, kira ilişkisini yeni bir sözleşmeyle devam ettirirse, 10 yıllık uzama süresi bu yeni sözleşme tarihinden itibaren işlemeye başlar. Kira sözleşmesi uzatma sürecinde bir avukattan hukuki destek alınması önerilir.

Faizli kredi ile kira ödemesi yaparken dikkat edilmesi gerekenler: Vergi Avantajları: Kira geliri elde ediyorsanız, gelir vergisi avantajlarından yararlanabilirsiniz. Finansal Esneklik: Faiz gelirleri genellikle aylık alınır, bu da kira ödemelerini zamanında yapmanıza yardımcı olabilir. Faiz Riskleri: Faiz oranları dalgalanabilir, bu da faiz ödemelerinizin artmasına neden olabilir. Bu süreçte bir finansal danışmana başvurmanız önerilir. Kira kredisi başvurusu için bankaların genel şartları: Başvuru sahibinin 18 yaşından büyük olması; Gayrimenkul sahibi ile kiracı arasında imzalanan sözleşmenin ibrazı; Başvuru yapan kişinin kredi notunun bankanın şartlarına uygun olması; Başvuru sahibinin yeterli ödeme gücüne sahip olması. Bu şartlar bankalara göre değişebilir.