Kira

Türk hukukunda adi kira sözleşmesinin son bulması, belirli veya belirsiz süreli olmasına göre değişiklik gösterir: Belirli süreli kira sözleşmeleri: Süre sonunda, kiracı sözleşme bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmazsa, sözleşme aynı koşullarla bir yıl daha uzar. Belirsiz süreli kira sözleşmeleri: Kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından 10 yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir. Ayrıca, olağanüstü haller (örneğin, kiracının ağır hastalığı) veya kiraya verenin ihtiyaç durumu gibi durumlarda da kira sözleşmesi feshedilebilir. Fesih bildiriminin yazılı yapılması zorunludur.

Tahliye davası için kira sözleşmesinin yazılı olması şart değildir. Kira sözleşmelerinin yazılı yapılması hukuki olarak zorunlu değildir, ancak ispat kolaylığı sağlaması açısından yazılı yapılması önerilir. Yazılı bir kira sözleşmesinin olmaması durumunda, taraflar arasındaki kira ilişkisini kanıtlar nitelikte bir belgeye dayanarak tahliye davası açmak mümkündür.

Kira sözleşmesinin başlangıç tarihi, kira sözleşmesinde açıkça belirtilmelidir. Kira sözleşmesi, belirli süreli veya belirsiz süreli olarak yapılabilir. Belirli süreli kira sözleşmeleri, sözleşmede belirlenen sürenin dolmasıyla kendiliğinden sona erer. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise, taraflardan her biri, yasal fesih dönemlerine ve bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilir. Türk Borçlar Kanunu'na göre, taraflardan biri fesih bildiriminde bulunmadığı sürece, belirli süreli kira sözleşmeleri kira süresinin bitiminde bir yıl uzamış sayılır.

Kira davası devam ederken ev sahibinin evi satması durumunda, mevcut kira sözleşmesi geçerliliğini korur ve kiracı, yeni ev sahibi ile aynı koşullar altında kiralamaya devam eder. Yeni ev sahibi, kira sözleşmesi süresi boyunca kiracıyı mevcut şartlar altında tutmak zorundadır. Ancak, belirli durumlarda yeni ev sahibi kiracıyı tahliye edebilir: Yeni ev sahibinin ihtiyacı: Yeni malikin, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi varsa. Sözleşmenin yenilenmesi: Belirli süreli bir kira sözleşmesi ise, süre dolduğunda yenilenmezse. Kiracının tahliye edilmesi için yeni ev sahibinin, kiracıya yazılı olarak belirli bir süre içinde evi boşaltma ihtarında bulunması ve yasal prosedürleri izlemesi gerekir.

Karlı ev yapmanın bazı nedenleri: Kira geliri elde etmek. Değer artışı. Vergi avantajları. Hızlı geri dönüş. Düşük maliyet.

BK m. 314 ve BK m. 315, Türk Borçlar Kanunu'nda yer alan ve kira sözleşmesiyle ilgili önemli düzenlemeleri içeren maddelerdir. BK m. 314: - Kira bedelinin ödeme zamanını düzenler. - Kiracının, aksine bir sözleşme veya yerel adet olmadıkça, kira bedelini her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlü olduğunu belirtir. BK m. 315: - Kiracının kira bedelini ödemede temerrüdü durumunda kiraya verene sözleşmeyi feshetme hakkı tanır. - Kiraya verenin, kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda sözleşmeyi feshedeceğini bildirmesini gerektirir. - Konut ve çatılı işyeri kiralarında en az 30 gün, diğer kira sözleşmelerinde ise en az 10 gün süre verilmelidir. Bu maddeler, kira sözleşmesinin uygulanması ve feshi ile ilgili önemli hukuki düzenlemeleri kapsar.

"Deppozitto" kelimesi hakkında bilgi bulunamadı. Ancak, "depozito" kelimesinin bazı anlamları şunlardır: Kiralama işlemlerinde güvence bedeli. Araç kiralama işlemlerinde güvence bedeli.

Kira şerhi, satışa doğrudan engel teşkil etmez. Eğer bir gayrimenkul kiracı tarafından kullanılıyorsa ve kiracı ile eski gayrimenkul sahibi belirli bir süreli sözleşme yapmışsa, gayrimenkulün satışı yapılacağı zaman yeni alıcı, bu koşulları tapuda yer alan kira şerhi nedeniyle kabul etmek zorundadır. Satışa engel teşkil edebilecek durumlar arasında, kira sözleşmesinin tapuya şerhi yanında, "satılamaz" şerhi, ihtiyati tedbir, aile konutu şerhi veya kamulaştırma işlemleriyle ilgili şerhler de bulunur. Tapu işlemleri sırasında olası hukuki sorunların önüne geçmek için bir avukata danışılması önerilir.

Şubat ayında kira sözleşmesi yenilendiğinde, kira bedeli dışında sözleşme üzerinde kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz. Kira bedelinin belirlenmesi ise şu şekilde olur: Belirli süreli kira sözleşmeleri. Belirsiz süreli kira sözleşmeleri. Kira artışı, taraflar arasında kararlaştırılmışsa bu şekilde yapılır. Kira sözleşmesinin yenilenmesi sırasında, kiracının yazılı onayı olmadan kira sözleşmesi koşullarında değişiklik yapılamaz.

Ev sahibinin, kiranın ödendiğini anlaması için bazı yöntemler şunlardır: Makbuz ve belge düzenleme: Kiracı, kira bedelini öderken ev sahibinden, ödemenin tarihi, miktarı ve ödeme şeklini içeren bir makbuz almalıdır. Tanık beyanı: Ödeme sırasında üçüncü bir kişinin bulunması ve bu kişinin gerektiğinde tanıklık etmesi, kira ödendiğinin ispatı için güçlü bir kanıt oluşturur. Bankaya yatırma: Kiracı, ödeme yaptıktan sonra aynı miktarı ev sahibinin banka hesabına yatırarak banka dekontunu delil olarak kullanabilir. Yazılı sözleşme: Kira sözleşmesinde kira bedelinin nasıl ödeneceği ve ödeme şekli açıkça belirtilmelidir. Bu yöntemler, olası anlaşmazlıklar durumunda mahkemelerde delil olarak sunulabilir.

9 yıl oturan bir kiracının ne kadar zam yapabileceğine dair bilgi bulunamadı. Ancak, 2025 yılı Temmuz ayı için yapılabilecek en yüksek zam oranı, Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre %43,23 olarak belirlenmiştir. Kira artış oranı, Türkiye'de Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve ekonomik göstergelerle belirlenir. Kiraya veren, belirlenen oranın altında bir artış yapabilir, ancak bu oranın üstünde bir artış yapamaz.

Kira tespit davasında Yargıtay'ın bozma kararı sonrası şu adımlar izlenir: 1. Mahkemenin Bozma Kararına Uyması: Mahkeme, Yargıtay'ın bozma kararına uyarak yeni bir karar verir. 2. Yeni Kira Bedelinin Belirlenmesi: Bozma kararı sonrası mahkeme, yeni kira bedelini belirler ve bu bedel, yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olur. 3. İcra Takibi: Kira tespit kararı kesinleştikten sonra, yeni kira bedeline ilişkin genel haciz yoluyla ilamsız icra takibi başlatılabilir. 4. Yasal Süreç: Bozma kararı sonrası tarafların yasal haklarını kullanması ve gerekli adımları atması için belirli bir süre tanınır. Kira tespit davaları, yalnızca ileriye yönelik sonuç doğurur ve geçmiş dönemlere ilişkin kira farkı talep edilemez.

Konut kira geliri 7 bin TL'yi geçerse, beyanname verilmesi gerekir. 2025 yılı için konut (mesken) kira geliri istisna tutarı 9.500 TL olarak belirlenmiştir. Kira gelirinin yanında ticari, zirai veya mesleki kazanç elde edenler, istisna uygulamasından yararlanamaz.

Türk Borçlar Kanunu (TBK) kapsamında kiracının sözleşme ihlali, kiralananı özenle kullanmama ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermeme gibi durumları içerir. Kiracının özenle kullanma borcuna aykırılık teşkil eden bazı davranışlar: Kiralanana zarar verme; Sözleşmeye aykırı şekilde kiralananı üçüncü bir kişiye kullandırma; Hoşgörü ile karşılanmayacak boyutlarda koku ve gürültüye neden olma; İşyerini uzun süre kapalı tutma; Sözleşme ile veya yönetim planı ile yasaklanmış olmasına rağmen evde kedi köpek besleme. Kiracının komşulara saygı gösterme borcuna aykırılık teşkil eden bazı davranışlar: Kiracının, kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara fiziki veya sözlü saldırıda bulunması, hakaret etmesi, cinsel tacizde bulunması; Evin balkonuna çıplak çıkması, bağırmak suretiyle rahatsızlık vermesi; Balkondan aşağıya çöp, kirli su ve benzeri şeyler dökerek eşyalara zarar vermesi. Kiraya veren, bu tür durumlarda kiracıya ihtarda bulunarak aykırılığın giderilmesini talep edebilir veya doğrudan sözleşmeyi feshedebilir.

Kira sözleşmesinde muacceliyet şartı, kira bedellerinden herhangi biri zamanında ödenmezse, dönem sonuna kadarki tüm kira bedellerinin muaccel olmasını, yani kiraya veren tarafından talep edilebilir hale gelmesini ifade eder. Türk Borçlar Kanunu'nda 2011 yılında yapılan değişiklikle muacceliyet yasağı getirilmiştir.

Kiracı kira ödemesini takip etmek için aşağıdaki yöntemler kullanılabilir: Düzenli ödeme takvimi oluşturmak. Ödeme günlüğü veya kayıt defteri tutmak. Banka havalesi açıklamalarını rutin hale getirmek. Gecikme uyarı sistemi kurmak. Dijital kira takip programı kullanmak. Ayrıca, kira sözleşmesinin tüm detayları (ödeme tarihi, şekli, depozito, artış koşulları vb.) sözleşmede açıkça belirtilmelidir.

Kira geliri 27 bin TL'yi geçerse, hem konut hem de işyeri kira geliri beyan edilmelidir. 2024 yılı için mesken kira geliri istisna tutarı 33.000 TL'dir. Ayrıca, ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyannameyle bildirmek mecburiyetinde olanlar ile istisna haddinin üzerinde hasılat elde edenlerden, beyanı gerekip gerekmediğine bakılmaksızın ayrı ayrı veya birlikte elde ettiği ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayri safi tutarları toplamı 2024 yılı için 870.000 TL'yi aşanlar, 33.000 TL'lik istisnadan yararlanamaz.

Kiracı, kira sözleşmesinde imza yerine yetki verebilir, ancak bu yetki yazılı bir vekaletname ile verilmelidir. Yetkili imza durumu: Ev sahibi, kiracıya sözleşmeyi imzalama yetkisi vermişse (vekaletname veya yazılı izin ile) ve kiracı bu yetkiye dayanarak imza atmışsa, suç oluşmaz. Ev sahibi, kiracı tarafından atılan imzayı sonradan onaylarsa, yine suç oluşmaz. Yetkisiz imza durumu: Ev sahibi, kiracıya yetki vermemişse, kiracı tarafından atılan imza sahtecilik olarak değerlendirilebilir ve cezai yaptırımlara yol açabilir.

Götürü gider yöntemi, kira gelirlerinden istisna tutarı düşüldükten sonra kalan tutarın %15’i oranındaki giderin gerçek giderlere karşılık olarak indirilmesini sağlayan bir usuldür. Götürü gider yöntemini seçenler, iki yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine dönemezler. Götürü gider uygulamasından yararlanabilecek olanlar: ihracat yapanlar; yurt dışında inşaat, onarma, montaj ve teknik hizmet faaliyetlerinde bulunanlar; uluslararası taşımacılık faaliyetinde bulunanlar; dar mükellefiyet esasında vergilendirilen gelir ve kurumlar vergisi mükellefleridir. Götürü gider olarak dikkate alınabilecek azami tutar, ihracat ve yurt dışında yapılan diğer faaliyetlerden döviz olarak elde edilen hasılatın binde beşini aşamaz.

Tahliye davası, itirazın kaldırılması ve tahliye davası ile birlikte açılabilir. Alacaklı kiraya veren, borçlunun itirazı üzerine icra mahkemesinden tahliye istemeden, yalnız itirazın kaldırılmasını isteyebilir. Ancak bu durumda tahliye davasının hangi tarihten başlayarak ne kadar sürede açılması gerektiği hususu önem kazanır.