KiraSözleşmesi

Türk Borçlar Kanunu (TBK) madde 349 ve 350 ile 345 arasındaki temel farklar şu şekildedir: Madde 349: Aile konutu olarak kiralanan taşınmazlarda, kiracı eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez. Madde 350: Kiraya verenin, kendisinin veya belirli yakınlarının konut veya işyeri ihtiyacı nedeniyle kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdirme koşullarını düzenler. Madde 345: Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin davanın her zaman açılabileceğini belirtir, ancak yeni dönemin başlangıcından en geç 30 gün önceki bir tarihte açılması veya kiraya veren tarafından bu süre içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunulması durumunda, mahkemece belirlenecek kira bedeli, yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olur. Özetle, madde 349 aile konutu ile ilgili fesih koşullarını, madde 350 kiraya verenin ihtiyaç nedeniyle tahliye koşullarını, madde 345 ise kira bedelinin tespiti için açılacak davaların koşullarını düzenler.

TBK'nın 352 ve 315. maddeleri birlikte şu şekilde uygulanır: TBK m. 352, f. 2, konut ve çatılı iş yeri kiralarında, kira bedelini ödemeyen kiracıya karşı, kiraya verene, iki haklı ihtarda bulunduktan sonra dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirme hakkı tanır. TBK m. 315, kiraya verene, kiracının ödemediği muaccel kira bedeli için yazılı bir ihtar ile süre verir; kiracı bu süre içinde ödeme yapmazsa kiraya veren sözleşmeyi feshedebilir. Özetle, TBK m. 352, f. 2, TBK m. 315'in konut ve çatılı iş yeri kiralarında uygulanmasına engel teşkil etmez; aksine, bu hükmü tamamlar.

Türk Borçlar Kanunu (TBK) 341 ve 342. maddeler şu şekildedir: TBK 341. madde: Bu madde hakkında bilgi bulunamadı. TBK 342. madde: "Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz". Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa, kiracı bu güvenceyi kiraya verenin onayı olmaksızın çekilemeyecek şekilde vadeli bir hesaba yatırır veya bankaya teslim eder. Bu madde, kiraya verenlerin kiracılardan aldıkları depozitoları korumak amacıyla düzenlenmiştir.

TBK 345 ve 346 ile 347 ve 348 arasındaki farklar şu şekildedir: TBK 345: Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin davanın her zaman açılabileceğini düzenler. TBK 346: Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceğini belirtir. TBK 347: Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiracı belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmazsa, sözleşmenin aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılacağını ve kiraya verenin sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremeyeceğini düzenler. TBK 348: Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracının, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemeyeceğini; bu rızanın alınması mümkün olmazsa veya eş haklı sebep olmaksızın rızasını vermekten kaçınırsa kiracının, hâkimden bu konuda bir karar vermesini isteyebileceğini öngörür.

Ev sahibi, kendi oturacağı evi kiraya verebilir, ancak bu durumda belirli yasal prosedürleri takip etmesi gerekir. Türk Borçlar Kanunu'na göre, ev sahibi, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut gereksinimi nedeniyle kiracısını tahliye edebilir. Ancak, bu durumda: Kira sözleşmesinin süresi dolmuş olmalıdır. Ev sahibinin ihtiyacının gerçek ve samimi olması gerekir. Kiracıya en az 6 ay süre verilmelidir. Kiracıya, yakın bir akraba tarafından kullanılacak açık ve net bir sebep içeren tahliye taahhüdü verilmelidir. Ev sahibi, "kendim oturacağım" diyerek kiracıyı tahliye edip, evi 3 yıl içinde başkasına kiraya verirse, kiracının tazminat talep etme hakkı doğar.

Kefilin kiracının borcundan sorumluluğu şu durumlarda sona erer: Kira sözleşmesinin sona ermesi. Borcun ödenmesi. Kefalet süresinin dolması. Asıl borçlunun temerrüdü. Mücbir sebepler. Ayrıca, bir gerçek kişi tarafından verilmiş olan her türlü kefalet, buna ilişkin sözleşmenin kurulmasından başlayarak on yılın geçmesiyle kendiliğinden ortadan kalkar.

Kira sözleşmesi, e-Devlet üzerinden şu adımlarla yapılabilir: 1. Giriş ve Kimlik Doğrulama: Taraflar, Türkiye Cumhuriyeti kimlik numaraları ve e-Devlet şifreleri ile platforma giriş yapar. 2. Kira Sözleşmesi Menüsüne Erişim: E-Devlet platformunda "Kira Sözleşmeleri İşlemleri" sekmesine giriş yapılır. 3. Taşınmaz Tapu Bilgilerinin Belirlenmesi: Mülkiyetteki tapu bilgileri otomatik olarak doldurulur. 4. Taşınmaz Tapu Özelliklerinin Belirlenmesi: Oda sayısı, metrekare, banyo sayısı gibi bilgiler sisteme yazılır. 5. Sözleşme Taraflarının Belirlenmesi: Taşınmaz sahibi, kiracı ve kefile ait kimlik bilgileri ve iletişim bilgileri sisteme girilir. 6. Sözleşme Bilgilerinin Belirlenmesi: Kullanım amacı, başlangıç tarihi, kira bedeli, ödeme şekli gibi bilgiler sisteme eklenir. 7. Taşınmaz Durum Bilgilerinin Tespiti: Kiralanan yerin durumu ve demirbaş bilgileri sisteme girilir. 8. Sözleşmenin Genel ve Özel Şartlarının Belirlenmesi: Kiralanan yerin nasıl kullanılacağı ve yükümlülükler belirlenir. 9. Sözleşmenin Onaylanması: Taraflar, e-devlet üzerinden sözleşmeyi onaylar. Onaylandıktan sonra, her iki taraf da belgeyi dijital ortamda saklayabilir ve gerektiğinde PDF kopyasını indirebilir.

1 yıl oturan kiracı, kira sözleşmesinin bitiminden en az 15 gün önce ev sahibine taşınma niyetini bildirmelidir.

Makul süre tazminatının hesaplanmasında dikkate alınan bazı unsurlar: Kiralananın cinsi, özellikleri, konumu. Bölgede o taşınmaza duyulan ihtiyaç seviyesi. Talebin seviyesi. Taşınmazın ne kadar sürede yeniden kiraya verilebileceği. Hesaplama için keşif yapılıp bilirkişi raporu alınır. Araç mahrumiyet tazminatının hesaplanmasında dikkate alınan bazı unsurlar: Aracın makul onarım süresi. Günlük ikame araç bedeli. Günlük ikame araç bedeli, muadil araçların güncel kira bedeline göre belirlenir. Her iki tazminat türünde de hesaplama, aracın kullanım amacı, onarım süresi, araç türü ve ekonomik kayıp gibi faktörlere göre yapılır. Makul süre tazminatı hesaplaması için bir avukata danışılması önerilir.

Kiracı izin belgesi, diğer bir adıyla turizm amaçlı kiralama izin belgesi, e-Devlet üzerinden Kültür ve Turizm Bakanlığına başvuru yapılarak alınır. Başvuru için: Başvuru yapacak kişilerin e-devlet kullanıcı adı ve şifresi olması zorunludur. Yabancı kimlik numarası olmayan kişilerin vekaletle başvuru yapması gerekmektedir. Tüzel kişiler adına başvuru, temsile yetkili kişiler tarafından yapılır. Başvuruda sunulacak tüm belgelerin taranarak .pdf formatında dijital suretlerinin hazırlanmış olması gerekir. Aynı binada (blokta) bulunan aynı kişiye ait konutlar için tek başvuru yapılır. Ayrıca, başvuru yapılan konut sayısına ve binanın özelliklerine bağlı olarak farklı bilgi ve belgelerin sunulması gerekebilir.

Fesih protokolünün kaç gün önceden yapılması gerektiği, işçinin kıdemine göre değişir: 6 aydan az çalışmış işçiler için: En az 2 hafta (14 gün) önceden haber verilmelidir. 6 ay ile 1,5 yıl arasında çalışan işçiler için: En az 4 hafta (28 gün) önceden bildirim yapılmalıdır. 1,5 yıl ile 3 yıl arasında çalışan işçiler için: En az 6 hafta (42 gün) öncesinden haber verilmelidir. 3 yıldan fazla çalışmış işçiler için: En az 8 hafta (56 gün) önceden işverene bildirim yapılmalıdır. Bu süreler, hem işverenin hem de işçinin haklarını korumak amacıyla belirlenmiştir. Ayrıca, kira sözleşmelerinde fesih bildirimi için en az 15 gün önceden yazılı bildirim yapılması gereklidir.

TBK 352, Türk Borçlar Kanunu'nun 352. maddesini ifade eder. TBK 352'nin bazı geçerlilik şartları: Tahliye taahhüdü yazılı olmalıdır. Tahliye taahhüdünde taşınmazın tahliye edileceği tarih gün, ay ve yıl olarak eksiksiz belirtilmelidir. Tahliye taahhüdü koşulsuz ve şartsız verilmiş olmalıdır. Tahliye taahhüdü serbest irade ile verilmiş olmalıdır. Tahliye taahhüdü kiracı veya özel olarak yetkilendirilmiş temsilcisi tarafından verilmelidir. Birden çok kiracı varsa hepsinin tahliyeyi taahhüt etmiş olması gerekir. Tahliye taahhüdü imzalı olmalıdır. Tahliye taahhüdü, kira sözleşmesi imzalandıktan ve kiralanan kiracıya teslim edildikten sonra verilmiş olmalıdır. Konut ve çatılı işyerleri kira sözleşmesine konu yerler için verilebilir.

Kiracıya yıkım nedeniyle tahliye ihtarnamesi, binanın yıkılacağı veya kapsamlı tadilat yapılacağı durumlarda, en az 30 gün önceden çekilmelidir. İhtarnamenin noter aracılığıyla ve kiracının sözleşmedeki adresine gönderilmesi gerekmektedir. Her durumda ihtarname içeriğinde bulunması gereken bilgiler değişeceğinden, bir avukattan yardım almak faydalı olacaktır.

Türk Borçlar Kanunu (TBK) madde 349, 350, 352 ve 353 arasındaki temel farklar şu şekildedir: TBK madde 349: Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez. TBK madde 350: Kiraya verenin, kendisinin veya belirli yakınlarının konut veya işyeri ihtiyacı nedeniyle kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdirme koşullarını düzenler. TBK madde 352: Tahliye davası açma sebeplerinin sınırlılığını ve dava süresinin uzamasını ele alır. TBK madde 353: Kiraya verenin, dava açacağını en geç belirlenen sürede yazılı olarak bildirmesi durumunda, dava açma süresinin bir kira yılı kadar uzadığını düzenler. Özetle, madde 349, aile konutu ile ilgili fesih; madde 350, kiraya verenin ihtiyaç nedeniyle tahliye davası; madde 352, tahliye davası açma sebeplerinin sınırlılığı ve süre; madde 353 ise dava süresinin uzaması konularını kapsar.

Hazine ve Maliye Bakanlığı kira sözleşmesi işlemleri, 2024 yılı itibarıyla e-Devlet sistemi üzerinden sunulan bir hizmettir. Bu hizmet iki aşamada planlanmıştır: 1. İlk aşama: 4 Kasım 2024'te uygulamaya konmuştur. 2. İkinci aşama: Yıl sonunda uygulanması planlanmaktadır. İşlem adımları: 1. Kiraya veren, e-Devlet'te "Hazine ve Maliye Bakanlığı/Kira Sözleşmesi İşlemleri" bölümünden sözleşme hazırlar. 2. Kiraya veren, sözleşme bilgilerini girerken kiracının kimlik bilgileri, kira bedeli, ödeme koşulları ve depozito gibi tüm bilgileri belirtir. 3. Bilgiler tamamlandıktan sonra, kiracı ve varsa kefil 3 gün içinde sözleşmeyi onaylar. 4. Onay sonrası, barkodlu bir belge oluşturulur ve e-Devlet üzerinden belge doğrulama işlemi yapılabilir.

"Kiracıda mevcut değil" ifadesi, genellikle kira sözleşmesi olmayan veya geçersiz bir kira sözleşmesi bulunan kiracılar için kullanılır. Bu durum, kiracının tahliye edilmesi için geçerli bir sebep olabilir. Türk Borçlar Kanunu'na göre, kira sözleşmesi olmayan kiracılar da belirli tahliye sebepleriyle çıkarılabilir. Tahliye sebepleri arasında şunlar yer alır: - Kiraya verenin veya yakınlarının ihtiyacı. - Kiracının kira bedelini iki kez geciktirmesi ve kiraya verenin iki haklı ihtar çekmesi. - Kiracının kiralananı amacı dışında kullanması. Tahliye süreci, hukuki prosedürlerin doğru bir şekilde uygulanmasını gerektirir ve bu nedenle bir avukattan hukuki danışmanlık alınması önerilir.

Kiracının evden çıkarken ev sahibine para vermesi zorunlu değildir, ancak bazı durumlarda ödeme yapması gerekebilir. Örneğin, kiracı: Anahtar tesliminde gecikirse ve kira sözleşmesi devam ediyormuş gibi kabul edilirse, kira borcu ödemek zorunda kalabilir. Kiralanan taşınmazda hasar bırakırsa veya hor kullanım söz konusuysa, oluşan zarardan sorumlu olur. Tahliye için belirlenen sürelere uymazsa ve tazminat sorumluluğu doğarsa, belirli bir miktar ödeme yapması gerekebilir. Kiracının yükümlülükleri ve ödeme sorumlulukları, kira sözleşmesinde belirtilen maddelere ve Türk Borçlar Kanunu'na göre değişiklik gösterebilir.

Kiracının vakıftan ev kiraladıktan sonra yapması gerekenler: Kira sözleşmesini yazılı olarak yapmak. Kira bedelini ve ödeme şeklini belirlemek. Demirbaşları ve taşınmazın durumunu sözleşmeye eklemek. Yan giderleri takip etmek. Değişiklik için kiraya verenden izin almak. Kira süresi sonunda taşınmazı teslim etmek. Ayrıca, kiracı kira bedelini veya diğer yükümlülüklerini yerine getirmezse, vakıf tarafından tahliye edilebilir.

Kiracı kira kontratını imzalamazsa, bu durum yasal olarak kiracılık ilişkisinin olmadığı anlamına gelmez. Borçlar Kanunu'na göre kira sözleşmesi herhangi bir şarta bağlanmaz, bu nedenle sözlü olarak yapılan sözleşmeler de diğer sözleşmeler ile aynı koşullara sahiptir. Kira kontratının olmaması, kiracının yükümlülüklerini yerine getirmediği anlamına gelmez; kira bedeli ödeme, kiralanan taşınmazı kullanma ve koruma gibi yükümlülükler devam eder. Kira sözleşmesinin imzalanmaması durumunda yaşanabilecek bazı durumlar şunlardır: İspat sorunu: Sözlü sözleşmenin varlığı, yazılı delil ile ispatlanmalıdır. Yasal süreçlerin zorluğu: Kira ilişkisinden kaynaklanan alacak ve hak talepleri için açılacak davalar, belirli nedenlere dayandırılmalıdır.

2017 yılı için bazı damga vergisi tutarları: Belli parayı ihtiva eden kağıtlar: Mukavelenameler, taahhütnameler ve temliknameler: Binde 9,48. Kira mukavelenameleri: Mukavele süresine göre kira bedeli üzerinden Binde 1,89. Kefalet, teminat ve rehin senetleri: Binde 9,48. Tahkimnameler ve sulhnameler: Binde 9,48. Fesihnameler: Belli parayı ihtiva eden bir kağıda taalluk edenler dahil Binde 1,89. Belli parayı ihtiva etmeyen kağıtlar: Tahkimnameler: 51,40 TL. Sulhnameler: 51,40 TL. Damga vergisine tabi kağıtların üst sınırı, 1 Ocak 2017'den itibaren 1.865.946,80 TL olarak belirlenmiştir.