KatMalikleri

Apartman genel kurul davetiyesinin tebliğ edilme yöntemleri: Kat malikinin bilinen adresine tebligat. Apartman girişindeki ilan tahtasına asarak. Genel kurul davetiyesinin tebliğ edilmesi için dikkat edilmesi gereken bazı hususlar: Olağan toplantılar. Olağanüstü toplantılar. Tebligat Kanunu Ek 1. maddesi, apartman yönetimi ve ortak giderlerle sınırlı olmak üzere özel bir tebligat usulü öngörmektedir.

Apartman aidatını kat malikleri kurulu veya yönetim belirler. Aidat miktarı, ortak kullanım alanlarının büyüklüğüne, binanın ihtiyaçlarına ve yönetimin kararına bağlı olarak değişir. Aidatların nasıl belirleneceği ve hangi esaslara göre dağıtılacağı, yönetim planında ayrıntılı biçimde yer almalıdır.

Apartman yöneticisi, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) çerçevesinde belirli hallerde dava açabilir: Aidat ve avans paylarının tahsili. Ortak alanların kullanımına ilişkin uyuşmazlıklar. Kat malikleri kurulu kararlarının uygulanması. Ortak giderlerin tahsili. Ana gayrimenkulün bakım ve onarımına ilişkin uyuşmazlıklar. Müteahhit kaynaklı davalar: KMK'dan kaynaklanan davalar; müteahhit kaynaklı davalar ise doğrudan kat malikleri tarafından açılmalıdır. Yönetici, ayrıca site ya da apartman müteahhidinin eksik ya da hatalı inşaat yapmış olması durumunda da dava açabilir. Yöneticinin dava açma yetkisi, yönetim planında yer alan hükümlerle de belirlenebilir, ancak bu yetkiler KMK'nın temel ilkelerine aykırı olamaz.

Kat malikleri kurulu blok temsilcisi, ilk kat malikleri toplantısında seçilir. Toplu yapılarda yönetim planında belirtilen veya böyle bir zaman belirtilmemişse ikinci takvim yılının ilk ayı içinde toplanır. Önemli bir sebebin çıkması halinde, yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az on beş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartıyla, kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir.

Kat malikleri kurulu, her zaman yöneticiyi değiştirebilir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 41. maddesine göre, kat malikleri kurulu, yöneticinin görevdeki tutumunu denetler ve haklı bir sebebin çıkması halinde onu her zaman değiştirebilir. Yöneticinin değiştirilmesi için olağanüstü genel kurul toplantısı yapılması gerekebilir. Ayrıca, kat malikleri kurulunca yönetici seçimi yapılamaması durumunda, kat maliklerinden biri Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurarak yönetici atanmasını talep edebilir.

Kiracılar, site yönetimi seçiminde oy kullanamaz. Kiracının oy kullanabilmesi için, ev sahibinin kat maliki tarafından kendisine vekalet verilmesi gerekir.

Apartmanda denetçi seçimi şu şekilde yapılır: Kat malikleri genel kurulu. Çifte çoğunluk. Kat maliki olma şartı. Örnek: Bir apartmanda 50 daire varsa ve arsa payları eşitse, denetçi görevlendirilmesi için en az 26 kat malikinin oyu gerekir. Denetçi seçimi ile ilgili yönetim planında bir hüküm yoksa, bu yetki kat malikleri kuruluna aittir.

Evet, dış cephe mantolama masrafları ortak giderdir. Ancak bunun geçerli olması için dış cephe gibi ortak alanlarda bu işin yapılması gerekir. Ayrıca, mantolama gibi yapısal değişikliklere yönelik projeler için tüm maliklerin oy birliği ile karar alması gerekmektedir. Dış cephe mantolama masrafları, tapu senetlerinde belirtilen arsa payına göre bölüştürülür.

Evet, kombisini yakmayan komşu mahkemeye verilebilir. Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre, komşuların birbirini rahatsız edecek davranışlarda bulunması yasaktır. Bu durumda, kombisi yakan komşu, ana taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesine başvurarak hakimin müdahalesini isteyebilir. Mahkemeye başvurmadan önce, komşuyla iletişime geçmek ve apartman yöneticisine başvurmak gibi alternatif çözümler de değerlendirilebilir.

Site yönetimi, Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre çeşitli kararlar alabilir: Kat malikleri kurulunu toplantıya çağırmak ve bu kurulca verilen kararları karar defterine kayıt altına almak, muhafaza etmek ve tasdik ettirmek. Ana gayrimenkul adına gider ve gelirlerin kontrolünü ve yönetimini gerçekleştirmek, onarım, bakım ve kullanıma uygunluğu sağlamak. Ödemelerin kabulü, borçların ödenmesi, bankada hesap açılması ve tebligatların alınması gibi işlemleri yürütmek. Sitede bulunan asansörlerin periyodik bakımlarını yapmak, eksikliklerin ve arızaların giderilmesini sağlamak. Ortak alanların bakımı, onarımı, temizlik, güvenlik, teknik servis gibi hizmetleri yönetmek. Ayrıca, yönetim planında belirtilen diğer kararları da alabilir. Bazı durumlarda ise yetkili kurullar karar alsa dahi basit çoğunluk yeterli olmayıp nitelikli çoğunluk gerekebilir.

Konukevinin yönetimi genellikle şu şekilde yapılır: Yönetim Organları: Konukevinin yönetim organları arasında "Konukevi Yönetim Kurulu", "Müdür", "Müdür Yardımcıları" ve "Gece Sorumluları" bulunur. Müdürün Görevleri: Müdür, konukevinin idari, mali ve teknik işlerini ilgili mevzuata uygun olarak yürütür, personel işlerini takip eder, güvenlik önlemlerini alır ve yıllık bütçe hazırlar. Koordinatör ve Sorumluların Görevleri: Koordinatör, yönergelerin uygulanmasını sağlar ve genel sekretere karşı sorumludur. Başvuru ve Değerlendirme: Kısa süreli konaklama talepleri konukevi sorumlusu tarafından, uzun süreli talepler ise bir komisyon tarafından değerlendirilir. Disiplin ve Sır Saklama: Konukevinde görev yapan personel, öğrendikleri bilgileri gizli tutar ve kurallara uymayanlar hakkında tutanak tutularak gerekli işlemler yapılır.

Site yönetiminde oy birliğiyle alınması gereken bazı kararlar şunlardır: Temliki tasarruflar ve önemli yönetim işleri. Ortak alanların gelir getirici bir faaliyet için kullanılması. Tapuda mesken olarak kayıtlı bağımsız bölümlerde ticari faaliyetlerin açılması. Ana yapıya ilişkin değişiklikler. Yönetim planı değişikliği. Ayrıca, yönetici ataması ve denetçi seçimi de kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından yapılır.

Cam balkonların yasak olmasının bazı nedenleri: Kat Mülkiyeti Kanunu'na aykırılık. Bina estetiğini bozma. Ortak alan işgali. Tarihi veya sit alanlarında yasak. Cam balkon yaptırmadan önce, bağlı bulunulan belediyeden ve apartman veya site yönetiminden gerekli izinlerin alınması önemlidir.

Kat malikinin denetim hakkı, kat malikleri kurulu tarafından denetçi veya denetim kurulu seçilerek kullanılır. Denetçi veya denetim kurulu seçimi için şu adımlar izlenir: 1. Kat malikleri kurulu, denetim işini kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçecekleri bir denetçiye veya üç kişilik bir denetim kuruluna verebilir. 2. Denetçi veya denetim kurulu, yönetim planında yazılı zamanlarda, eğer zaman yazılmamışsa, her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna denetim raporu sunar. 3. Bu rapor, çoğaltılarak kat maliklerine taahhütlü mektupla gönderilir. Denetçi veya denetim kurulunun görevleri: Kat malikleri kurulunun yöneticiyi denetimini sağlamak. Yöneticinin tutumunu değerlendirmek ve haklı bir sebep oluştuğunda yöneticiyi değiştirmek. Hesapların denetimini yapmak. Kat malikleri, denetim hakkını kullanırken yönetim planına ve Kat Mülkiyeti Kanunu'na uymakla yükümlüdür.

Toplu konutlarda komşu seçimi, genellikle inşaat tamamlandıktan sonra yapılan ilk kat malikleri toplantısında gerçekleştirilir. Komşu seçimi ile ilgili spesifik bir zaman belirtilmemiştir, ancak yönetim planında belirtilen tarihlerde, en az iki yılda bir defa toplantı yapılması zorunludur.

Kat Malikleri Kanunu 37. madde, "İşletme Projesinin Yapılması" ile ilgilidir. Bu maddeye göre: Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş bir işletme projesi yoksa, yönetici gecikmeksizin bir işletme projesi hazırlar. Bu projede, bir yıllık yönetim için tahmini gelir ve gider tutarları, her kat malikine düşecek tahmini miktar ve ödenmesi gereken avans tutarı yer alır. Proje, kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara bildirilir. Bildirimden itibaren yedi gün içinde projeye itiraz edilirse, durum kat malikleri kurulunda incelenir ve karar verilir. Kesinleşen işletme projeleri ve kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararları, İcra ve İflas Kanunu'nun 68. maddesinin birinci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır.

Kapıcı lojmanının kiralanması için aşağıdaki adımlar izlenmelidir: 1. Kat Maliklerinin Oy Birliği: Lojmanın kiraya verilmesi, tüm kat maliklerinin oy birliği ile alınacak karara bağlıdır. 2. Yönetim Planı Kontrolü: Yönetim planında kapıcı lojmanının kiraya verilmesine dair bir hüküm olup olmadığı kontrol edilmelidir. 3. Kiracı Seçimi: Kiracının apartman yaşamına uygun olması ve apartman kurallarına saygılı olması gerekir. 4. Sözleşme Hazırlığı: Kira sözleşmesinde kiracının ödeme yapacağı kira bedeli, ödeme tarihi, şekli ve gecikme durumunda uygulanacak cezai şartlar açıkça belirtilmelidir. 5. Yasal Yükümlülükler: Kiralama işlemi sonucu elde edilen gelir vergiye tabidir ve yıllık gelir vergisi beyannamesi verilmelidir. Yönetici, kat maliklerinin kararı üzerine lojmanı kiraya verebilir.

Site yönetiminin yıllık gelir gider raporu, kat maliklerine verilir.

Site yönetimi denetim raporu, kat malikleri kuruluna verilir. Ayrıca, raporun bir örneği taahhütlü mektupla kat maliklerine de gönderilir. Denetim raporu ayrıca, noter tasdikli deftere de işlenir.

Vekaleten oy kullanma sınırı, farklı bağlamlara göre değişiklik gösterebilir: Kat malikleri kurulunda: Bir kişi, toplam oy sayısının %5'inden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edemez. Halka açık ortaklık genel kurullarında: Vekaleten oy kullanma, pay sahibinin talimatlarıyla sınırlıdır ve vekil, verilen talimata uygun hareket etmekle yükümlüdür. Bu düzenlemeler, demokratik katılımı teşvik ederken, belirli kişilerin oy çoğunluğunu haksız şekilde ele geçirmesini engellemeyi amaçlar.