KatMalikleri

Apartman genel kurul davetiyesinin tebliğ edilme yöntemleri: Kat malikinin bilinen adresine tebligat. Apartman girişindeki ilan tahtasına asarak. Genel kurul davetiyesinin tebliğ edilmesi için dikkat edilmesi gereken bazı hususlar: Olağan toplantılar. Olağanüstü toplantılar. Tebligat Kanunu Ek 1. maddesi, apartman yönetimi ve ortak giderlerle sınırlı olmak üzere özel bir tebligat usulü öngörmektedir.

Apartman aidatını kat malikleri kurulu veya yönetim belirler. Aidat miktarı, ortak kullanım alanlarının büyüklüğüne, binanın ihtiyaçlarına ve yönetimin kararına bağlı olarak değişir. Aidatların nasıl belirleneceği ve hangi esaslara göre dağıtılacağı, yönetim planında ayrıntılı biçimde yer almalıdır.

Apartman yöneticisi, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) çerçevesinde belirli hallerde dava açabilir: Aidat ve avans paylarının tahsili. Ortak alanların kullanımına ilişkin uyuşmazlıklar. Kat malikleri kurulu kararlarının uygulanması. Ortak giderlerin tahsili. Ana gayrimenkulün bakım ve onarımına ilişkin uyuşmazlıklar. Müteahhit kaynaklı davalar: KMK'dan kaynaklanan davalar; müteahhit kaynaklı davalar ise doğrudan kat malikleri tarafından açılmalıdır. Yönetici, ayrıca site ya da apartman müteahhidinin eksik ya da hatalı inşaat yapmış olması durumunda da dava açabilir. Yöneticinin dava açma yetkisi, yönetim planında yer alan hükümlerle de belirlenebilir, ancak bu yetkiler KMK'nın temel ilkelerine aykırı olamaz.

Kat malikleri kurulu blok temsilcisi, en geç iki yılda bir Haziran ayında yapılan toplantıda seçilir.

Kat malikleri kurulu, yöneticiyi her zaman değiştirebilir. Ayrıca, sulh mahkemesince atanan yönetici, atanma üzerinden altı ay geçmedikçe kat malikleri kurulunca değiştirilemez; ancak haklı bir sebep çıkarsa, onu atayan mahkeme değiştirmeye müsaade edebilir.

Site yönetimi seçiminde kiracılar oy kullanamazlar, çünkü bu hak sadece kat maliklerine aittir. Ancak, kiracılar ev sahiplerinin yönetime verdikleri vekalet ile toplantılara katılıp görüşlerini belirtebilirler.

Apartmanda denetçi seçimi şu şekilde yapılır: Kat malikleri genel kurulu. Çifte çoğunluk. Kat maliki olma şartı. Örnek: Bir apartmanda 50 daire varsa ve arsa payları eşitse, denetçi görevlendirilmesi için en az 26 kat malikinin oyu gerekir. Denetçi seçimi ile ilgili yönetim planında bir hüküm yoksa, bu yetki kat malikleri kuruluna aittir.

Evet, dış cephe mantolama ortak gider olarak kabul edilir. Bu tür masraflar, kat maliklerinin arsa payına göre paylaştırılır ve tüm kat maliklerinin oy birliği ile karar alması gereken işlemlerdendir.

Evet, kombiyi yakmayan komşu mahkemeye verilebilir. Hukuki düzenlemelere göre, kat maliklerinin kombisini yakmayan komşuya karşı dava açma hakkı bulunmaktadır. Bu durumda, kaloriferi yakan komşu, ana taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesine başvurarak hakimin müdahalesini isteyebilir.

Site yönetimi, aşağıdaki kararları alabilir: 1. Ortak Alanların Yönetimi: Bahçe, otopark, çocuk oyun alanı, havuz gibi ortak kullanım alanlarının bakımı ve kullanımı. 2. Bakım ve Onarım: Bina ve tesislerin periyodik bakımı, teknik sistemlerin kontrolü ve arızaların giderilmesi. 3. Güvenlik Hizmetleri: Site giriş çıkışlarının kontrolü, güvenlik personelinin yönetimi ve kamera-alarm sistemlerinin işletilmesi. 4. Mali İşlemler: Sitenin mali işlerinin takibi, bütçe planlaması, gelir-gider tablosunun tutulması ve aylık/yıllık mali raporların hazırlanması. 5. Aidat Toplama: Site sakinlerinden aylık aidat ve diğer ortak gider paylarının tahsil edilmesi. 6. Temizlik ve Peyzaj: Merdiven, asansör ve koridorların temizliği, çöp toplama hizmetleri ve site bahçelerinin bakımı. 7. Diğer İdari Sorumluluklar: Kat malikleri kurulu toplantılarının organize edilmesi, yönetim defterleri ve yasal kayıtların tutulması.

Konukevinde yönetim, yönetim planı ve yönetici aracılığıyla yapılır. Yönetim Planı: Konukevinin yönetim ve işleyiş esaslarını belirleyen resmi bir belgedir ve aşağıdaki konuları içermelidir: - Yönetim tarzı ve yönetim kurulu. - Ortak alanların kullanımı. - Yönetici ve denetçilerin görev ve yetkileri. - Aidat ve gider paylaşımı. - Genel yaşam kuralları. - Uyuşmazlıkların çözümü. Yönetici: Konukevinin idari, mali ve teknik işlerini yürütür, çalışanların denetimini yapar ve güvenlik önlemlerini alır.

Kat malikinin denetim hakkı, kat malikleri kurulunun denetim görevini yerine getirmesiyle kullanılır. Denetim süreci şu şekilde işler: 1. Denetçi Seçimi: Kat malikleri kurulu, kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla bir denetçi veya denetim kurulu seçer. 2. Denetim Raporu: Denetçi, yönetim planında belirtilen sürelerde veya belirtilmemişse her yılın ocak ayında denetim raporu hazırlar ve bu raporu kat maliklerine gönderir. 3. Hesapların İncelenmesi: Denetçiler, yönetimin faaliyetlerini her üç ayda bir denetler ve usulsüzlük tespit ederlerse durumu kat maliklerine bildirirler. 4. Yargı Başvurusu: Kat malikleri, denetçilerin görevlerini yerine getirmemesi durumunda mahkemeye başvurarak müdahale talep edebilirler.

Site yönetiminde oy birliğiyle alınması gereken kararlar şunlardır: 1. Site dahilinde bazı müesseselerin açılması: Hastane, dispanser, klinik gibi yerlerin açılması için tüm kat maliklerinin oybirliği gereklidir. 2. Sonradan bağımsız bölümlerin yapım ve ilaveleri: Kat ilavesi veya mevcut bölümlerin genişletilmesi kararları oybirliğiyle alınmalıdır. 3. Arsa paylarının yeniden düzenlenmesi: Yeni bağımsız bölümlere tahsis edilecek arsa paylarının belirlenmesi için oybirliği şarttır. 4. Temliki tasarruflar: Arsanın bölünmesi, mülkiyetin devri veya dış duvarların reklam amacıyla kiralanması gibi önemli yönetim işleri tüm kat maliklerinin oybirliğiyle yapılabilir.

Cam balkonlar, kat maliklerinin beşte dördünün yazılı izni olmadan yapıldığında yasaktır. Ayrıca, cam balkonların bina statiğini etkilememesi, çevreye zarar vermemesi ve projenin mimari durumunu bozmaması gerekmektedir.

Toplu konutlarda komşu seçimi, kat malikleri kurulunun toplantısında yapılır.

Kapıcı lojmanının kiralanması için aşağıdaki adımların izlenmesi gerekmektedir: 1. Kat Maliklerinin Oy Birliği: Kapıcı lojmanının kiraya verilebilmesi için tüm kat maliklerinin oy birliği ile karar alması gerekmektedir. 2. Yönetim Planı: Apartmanın yönetim planında kapıcı lojmanının kullanımına ilişkin hükümler kontrol edilmelidir. 3. İskan İzni: Kapıcı lojmanının kiraya verilebilmesi için yapının yasal olarak ikamet edilebilir olması, yani iskan izninin olması gerekmektedir. 4. Kira Sözleşmesinin Hazırlanması: Kira sözleşmesinde, kiracının ödeme yapacağı kira bedeli, ödeme tarihi, ödeme şekli ve gecikme durumunda uygulanacak cezai şartlar gibi hususlar açıkça belirtilmelidir. Bu şartlar sağlandıktan sonra, yönetici kiralama sürecini yürütür ve elde edilen kira geliri kat malikleri arasında paylaştırılır.

Kat Malikleri Kanunu'nun 37. maddesi, işletme projesinin yapılması ile ilgilidir ve şu konuları kapsar: 1. İşletme Projesinin İçeriği: Yönetici, kat malikleri kurulunca kabul edilmiş bir işletme projesi yoksa, gecikmeksizin bir işletme projesi yapar. Bu projede özellikle: - Anagayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahmini gelir ve gider tutarları, - Her kat malikine düşecek tahmini miktar, - Giderleri karşılamak için verilmesi gereken avans tutarı gösterilir. 2. Tebligat ve İtiraz: Proje, kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara, imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir. 3. Kesinleşen Projeler: Kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararları, İcra ve İflas Kanunu'nun 68. maddesinin birinci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır.

Site yönetiminin yıllık gelir gider raporu, kat maliklerine verilir.

Site yönetimi denetim raporu, kat malikleri kuruluna sunulur ve burada görüşülür.

Vekaleten oy kullanma sınırı, kat maliklerinin genel kurullarında şu şekildedir: Bir kişi, toplam oy sayısının yüzde 5'inden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Ayrıca, 40 ve daha az sayıdaki bağımsız bölüme sahip apartman veya sitelerde bir kişi, en fazla 2 kişiye vekalet edebilir.