Kamulaştırma

2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu, kamu yararının gerektirdiği hallerde taşınmaz malların devlet veya kamu tüzel kişileri tarafından kamulaştırılmasını düzenler. 4650 sayılı Kanun, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nda değişiklik yaparak çeşitli düzenlemeler getirmiştir: Ödenek şartı: İdarelerce yeterli ödenek temin edilmeden kamulaştırma işlemlerine başlanamaz. Bedel tespiti: Kamulaştırma bedeli, asliye hukuk mahkemeleri tarafından tespit edilir. Satın alma usulü: Kamulaştırmalarda öncelikle satın alma usulü uygulanır. Bu değişiklikler, 24.04.2001 tarihinde kabul edilmiştir.

Kamulaştırma davasında munzam zarar, kamulaştırılan taşınmaza ilişkin hükmedilen bedelin uzun bir süre boyunca tahsil edilememesi ve dava tarihindeki alım gücü ile mevcut durum arasında fark olması durumunda hesaplanır. Munzam zarar hesaplanırken şu unsurlar dikkate alınır: yıllık enflasyon artış oranı; bu oranın eşya fiyatlarına yansıma durumu; mevduat ve devlet tahvillerine verilen faiz oranları; döviz kurlarındaki değişim. Yargıtay kararları doğrultusunda, yüksek enflasyonist dönemlerde munzam zarar talepli davalarda somut ispat kuralının uygulanmasından vazgeçilmiştir.

Kamulaştırma bedeline itiraz davasının ne kadar süreceği, dosyanın karmaşıklığına ve iş yoğunluğuna bağlı olarak değişiklik gösterebilir. Kamulaştırma bedeline itiraz davası, idari yargı mercii tarafından yürütülür. Bu süreçte: İlk olarak itirazın şekil şartları incelenir. Ardından esasa ilişkin değerlendirme yapılır. Gerektiğinde bilirkişi incelemesi talep edilir. Son olarak karar verilir. Kamulaştırma iptal davası ise, dava açılmasından itibaren 3 yıl içinde açılmalıdır. Dava süreci, avukat yardımı gerektirebilir ve uzun sürebilir.

İstimlak bedeli, taşınmazın bulunduğu bölgedeki rayiç bedel, kullanım durumu ve piyasa şartları dikkate alınarak belirlenir. Hesaplamada dikkate alınan faktörler: Taşınmazın türü (arsa, tarla, bina vb.). Konumu ve ulaşım olanakları. Piyasa değeri ve emsal bedeller. Kullanım amacı (konut, ticari, tarım vb.). Üzerindeki yapılar (varsa yapının maliyeti, kullanım durumu ve getiri potansiyeli, yıpranma payı, güncel rayiç bedeli). Resmi kurum incelemeleri (tapu kayıtları, vergi matrahı, imar planı gibi resmi belgeler). Mülk sahipleri, taşınmazlarının istimlak kapsamında olup olmadığını ve belirlenen istimlak bedelini öğrenmek için Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’ne başvurabilir.

Evet, kamulaştırma ve istimlak aynı anlama gelir. 2942 sayılı kanuna göre, özel mülkiyete konu olan bir taşınmaza; devlete ait kurum ve kuruluşlarca kamu yararı ilkesi çerçevesinde el konulması işlemi olarak tanımlanır. İstimlak; özel mülkiyete konu olan taşınmazın bir kısmı veya tamamı üzerinde gerçekleştirilebilir ve işlemler sırasında devletin, istimlak edilen taşınmazın bedelini ilgili kişiye ödemesi gerekir.

Evet, kamulaştırma ve istimlak aynı anlama gelir. 2942 sayılı kanuna göre, özel mülkiyete konu olan bir taşınmaza; devlete ait kurum ve kuruluşlarca kamu yararı ilkesi çerçevesinde el konulması işlemi olarak tanımlanır. İstimlak; özel mülkiyete konu olan taşınmazın bir kısmı veya tamamı üzerinde gerçekleştirilebilir ve işlemler sırasında devletin, istimlak edilen taşınmazın bedelini ilgili kişiye ödemesi gerekir.

İstimlak, özel mülkiyete ait bir taşınmazın kamu yararı gözetilerek devlet veya kamu kurumları tarafından bedeli karşılığında alınması işlemidir. Bu işlem aynı zamanda kamulaştırma olarak da bilinir. İstimlak yetkisi, devlet, belediyeler, il özel idareleri ve kamu iktisadi teşebbüsleri gibi belirli kurumlara verilmiştir.

Mülkiyet hakkı, aşağıdaki hallerde sınırlandırılabilir: Kamu yararı: Anayasa'nın 35. maddesi ve Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi'nin 1 No'lu Ek Protokol'ünün 1. maddesine göre, mülkiyet hakkı ancak kamu yararı amacıyla ve kanunla sınırlandırılabilir. Çevre koruma: Çevre mevzuatı uyarınca yapılaşma ve kullanım kısıtlanabilir. İmar düzenlemeleri: Belediyeler, imar planlarına göre mülkiyet sahibinin yapı inşa ve kullanma biçimini düzenleyebilir. Kamulaştırma: Anayasa'nın 46. maddesi gereğince, kamu yararı tespiti ve yargı denetimi şartıyla kamulaştırma yapılabilir. Sınırlama, ölçülü bir şekilde kanuna dayanmalı ve kamu yararına hizmet etme amacı taşımalıdır.

Kamulaştırma bedeli artırım davasında mahkeme, bilirkişi raporu ve dosya kapsamındaki diğer delilleri değerlendirerek taşınmazın gerçek kamulaştırma bedelini hükme bağlar. Mahkeme ayrıca şu şekilde de karar verebilir: Bedelde anlaşma. Keşif ve bilirkişi raporu. Mahkemenin verdiği karara karşı, tarafların kanunda öngörülen sınırlar dahilinde istinaf ve temyiz kanun yollarına başvurmaları mümkündür.

İmar hakkı aktarımı, 2019 yılından önce imar planlarında kamu hizmet alanlarına ayrılan, ancak uzun yıllar kamulaştırılamamış parsellerin, parsel sahiplerine mağduriyet yaşatmadan kamuya kazandırılmasını sağlayan bir uygulamadır. Bu uygulama ile: Vatandaşların kullanamadığı parsellerine karşılık gelen imar hakları, imar planı kararıyla belirlenen başka bir alanda kullanılır. Bir taraftan vatandaş imar hakkına kavuşurken, bir taraftan kamuya yeni hizmet alanları kazandırılır. Kamu kurumları ve yerel yönetimler ile vatandaşlar arasındaki hukuki anlaşmazlıklar, her iki tarafa mali yük getirmeden çözülür. İmar hakkı aktarımı, sadece aynı il sınırları içerisinde ve imar planı kararıyla gerçekleştirilir.

İstimlaka tabi olmak, özel mülkiyetteki bir taşınmazın kamu yararı nedeniyle devlet veya kamu tüzel kişilikleri tarafından kısmen veya tamamen alınmasına tabi olmak anlamına gelir. Bu süreç, Anayasa ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu çerçevesinde yürütülür. İstimlak kararına veya belirlenen bedele itiraz hakkı vardır.

Kamulaştırma bedel artırım davası, taşınmaz malikinin, idarece belirlenen kamulaştırma bedeline itiraz etmesi durumunda açılır. Dava açma süresi, taşınmaz malikine bedelin yatırıldığına dair tebligat tarihinden itibaren otuz gündür.

Kamulaştırmada bedel artırımı, taşınmazın kamulaştırıldığı tarihteki adil ve piyasa koşullarına uygun değerinin tespit edilerek mülk sahibine ödenmesini sağlamak amacıyla yapılır. Bedel artırımının hesaplanmasında dikkate alınan bazı kriterler: taşınmazın cinsi ve niteliği; yüzölçümü; konum ve mevkii; imar durumu; vergi beyanı; resmi kıymet takdirleri; emsal satış bedelleri. Hesaplama süreci: 1. İdare, taşınmazın bedelini tespit etmek için bir Kıymet Takdir Komisyonu oluşturur. 2. Anlaşma sağlanamazsa, idare taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesi'ne başvurarak bedelin tespiti ve taşınmazın kendi adına tescili için dava açar. 3. Mahkeme tarafından belirlenen bedel, mülk sahibine tebliğ edilir. 4. Mülk sahibi, belirlenen bedeli düşük bulursa bedel artırım davası açabilir. Not: Kamulaştırma bedelinin artırımı davası, teknik detayları olan ve uzmanlık gerektiren bir süreçtir.

2942 ve 4650 sayılı kanunlar arasındaki temel farklar şunlardır: 4650 sayılı Kanun, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nda değişiklikler yapmıştır. Başlık Değişiklikleri: 4650 sayılı Kanun ile "Kamulaştırma Bedeli, Tebligat, Dava Hakkı ve Bilirkişiler" olan kısım başlığı, "Kamulaştırma Bedelinin Tespiti" olarak; "Kıymet Takdiri Komisyonları" olan madde başlığı ise "Aynın Çekişmeli Bulunması" olarak değiştirilmiştir. İdarenin Yetkileri: 4650 sayılı Kanun, idarelerin yeterli ödenek temin etmeden kamulaştırma işlemlerine başlayamamasını hükme bağlamıştır. Dava Süresi: 2942 sayılı Kanunun 14. maddesi, 4650 sayılı Kanun ile değiştirilerek, kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda iptal davasının 10. madde gereğince mahkemece yapılan tebligat gününden, kendilerine tebligat yapılamayanlara tebligat yerine geçmek üzere mahkemece gazete ile yapılan ilan tarihinden itibaren otuz gün içinde açılabilmesi sağlanmıştır. Bu değişiklikler, kamulaştırma süreçlerinin daha adil ve etkin bir şekilde yürütülmesini amaçlamıştır.

2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun 27. maddesi, acele kamulaştırmayı düzenler. Bu maddeye göre, yurt savunması ihtiyacına veya aceleliğine Bakanlar Kurulunca ya da Cumhurbaşkanlığınca karar alınacak hallerde veya özel kanunlarla öngörülen olağanüstü durumlarda gerekli olan taşınmaz mallar, kıymet takdiri dışındaki işlemler sonradan tamamlanmak üzere ilgili idarenin istemi ile mahkemece yedi gün içinde tespit edilir. İdare, bu tespit edilen değeri mal sahibi adına bir bankaya yatırarak taşınmaz mala el koyabilir. Acele kamulaştırma, kamulaştırma sürecinin olağan yolundan farklı olarak, taşınmazın malikinde mülkiyet hakkını korurken idarenin taşınmaz üzerinde serbestçe tasarrufta bulunabilmesini sağlar. 27. madde davaları, bedel ve tescil yönünden bağlayıcı değildir.

Şerefiye bedeli, bir bağımsız bölümün değerinin, manzarası, cephesi, gün ışığını alma durumu gibi çeşitli özellikleri göz önünde bulundurularak ve bu özelliklere ayrı ayrı değer belirlenerek, bağımsız bölümün fiyatına eklenmesiyle elde edilen değerdir. Kamulaştırma bedeli ise, devletin kurum veya kuruluşlarının, özel mülkiyete konu taşınmazları, kamu yararı ilkesi doğrultusunda, kanunda öngörülen esas ve usuller çerçevesinde el koyması işlemidir.

Kamulaştırmada uzlaşma komisyonuna katılanlar: İdare tarafından görevlendirilen uzlaşma komisyonu üyeleri. Malik veya yetkili temsilcisi. Uzlaşma komisyonu ile malik arasında yapılacak pazarlıkta teklif edilen ve kabul edilen fiyatların, taraflar yönünden bağlayıcılığı yoktur.

2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nda geçen "6 ay içerisinde" ifadesi, farklı bağlamlarda farklı anlamlar taşıyabilir. Kamulaştırma bedelinin tespiti ve idare adına tescil: İdare, kamulaştırma bedelinin tespitiyle idare adına taşınmazın tescilini istemek için mahkemeden alacağı belgeyi, şerh tarihinden itibaren 6 ay içinde tapu idaresine sunmak zorundadır. Uzlaşma görüşmelerinin tamamlanması: Uzlaşma komisyonunca, idarenin daveti veya malikin müracaat tarihinden itibaren en geç 6 ay içinde uzlaşma görüşmeleri sonuçlandırılmalıdır. Bu süreler, kamulaştırma sürecinin önemli aşamalarını ifade eder ve ilgili işlemlerin bu süreler içinde tamamlanması gereklidir.

Kamulaştırma zaman aşımında esas alınan tarih, el atmanın gerçekleştiği veya öğrenildiği tarihtir. Genel zaman aşımı süresi: Fiili el atmanın öğrenildiği tarihten itibaren 10 yıldır. Hak düşürücü süre: El atmanın gerçekleştiği tarihten itibaren 20 yıldır. Zaman aşımı süresinin başlangıcı, fiili el atmanın gerçekleştiği tarihten itibaren başlar.

Hayır, kamulaştırma bedeli vekalet ücretine dahil değildir. 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun 29. maddesinde, "bu Kanunun gerektirdiği diğer giderler" ifadesi, genel olarak yargılama ile ilgili yapılması gereken tüm giderleri kapsar. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 2019 yılında verdiği bir karara göre, kamulaştırma bedelinin tespiti davalarında idare lehine vekâlet ücretine hükmedilemez.