Kamulaştırma

2942 sayılı Kanun ve 4650 sayılı Kanun, kamulaştırma işlemlerinde önemli düzenlemeler getiren iki farklı mevzuattır. 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu, kamu yararının gerektirdiği hallerde taşınmaz malların kamulaştırılması süreçlerini, kamulaştırma bedelinin hesaplanmasını ve diğer ilgili konuları düzenler. 4650 sayılı Kanun ise, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nda bazı değişiklikler yapmıştır. Bu değişiklikler arasında: - Satın alma usulü: Kamulaştırmada öncelikle satın alma usulünün uygulanması esası getirilmiştir. - Taksitlendirme: Kamulaştırma bedelinin peşin ödenememesi durumunda, eşit taksitlerle ödenebilmesine olanak tanınmıştır. - Dava hakkı: Kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda iptal ve maddi hatalara karşı adli yargıda düzeltme davası açma hakkı düzenlenmiştir.

Kamulaştırma bedeli, aşağıdaki kriterlere göre hesaplanır: 1. Taşınmazın Cinsi ve Nevi: Taşınmazın arsa mı yoksa arazi mi olduğu belirlenir. 2. Yüzölçümü: Taşınmazın büyüklüğü dikkate alınır. 3. Vergi Beyanı: Taşınmazın varsa vergi beyanı değerlendirilir. 4. Kamulaştırma Tarihindeki Kıymet Takdiri: Taşınmazın kamulaştırma tarihindeki değeri belirlenir. 5. Emsal Satışlar: Benzer özelliklere sahip taşınmazların satış fiyatları araştırılır. 6. Yapıların Durumu: Yapıların resmi birim fiyatları, yapım maliyeti ve yıpranma payı hesaplanır. Hesaplama süreci genellikle şu adımları içerir: 1. Kıymet Takdir Komisyonu: Taşınmazın değerini belirlemek için bu komisyon oluşturulur. 2. Uzlaşma Komisyonu: Satın alma işlemlerini yürütmek ve sonuçlandırmak için bu komisyon kurulur. 3. Rapor Hazırlama: Tüm bilgiler toplandıktan sonra, değerleme uzmanı bir rapor hazırlar ve kamulaştırma bedelini belirler. Eğer malik, idare tarafından önerilen bedeli yeterli bulmazsa, "Kamulaştırma bedel tespiti ve tescil davası" açabilir.

Kamulaştırma davasında munzam zarar, kamulaştırma bedelinin geç ödenmesi nedeniyle oluşan zararın tahsili istendiğinde hesaplanır. Munzam zararın hesaplanması için aşağıdaki adımlar izlenir: 1. Başlangıç ve bitiş tarihlerinin belirlenmesi: Hesaplama, temerrüt tarihinden ifa tarihine kadar olan dönemi kapsar. 2. Enflasyon ve diğer ekonomik göstergelerin dikkate alınması: Yıllık enflasyon oranları, döviz kurları, mevduat ve devlet tahvillerine verilen faiz oranları gibi ekonomik veriler kullanılarak zararın miktarı belirlenir. 3. Bilirkişi raporu: Hakim, bu unsurları değerlendirmek ve uygun bir zarar miktarına hükmetmek için bilirkişi görüşüne başvurabilir. Munzam zarar, asıl alacaktan bağımsız bir borç olduğundan, 10 yıllık zamanaşımı süresine tabidir.

Kamulaştırma bedeline itiraz davasının ne kadar süreceği kesin olarak belirlenemez, ancak ortalama olarak 10-15 ay içerisinde sonuçlanabileceği belirtilmiştir. Davanın süresi, görevli ve yetkili mahkemenin iş yüküne ve davada çalışan avukatın tecrübesine bağlı olarak değişebilir.

İstimlak kelimesi, bir araziyi, üzerinde yapılmakta olan veya yapılacak olan bir kamu hizmetine elverişli duruma getirmek amacıyla kamulaştırma anlamına gelir. Bu terim, genellikle hukuki ve bürokratik metinlerde, bir arazinin veya mülkün kamu yararı için resmi olarak kamulaştırılmasını ifade etmek için kullanılır.

Mülkiyet hakkı, aşağıdaki hallerde sınırlandırılabilir: 1. Kamulaştırma: Kamu yararı gerekçesiyle, devletin özel mülkiyete ait bir malı zorunlu olarak almasıdır. 2. İrtifak Hakkı: Bir mal üzerinde başkasına kullanma hakkı tanıyan bir sınırlamadır. 3. Kamu Düzeni ve Çevre Koruma: Kamu düzeni, sağlık, güvenlik ve çevrenin korunması gibi gerekçelerle mülkiyet hakkına sınırlamalar getirilebilir. 4. Zorunlu İmar Planları: İmar planları, taşınmaz mal sahiplerinin mülkiyet hakkını sınırlandırabilir. 5. Kira ve Kullanım Hakkı Sınırlamaları: Mülkiyet hakkı, kiralama durumunda da sınırlanabilir.

Kamulaştırma bedeli artırım davasında mahkeme, aşağıdaki adımları izleyerek karar verir: 1. Dava Dilekçesi: Davacı, kamulaştırma bedelinin yetersiz olduğunu ve taşınmazın gerçek değerini açıklayan bir dava dilekçesi hazırlar. 2. Yetkili Mahkemeye Başvuru: Dava, taşınmazın bulunduğu yerin Asliye Hukuk Mahkemesi'nde açılır. 3. Delillerin Sunulması: Davacı, bilirkişi raporları, emsal satış fiyatları ve diğer delilleri mahkemeye sunar. 4. Bilirkişi İncelemesi: Mahkeme, taşınmazın gerçek değerini belirlemek için bilirkişi incelemesi yapar. 5. Karar: Mahkeme, bilirkişi raporu ve diğer deliller ışığında kamulaştırma bedelinin adil olup olmadığını değerlendirir ve karara bağlar. Zaman Aşımı: Dava, kamulaştırma işleminin kesinleşmesinden itibaren 30 gün içinde açılmalıdır, aksi takdirde dava hakkı kaybedilir.

İmar hakkı aktarımı, bir parsel üzerindeki imar hakkının tamamen ya da kısmen yasaklanması durumunda, bu parsel üzerindeki hakkın bir kısmının veya tamamının başka alanlara transfer edilmesi işlemidir. Bu uygulama, kamu hizmet alanlarında kalan ancak uzun yıllar kamulaştırılmayan parsellerin sahipleri için hukuki ve ekonomik çözümler sunar. İmar hakkı aktarımının bazı faydaları: - Vatandaşların mülkiyet haklarını korur. - Kamusal hizmetlerin daha verimli şekilde yürütülmesini sağlar. - Şehirlerin imar planlarının daha etkin şekilde uygulanmasını sağlar.

İstimlak (kamulaştırma), özel kişilere ait taşınmaz malların kamu yararı gerekçesiyle devlet veya diğer kamu tüzel kişileri tarafından alınması veya üzerinde irtifak hakkı kurulması anlamına gelir. Dolayısıyla, bir taşınmazın istimlağa tabi olması, bu taşınmazın kamulaştırma işlemine konu olması demektir.

Kamulaştırma bedel artırım davası, kamulaştırma işleminin kesinleşmesinden itibaren 30 gün içinde açılır.

Kamulaştırmada bedel artırımı, taşınmaz sahibinin belirlenen kamulaştırma bedelini yetersiz bulması durumunda açtığı dava ile hesaplanır. Bu süreçte izlenen adımlar şunlardır: 1. Dava Dilekçesi Hazırlama: Davanın açılması için kamulaştırma bedelinin neden yetersiz olduğunu ve taşınmazın gerçek değerini ayrıntılı bir şekilde açıklayan bir dilekçe hazırlanmalıdır. 2. Yetkili Mahkemeye Başvuru: Dava, taşınmazın bulunduğu yerin Asliye Hukuk Mahkemesi'nde açılır. 3. Bilirkişi İncelemesi: Mahkeme, taşınmazın gerçek değerini belirlemek için bilirkişi incelemesi yapar. 4. Karar: Mahkeme, belirlenen kamulaştırma bedelinin yetersiz olduğuna karar verirse, bedelin artırılmasına hükmeder ve idare ek bedeli taşınmaz sahibine öder. Bu süreçte bir avukattan hukuki destek almak faydalı olacaktır.

2942 ve 4650 sayılı kanunlar arasındaki temel farklar şunlardır: 4650 sayılı Kanun, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nda değişiklikler yapmıştır. Başlık Değişiklikleri: 4650 sayılı Kanun ile "Kamulaştırma Bedeli, Tebligat, Dava Hakkı ve Bilirkişiler" olan kısım başlığı, "Kamulaştırma Bedelinin Tespiti" olarak; "Kıymet Takdiri Komisyonları" olan madde başlığı ise "Aynın Çekişmeli Bulunması" olarak değiştirilmiştir. İdarenin Yetkileri: 4650 sayılı Kanun, idarelerin yeterli ödenek temin etmeden kamulaştırma işlemlerine başlayamamasını hükme bağlamıştır. Dava Süresi: 2942 sayılı Kanunun 14. maddesi, 4650 sayılı Kanun ile değiştirilerek, kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda iptal davasının 10. madde gereğince mahkemece yapılan tebligat gününden, kendilerine tebligat yapılamayanlara tebligat yerine geçmek üzere mahkemece gazete ile yapılan ilan tarihinden itibaren otuz gün içinde açılabilmesi sağlanmıştır. Bu değişiklikler, kamulaştırma süreçlerinin daha adil ve etkin bir şekilde yürütülmesini amaçlamıştır.

Kamulaştırma Kanunu'nun 27. maddesi, acele kamulaştırma usulünü düzenler. Bu maddeye göre: 1. Yurt savunması ihtiyacı veya acelelik kararı alınması durumunda, ilgili idarenin istemi üzerine mahkeme, yedi gün içinde o taşınmaz malın değerini tespit eder. 2. Bilirkişilerce belirlenen değer, idare tarafından mal sahibi adına bankaya yatırılır ve bu şekilde taşınmaz mala el konulur. 3. El koyma kararı, tapu müdürlüğüne bildirilir ve taşınmaz malın başkasına devir, ferağ veya temlikinin yapılamayacağı hükmü tapu kütüğüne şerh edilir. 4. El koyma kararından sonra taşınmaz mal, Kamulaştırma Kanunu'nun 20. maddesi uyarınca boşaltılır. Acele kamulaştırma, olağanüstü hallerde ve kamu yararı sebebiyle taşınmazların derhal kamulaştırılmasını sağlar.

Şerefiye ve kamulaştırma bedeli kavramları farklı bağlamlarda kullanılır: 1. Şerefiye: Genellikle inşaat projelerinde, bir binanın veya dairenin diğer dairelere göre daha değerli olmasını sağlayan ek özellikleri ifade eder. 2. Kamulaştırma Bedeli: Devletin veya yetkili kurumların, kamu yararı gerekçesiyle özel mülkiyete sahip taşınmazları kamulaştırırken mülk sahibine ödediği tazminattır.

Kamulaştırmada uzlaşma komisyonuna katılanlar şunlardır: 1. Kıymet Takdir Komisyonu: Taşınmazın bedelini tespit etmek üzere idarenin bünyesinde oluşturulan komisyon. 2. Uzlaşma Komisyonu: Pazarlıkla satın alma ve trampa işlemlerini yürütmek üzere yine idarenin görevlendirdiği en az üç kişiden oluşan komisyon. Bu komisyonlarda yer alacak üyelerin, ilgili konularda bilgi ve deneyime sahip olmaları gerekmektedir.

2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nda geçen "6 ay içerisinde" ifadesi, farklı bağlamlarda farklı anlamlar taşıyabilir. Kamulaştırma bedelinin tespiti ve idare adına tescil: İdare, kamulaştırma bedelinin tespitiyle idare adına taşınmazın tescilini istemek için mahkemeden alacağı belgeyi, şerh tarihinden itibaren 6 ay içinde tapu idaresine sunmak zorundadır. Uzlaşma görüşmelerinin tamamlanması: Uzlaşma komisyonunca, idarenin daveti veya malikin müracaat tarihinden itibaren en geç 6 ay içinde uzlaşma görüşmeleri sonuçlandırılmalıdır. Bu süreler, kamulaştırma sürecinin önemli aşamalarını ifade eder ve ilgili işlemlerin bu süreler içinde tamamlanması gereklidir.

Kamulaştırmada zaman aşımında esas alınan tarih, fiili el atmanın öğrenildiği tarihten itibaren 10 yıldır. Ayrıca, el atmanın gerçekleştiği tarihten itibaren 20 yıl içinde dava açılmaması durumunda hak düşürücü süre nedeniyle dava açma hakkı tamamen ortadan kalkar.

Kamulaştırma bedeli, vekalet ücretine dahil değildir. Kamulaştırma davalarında, dava sonunda belirlenen kamulaştırma bedeli taşınmaz malikine ödenirken, avukatlık asgari ücret tarifesine göre mülkü kamulaştırılan kişinin avukatına ilam vekalet ücreti ödenir.

Arazilerin trampa edilmesinin birkaç nedeni olabilir: Değer farkı: Trampa edilecek araziler arasında değer farkı olup olmaması önemli değildir. Pratiklik: Trampa işlemi, tapu müdürlüklerinde kolayca gerçekleştirilebilir ve resmi işlemler kısa sürede tamamlanır. Gönüllülük: Trampa işlemi, tarafların tamamen gönüllü ve bilinçli katılımıyla yapılır. Trampa işlemi, genellikle taşınmaz malların para karşılığı olmadan birbirleriyle değişimini içerir ve bu süreçte her iki taraf da kendi mülklerini diğerine devreder.

Demiryolları kamulaştırmasını Türkiye Cumhuriyeti Devlet Demiryolları İşletmesi Genel Müdürlüğü (TCDD) yapar.