Kira

Kira kontratındaki özel şartlar genellikle "Özel Koşullar" bölümüne yazılır. Bu bölümde, kiracı ve kiraya verenin mutabık kaldığı, bakım ve onarım sorumlulukları, sigorta gibi hususlar yer alır.

Belirli süreli kira sözleşmesi, kiracı tarafından fesih bildiriminde bulunulmadığı takdirde her seferinde bir yıl süreyle otomatik olarak uzar.

Evet, kiraya veren, kiralanan taşınmazdaki hasarın tespiti için delil tespiti isteyebilir. Bu talep, kira sözleşmesine aykırılık, özen yükümlülüğünün ihlali ve taşınmazın kullanılamaz hale gelmesi gibi durumlarda geçerlidir.

Kira vergisi, belirli koşullar altında KDV'den indirilebilir. - Konut kiraları: Ev sahipleri, konut kiralarında KDV tahsil etmek zorunda değildir ve bu nedenle kira vergisi KDV'den muaftır. - Ticari kiralar: Ofis, mağaza gibi ticari mülklerin kiralanması %20 KDV'ye tabidir ve bu KDV, mülkün bir birey veya şirket tarafından kiralanmasına bakılmaksızın uygulanır. - Alt kiralama: Ticari bir mülkü başka bir işletmeye alt kiralama yoluyla kiralayan taraf, KDV sorumluluğunu genellikle orijinal ev sahibi üzerinde bırakır. Özel muafiyetler veya teşvikler için vergi danışmanıyla çalışmak gerekmektedir.

Kira ödendi makbuzuna yazılması gereken bilgiler şunlardır: 1. Kiracı: Ödeme yapan kiracının adı-soyadı ve adresi. 2. Kiraya Veren: Ödeme yapılan kiraya verenin adı-soyadı, unvanı ve adresi. 3. Kira Ödemesinin Tutarı: Yapılan ödemenin miktarı para birimi ile yazılır. 4. Hangi Aya Dair Olduğu: Yapılan ödemenin hangi ayın kira bedeli olduğu belirtilir. 5. Ödemenin Alındığı Tarih: Yapılan ödemenin tarihi yazılır. Ayrıca, makbuzda kiracının ödemeyi kabul ettiğine dair imzası da yer almalıdır.

Kira stopajı muhasebe kaydı, kiracının kira bedelini öderken brüt kira bedelinin %20'sini stopaj olarak kesip vergi dairesine yatırmasıyla gerçekleşir. Kayıt adımları: 1. Brüt kira bedelinin belirlenmesi: Kira kontratında belirtilen net kira bedeli varsa, bu bedel 1,25 ile çarpılarak veya 0,80'e bölünerek brüt kira bedeli hesaplanır. 2. Stopaj tutarının hesaplanması: Brüt kira bedeli üzerinden %20 stopaj oranı uygulanır. 3. Muhasebe kaydı: Kiracı, stopaj tutarını "Stopaj Gideri" hesabına borç kaydeder ve "Vergi Dairesine Ödenecek Stopaj" hesabına alacak kaydeder. Örneğin, brüt kira bedeli 50.000 TL olan bir işyeri için: - Stopaj tutarı: 50.000 TL × 0,20 = 10.000 TL - Muhasebe kaydı: Stopaj Gideri 10.000 TL, Vergi Dairesine Ödenecek Stopaj 10.000 TL.

Örnek No: 14 icra takibi, kiracının kira sözleşmesine veya tahliye taahhüdüne aykırı davranması durumunda, kiraya verenin başvurduğu ilamsız icra takibidir. Bu süreç şu adımlarla gerçekleşir: 1. Takip Talebi: Kiraya veren, tahliye taahhüdünde belirtilen tarihten itibaren bir ay içinde icra dairesine başvurarak takip talebinde bulunur. 2. Tahliye Emrinin Tebliği: İcra müdürü, takip talebini aldıktan sonra, kiracıya 15 gün içinde taşınmazı tahliye etmesini emreden bir tahliye emri gönderir. 3. Kiracının İtiraz Hakkı: Kiracı, tahliye emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içinde icra dairesine itiraz edebilir. 4. İtirazın Kaldırılması veya Tahliye Davası: Kiracının itirazı durumunda, kiraya veren, icra mahkemesinde itirazın kaldırılması veya sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açabilir. 5. Tahliye: Kiracı itiraz etmez veya itirazı reddedilirse, 15 gün içinde taşınmazı tahliye etmelidir.

1 yıllık kira sözleşmesi, belirli süreli bir sözleşme olduğu için sürenin dolmasıyla birlikte biter. Ancak, konut ve çatılı iş yeri kiralarında Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 347 uyarınca, kiracı fesih bildiriminde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla kendiliğinden uzamaya devam eder. Sözleşmenin 10 uzama yılını doldurmasıyla birlikte, bunu takip eden her yeni kira yılının bitiminden en az 3 ay önce kiracıya ihtarname gönderilerek kira yılının sonunda tahliye davası açılabilir. Kira sözleşmesinin bitiş tarihi, kiracının mülkü tahliye etmesi için son tarih olarak kabul edilir. Kira sözleşmesinin bitiş tarihi ile ilgili kesin bilgi için bir avukata danışılması önerilir.

Evet, kiracı kira sözleşmesini e-imzayla onaylayabilir. 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu kapsamında güvenli elektronik imza, ıslak imza ile aynı hukuki geçerliliğe sahiptir. Kira sözleşmesinin e-imzayla onaylanabilmesi için her iki tarafın da e-imza sertifikasına sahip olması gerekmektedir.

Kira ödemelerinde banka komisyonu, kiracıya aittir. Türk Borçlar Kanunu'nun 89. maddesine göre, kira bedeli gibi para borçları, alacaklının yerleşim yerinde ödenmesi gereken "götürülecek borçlar"dandır ve bu nedenle banka havale giderlerinden kiracı sorumludur.

Kiracı, evden çıkarken güvence bedelini almak için aşağıdaki adımları izlemelidir: 1. Kira Sözleşmesinin Sonlanması: Kiracı, kira sözleşmesinin usulüne uygun olarak sonlandırıldığından emin olmalıdır. 2. Kiralanan Yerin Durumu: Kiracı, kiralanan yeri ne durumda teslim almışsa, o durumda geri vermekle yükümlüdür. 3. Banka Başvurusu: Depozito, bankaya yatırılmışsa, ev sahibi ve kiracının anlaşması durumunda banka, güvenceyi (depozitoyu) kiracıya geri verir. 4. Yasal Yollara Başvuru: Eğer ev sahibi depozitoyu iade etmezse, kiracı icra takibi başlatabilir veya dava açabilir.

Kiracı depozitosunu Türk Lirası (TL) olarak ödemek zorundadır. Türk Borçlar Kanunu'nun 99. maddesi, kira sözleşmelerinde belirlenen depozito bedelinin ülke parası (TL) ile ödeneceğini öngörmektedir. Ancak, kiracı ve kiralayanın yurt dışında yerleşik olması veya taşınmazın Türkiye'de bulunmaması gibi özel durumlarda depozito döviz cinsinden belirlenebilir.

Konut kira amortismanı hesaplamak için aşağıdaki formül kullanılır: Amortisman Süresi (Yıl) = Yıllık Toplam Kira Geliri / Evin Toplam Maliyeti. Örnek hesaplama: - Evin satış fiyatı: 5.000.000 TL. - Aylık kira geliri: 40.000 TL. Amortisman süresi hesaplaması: 1. Yıllık toplam kira geliri: 40.000 TL/ay 12 ay = 480.000 TL. 2. Amortisman süresi: 5.000.000 TL / 480.000 TL ≈ 10,4 yıl. Bu durumda, evin mevcut kira geliriyle kendi maliyetini yaklaşık 10,4 yılda karşılayacağı söylenebilir.

Kiracının tahliye taahhüdü, kira sözleşmesinin yapılmasından ve kiralanan taşınmazın tesliminden sonra alınmalıdır.

Yargıtay'ın kiralanan meskenin işyeri olarak kullanılmasının akde aykırı olduğuna dair kararı şu şekildedir: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 2018/6432 E., 2018/11200 K. sayılı, 07.11.2018 tarihli kararında, kira sözleşmesindeki kullanım şekline aykırı kullanımın akde aykırılık teşkil ettiği belirtilmiştir. Ayrıca, Yargıtay'ın bir başka kararında da, konut olarak kiralanan yerin işyeri olarak kullanılmasının tahsis amacına uygun kullanma yükümlülüğüne aykırı olduğu ve bu durumun sözleşmeye aykırılık teşkil ettiği vurgulanmıştır.

Net ve brüt kira farkı, kira hesaplamalarında kullanılan iki farklı kavramı ifade eder: 1. Net Kira: Mülk sahibi tarafından kiralanacak taşınmaz konut olarak belirlenmişse, ödemeler net kira bedeli üzerinden yapılır. 2. Brüt Kira: Taşınmaz ticari bir amaçla kullanılacaksa, brüt kira ve net kira kavramları devreye girer.

2024 yılı için kira gelirinde 33 bin lira olan istisna sınırı kalkmamıştır. Bu kapsamda, konuttan 2024 yılında yıllık en az 33 bin lira kira geliri elde eden gayrimenkul sahipleri gelir vergisi ödemek zorundadır.

Götürü gider ve gerçek gider yöntemleri, kira gelirlerinin vergilendirilmesinde farklı avantajlar sunar: 1. Götürü Gider Yöntemi: Bu yöntemde, kira gelirinin %15'i götürü olarak matrahtan indirilir ve belge ibraz etmeye gerek yoktur. 2. Gerçek Gider Yöntemi: Bu yöntemde, kiraya verilen taşınmazla ilgili faiz giderleri, amortismanlar ve bakım onarım masrafları gibi giderler beyan edilebilir ve bu giderler gelir vergisinden düşülebilir. Hangi yöntemin seçileceği, mükellefin durumuna ve gelir miktarına bağlı olarak değişebilir. En avantajlı yöntemi belirlemek için mali müşavir desteği almak önerilir.

Kiracı, kira vergisini ev sahibine verirse, her iki taraf da ceza ödemek zorunda kalır. Çünkü kira vergisinin ödenmesi sorumluluğu ev sahibine aittir. 2024 yılı itibarıyla, kirayı elden alan veya ödeyen kişilere uygulanan ceza, kira bedelinin %10'u oranında olup, en az 5 bin TL'dir.

Kiracı, mülk sahibinin yerine kira sözleşmesi yapamaz, çünkü kira sözleşmesinin tarafları kiracı ve ev sahibi olmalıdır. Ancak, kiracı, ev sahibinin yazılı izni ve vekaleti ile kira sözleşmesini üçüncü bir kişiye devredebilir.