Kamulaştırma

Kamulaştırmasız el atma davasında hükmedilen tazminat bedeli, mahkeme kararı kesinleşmeden icraya konulursa, Anayasa Mahkemesi'nin 2021 tarihli kararına göre bu durum mülkiyet hakkının ihlali olarak değerlendirilir. Anayasa Mahkemesi, 04.02.2021 tarihli ve 2019/89 E., 2021/10 K. sayılı kararıyla, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'na eklenen Geçici Madde 14'ün ilgili kısmını Anayasa'ya aykırı olduğu gerekçesiyle iptal etmiştir. Mevcut duruma göre, kamulaştırmasız el atma nedeniyle açılan tazminat davasının icraya konulabilmesi için mahkeme kararının kesinleşmesi gerekmemektedir.

Kamulaştırma ihalesi, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu ve ilgili yönetmeliklere göre yapılır. İşlem genellikle şu adımları içerir: 1. Ön Hazırlık: - İdare, kamulaştırılacak taşınmazın sınırlarını, yüzölçümünü ve cinsini belirler. - Tapu kayıtları üzerinden taşınmaz sahiplerinin tespiti yapılır. - Vergi dairesinden taşınmazların vergi değerleri veya beyan yerine geçecek değerler istenir. 2. Satın Alma Usulü: - İdare, kendi bünyesinde bir kıymet takdir komisyonu oluşturarak taşınmazların tahmini bedelini tespit eder. - Uzlaşma komisyonu aracılığıyla pazarlıkla satın alma veya trampa usulü uygulanır. 3. Dava Süreci: - Anlaşma sağlanamazsa idare, taşınmazın kamulaştırma bedelinin tespiti ve belediye adına tescili için mahkemeye başvurur. 4. İhale: - Eğer kamulaştırma planı ihale usulü ile verilecekse, işin metodolojisi ve katılacak firmaları belirleyen idari ve teknik şartname hazırlanır. Detaylı bilgi için İstanbul Büyükşehir Belediyesi Kamulaştırma Müdürlüğü veya ilgili hukuk bürolarına başvurulması önerilir.

Kamulaştırma bedelinin geri alınması mümkündür, ancak belirli şartların sağlanması gerekmektedir. Bu şartlar şunlardır: Kamulaştırma bedelinin kesinleşmesi. Beş yıllık bekleme süresinin dolması. Kamulaştırılan taşınmazla ilgili işlem yapılmaması. Bir yıl içinde dava açılması. Bedelin faiziyle birlikte iadesi. Özel kanunlarda kamulaştırılan malın geri verilemeyeceğine dair hüküm bulunması halinde geri alma hakkı kullanılamaz.

Kamasutra, 3. yüzyılda Hint bilge Mallanaga Vatsyayana tarafından derlenmiş, cinsellik üzerine ilk yazılı eser olma özelliği taşıyan bir öğretidir. Kamasutra'nın amacı, çiftlerin aşk ve cinsel hayatlarını derinleştirmek ve renklendirmektir. Ayrıca, Kamasutra'da toplumsal ve sosyal konseptler, cinsel birleşme, evli çiftlerin cinsel yaşamları, kadın ve erkek cinsellikleri, kadının erkekler üzerindeki etkisi, erkeğin kadınlar için nasıl daha çekici olabileceği gibi konular da işlenmektedir.

Kamulaştırma bedelinin fazla ödenmesi durumunda, fazla ödenen miktar, idare tarafından taşınmaz malikinden geri talep edilir. 2942 Sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun 10. maddesinin 10. fıkrasına göre, idare tarafından hak sahibi adına yapılan ödeme tarihi ile geri ödemeye ilişkin yazının ilgilisine tebliğ edildiği tarih arasındaki süre için faiz alınmaz. Ayrıca, Anayasa Mahkemesi'nin kararlarına göre, kamulaştırma bedelinin uzun yıllar sonra ödenmesi ve bu süre zarfında gerçek değerini kaybetmesi, mülkiyet hakkının ihlali anlamına gelebilir.

Kamulaştırmasız el atma davalarında harç ve vekalet ücreti hesaplaması, el atma tarihine göre değişiklik gösterir: 04.11.1983 tarihinden önce el atılan taşınmazlar: Bu durumlarda maktu vekalet ücreti uygulanır. 04.11.1983 tarihinden sonra el atılan taşınmazlar: Bu durumlarda nispi vekalet ücreti uygulanır. Vekalet ücreti, genellikle tahsil edilen veya elde edilen miktarın belirli bir yüzdesi olarak belirlenir ve bu yöntem "nispi" olarak adlandırılır. Harçlar, dava ile ilgili olarak değişen faktörlere göre belirlenir ve genellikle avukatlar tarafından hesaplanır. Bu konularda doğru bilgi ve destek almak için bir avukata başvurulması önerilir.

TOKİ, kamulaştırmasız el koyma davası açamaz. Kamulaştırmasız el koyma davasında davacı, gayrimenkulüne haksız olarak el atılan tapu sahibidir. Ancak, idare (TOKİ dahil) tarafından özel mülkiyete sahip taşınmaza kamulaştırma usullerine aykırı şekilde yapılan işlemle bedel ödemeksizin mülkiyet hakkını sınırlayarak el koyması durumunda, taşınmaz malikleri kamulaştırmasız el atma nedeniyle tazminat davası açabilir.

2002-2025 yılları arasında AKP döneminde toplam 2.537 acele kamulaştırma kararı alınmıştır. Bazı yıllara göre dağılım şu şekildedir: 2012: 171; 2013: 283; 2014: 264; 2024: 191; 2025: 117. Acele kamulaştırma, yalnızca savaş veya doğal afet gibi olağanüstü durumlarda kullanılması gereken bir yöntemdir.

Kamulaştırma davası açıldıktan sonra şu adımlar izlenir: 1. Duruşma: Mahkeme, duruşma tarihini malik ve ilgili taraflara bildirir. 2. Bedel Tespiti: Duruşmada taraflar, kamulaştırılan taşınmazın bedeli konusunda anlaşamazsa, mahkeme bedeli belirler. 3. Bilirkişi Raporu: Hakim, keşif yapılmasını ve bilirkişilerin taşınmazın değerine dair rapor sunmasını talep eder. 4. Tazminat Ödeme: Mahkemece belirlenen bedel, hak sahibi adına yatırılır ve bedelin yatırıldığını gösteren makbuz mahkemeye sunulur. 5. Taşınmazın Devri: Kamulaştırılan taşınmaz, kamusal amaç için kullanılmak üzere devralınır. 6. Karar ve Kesinlik: Mahkemenin tescil kararı kesindir, ancak bedele ilişkin karara karşı istinaf ve temyiz kanun yollarına başvurulabilir. Ayrıca, taşınmaz maliki, tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde idari yargıda kamulaştırma işleminin iptali için dava açabilir.

Deprem bölgesi arazilerinin geleceği, çeşitli düzenlemelere tabidir. Mülkiyet hakları korunarak, depremzedelere yeni konut ve iş yerleri sağlanması planlanmaktadır. Bu süreçte: Kadastro işlemleri: Arazi sınırlarında değişiklikler olduğunda, Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından yeniden ölçüm yapılır ve dengeleme planı oluşturulur. Rezerv Yapı Alanları: Bu alanlar, hak sahiplerine yeni yapılar inşa etmek amacıyla belirlenir. Hak sahipliği: Depremden önce sahip olunan taşınmazların büyüklüğü ve niteliği tespit edilerek, vatandaşların hak kaybı yaşamaması sağlanır. Ayrıca, zemin yapısı da dikkate alınarak, kaya gibi sağlam zeminler tercih edilir ve yumuşak zeminlerde güçlendirme çalışmaları yapılır.

Kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davası genellikle 10-12 ay içinde sonuçlanır. Ancak, sürecin uzunluğu şu durumlara bağlı olarak değişebilir: Bilirkişi raporlarının geç gelmesi. Tarafların itirazları. Yoğun mahkemelerde dava yükünün fazla olması. Bu durumda süreç 1 yıla kadar uzayabilir.

Kamulaştırma ve irtifak bedeli ortaklığa dahil değildir. Kamulaştırma yoluyla irtifak hakkı tesisinde, taşınmaz mal veya kaynakta meydana gelen kıymet düşüklüğü kamulaştırma bedelidir. Ortaklık durumu, kamulaştırma veya irtifak hakkının kurulma şekline ve koşullarına bağlı olarak değişebilir. Ancak, genel olarak bu bedeller bireysel hak sahiplerine ödenir ve ortaklık hesaplarına dahil edilmez.

Kamulaştırma bedelinin iadesi davası, Kamulaştırma Kanunu'nun 23. maddesine göre, aşağıdaki şartların sağlanması durumunda açılabilir: Kamulaştırma bedelinin kesinleşmesi. Beş yıllık bekleme süresinin dolması. Bir yıl içinde dava açılması. Taşınmazın olduğu gibi bırakılması. Bedelin faiziyle iadesi. Özel kanunlarda kamulaştırılan malın geri verilemeyeceğine dair hüküm bulunması halinde bu dava açılamaz. Bu tür davalar, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde, Asliye Hukuk Mahkemelerinde görülür.

Kamulaştırmasız el atma davasında verilen kararın kesinleşmesinin sonuçları: Tazminat bedelinin icraya konulabilmesi. Malike etkisi. Ayrıca, 19.06.2021 tarihinden önce kesinleşme olmadan başlatılan icra takipleri, kesinleşmiş mahkeme kararı sunuluncaya kadar durdurulur. Kamulaştırmasız el atma davaları, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde açılır ve zamanaşımı süresi yoktur.

Kamulaştırmada 30 günlük süre, taşınmaz malikine mahkeme tarafından yapılan tebligat gününden veya tebligat yapılamayan durumlarda gazete ilanı tarihinden itibaren işlemeye başlar. Bu süre, idari yargıda kamulaştırma işleminin iptali için dava açma hakkı sağlar ve hak düşürücü niteliktedir; yani bu süre içinde dava açılmaması halinde bu hak kaybolur.

Kamulaştırma davaları genellikle 10-12 ay içinde sonuçlanır. Eğer taraflar arasında anlaşmazlık varsa veya taşınmaz sahibi kamulaştırma bedelini beğenmezse, süreç daha uzun sürebilir.

İstimlak bedeli, taşınmazın bulunduğu bölgedeki rayiç bedel, kullanım durumu ve piyasa şartları dikkate alınarak belirlenir. Hesaplamada dikkate alınan faktörler: Taşınmazın türü (arsa, tarla, bina vb.). Konumu ve ulaşım olanakları. Piyasa değeri ve emsal bedeller. Kullanım amacı (konut, ticari, tarım vb.). Üzerindeki yapılar (varsa yapının maliyeti, kullanım durumu ve getiri potansiyeli, yıpranma payı, güncel rayiç bedeli). Resmi kurum incelemeleri (tapu kayıtları, vergi matrahı, imar planı gibi resmi belgeler). Mülk sahipleri, taşınmazlarının istimlak kapsamında olup olmadığını ve belirlenen istimlak bedelini öğrenmek için Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’ne başvurabilir.

İspanya'nın merkez bankasını kamulaştırmasının nedeni, Bankia adlı büyük bir bankanın emlak sektöründeki derinleşen kriz nedeniyle zor duruma düşmesi ve finansal sisteme yönelik endişelerin artmasıdır. 2012 yılında, 32 milyar euro değerinde sorunlu emlak varlığına sahip olan Bankia'nın yüzde 45'i kamulaştırılarak, İspanya'nın banka kurtarma fonu Frob'a devredilmiştir.

Kamulaştırma uzlaşma tutanağı, taşınmazın maliki ve idarece görevli kılınan uzlaştırma komisyon üyeleri tarafından imzalanır. Malik veya temsilcisi, 15 gün içinde taşınmazı belirtilen usullerden birine göre satmak isteği ile idareye başvurduğunda uzlaşma görüşmeleri başlar. Uzlaşma komisyonu, idarenin bünyesinde en az üç kişiden oluşan ve tahmin edilen bedel üzerinden pazarlıkla satın alma ve trampa işlemlerinin yapılması ve sonuçlandırılması için görevli kılınan komisyondur. Anlaşma tutanağı hazırlandığı andan itibaren en geç 45 gün süre ile tutanakta belirtilen ve anlaşılan kamulaştırma bedeli hazır duruma getirilir.

Kamulaştırma Kanunu'na göre kamulaştırma bedeli şu şekilde hesaplanır: 1. Taşınmazın piyasa değeri belirlenir. 2. Emsal değerler dikkate alınır. 3. Taşınmazın fiziksel durumu, imar durumu ve diğer özel koşulları değerlendirilir. Hesaplama süreci, genellikle bir değerleme uzmanı veya bilirkişi heyeti tarafından yürütülür. Kamulaştırma bedelinin tespiti ve artırılması için hukuki destek almak önemlidir.