Kamulaştırma

Kamulaştırma bedeli, belirli koşulların sağlanması durumunda geri alınabilir. 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'na göre, kamulaştırma bedelinin kesinleşmesinden itibaren 5 yıl içinde kamulaştırmayı yapan idare tarafından kamulaştırma amacına uygun hiçbir işlem yapılmazsa, taşınmazın eski sahibi veya mirasçıları, kamulaştırma bedelini faiziyle birlikte ödeyerek taşınmazı geri alabilir. Ayrıca, bu hakkın doğmasından itibaren 1 yıl içinde kullanılmaması durumunda geri alma hakkı düşer.

Kamulaştırma ihalesi, belirli aşamalardan oluşan bir süreçle gerçekleştirilir: 1. Kamu Yararı Kararı Alınması: İlgili kamu kurumu (belediye, bakanlık, özel idare vb.) tarafından taşınmazın kamulaştırılması için kamu yararı kararı alınır. 2. Taşınmazın Tespiti: Kamulaştırılacak taşınmazın tapu bilgileri ve malik bilgileri belirlenir ve tapuda şerh konulur. 3. Uzlaşma Süreci: İdare, mal sahibine teklif götürür. Uzlaşma sağlanırsa bedel ödenerek devir yapılır; sağlanamazsa dava süreci başlatılır. 4. Kamulaştırma Bedelinin Tespiti: İdare, Asliye Hukuk Mahkemesi'nde bedel tespiti davası açar ve bilirkişi marifetiyle rayiç değer belirlenir. 5. Bedelin Bankaya Yatırılması ve Tescil: Mahkemece belirlenen bedel, mal sahibi adına bankaya yatırılır ve taşınmaz tapuda idare adına tescil edilir. Bu süreçte uyulması gereken temel şartlar: - Kamu yararı ilkesi. - Bedelin peşin ödenmesi. - Taşınmazın özel mülkiyette olması. - İdarenin işlem yetkisine sahip olması.

"Kamustra" terimi, belgelerde veya kaynaklarda bulunmayan bir terimdir. Ancak "kamulaştırma" kavramı ile ilgili amaçlar şunlardır: 1. Kamu Yararı: Kamulaştırma, kamu yararının gerektirdiği hallerde, gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetinde bulunan taşınmazların, kaynaklar ve irtifak haklarının belirli esas ve usuller çerçevesinde anlaşarak ya da zorla alınmasını amaçlar. 2. Kaynakların Etkin Kullanımı: Kamulaştırma, kamu kaynaklarının etkili ve verimli bir şekilde kullanılmasını sağlar. 3. Hizmet Kalitesi: Kamulaştırma ile halka sunulan hizmetlerin kalitesini artırmak hedeflenir.

TOKİ, kamulaştırmasız el koyma davası açabilir, çünkü kamulaştırmasız el atma, idarenin özel mülkiyete ait bir taşınmaza kanunda öngörülen kamulaştırma işlemlerini yapmaksızın ve bedel ödemeksizin el koyması durumudur. Bu tür bir davada, taşınmazın maliki veya mirasçıları, adli yargıda haksız el atmanın önlenmesi (men-i müdahale davası) veya tazminat davası açma hakkına sahiptir.

Kamulaştırmasız el atma davasında harç ve vekalet ücretleri şu şekilde hesaplanır: 1. Harçlar: 1983 yılından sonra açılan kamulaştırmasız el atma davalarında mahkeme ve icra harçları nispi olarak hesaplanır. 2. Vekalet Ücreti: 1983 yılından sonraki davalarda vekalet ücretleri de nispi olarak uygulanır.

Kamulaştırma bedelinin fazla ödenmesi durumunda, idarenin fazla ödenen tutarı geri talep etme hakkı vardır.

AKP döneminde 2002 yılına kadar 14 kez acele kamulaştırma yapılırken, 2002'den günümüze kadar bu sayı 2 bine ulaşmıştır.

Kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davası genellikle 10-12 ay gibi bir süre içinde tamamlanır.

Kamulaştırma bedelinin iadesi davası, kamulaştırma kararının kesinleşmesinden itibaren 5 yıl içinde açılmalıdır. Ayrıca, bu dava hakkını kullanmak için doğmasından itibaren 1 yıl içinde başvuru yapılmalıdır, aksi takdirde hak düşer.

Kamulaştırma davası açıldıktan sonra şu süreçler yaşanır: 1. Uzlaşma Görüşmeleri: İdare, taşınmaz sahibine uzlaşma teklifinde bulunur. 2. Mahkeme Kararı: Uzlaşma sağlanamazsa, idare Asliye Hukuk Mahkemesi'nde kamulaştırma davası açar. 3. Bedelin Tespiti ve Tescil: Mahkemece belirlenen kamulaştırma bedeli, idare adına tescil işlemi yapılarak ödenir. 4. Kesinleşme: Malikin tapuda ferağ vermesi ile kamulaştırma işlemi kesinleşir ve bu bedel kamulaştırma bedeli olarak kabul edilir. Bu süreçte, malikin haklarını korumak için hukuki danışmanlık alması önerilir.

Deprem bölgesinde arazilerin durumu, OHAL kapsamında yayımlanan kararnameye göre şu şekilde olacaktır: 1. Yapılaşmaya Açılma: Orman vasfını yitirmiş taşlık ve kayalık alanlar yapılaşmaya açılacaktır. 2. Ruhsat İşlemleri: Yapı ruhsat işlemleri belediye ve valiliklerden alınıp Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'na verilecektir. 3. Özel Mülkiyet: Yapılaşmaya açılacak alanlardaki özel mülkiyetler için acele kamulaştırma yasası kapsamında mülkiyet sahipleri bedellerini alarak yerlerinden edileceklerdir. 4. Askı ve İtiraz Süreci: Plan ve parselasyon işlemlerinde askı, ilan ve itiraz süreci kaldırılmıştır. 5. Yabancı Katılımı: Depremden etkilenen illerde konut yapma yetkisi, bakanlığa bağlı TOKİ gibi kuruluşlara ve yabancı kişi, kurum ve kuruluşlara verilecektir.

Kamulaştırma ve irtifak bedeli, ortaklığa dahil değildir. Kamulaştırma bedeli, taşınmaz malın mülkiyetinin idareye geçmesi veya idare adına irtifak hakkı kurulması durumunda, taşınmazın eski maliklerine ödenir.

Kamulaştırmada 30 günlük süre, idarenin başvuru tarihinden itibaren başlar.

Kamulaştırmasız el atma kararı kesinleşirse, idare, taşınmazın bedelini mal sahibine ödemek zorunda kalır. Ayrıca, taşınmaz üzerindeki fiili müdahalenin devam etmesi halinde mülkiyetin idare adına tesciline de karar verilebilir.

İstimlâk (kamulaştırma) bedeli, aşağıdaki faktörler dikkate alınarak hesaplanır: 1. Piyasa Değeri: Gayrimenkulün serbest piyasada benzer özellikteki taşınmazlara göre ortalama satış fiyatı. 2. Konum: Merkezi bir bölgede yer alması, ulaşım imkânları, çevresindeki yapılaşma ve imar durumu. 3. Gayrimenkulün Türü ve Alanı: Arsa, tarla, konut, iş yeri gibi farklı gayrimenkul türleri için ayrı hesaplamalar yapılır ve metrekare büyüklüğü dikkate alınır. 4. Üzerindeki Yapılar: Varsa yapının maliyeti, kullanım durumu ve getiri potansiyeli, yıpranma payı, güncel rayiç bedeli. 5. Resmi Kurum İncelemeleri: Tapu kayıtları, vergi matrahı, imar planı gibi resmi belgeler analiz edilerek değerleme yapılır. Ayrıca, Sermaye Piyasası Kurulu’nda lisans almış değerleme uzmanlarından da bir değerleme raporu alınabilir.

Kamulaştırma davasının süresi ortalama 6-8 ay civarında olabilir. Ancak, davanın süresi görevli ve yetkili mahkemenin iş yüküne, davada çalışan avukatın tecrübesine ve delil yöntemlerine bağlı olarak değişebilir. Bazı kaynaklarda ise kamulaştırma davalarının 10-15 ay içerisinde sonuçlanabileceği belirtilmektedir.

Kamulaştırma uzlaşma tutanağını, kamulaştırılacak taşınmazın maliki ve idarenin görevlendirdiği uzlaşma komisyonu üyeleri imzalar.

İspanya, finans sektörünü yeniden yapılandırmak amacıyla merkez bankasını kamulaştırdı.

Kamulaştırmada 7. ve 10. madde belirtmesi şu anlamlara gelir: 1. 7. Madde Belirtmesi: İdare, kamulaştırma kararı verdikten sonra, bu kararın tapu siciline şerh verilmesini, kamulaştırmaya konu taşınmaz malın kayıtlı bulunduğu tapu idaresine bildirir. 2. 10. Madde Belirtmesi: Mahkemece kamulaştırma bedelinin tespit edilmesiyle birlikte, bu bedelin peşin veya taksitle ödenmesi karşılığında taşınmaz malın idare adına tesciline karar verilir ve bu karar tapu dairesine bildirilir.

Kamulaştırma Kanunu'na göre kamulaştırma bedeli, aşağıdaki unsurların dikkate alınmasıyla hesaplanır: 1. Taşınmazın Cinsi ve Nevi: Taşınmazın arsa mı yoksa arazi mi olduğu belirlenir. 2. Yüzölçümü: Taşınmazın alanı hesaplanır. 3. Kıymet Takdiri: Taşınmazın kamulaştırma tarihindeki rayiç piyasa değeri, kıymet takdir komisyonu tarafından belirlenir. 4. Emsal Satışlar: Bölgede benzer taşınmazların satış değerleri de değerlendirmede kullanılır. 5. Yapıların Değeri: Taşınmaz üzerinde yapı varsa, bunların resmi birim fiyatları ve yapım maliyeti dikkate alınır. 6. Yıpranma Payı: Yapıların yıpranma oranı hesaplanır. Hesaplama sonucunda belirlenen bedel, peşin ve nakit olarak malike ödenir.