KatMülkiyeti

Site yönetimi tüzüğü, sitelerde yaşayan tüm kat maliklerini ve kiracıları kapsayan, sitenin işleyişini ve yönetimini düzenleyen bir belgedir. Bu tüzükte yer alan bazı konular şunlardır: - Yönetim kurulu ve görevleri: Siteyi yönetmek, genel kurul kararlarını uygulamak, ortak alanları korumak ve Kat Mülkiyeti Kanunu'nda belirtilen diğer görevleri yerine getirmek. - Genel kurul toplantıları: Sitede yaşayan tüm kat maliklerinden oluşan genel kurulun yılda en az bir kez toplanması ve yönetim kurulunun seçimi, aidatların belirlenmesi gibi önemli kararları alması. - Aidatların belirlenmesi ve tahsili: Aidatların miktarı, genel kurulda kat maliklerinin oyları ile belirlenir ve aidat borçlularına ihtarname gönderilerek yasal işlemlere başvurulabilir. - Ortak alanların kullanımı: Havuz, park, spor salonu gibi ortak alanların kullanımı ile ilgili kurallar ve yaptırımlar. - Yönetim planı: Sitenin işleyişine ilişkin kuralları ve prosedürleri belirleyen belge.

Komşuyu eve almak zorunluluğu yoktur, çünkü komşuluk ilişkileri karşılıklı saygı ve hoşgörüye dayanır. Ancak, Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre, kat malikleri ve kiracılar, birbirlerini rahatsız etmemek ve yönetim planına uymak gibi yükümlülüklere sahiptir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, 23 Haziran 1965 tarihinde kabul edilmiş ve 2 Temmuz 1965 tarihinde Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir.

Ortak alan, birden fazla kişi veya bağımsız bölüm sahibi tarafından kullanılabilen ve yönetimine ortaklık edilen alanları kapsar. Ortak alanlara örnekler: - Bahçeler ve yeşil alanlar. - Otoparklar. - Merdivenler, koridorlar ve asansörler. - Güvenlik odaları, kamera sistemleri ve düzenlemeleri. - Çamaşırhane, kurutma alanları ve hobi odaları. Ayrıca, Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre ortak alanlar arasında bina temeli, dış duvarlar, çatı, sığınak, depo gibi yerler de yer alır.

Ev sahibi evde oturmadığı takdirde, boş daire için de aidat ödemesi gerekmektedir. Aidat hesaplaması, apartmanın yıllık tahmini giderleri ve gelirleri baz alınarak yapılır.

Hastanelerde terasların yasak olmasının nedeni, Kat Mülkiyeti Kanunu gereğince ortak alanlarda hastane gibi sağlık kuruluşlarının kurulmasının yasak olmasıdır.

TürkAY Yönetim aşağıdaki hizmetleri sunmaktadır: 1. Yönetim Planlaması: Kat Mülkiyeti Kanunu doğrultusunda yönetim planları hazırlamak. 2. Site Kuruluş ve Organizasyon: Yönetim kurulu ve denetim kurullarının oluşturulması, karar defterinin hazırlanması ve noter tasdiğinin yapılması. 3. Bütçe Planlaması: Teknik ve sosyal donatı özellikleri göz önünde bulundurularak işletme bütçesini belirlemek. 4. Hukuki Hizmetler: Yönetimle ilgili hukuki danışmanlık ve yasal takip işlemleri. 5. Teknik Denetim ve Danışmanlık: Bakım, onarım ve yapım işlerine ilişkin teknik şartnameler doğrultusunda sözleşmeler oluşturmak ve işleri denetlemek. 6. Güvenlik Hizmetleri: Güvenlik personelinin standartlara uygunluğunu kontrol etmek ve gece denetimleri yapmak. 7. Peyzaj Hizmetleri: Peyzaj alanlarının denetimi ve yönetimi. 8. Temizlik Hizmetleri: Genel, AVM ve site ortak alan temizlik hizmetleri. 9. İnsan Kaynakları: Personel ihtiyacı tespiti, temini, iş sözleşmeleri ve personel eğitimi. 10. Satınalma ve İş Akışı: Mal ve hizmet alımlarında kurallara uygunluk denetimi.

Evet, bina ortak karar protokolü için 2/3 çoğunluk yeterlidir.

Kat mülkiyetinde yönetici, aşağıdaki görevleri yerine getirir: 1. Ortak alanların yönetimi: Asansörlerin bakım ve onarımını yaptırmak, merdiven boşluklarının temizliğini sağlamak, bahçe, otopark ve çocuk oyun alanı gibi alanların düzenli kullanımını organize etmek. 2. Finansal yönetim: Aidatların toplanması ve harcamaların yönetilmesinden sorumludur, bütçe oluşturur ve mali raporları hazırlar. 3. Toplantı düzenleme: Yıllık genel kurul toplantılarını organize eder, gündem maddelerini belirler ve alınan kararların uygulanmasına katkıda bulunur. 4. Hukuki süreçlerin takibi: Kat mülkiyeti yasalarına uygun hareket eder, gerektiğinde hukuki süreçleri başlatabilir veya takip edebilir. 5. İletişim koordinasyonu: Kat maliklerinin sorunlarını dinleyerek çözüm önerileri sunar ve tüm maliklerle etkili iletişim kurarak topluluk içinde uyum sağlamaya çalışır.

Evet, site yönetimi borç için icra takibi yapabilir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesine göre, aidat borcunu ödemeyen kat maliki veya kiracı aleyhine icra takibi başlatılabilir. İcra takibi süreci şu adımları içerir: 1. Borcun tespiti: Yönetim planı ve aidat kararları incelenerek borcun net olarak belirlenmesi. 2. Talep yazısı: Borçluya yazılı bir ihtarname gönderilerek aidat borcunun belirli bir süre içinde ödenmesi istenir. 3. Ödeme yapılmaması halinde: Borçlu ihtarnameye rağmen ödeme yapmazsa, icra takibi başlatılır. 4. Mahkeme aşaması: Borçlu icra takibine itiraz ederse, konu mahkemeye taşınır ve mahkeme kararıyla borç tahsil edilebilir.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) 22. maddesi, kat maliklerinin ortak giderlere katılmama durumunda uygulanacak teminat ve icra süreçlerini düzenler. Özetle, bu maddeye göre: 1. Avans ve gider borcunun tahsili: Ortak gider ve avans borcunu ödemeyen kat maliki hakkında, yönetici veya diğer kat malikleri tarafından icra takibi başlatılabilir. 2. İpotek tesisi: Mahkeme kararına dayanarak, kat malikinin bağımsız bölümü üzerine ipotek şerhi konulabilir. 3. Müşterek sorumluluk: Kiracı, ortak giderleri ödese bile, kat maliki de bu borçtan müteselsilen sorumlu kalır.

Toplu yapıya geçiş kararı, aşağıdaki adımların izlenmesiyle alınır: 1. İmar Planı: Toplu yapının kurulacağı alanın imar planının uygun olması gereklidir. 2. Kat Mülkiyeti Kanunu: Kat Mülkiyeti Kanunu'nun ilgili hükümlerinin yerine getirilmesi gerekir. 3. Yönetim Planı: Toplu yapının yönetimine ilişkin hususların yer aldığı bir yönetim planı hazırlanır. 4. Kat Malikleri Kurulunun Oluşturulması: Toplu yapının yönetimini sağlamak için kat malikleri kurulu oluşturulur. 5. İmza Toplama: Kat maliklerinden imza toplanarak toplu yapı kurulması için karar alınır. 6. Tapuya Tescil: İmar planı, kat mülkiyeti veya kat irtifakı belgeleri ve yönetim planı, tapuya tescil edilir. Bu süreç, genellikle ilgili belediye ve tapu müdürlüğü ile koordineli olarak yürütülür.

Apartman aidatı takibi genellikle şu adımlarla yapılır: 1. İlamsız İcra Takibi: Apartman yönetimi veya bir kat maliki, aidatın ödenmemesi durumunda ilgili icra müdürlüğüne başvurarak ilamsız icra takibi başlatabilir. 2. Ödeme Emri: İcra müdürlüğü, borçluya (apartman sakini) ödeme emri gönderir. 3. 7 Günlük Süre: Ödeme emri 7 gün içinde kesinleşirse, borçlu ya ödeme kararına itiraz etmeli ya da borcunu ödemelidir. 4. Haciz İşlemi: Borçlu ödeme yapmazsa, taşınır ve taşınmazlar üzerine haciz getirilerek malların satışı gerçekleştirilir. Borçlu, ödeme emrine itiraz ederek icra takibini durdurabilir. Profesyonel Yönetim: Büyük sitelerde, aidat takibi genellikle profesyonel bina yönetimleri veya avukatlar aracılığıyla yapılır.

Apartmanda balkonların ortak alan olarak belirlenmesi, Kat Mülkiyeti Kanunu ve Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'ne göre yapılır. Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre, balkonlar, bağımsız bölümlerin dışında yer aldıkları ve ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için gerekli oldukları için ortak alan olarak kabul edilir. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'ne göre, balkonların tanımı yapılır ve bu tanıma uyan balkonlar, ortak alan olarak değerlendirilir. Ortak alanların belirlenmesi şu şekillerde yapılabilir: Sözleşme ile belirleme. Yönetim planı. Şüphe durumunda, taraflar arasında anlaşmazlığa yol açabilecek bir yerin ortak alan olup olmadığı, tespit davası açılarak bilirkişi raporu ile mahkeme tarafından belirlenir.

Kat mülkiyetinde 2/3 oy oranı, toplam oy sayısının üçte ikisinin sağlanması anlamına gelir. Örneğin, 10 bağımsız bölümlü bir apartmanda toplam 10 oy hakkı vardır. 2/3 oy oranı için en az 7 oy gereklidir.

Hastanelerin terası, kat mülkiyeti kanunu esaslarına göre tüm kat maliklerine aittir.

Çatı masrafı, kat maliklerinin tümüne aittir. Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre çatı, ortak yer olarak kabul edilir ve bu nedenle yapılan tamirat ve bakım giderleri, tüm kat malikleri tarafından arsa payları oranında karşılanır.

Site yönetiminden blok yönetimine geçiş için aşağıdaki adımlar izlenmelidir: 1. Yönetim Planının Değiştirilmesi: Yönetim planı, tapuda tescil edildiği için değiştirilebilmesi için 5/4 oy gereklidir. 2. Özel Gündemle Toplantı: Site yönetiminde özel bir gündemle toplantı yapılarak blokların ayrılması konusu görüşülür. 3. Oylama: Toplantıda toplam 50 bağımsız varsa ve 40'ı blok yönetiminin değişmesi yönünde oy kullanırsa, yönetim planında değişiklik yapılabilir. 4. Yeni Yönetim Planı: Bloklar site yönetiminden ayrıldıktan sonra, her blok için yeni bir yönetim planı hazırlanarak tescil ettirilir. Bu süreç, hukuki bir geçiş olduğundan, bir avukattan destek alınması önerilir.

Ofis olarak görünen bir ev, belirli koşullar sağlandığında ev (mesken) olarak kullanılabilir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre, tapuda mesken olarak kayıtlı bir bağımsız bölüm, tüm kat maliklerinin onayı ile gerekli tadilatın yapılması ve onaylanması hâlinde mesken olarak kullanılabilir. Ayrıca, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik ile, ticaret + konut parsellerinde yer alan ve henüz inşa aşamasında olan ofis kullanımlı bağımsız bölümlerin, parseldeki toplam konut kullanımı %80'i geçmeyecek şekilde konuta dönüştürülebilmesi de mümkündür.

Ortak kullanım alanları aidattan muaf değildir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesine göre, apartman veya sitede yaşayan herkes, ortak alanların bakım ve giderlerine katılmak zorundadır. Bu giderler arasında asansör bakımı, güvenlik hizmetleri, temizlik, peyzaj çalışmaları ve ortak alanların elektrik-su masrafları yer alır.