KatMülkiyeti

Üst komşu, balkondan halı silkeleyebilir ancak bu, belirli kurallara uymak zorundadır: Rahatsızlık Vermeme Yükümlülüğü: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre, kat malikleri birbirlerini rahatsız edecek davranışlarda bulunamazlar. Yönetim Planı: Apartman veya site yönetim planında, balkondan halı silkeleme yasaklanmış olabilir. Zamanlama: Genel olarak belediyelerin çevre temizlik kurallarına uygun hareket edilmelidir. Rahatsızlık devam ederse, zabıta veya belediyeye şikayet edilebilir, ayrıca Cumhuriyet Savcılığı'na suç duyurusunda bulunulabilir.

Kat Mülkiyeti Kanunu'na (KMK) göre, yönetici atanması zorunlu değildir; ancak belirli durumlarda zorunludur. Zorunlu Olduğu Durumlar: Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa yönetici atanması zorunludur. Anagayrimenkulün bütün bölümleri bir kişinin mülkiyetinde ise, malik kanunen yönetici durumundadır. Kat malikleri, anagayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp yönetici atayamazlarsa, o gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesince yönetici atanır. Zorunlu Olmadığı Durumlar: Sekizden az bağımsız bölümü olan binalarda yönetici atanması, kat maliklerinin iradesine bırakılmıştır.

Dükkan içi, ortak alan sayılmaz. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 4. maddesine göre, her kat malikinin kendi bölümü dışındaki alanlar ortak yer olarak kabul edilir. Ancak, onaylı projede bağımsız bölüm veya eklenti olarak gösterilen ve özel kullanıma tahsis edilen alanlar, yalnızca ilgili dükkan tarafından kullanılabilir.

Apartmanda yönetim planı yoksa aşağıdaki durumlar ortaya çıkabilir: Yönetimin yasal dayanağı eksikliği. Uyuşmazlıklarda çözüm zorluğu. Eksik düzenleme. Yönetim planı olmadığında bu konular eksik kalabilir. Yönetim planı, tapu müdürlüklerinden temin edilebilir.

Dükkanlar, kapıcı aidatı da dahil olmak üzere apartman veya site ortak giderlerine katılmak zorundadır. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesine göre, dükkan sahipleri de diğer kat malikleri gibi: kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine eşit oranda katılır; ana gayrimenkulün sigorta primlerine ve ortak alanların bakım, onarım gibi giderlerine arsa payı oranında katkıda bulunur. Ancak, yönetim planında dükkan sahiplerinin belirli giderlere katılmayacağına dair bir madde bulunuyorsa, bu hüküm geçerli olur.

Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre kat malikleri kurulu, ana taşınmazdaki (binadaki) tüm kat maliklerinden oluşur. Bir bağımsız bölümde birden fazla kişi malikse, içlerinden veya dışarıdan seçtikleri bir temsilci ile kurulda yer alırlar. Kat maliki ehliyetsizse veya kısıtlıysa, onun yerine kanuni temsilcisi katılır. Malik tüzel kişilikse, yetkili organı veya iradi temsilcisi toplantıya katılır.

Evet, dublex daire de dahil olmak üzere tüm kat malikleri, ortak giderlere katılmak zorundadır. Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre, kat malikleri, kendi bağımsız bölümleri dışında kalan ortak alanların bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderlerine arsa payı oranında katılmak zorundadır. Ancak, yapılması istenen yenilik ve ilaveler çok masraflı veya lüks kabul ediliyorsa, bütün kat malikleri tarafından zorunlu olarak kullanılması gereken yerlerde bulunmuyorsa, bu durumda o yenilikten faydalanmak istemeyen kat maliki, gidere katılmak zorunda değildir.

Kat mülkiyetinde yenilik ve ilaveler, ana taşınmaz üzerindeki ortak alanlarda veya bağımsız bölümlerde yapılacak değişiklikleri ifade eder. Yenilik ve ilaveler üç ana kategoriye ayrılır: 1. Faydalı olanlar. 2. Çok masraflı ve lüks olanlar. 3. Bağımsız bölüm ilavesi. Ayrıca, engellilerin yaşamı için zorunlu olan yenilik ve ilaveler de proje değişikliğini gerektiriyorsa, kat maliklerinin en geç üç ay içinde toplanarak bu durumu görüşmeleri ve sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karar vermeleri gerekir.

Apartman yöneticisinin girebileceği bazı suçlar şunlardır: Güveni Kötüye Kullanma: Yönetici, hizmet nedeniyle kendisine bırakılan malları şahsi amaçları veya üçüncü şahıslara çıkar sağlamak amacıyla kullanırsa, Türk Ceza Kanunu 155. maddesi uyarınca yargılanabilir. Görevi Kötüye Kullanma: Yönetici, yönetim görevlerini yerine getirirken kat malikleri adına gerekli dikkat ve özeni göstermez ve kendi kusur veya ihmaliyle zarar oluşursa, vekilin sorumluluğuna ilişkin hükümler ve Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca sorumlu tutulur. Yöneticinin ceza sorumluluğu, yönetim planında yer alan hükümlerle de belirlenebilir, ancak bu hükümler kanunlara aykırı olamaz.

Kat mülkiyetli tapu ile kat irtifakı arasındaki temel farklar şunlardır: Yapı Durumu: Kat irtifakı, yapının henüz tamamlanmadığı, kat mülkiyeti ise yapının tamamlandığı ve iskân alındığı durumları ifade eder. Tapu Cinsi: Kat irtifakında tapu cinsi "arsa" olarak belirtilir ve sahip olunan gayrimenkul doğrultusunda arsa üzerinden belirli bir alan verilir. Mülkiyet Hakkı: Kat irtifakı, projenin onaylandığını gösterir; kat mülkiyeti ise dairenin veya dükkânın projeye uygun şekilde inşa edildiğini belirtir. Konut Kredisi: Kat irtifakı olan bir daire için bankalar konut kredisi vermek istemezken, kat mülkiyeti tapusu bulunan dairelere konut kredisi verilebilir. Yeniden İnşa Durumu: Kat irtifakı olan bir yapının yıkımı söz konusu olduğunda hissedarlara tapuda belirtilen arsa payı üzerinden hak verilirken, kat mülkiyetli tapu sahipleri yeniden inşa durumunda sahip oldukları bağımsız bölümler kadar hak sahibi olur.

Bağımsız bölüm planı, kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulacağı zaman hazırlanır. Ayrıca, 2010/4 sayılı genelgeye göre, yapı ruhsatı (inşaat izni) almış binaların cins değişikliği işlemlerinde de bu plan istenir. Bağımsız bölüm planının hazırlanması için gereken süreç, belediyenin yoğunluğuna bağlı olarak değişiklik gösterebilir; ilk arazi ölçümü, dosya hazırlama, belediye kontrolü ve imza işlemleri gibi aşamalar en erken 10 iş günü sürebilir.

Kat maliki, tamamlanmış bir binadaki bağımsız bölümlerin tapu sahibi olan kişidir. Kat maliklerinin hak ve yükümlülükleri Kat Mülkiyeti Kanunu ile düzenlenir. Kat maliklerinin bazı hakları: Bağımsız bölüm üzerinde tam mülkiyet hakkı. Ortak alanlardan yararlanma hakkı. Yönetim kararlarında söz hakkı. Tadilat ve kullanım hakkı. Kat maliklerinin bazı yükümlülükleri: Ortak alanların bakım ve onarım giderlerine katılma. Bağımsız bölümde yapılan değişikliklerin binanın taşıyıcı sistemine zarar vermemesi. Yönetim planına uymak ve diğer kat maliklerinin haklarını gözetmek.

Ev sahibinin kat malikleri kuruluna katılmaması durumunda, kat malikleri kurulu toplantılarına katılma ve oy kullanma hakkı bulunmaz. Kat malikleri kurulu toplantılarında alınan kararlar bağlayıcıdır ve hem kat maliklerini hem de kiracıları etkiler. Kat malikleri kurulu kararına itiraz etmek isteyen bir malik, sulh hukuk mahkemesinde dava açabilir.

Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş yapılmazsa aşağıdaki olumsuz durumlarla karşılaşılabilir: Konut kredisi alımında zorluklar. Bina resmen oturuma açılmış sayılmaz. Yönetimde zorluklar. Tapu kaybetme riski. Yıkım tehlikesi.

Bina dışına reklam asmak, belirli koşullara bağlı olarak yasak veya serbest olabilir. Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre, binaların dış cepheleri ortak kullanım alanı olarak değerlendirilir ve bu alanlara reklam tabelası asılması, yönetim planında ve kat malikleri kurulunda yasaklayıcı bir karar bulunmadığı sürece mümkündür. Belediye yönetmeliklerine göre, dış cephe reklamları belediyenin belirlediği estetik ve güvenlik standartlarına uygun olmalıdır. Genel kurallara göre, tarihi eser, dini yapılar ve tescilli yapılar ile bunları etkileyecek yapıların çatılarına reklam panosu konulamaz. İzinsiz veya yasak alanlarda reklam asılması durumunda, yasal yaptırımlar uygulanabilir ve reklamlar kaldırılabilir.

Kat mülkiyetine geçiş için kat irtifakının yüzde kaç olması gerektiğine dair bir bilgi bulunamamıştır. Ancak, kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş için gerekli bazı belgeler şunlardır: yapı kullanma izin belgesi (iskân); başvuru dilekçesi; nüfus cüzdanı fotokopisi; bağımsız bölümlere ait arsa payları ve bu bölümlerin listesi; bağımsız bölümlere ait Zorunlu Deprem Sigortası (DASK); binanın borcu olmadığına ilişkin belge. Kat irtifakı ve kat mülkiyeti arasındaki farklar hakkında daha fazla bilgi almak için aşağıdaki kaynaklar incelenebilir: turkiyesigorta.com.tr; sigortam.net.

Apartman yöneticisi, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'na tabidir. Bu kanun, apartman ve site yöneticilerinin görev ve yükümlülüklerini, kat malikleri ile olan ilişkilerini ve yönetim süreçlerini düzenler.

Kat planı tabelası zorunlu değildir. Ancak, özellikle kompleks blok yapısına sahip alışveriş merkezleri, hastaneler gibi yerlerde kat yerleşim planları, kullanıcıların istedikleri bölümü veya firmayı kolayca bulmalarına yardımcı olduğu için yaygın olarak kullanılmaktadır. Kat planı tabelalarının kullanımı, yönetim planı veya kat malikleri kurulu kararlarıyla düzenlenebilir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nda yapılan bazı değişiklikler şunlardır: 7099 sayılı Kanun ile yapılan değişiklikler: İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak zaman yedi günden az olamaz. Kat malikleri kurulunun toplantıya çağırılması. Engellilerin yaşamı için zorunluluk göstermesi hâlinde, proje tadili kat maliklerinin en geç üç ay içerisinde yapacağı toplantıda görüşülerek sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karara bağlanır. 2018 yılında yapılan değişiklikler: Kat irtifakının kurulurken proje ve yönetim planının yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca onaylanması ve elektronik ortamda tapu müdürlüğüne gönderilmesi. Cins değişikliği işlemlerinde yapı kullanma izin belgesi düzenlenen yapılara ilişkin tescil bildiriminin ilgili kurum veya kuruluşa elektronik ortamda gönderilmesi. 2019 yılında yapılan değişiklikler: Kat mülkiyeti kurulurken aynı katta birbirine bitişik bulunan aynı nevideki birden fazla bağımsız bölüm veya bir yapının otel, iş veya ticaret yeri gibi iktisadi açıdan veya kullanma bakımından bütünlük arz eden birden çok katı veya bölümünün, kat mülkiyeti kütüğüne tek bağımsız bölüm olarak tescil edilebilmesi. Gelirinin ortak giderlere harcanması için veya başka bir amaçla ortak yararlanmaya tahsis edilen bağımsız bölümlerin, bunlardan yararlanan bağımsız bölümlerin numaraları yazılmak suretiyle kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilmesi.

Tapu durumunun kat mülkiyetine çevrilmesi, henüz tamamlanmamış bir yapıdaki bağımsız bölümlerin, inşaat tamamlandıktan sonra resmi tapu kaydının yapılarak sahibine ait olduğunu göstermesi anlamına gelir. Kat mülkiyetine geçiş için gerekli şartlar: Binanın inşaatının tamamlanmış olması ve kullanma izninin (iskân) alınmış olması. Tüm bağımsız bölümlerin ayrı ve kullanılabilir şekilde tasarlanmış olması. Kat mülkiyetine geçiş süreci: 1. Başvuru: Tüm maliklerin onayıyla belediyeye yapı kullanma izin belgesi (iskân) için başvuru yapılır. 2. Belgelerin hazırlanması: İskân belgesi, yönetim planı, bağımsız bölümlere ait metrekare bilgileri ve önceki tapular gibi belgelerin hazırlanması. 3. Tapu işlemleri: Belgeler tamamlandıktan sonra Tapu ve Kadastro Müdürlüğü'ne başvuru yapılarak kat mülkiyetine geçiş gerçekleştirilir.