KatMülkiyeti

Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) gereği, anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması zorunludur.

Üst komşu, balkondan halı silkeleyebilir ancak belirli kurallara uymak zorundadır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre, kat malikleri birbirlerini rahatsız edecek ve apartmanın huzurunu bozacak davranışlar sergilememelidirler. Eğer üst komşu bu konuda uyarılara rağmen ısrar ederse, aşağıdaki adımlar izlenebilir: 1. Uyarı: Komşuluk hukuku içinde sorunu çözmeye çalışmak. 2. Site yönetimine şikayet: Apartman yönetimi aracılığıyla durumu bildirmek. 3. Savcılığa başvuru: TCK'nın 123. maddesine göre "kişilerin huzur ve sükununu bozmak" ve TCK'nın 151. maddesine göre "mala zarar vermek" suçlarını işlediği iddiasıyla savcılığa şikayette bulunmak.

İşyeri dışına ilave alan yapılması, belirli koşullara bağlıdır. Genel olarak, umuma açık istirahat ve eğlence yerlerinde ilave alan açılması için yönetim planında aksine bir hüküm yoksa, kat maliklerinin oy çokluğu ile aldığı kararın bulunması gerekmektedir. Ayrıca, özel yapı şeklini gerektiren ve belirli tehlike arz eden işyerlerinde (örneğin, akaryakıt istasyonları) ilave alan açılması için yapı kullanma izin belgesinin alınmış olması ve genel asayiş ve güvenlik yönünden yetkili kolluk kuvvetinin görüşünün alınmış olması şarttır.

Apartmanda yönetim planı yoksa aşağıdaki durumlar ortaya çıkabilir: Yönetimin yasal dayanağı eksikliği. Uyuşmazlıklarda çözüm zorluğu. Eksik düzenleme. Yönetim planı olmadığında bu konular eksik kalabilir. Yönetim planı, tapu müdürlüklerinden temin edilebilir.

Dükkan içi, Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre bağımsız bölüm olarak kabul edildiğinden ortak alan sayılmaz.

Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre kat malikleri kurulu, ana gayrimenkulde kat maliki olan tüm apartman sakinleri, apartman yöneticisi ve yönetim denetçisinden oluşur.

Evet, dükkanlar kapıcı aidatı öder. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesine göre, tüm bağımsız bölümler, aralarında başka anlaşma olmadıkça aidata katılmak zorundadır.

Kat mülkiyetinde yenilik ve ilaveler, ortak yerlerin veya bağımsız bölümlerin iyileştirilmesi ve genişletilmesi için yapılan değişikliklerdir. Yenilik ve ilaveler iki ana kategoriye ayrılır: 1. Faydalı olanlar: Ortak yerlerin daha düzgün, rahat ve kullanışlı hale getirilmesi veya bu yerlerden elde edilen faydanın artırılması için yapılan değişikliklerdir. 2. Çok masraflı ve lüks olanlar: Yapımı çok masraflı olan veya lüks nitelik taşıyan yenilik ve ilaveler, sadece bunlardan faydalanan kat malikleri tarafından ödenir.

Dublex daireler, apartmanlarda ortak giderlere katılmak zorundadır. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesine göre, kat maliklerinden her biri, ortak yerlerin bakım, koruma ve onarım giderleri ile diğer giderlere kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür.

Kat maliki, bina içinde yer alan bağımsız bölümlerin her birinin özel mülkiyet sahibi anlamına gelir. Bu terim, Kat Mülkiyeti Kanunu ile düzenlenen ve tamamlanmış bir yapının bağımsız bölümleri üzerinde kurulan ayni hakkı ifade eder.

Bağımsız bölüm planı, genellikle kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulacağı zaman hazırlanır. Ayrıca, bu plan yapı ruhsatı alındıktan sonra ve cins değişikliği işlemlerinde de gereklidir.

Apartman yöneticisinin girebileceği bazı suçlar şunlardır: Güveni Kötüye Kullanma: Yönetici, hizmet nedeniyle kendisine bırakılan malları şahsi amaçları veya üçüncü şahıslara çıkar sağlamak amacıyla kullanırsa, Türk Ceza Kanunu 155. maddesi uyarınca yargılanabilir. Görevi Kötüye Kullanma: Yönetici, yönetim görevlerini yerine getirirken kat malikleri adına gerekli dikkat ve özeni göstermez ve kendi kusur veya ihmaliyle zarar oluşursa, vekilin sorumluluğuna ilişkin hükümler ve Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca sorumlu tutulur. Yöneticinin ceza sorumluluğu, yönetim planında yer alan hükümlerle de belirlenebilir, ancak bu hükümler kanunlara aykırı olamaz.

Ev sahibi (kat maliki), kat malikleri kuruluna katılmazsa, alınan kararlardan muaf tutulamaz ve bu kararları kabul etmek zorunda kalır. Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre, kat malikleri kurulu kararlarına karşı, karara katılmayan kat malikleri, kararı öğrenmelerinden itibaren bir ay içinde sulh mahkemesine iptal davası açabilirler.

Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş yapılmazsa şu olumsuz sonuçlar ortaya çıkar: 1. Banka Kredileri: Bankalar, kat irtifaklı gayrimenkullere kredi açmayı tercih etmezler. 2. Gayrimenkul Satışı: Taşınmazın satışı daha zor olur ve yasal bir zorunluluk yerine getirilmemiş olur. 3. Hukuki Uyuşmazlıklar: Kat irtifakı, ortaklığın giderilmesini talep etme hakkını engeller. 4. Yıkım ve Yeniden İnşa: Kentsel dönüşüm veya yıkım durumlarında, kat irtifaklı tapu sahipleri, bağımsız bölümleri kadar hak sahibi olamazlar.

Bina dışına reklam asmak, belirli şartlara bağlı olarak yasak olabilir. Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre, bina dış cephesi ortak alan kapsamında yer alır ve bu alana reklam asmak için tüm kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası gereklidir. Ayrıca, aşağıdaki koşulların da sağlanması şarttır: Binanın dış cephesine tabela asılmasını yasaklayan bir yönetim planı hükmü veya kat malikleri kurulu kararı olmamalıdır. Reklam, binanın dış görünümünü ve estetiğini bozmamalıdır. Reklam, diğer kat maliklerine zarar vermemelidir. Bu şartlara uyulmaması durumunda, diğer kat malikleri mahkemeye başvurarak reklamın kaldırılmasını talep edebilirler.

Kat mülkiyetine geçiş için kat irtifakının yüzde kırk olması gerekmektedir.

Kat planı tabelası, zorunlu bir belge değildir ancak binaların veya yapıların katlarında ziyaretçilerin doğru yöne yönlendirilmesi için kullanılması önerilen bir uygulamadır. Diğer yandan, kat maliklerinin ortak alanlarına yapılacak tabela ve levhalar için Kat Mülkiyeti Kanunu gereğince kat maliklerinin onayının alınması gerekmektedir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nda yapılan bazı değişiklikler şunlardır: 7099 sayılı Kanun ile yapılan değişiklikler: İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak zaman yedi günden az olamaz. Kat malikleri kurulunun toplantıya çağırılması. Engellilerin yaşamı için zorunluluk göstermesi hâlinde, proje tadili kat maliklerinin en geç üç ay içerisinde yapacağı toplantıda görüşülerek sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karara bağlanır. 2018 yılında yapılan değişiklikler: Kat irtifakının kurulurken proje ve yönetim planının yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca onaylanması ve elektronik ortamda tapu müdürlüğüne gönderilmesi. Cins değişikliği işlemlerinde yapı kullanma izin belgesi düzenlenen yapılara ilişkin tescil bildiriminin ilgili kurum veya kuruluşa elektronik ortamda gönderilmesi. 2019 yılında yapılan değişiklikler: Kat mülkiyeti kurulurken aynı katta birbirine bitişik bulunan aynı nevideki birden fazla bağımsız bölüm veya bir yapının otel, iş veya ticaret yeri gibi iktisadi açıdan veya kullanma bakımından bütünlük arz eden birden çok katı veya bölümünün, kat mülkiyeti kütüğüne tek bağımsız bölüm olarak tescil edilebilmesi. Gelirinin ortak giderlere harcanması için veya başka bir amaçla ortak yararlanmaya tahsis edilen bağımsız bölümlerin, bunlardan yararlanan bağımsız bölümlerin numaraları yazılmak suretiyle kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilmesi.

Tapu durumunun kat mülkiyetine çevrilmesi, bir arazinin üzerinde bulunan yapının bağımsız bölümlere ayrılarak her bir bağımsız bölüm için ayrı tapu belgesi düzenlenmesi anlamına gelir. Bu işlem, özellikle apartman, site, iş merkezi gibi toplu yapıların yönetimi ve işletmesi açısından önemlidir.

Apartman yöneticisi, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'na tabidir. Bu kanun, apartman ve site yöneticilerinin görev ve yükümlülüklerini, kat malikleri ile olan ilişkilerini ve yönetim süreçlerini düzenler.