Kira

E-Devlet üzerinden sözleşme yapılabilir, ancak bu işlem yasal bir zorunluluk değildir. Hazine ve Maliye Bakanlığı, kayıt dışı ekonomiyle mücadele ve kira gelirlerinin şeffaf bir şekilde izlenmesi amacıyla kira sözleşmelerinin e-Devlet üzerinden yapılmasını teşvik etmektedir. E-Devlet üzerinden yapılabilecek sözleşmeler arasında kira sözleşmesinin yanı sıra, gelir beyannamesi, kira vergisi ödemeleri ve kira geliri sorgulaması gibi işlemler de bulunmaktadır. Sözleşmelerin e-Devlet üzerinden yapılabilmesi için, kullanıcıların T.C. kimlik numarası ve şifre ile sisteme giriş yapmaları gerekmektedir. Daha detaylı bilgi ve destek için e-Devlet'in "Hazine ve Maliye Bakanlığı / Kira Sözleşme İşlemleri" bölümüne başvurulabilir.

2025 yılı için 37.500 TL kira geliri ve 33.000 TL istisna tutarı göz önüne alındığında, kira geliri vergisinin hesaplanması şu şekilde yapılır: 1. İstisna Tutarının Düşülmesi: 37.500 TL - 33.000 TL = 4.500 TL (Vergiye Tabi Tutar). 2. Vergi Hesaplaması: - 0 TL ile 158.000 TL arası gelir için %15 vergi oranı uygulanır. - 4.500 TL için %15 vergi oranı = 675 TL. Sonuç olarak, 2025 yılı için 37.500 TL kira geliri ve 33.000 TL istisna tutarı ile 675 TL kira geliri vergisi hesaplanır. Kira geliri vergisinin hesaplanması karmaşık olabileceğinden, bir vergi danışmanına başvurulması önerilir.

İşyeri kiralarında kira artış oranı, Türkiye’de Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) oranına göre yapılır. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan TÜFE, kira artış oranının belirlenmesinde temel referans olarak kullanılır. Kira sözleşmelerinde, kira artış oranı olarak ÜFE+TÜFE ortalamasının kararlaştırıldığı hâllerde ise artış yapılacak tarihteki ÜFE+TÜFE ortalaması, on iki aylık TÜFE ortalamasının üzerinde olsa bile en fazla on iki aylık TÜFE ortalaması esas alınır. Ancak, 1 Temmuz 2024’ten sonra kira artış oranı konusunda ana düzenleme olan Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin birinci fıkrası uygulanacaktır. Kira ilişkisinde, kira artış oranı bakımından bir uyuşmazlık yaşanıyorsa bu durum iyi tespit edilmelidir. Kira artışı konusunda bir avukata danışmak faydalı olabilir.

Kiracının rızası olmadan ev sahibi evde değişiklik yapamaz. Kiracı, kiralananı mal sahibinin yazılı izni olmadan değiştiremez. Ancak, kiracının ev sahibinden yazılı izin alarak girişeceği tadilatlar her iki taraf için de daha güvenli olacaktır. Hangi durumlarda ev sahibinin onay vermek zorunda olmadığı değişiklikler şunlardır: fayans değiştirme, parke döşeme, duvar yıkma gibi yapısal değişiklikler; elektrik veya su tesisatında müdahale gerektiren işlemler; balkon kapatma, oda bölme gibi imar niteliği taşıyan tadilatlar; estetik veya kişisel beğeniye dayalı değişiklikler (örneğin renkli duvar boyası). Kiracı, kiraya verenin izni olmadan yenilikler veya değişiklikler yaparak, aynı zamanda kiralananı, Türk Borçlar Kanunu’nun 334. maddesinde düzenlenen haliyle iade etme yükümlülüğünü de ihlal etmiş olur. Kira sözleşmesi ile ilgili konularda bir avukata danışılması önerilir.

Kira sözleşmesinin Word'de kaç sayfa olması gerektiği konusunda kesin bir kural bulunmamaktadır. Kira sözleşmesi, tarafların anlaşmasına ve sözleşmenin içeriğine bağlı olarak birkaç sayfadan oluşabilir. Genellikle kira sözleşmeleri, tarafların kimlik bilgileri, kiralanacak taşınmazın adresi, kira bedeli, ödeme koşulları, depozito ve özel şartlar gibi bilgileri içeren bölümler nedeniyle en az 2-3 sayfa sürer. Kira sözleşmesinin her sayfasının imzalandığından emin olunmalıdır, aksi takdirde imzasız sayfalar gelecekte işlevsiz sayılabilir. Kira sözleşmesi hazırlanırken, hukuki bir problem yaşanmaması adına uzman desteği almak faydalı olabilir.

Taahhütname genellikle belirli durumların gerçekleşmesi veya belirli koşulların sağlanması için istenir. İşte bazı örnekler: Tahliye taahhütnamesi: Kiracının, kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak taahhüt ettiği bir belgedir. Yabancı misafir taahhütnamesi: Bir Türk vatandaşının, yabancı bir kişinin konaklama ihtiyaçlarını karşılayacağını devlete karşı taahhüt ettiği bir belgedir. Banka taahhütnamesi: Ödenmeyen kredilerin geri alınmasına yönelik bir taahhüttür. İş konularında taahhütname: Devir, teslimat, GSM operatörlükleri ve dijital abonelikler gibi çeşitli konularda hazırlanan belgelerdir. Taahhütnamenin geçerliliği için yazılı olması, kiracı veya yetkili temsilcisi tarafından imzalanması ve kira sözleşmesinden sonra düzenlenmiş olması gibi şartlar gereklidir.

Anahtar tesliminde depozito iadesi için aşağıdaki adımlar izlenmelidir: 1. Yazılı Başvuru: Kiracı, depozitonun iadesi için ev sahibine noterden ihtarname göndererek talepte bulunmalıdır. 2. Arabuluculuk: 2023 yılından itibaren zorunlu hale gelen arabuluculuk sürecine başvurulmalıdır. 3. Gerekli Belgeler: İade talebinde kira sözleşmesi, depozitonun ödendiğine dair makbuz veya banka dekontu, anahtar teslim tutanağı ve evin hasarsız durumunu gösteren fotoğraflar gibi belgeler sunulmalıdır. 4. Yasal Süre: Ev sahibi, kira sözleşmesi sona erdikten sonra 3 ay içinde depozitoyu iade etmelidir. Depozito, bankaya vadeli bir hesapta tutulmuşsa, ev sahibinin 3 aylık süre içinde bankaya dava veya icra takibi başlattığına dair yazılı bildirimde bulunmaması durumunda, banka depozitoyu kiracıya iade etmek zorundadır.

Kiracı ve ev sahibinin kira sözleşmesini doldururken dikkat etmesi gereken bazı hususlar: Tarafların bilgileri: Kiraya veren ve kiracının adı-soyadı, TC kimlik numarası, vergi numarası ve ikametgâh adresi sözleşmede yer almalıdır. Kiralanan mülkün bilgileri: Gayrimenkulün tam adresi, tapu bilgileri, fiziksel özellikleri ve içindeki demirbaşların listesi sözleşmede bulunmalıdır. Kira bedeli ve ödeme koşulları: Kira bedeli hem rakamla hem de yazıyla belirtilmeli, ödeme periyotları ve yöntemi açıkça yazılmalıdır. Kira süresi: Başlangıç ve bitiş tarihleri net olarak belirtilmeli, belirli süreli veya belirsiz süreli olduğu yazılmalıdır. Depozito bilgileri: Depozito miktarı, ödeme şekli ve iade koşulları detaylı olarak yazılmalıdır. Özel koşullar: Kiracının ve mülk sahibinin uzlaştığı durumlar, tadilat izinleri gibi detaylar bu bölümde yer alır. Sözleşme, her iki tarafın ıslak imzasıyla onaylanmalıdır. Kira sözleşmesi hazırlanırken bir avukata danışılması önerilir.

Kiracı kira vergisini ödemez, kira vergisi, taşınmazı kiraya veren mülk sahibine aittir. Ancak, kiracının ödemesi gereken vergiler de vardır. Örneğin, kiracının aidat, apartman görevlisi, temizlik, bahçıvan, bekçi veya güvenlik görevlisi maaşları, ortak alanların korunma, onarılma veya düzenlenme masrafları gibi giderleri ödemesi gerekebilir. Ayrıca, kiracının kira bedelinin hiç olmaması veya düşük olması durumunda, vergi dairesi tarafından emsal kira bedeli esas alınarak vergi ödemesi talep edilebilir.

Uyarlama davasını kiracı veya kiraya veren açabilir. Bu dava, kira sözleşmesinde adaleti sağlamak ve tarafların haklarını korumak amacıyla, değişen koşullar ve öngörülemeyen olağanüstü haller nedeniyle kira sözleşmesindeki dengenin bozulması durumunda açılır. Uyarlama davası açabilmek için aşağıdaki koşulların sağlanması gerekir: Kira sözleşmesinin mevcut olması; Kira bedelinin uygunsuz olması; Kira bedelinin uyarlanabilir olması; Tarafların uyarlama konusunda anlaşmazlık yaşaması; Kira artış oranlarının aşılması. Ayrıca, 1 yılı dolmamış kısa süreli kira sözleşmeleri için bu dava açılamaz.

Kira sertifikasının (sukuk) bazı işlevleri: Yatırım aracı: Kira sertifikası, İslami finans sistemine uygun bir yatırım aracıdır. Risk yönetimi: Sertifikalar, yatırımcılara risksiz bir yatırım imkânı sunar. Finansman sağlama: Devletlere, bankalara ve şirketlere finansman yaratmak için kullanılır. Likidite sağlama: İkincil piyasalarda alım satıma konu edilebilir, bu da hızlı nakde dönüştürme avantajı sunar. Teminat olma: Çeşitli bankalar üzerinden ihraç edilen sertifikalar, finansman desteği talep edildiğinde teminat olarak gösterilebilir.

Kiracının ev sahibine senet vermesi durumunda olabilecekler şunlardır: Kira takibi: Kiracı, kira karşılığında senet imzaladığında ev sahibi bu senedi bankaya vererek kirasının takibini yapabilir. Hukuki sorunlar: Kira sözleşmesinde unsurları belirtilmeden verilen çek ve senetler, kiracılar için ekstra bir ödeme yükü oluşturabilir ve tahliye davalarıyla karşı karşıya kalmalarına neden olabilir. Yasal işlemler: Kiracı kirasını ödemezse, ev sahibi kira senetleri sayesinde icra işlemi başlatabilir. Kiracının verdiği senedin kira sözleşmesinden farkı, kira sözleşmesinde yazılan borcun ayrı, senette yazılan borcun ise ayrı bir borç olmasıdır. Ev sahibi ve kiracı arasındaki hukuki süreçlerde bir avukata danışılması önerilir.

Duru Tiyatro, ekonomik nedenlerle kapanmıştır. 2012 yılında, Kadıköy Anadolu Lisesi ile Duru Tiyatro arasında, tiyatronun kullandığı alanların kira sözleşmesi ile ilgili anlaşmazlıklar yaşanmış ve yeni gelen okul yönetimi, yüksek gelen elektrik ve su faturalarını tiyatrodan talep etmiştir. Duru Tiyatro, kalan salonda oyunlarını oynamaya devam etmiş, ancak 2019 yılında Ataşehir'de bir alışveriş merkezi içinde Duru Ataşehir adı ile ikinci bir sahnede faaliyet göstermeye başlamıştır.

Devren kiralık, mevcut bir işletmenin tüm haklarıyla birlikte, içindeki eşya ve malzemeler ile beraber, aynı zamanda o ticari işletmenin yıllar boyunca kazandığı müşteri potansiyeli de dahil olmak üzere devredilmesi anlamına gelir. Bu tür işlemlerde genellikle: Devir bedeli eski kiracıya ödenir. Yeni kira sözleşmesi mülk sahibiyle yapılır ve yeni kiracı olarak o kişi kabul edilir. Devren kiralama, özellikle işletmeler için hazır müşteri kitlesi ve mevcut iş modeli ile hızlı bir başlangıç yapma fırsatı sunar. Devren kiralama işlemi, mülk sahibinin yazılı onayı ile yapılabilir ve genellikle noter huzurunda gerçekleştirilir.

Almanya'daki ev kiraları, çeşitli faktörlere bağlı olarak belirlenir: Şehir ve konum: Büyük şehirlerdeki kiralar, özellikle merkezî bölgelerde daha yüksektir. Kira türü: İki ana kira türü vardır: Kaltmiete (soğuk kira): Sadece konutun kullanım bedelini içerir ve yan giderleri kapsamaz. Warmmiete (sıcak kira): Soğuk kiraya ek olarak su, ısıtma, çöp toplama gibi yan giderleri de kapsar. Talep ve arz: Yüksek talep ve sınırlı arz, özellikle büyük şehirlerde kira fiyatlarını artırabilir. Yasal düzenlemeler: Bazı bölgelerde kira artışlarına yasal sınırlamalar getirilmiştir. Eylül 2024 verilerine göre, Berlin'de şehir merkezinde 1+1 daire için ortalama kira 900 €, Münih'te 1.450 €, Hamburg'da ise 1.050 € olarak belirtilmiştir. Ev kiralarken, kira sözleşmesinin detaylarını dikkatlice incelemek ve özellikle kira artışı ve çıkış şartlarına dikkat etmek önemlidir.

Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre apartman veya site aidatını ödemekle yükümlü olan kişi kat malikidir. Ancak, kiracı ile ev sahibi arasında yapılan kira sözleşmesinde binanın ortak giderlerinin kiracı tarafından ödeneceğine dair hükümler bulunuyorsa, aidatların kiracılar tarafından ödenmesi gerekir. Kiracının aidatı ödememesi durumunda, apartman veya site yönetimi doğrudan kiracıya değil, yasal olarak ev sahibine karşı icra takibi başlatır.

Ev sahibinin karşıladığı bazı masraflar: Zorunlu sigorta ve vergiler: Emlak vergisi, zorunlu deprem sigortası, çevre vergisi gibi kamusal giderler. Yapısal bakım ve onarımlar: Bina çatısı, dış cephe, temeller gibi ana yapı elemanlarında meydana gelen problemler. Elektrik ve su tesisatı: Kablo, su boruları gibi sabit tesisat unsurlarının bozulması. Ortak alanların bakımı: Apartman giriş kapıları, asansörler, merdivenler gibi ortak kullanım alanlarının bakım ve onarımı. İskân ve ruhsat giderleri: Binanın iskân işlemleri ve ruhsat giderleri. Ev sahibi ve kiracı arasındaki masraf paylaşımı, kira sözleşmesinde aksi belirtilmediği sürece, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'na göre belirlenir.

Kiracı, kira bedelini kiraya verenin sözleşmede belirtilen banka hesabına yatırır. Kira sözleşmesinde bir banka hesabı belirtilmemişse, genel kurala göre ödeme, ev sahibinin ikametgâhında veya ev sahibinin bildirdiği ödeme yerinde yapılır. Kiracı, kira bedelini elden ödememelidir; aksi takdirde ödemeyi ispatlamakta zorlanabilir. Eğer kiraya veren, banka hesabını kapatmışsa veya yeni hesap bilgisi vermemişse, kiracı mahkemeye başvurarak ödeme yerinin belirlenmesini talep edebilir.

Tahliye davasında ferilerin nasıl hesaplandığına dair bilgi bulunamadı. Ancak, tahliye davası harç ve masrafları hakkında bilgi verilebilir. 2025 yılı itibarıyla, sulh hukuk mahkemelerinde görülecek tahliye davalarında dava harcı, yıllık kira bedeli üzerinden hesaplanarak nispi olarak belirlenir. Ayrıca, tahliye davası sürecinde tebligatların yapılması için gider avansının da yatırılması gereklidir. Tahliye davası masrafları, dava yılına ve türüne göre değişiklik gösterebilir; bu nedenle güncel bilgilerin kontrol edilmesi önerilir.

Zeynep Dirvana, Kanlıca'daki yalısını boşaltmadı çünkü kiracısı Ali Karacan, uzun yıllardır düzensiz kira ödüyor ve bazen de kira ödemelerini aksatıyordu. Dirvana, Karacan'a tahliye davası açmış ve Mayıs 2024'te tahliye kararı çıkmıştır. Dirvana, bu durumun kendisini maddi ve manevi olarak mağdur ettiğini ve üzüntüden meme kanseri olduğunu belirtmiştir.