Mülkiyet

Ev alırken sıkça kullanılan bazı terimler şunlardır: Tapu: Gayrimenkulün kime ait olduğunu gösteren resmi belge. Kira Sözleşmesi: Kiracı ile mal sahibi arasında yapılan yazılı anlaşma. Depozito: Kiralanan mülkün hasar görmesi durumunda kullanılmak üzere alınan teminat bedeli. İpotek: Bir gayrimenkulün krediye karşı teminat olarak gösterilmesi. Konut Kredisi: Ev satın almak için bankalardan alınan uzun vadeli kredi. Emlak Vergisi: Gayrimenkul sahiplerinin her yıl ödemesi gereken vergi. Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti: Kat irtifakı, bir arsa üzerinde yapılacak yapıların bağımsız bölümleri üzerindeki hakları; kat mülkiyeti ise tamamlanmış binalarda bağımsız bölümler üzerindeki mülkiyet hakkını ifade eder. Rayiç Bedel: Gayrimenkulün güncel piyasa değeri. Amortisman: Gayrimenkulün yıpranma payı ve kendini geri ödeme süresi.

Muhtesat, bir arazi üzerinde, arazi maliki dışında bir başka kişi veya paydaş tarafından inşa edilen veya dikilen, taşınmazın tamamlayıcı parçası niteliğindeki kalıcı yapı ve tesislerdir. Muhtesat kelimesi Arapça kökenli olup “sonradan yapılan”, “yeni eklenen” anlamlarına gelir. Muhtesat, Türk Dil Kurumu sözlüğünde ise “yeni kurulan, sonradan oluşturulan” olarak tanımlanmaktadır. Muhtesat, şu unsurları kapsar: Yapılar. Bitkiler. Diğer. Geçici veya kolayca sökülebilen yapılar (örneğin çadır, prefabrik ev, geçici seralar) ise muhdesat kapsamında değerlendirilmez.

Şufa (önalım) hakkı, belirli durumlarda kullanılamaz: Bağış, trampa, ölüme bağlı tasarruf gibi işlemlerde. Cebri icra (haciz veya iflas) yoluyla gerçekleşen satışlarda. Payın şirkete sermaye olarak konulması durumunda. Payın paydaşlardan birine satılması halinde. Fiili taksim yapılmış taşınmazlarda. Payın bir bağımsız bölümün veya kat irtifakı payının satılması durumunda. Tüm paydaşların payını üçüncü bir kişiye devretmesi durumunda. Ayrıca, şufa hakkından feragat edilmişse bu hak kullanılamaz.

Tapu pay taksim sözleşmesi, mirasçılar arasında taşınmaz malların paylaşımını düzenlemek için yapılır ve şu adımları içerir: 1. Yazılı Sözleşme: Paylaşma sözleşmesinin geçerli olabilmesi için yazılı şekilde yapılması zorunludur. 2. Tüm Mirasçıların İmzası: Sözleşmeyi tüm mirasçılar imzalamalıdır; aksi takdirde sözleşme geçersiz sayılır. 3. Miras Bırakana Ait Olma: Paylaşma konusu taşınmazın miras bırakana ait olması gerekir. 4. Tapu Harcı ve Diğer Masraflar: Tapu harçları ve olası diğer masrafların taraflarca eşit olarak karşılanması kararlaştırılmalıdır. 5. Yetkili Mahkeme: Sözleşmede yetkili ve görevli mahkemenin doğru tespit edilmesi gerekir. Örnek bir sözleşme için aşağıdaki siteler ziyaret edilebilir: mihci.av.tr; mustafakok.av.tr. Hukuki destek almak için bir avukata başvurulması önerilir.

Müstakil evlerin önündeki yol, kamuya aittir. Yerel yönetim (belediyecilik) yasalarına göre, sokaklar ve kaldırımlar tüm vatandaşlara aittir ve hiçbir apartman veya ev maliki burayı işgal edemez.

Olağanüstü zaman aşımı ile mülkiyetin kazanılması için gereken süre 20 yıldır. Türk Medeni Kanunu’nun 713. maddesine göre, tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak 20 yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.

Paylı mülkiyet hak sahibi ifadesinin AFAD ile bir bağlantısı bulunamamıştır. Ancak, paylı mülkiyet hak sahibi ile ilgili şu bilgiler değerlendirilebilir: Paylı mülkiyet hak sahibi, paylı mülkiyet kapsamındaki her bir kişiye denir. Paylı mülkiyet, birden fazla kişinin, maddi olarak bölünmemiş bir eşya üzerinde belirli paylarla malik olması durumunu ifade eder. Türk Medeni Kanunu’nun 688. maddesi, paylı mülkiyeti düzenler ve bu maddede, paydaşların her birinin kendi payı oranında malik hak ve yükümlülüklerine sahip olduğu belirtilir. Daha fazla bilgi için bir avukata danışılması önerilir.

Vakıf arazisi olduğunu anlamak için aşağıdaki bilgilere ihtiyaç vardır: Tapu kayıtları: Vakıf arazilerinin mülkiyeti vakfın tüzel kişilik kazanması ile vakfa geçer ve bu durum tapu kayıtlarına işlenir. Vakıf senedi: Vakfın amacı, malvarlığı ve diğer unsurlar vakıf senedinde belirtilir. Resmi belgeler: Vakıflar Genel Müdürlüğü'nde tutulan merkezi sicil kayıtlarında vakfın adı, yerleşim yeri, malvarlığı ve amacı gibi bilgiler yer alır. Vakıf arazisi olduğunu kesin olarak anlamak için bu belgelerin incelenmesi ve gerekirse uzman bir avukata danışılması önerilir.

En tehlikeli irtifak hakkı olarak değerlendirilebilecek bir tür bulunmamaktadır. İrtifak hakları, sahibine eşyayı kullanma veya ondan yararlanma yetkileri tanıyan ya da malike bir çekinme borcu yükleyen sınırlı ayni haklardır. Bazı irtifak hakkı türleri: Eşyaya bağlı (taşınmaz lehine) irtifak hakkı. Şahsi (kişisel) irtifak hakları. İrtifak haklarının tehlike sıralaması, kullanım amacına ve olası sonuçlarına göre değişebilir. Ancak, genel olarak irtifak haklarının mülkiyet hakkını ortadan kaldırmadığı ve malikin yetkilerini sınırladığı göz önünde bulundurulmalıdır.

Tapusuz bir arsanın kaç yıl sonra tapuya çevrilebileceği, zilyetliğin kesintisiz ve davasız olarak en az 20 yıl sürdürülmesi şartına bağlıdır. Bu süre, dava açılma tarihine kadar dolmuş olmalıdır; aksi takdirde mülkiyetin tescil edilmesi mümkün değildir. Tapusuz arsanın tapuya çevrilmesi için ayrıca kadastro müdürlüğünden bilgi alınması, arsa sınırlarının haritacı tarafından belirlenmesi, vergi kaydı, muhtarlık yazısı, elektrik/su faturası gibi belgelerin toplanması ve tanık beyanlarıyla uzun süreli kullanımın ispat edilmesi gereklidir. Bu süreç hukuki karmaşıklıklar içerebileceğinden, bir avukat veya gayrimenkul uzmanından destek alınması önerilir.

Sultangazi'deki tapu sorunlarının çözümü için aşağıdaki adımlar izlenebilir: İmar uygulamaları: Yayla Mahallesi'nde olduğu gibi, 30 hektarlık alanlarda imar uygulaması yapılarak tapu malikleri parsellerine kavuşturulabilir. Bakanlıkla görüşmeler: Belediye başkanı, Çevre ve Şehircilik Bakanı ile görüşerek hazine arazisi üzerindeki yapıların tapularının sahiplerine verilmesini sağlayabilir. İSKİ çalışmaları: Havzada kalan parseller için İSKİ'nin özel hüküm çalışmaları beklenebilir; bu çalışmalar tamamlandığında 687 tapu daha sahiplerine ulaşabilir. Ayrıca, yüksek rayiç bedel nedeniyle mağdur olan vatandaşlar için belediyenin uygun bir bedel belirlemesi talep edilebilir.

Yola terk ve ihdas terimleri, gayrimenkul alanında kullanılan kavramlardır. Yola terk, bir taşınmaz malın sahibinin, taşınmazın yanındaki veya yakınındaki kamusal bir alanı (yol, yeşil alan, park vb.) kullanma hakkından feragat etmesi anlamına gelir. İhdas, parsel ayırma işleminde olduğu gibi tescile tabi bir uygulamadır.

Hukukta hukuki işlem, bireylerin belirli bir hukuki sonucu elde etmek amacıyla yaptıkları irade açıklamasıdır. Hukuki işlemin unsurları: İrade açıklaması (beyan). Hukuki sonuç doğurma isteği. Ehliyet. Geçerli konu ve sebep. Hukuki işlemler, tek taraflı, çok taraflı, karşılıklı ve karşılıksız, sağlararası ve ölüme bağlı gibi çeşitli türlere ayrılır.

Aile konutunda tapu iptal edilmesi durumunda şu sonuçlar ortaya çıkar: Tapu eski haline döner: Tapu iptal ve tescil davasının kabul edilmesi halinde, aile konutu tüm işlemlerden önceki eski haline getirilir, yani satış işlemi hiç yapılmamış gibi kabul edilir. Mülkiyet hakkı geri kazanılır: Aile konutu, eşlerin müşterek mülkiyetine geçer ve tapu, diğer eş adına tescil edilir. Eşin barınma hakkı korunur: Bu tür davalar, ailenin huzur ve güvenliğini sağlamak amacıyla açılır ve eşin barınma hakkının korunmasını hedefler. Aile konutunda tapu iptali için, diğer eşin açık rızası olmadan yapılan tasarruf işlemine karşı tapu iptal ve tescil davası açılması gerekir.

Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, Türk Medeni Kanunu'na göre tescille gerçekleşir. Ancak, bazı istisnai hallerde tescilden önce mülkiyet hakkı kazanılabilir: Miras: Miras bırakanın ölümü ile mirasçılar malik olur, tescil sadece bildirici niteliktedir. Mahkeme Kararı: Mülkiyet, kesinleşmiş bir mahkeme kararıyla tescil yapılmadan kazanılabilir. Cebrî İcra: İcra ihalelerinde taşınmazın satışının kesinleşmesiyle mülkiyet kazanılır, ancak yeni malikin tapuda tescil yaptırması gerekir. İşgal: Terkedilmiş veya sahipsiz taşınmazın kamu tüzel kişisi tarafından işgal edilmesiyle mülkiyet kazanılabilir. Kamulaştırma: Kamulaştırma işlemiyle taşınmazın kamu mülkiyetine geçmesi, bedelin ödenmesiyle gerçekleşir. Ayrıca, olağanüstü ve olağan kazandırıcı zamanaşımı yoluyla da mülkiyet kazanılabilir.

Çadır kurulması yasak olan bazı alanlar: Milli parklar, biyosfer rezervleri ve tabiat anıtları gibi koruma altındaki doğal yaşam alanları. Dere yatakları ve akarsu kenarları, ani su yükselmelerine karşı savunmasız oldukları için. Çukur ve eğimli araziler, güvenlik ve konfor açısından riskli oldukları için. Kayalık ve taşlık zeminler, çadırın tabanına zarar verebileceği ve uyku kalitesini düşürebileceği için. Ağaç altları ve kuru dalların bulunduğu bölgeler, ağaçların devrilme riski ve çevreyi kirletme nedeniyle. Vahşi hayvan geçiş yolları ve yuvalarına yakın bölgeler, hayvanlar için rahatsız edici olabileceği ve saldırı riski taşıdığı için. Özel mülklere izinsiz giriş yapılan alanlar, hukuki sorunlara yol açabileceği için. Yüksek rüzgar alan açıklık bölgeler, rüzgarın çadırı devirmesi veya zarar vermesi nedeniyle. Askeri bölgeler ve güvenlik alanları, güvenlik nedeniyle. Kıyılar ve sahil alanları, bazı bölgelerde yerel yönetimlerin düzenlemeleri gereği.

Evet, "sahip" ve "malik" aynı anlama gelir. Arapça kökenli bir sözcük olan malik, mülk kökünden türemiş olup "mülk sahibi, sahip" anlamına gelir. Sahip ve malik kelimeleri, hem bir şeye sahip olmayı hem de kuvvetli olmayı çağrıştırır.

Evet, "sahip" ve "malik" aynı anlama gelir. Arapça kökenli bir sözcük olan malik, mülk kökünden türemiş olup "mülk sahibi, sahip" anlamına gelir. Sahip ve malik kelimeleri, hem bir şeye sahip olmayı hem de kuvvetli olmayı çağrıştırır.

Önalım hakkı, bir taşınmazın paydaşlarından birinin, payını üçüncü bir kişiye satması durumunda, diğer paydaşlara aynı şartlarla bu payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. İki tür önalım hakkı vardır: 1. Sözleşmeden doğan (sözleşmesel) önalım hakkı: Taşınmaz maliki tarafından bir kişiye sözleşme ile tanınan haktır. 2. Kanundan doğan (yasal) önalım hakkı: Paylı mülkiyete tabi bir taşınmazın paydaşlarının sahip olduğu haktır. Önalım hakkı, taşınmazın satışı veya ekonomik bakımdan satışa eşdeğer her türlü işlemin yapılması hallerinde kullanılabilir. AYM (Anayasa Mahkemesi) önalım hakkı ile ilgili bir karar bulunamamıştır.

Beş yıldır ekilen tapusuz tarla, zilyetliğe dayalı tescil davası ile mahkeme yoluyla tapuya geçirilebilir. Bu süreçte dikkate alınması gereken bazı unsurlar şunlardır: Kullanım Süresi: Tarlanın en az 20 yıl kesintisiz olarak aynı kişi tarafından kullanılması gerekir. Kullanım Şekli: Tarlanın çevrilmesi, üzerine bina yapılması, tarla olarak işlenmesi, vergisinin düzenli ödenmesi, elektrik ve su bağlanması gibi kullanım şekilleri mülkiyet kazanımı için delil olabilir. Taşınmazın Niteliği: Orman, hazine arazisi gibi kamuya ait özel mülkiyet dışı alanlar için zilyetlik mülkiyet kazandırmaz. Bu tür davalar karmaşık olabileceğinden, bir avukat veya gayrimenkul uzmanından destek alınması önerilir.