Tahliye

Tahliye taahhütnamesi, eşyalı veya eşyasız tüm kira sözleşmelerinde zorunlu bir belgedir. Bu taahhütname, kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak taahhüt ettiğini gösterir. Senet ise kira sözleşmelerinde zorunlu bir belge değildir. Tahliye taahhütnamesi, yazılı şekil şartını karşılamak için yeterlidir. Tahliye taahhütnamesinin geçerli sayılabilmesi için: Yazılı olması. Kiralanan taşınmazın tesliminden sonra düzenlenmiş olması. Tahliye tarihinin belirlenmiş olması gereklidir.

Tahliye davalarında istinaf sınırı, yıllık kira bedeline göre belirlenir. 2025 yılı için belirlenen istinaf sınırı 40.000 TL'dir. İstinaf incelemesinde, yerel mahkemenin karar tarihi esas alınır. Tahliye davalarında temyiz sınırı ise 3 aylık kira bedeline göre belirlenir. 2025 yılı için belirlenen temyiz sınırı 544.000 TL'dir. Temyiz incelemesinde, Bölge Adliye Mahkemesi’nin karar tarihi esas alınır. Kesinlik sınırı belirlenirken yalnız dava konusu edilen taşınır malın veya alacağın değeri dikkate alınır.

Tahliye kararı tehiri icra talepli istinaf dilekçesi, kararı veren mahkemeye sunulur. Eğer karar istinaf mahkemesince verilmişse, dilekçe istinaf mahkemesine sunulmalıdır. Ayrıca, dilekçede "tehiri icra taleplidir." ifadesinin yer alması gereklidir.

Tahliye kararı kesinleşmeden tahliye yapılamaz. Mahkemece kiralananın tahliyesine yönelik verilen kararın ardından kiraya veren, tahliye için icra işlemlerini başlatabilir, ancak bu işlemler kararın kesinleşmesine bağlıdır. İcra Hukuk Mahkemesi kararları: Bu kararlarda tahliye, kararın tefhim veya tebliğinden itibaren en erken 10 gün sonra gerçekleştirilebilir. Sulh Hukuk Mahkemesi kararları: Bu kararlarda tahliye, gerekçeli kararın taraflara tebliğinden itibaren en erken 7 gün sonra yapılabilir. Kiracının, tahliye kararına karşı istinaf başvurusu yapması, kararı kendiliğinden durdurmaz.

Yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye ihtar süresi, taşınmazı edinme tarihinden itibaren başlar ve en geç bir ay içinde yapılmalıdır. Bu süre hak düşürücü niteliktedir; yani süresi içinde ihtar yapılmazsa dava hakkı kaybedilir. Örnek hesaplama: 1 Mart 2025'te satın alınan bir taşınmaz için, 1 Nisan 2025'e kadar yazılı ihtar gönderilmelidir. İhtarnamenin kiracıya ulaşması şarttır; aksi takdirde ihtar süresinde kabul edilmez.

Tahliye davasında ferilerin nasıl hesaplandığına dair bilgi bulunamadı. Ancak, tahliye davası harç ve masrafları hakkında bilgi verilebilir. 2025 yılı itibarıyla, sulh hukuk mahkemelerinde görülecek tahliye davalarında dava harcı, yıllık kira bedeli üzerinden hesaplanarak nispi olarak belirlenir. Ayrıca, tahliye davası sürecinde tebligatların yapılması için gider avansının da yatırılması gereklidir. Tahliye davası masrafları, dava yılına ve türüne göre değişiklik gösterebilir; bu nedenle güncel bilgilerin kontrol edilmesi önerilir.

Tahliye kararına karşı istinaf başvurusu için 10 günlük süre, kararın tebliğinden veya tefhiminden (kararın hakim tarafından ilgililere okunup anlatılmasından) itibaren başlar. Eğer kiracı veya vekili karar duruşmasında yoksa, süre kararın ilgililere tebliğinden itibaren işler. Bu süre içinde başvuru yapılmadığı takdirde karar kesinleşir.

Tahliye davasında istinafa başvurulması durumunda şu adımlar gerçekleşir: 1. İstinaf Başvurusu: İstinaf başvurusu, mahkeme kararının tebliğinden itibaren 2 hafta içinde yapılmalıdır. 2. İnceleme: İstinaf mahkemesi, dosyayı öncelikle usul yönünden inceler. 3. Duruşma: Gerekli durumlarda duruşma yapılır ve tarafların avukatları mahkemede sözlü savunma yapabilir. 4. Karar: İstinaf mahkemesi, davayı yeniden değerlendirir ve kararın kabulüne veya reddine karar verir. 5. Temyiz: İstinaf mahkemesi kararı da temyiz edilebilir, ancak bu süreç doğrudan tahliye kararının icrasını durdurmaz. İstinaf süreci, davanın karmaşıklığına ve mahkemenin yoğunluğuna bağlı olarak 3 ila 7 ay arasında sürebilir.

TBK 350 ve 351, Türk Borçlar Kanunu'nun ihtiyaç nedeniyle tahliye davasını düzenleyen maddeleridir. TBK 350, kiraya verenin kendisinin veya belirli yakınlarının konut veya işyeri ihtiyacı nedeniyle mevcut kira sözleşmesini feshederek kiracının tahliyesini talep etme hakkını düzenler. Bu maddeye göre, kiraya veren, aşağıdaki durumlarda tahliye davası açabilir: Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa; Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise. TBK 351 ise, kiralananı sonradan edinen kişinin, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açma koşullarını belirler. İhtiyaç nedeniyle tahliye davasının kabul edilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir.

Kiracının tahliye taahhüdünün ispatı için aşağıdaki belgeler ve yöntemler kullanılabilir: Orijinal tahliye taahhütnamesi. Noter onaylı imza sirküleri. Yazı tipleri ve mürekkep analizi. Şahit ifadeleri. Tahliye taahhütnamesinin sonradan doldurulduğu iddiası, her somut olayın dürüstlük kuralına göre incelenmesi gerektirir. Tahliye taahhütnamesinin geçerliliği ve ispatı için bir avukata danışılması önerilir.

Kiracılar, aşağıdaki durumlarda evden çıkarılabilir: İhtiyaç nedeniyle tahliye: Ev sahibi, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kardeşinin eve ihtiyacı olması durumunda kiracıyı tahliye edebilir. Tahliye taahhütnamesi: Kiracı, geçerli bir tahliye taahhütnamesine rağmen evden çıkmazsa, ev sahibi dava veya icra takibi yoluyla kiracıyı çıkarabilir. Kira borcunu ödememe: Kiracı, kira bedelini uzun süreli olarak ödemezse, ev sahibi tahliye davası açabilir. İki haklı ihtar: Kiracı, aynı yıl içinde iki defa kira bedelini ödemezse, ev sahibi iki haklı ihtar yoluyla kiracıyı çıkarabilir. Tadilat nedeniyle tahliye: Ev sahibi, esaslı bir tadilat yapacaksa ve bu tadilat nedeniyle kiracının evi kullanması mümkün değilse, kiracıyı tahliye edebilir. Kiracının evden çıkarılması için yasal prosedürlere uyulması ve gerekli ihtarların zamanında yapılması gereklidir. Ayrıca, 01.09.2023 tarihinden itibaren açılacak tahliye davaları için arabuluculuk şartı getirilmiştir.

Ev sahibinin, ihtiyaç nedeniyle kiracıyı evden çıkarmak için yapması gerekenler: Belirli süreli kira sözleşmesi: Sözleşme bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılmalıdır. Belirsiz süreli kira sözleşmesi: Her 6 aylık kira döneminin bitiminden 3 ay önce kiracıya ihtar çekilmeli ve 1 ay içinde tahliye davası açılmalıdır. İhtarnamede: Eve duyulan ihtiyaç izah edilmeli ve kiracının evden tahliyesi talep edilmelidir. İhtiyaç: Samimi, gerekli ve zorunlu olmalıdır. Önemli notlar: İhtarname noter aracılığıyla gönderilmelidir. Kiracının ihtiyacı ispatlaması durumunda, tahliye talebi reddedilebilir.

İhtiyaç sebebiyle tahliye davasının ne kadar süreceği, somut olayın şartlarına ve ileri sürülen tahliye nedenine göre değişiklik gösterebilir. Genel olarak. Belirli süreli kira sözleşmeleri. Belirsiz süreli kira sözleşmeleri. Dava süreci, mahkemenin iş yoğunluğu, tarafların anlaşıp anlaşamaması, delillerin toplanma süreci ve bilirkişi raporunun hazırlanması gibi çeşitli etkenlere bağlı olarak uzayabilir veya kısalabilir.

Dul ev sahibi, kiracısını belirli durumlarda evden çıkarabilir: İhtiyaç Durumu: Ev sahibi, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyacı için tahliye davası açabilir. Kira Bedelinin Ödenmemesi: Kiracı, kira bedelini düzenli olarak ödemiyorsa, ev sahibi iki haklı ihtar sonrası tahliye davası açabilir. Tadilat veya Onarım: Yapılacak tadilat veya onarım sırasında kiralananın kullanılması imkansız ise, bu sebeple tahliye talep edilebilir. Ev sahibinin, kiracıyı çıkarabilmesi için yasal prosedürleri takip etmesi ve gerekli bildirimleri yapması gerekir.

Tahliye kararına karşı istinafta icranın geri bırakılması için aşağıdaki adımlar izlenmelidir: 1. İstinaf Başvurusu: Tahliye kararına karşı istinaf yoluna başvurulmalıdır. 2. Derkenar Alınması: Kararın istinaf edildiğine dair ilk derece mahkemesinden "derkenar" yazısı alınmalıdır. 3. Teminat Yatırılması: İcra dosyasına, üç aylık kira bedeli veya eşdeğer bir teminat yatırılmalıdır. 4. Mehil Vesikası Talebi: İcra dairesinden tahliye kararı yönünden mehil vesikası (süre belgesi) talep edilmelidir. 5. İcra Mahkemesine Başvuru: Borçlu (kiracı), icra mahkemesine başvurarak tahliye yönünden icranın geri bırakılmasını talep etmelidir. 6. İcra Mahkemesinin Kararı: İcra mahkemesi, talebin yerinde görülmesi halinde icranın geri bırakılması kararını verir. 7. Kararın Sunulması: İcra mahkemesinin kararı, icra dairesine sunulmalıdır. İcranın geri bırakılması kararı alınmadıkça tahliye işlemi durmaz.

Tahliye öncesi yapılması gerekenler, tahliye sebebine ve kira sözleşmesinin türüne göre değişiklik gösterebilir. İhtiyaç nedeniyle tahliye için yapılması gerekenler: İhtiyaç durumunun belgelenmesi. İhtarname gönderilmesi. Yasal sürelere uyulması. Genel olarak tahliye öncesi yapılması gerekenler: Karşılıklı iletişim. Hukuki danışmanlık. Tahliye süreci karmaşık olabilir, bu nedenle bir avukata danışılması tavsiye edilir.

Kiracı, tahliye kararına istinafta itiraz ederse, tahliye kararı kendiliğinden durmaz. Tahliye kararının icrasının durdurulabilmesi için istinaf başvurusunun yanında icranın geri bırakılması (tehir-i icra) kararının da alınması gerekir. Tehir-i icra için bazı şartlar vardır: İstinaf başvurusu ile birlikte talep edilmelidir. 3 aylık kira bedeli tutarında teminat, icra dairesine yatırılmalıdır. Teminat yatırıldıktan sonra kiracı, üst mahkemenin kararı kesinleşinceye kadar taşınmazda oturmaya devam edebilir. Eğer istinaf mercii de kiracı aleyhine karar verirse, kiracı kiralananı tahliye etmek zorunda kalır.

Ev sahibinin tahliye için yapması gereken işlemler, tahliye sebebine göre değişiklik gösterir: İhtiyaç Nedeniyle Tahliye: Fesih bildirim süresi içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunulur. Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşme süresinin sonunda; belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise fesih dönemi ve bildirim sürelerine uyularak bir ay içinde tahliye davası açılır. Yeni Malik Nedeniyle Tahliye: Yeni malik, evi aldıktan sonra bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunur. Tahliye davası, edinme tarihinden itibaren 6 ay sonra açılır. Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye: Kiracıya noter aracılığıyla ödeme yapması için en az 30 gün süre tanıyan bir ihtarname gönderilir. Ödeme yapılmazsa, hukuki işlemler başlatılır ve tahliye davası açılır. Tahliye sürecinde hukuki destek almak için bir avukata başvurulması önerilir. Ayrıca, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira uyuşmazlıklarında dava öncesinde arabuluculuk yapılması zorunludur.

Dirvana ailesinin yalıyı neden bıraktığına dair bilgi, Ali Karacan'a karşı açılan tahliye davasıyla ilişkilidir. Ünlü denizci doktor merhum Prof. Dr. Süleyman Dirvana'nın eşi Zeynep Dirvana, Kanlıca'daki yalısını, 21 yıldır kiracı olarak oturan iş adamı Ali Karacan'a karşı açtığı tahliye davasını kazanmasına rağmen boşaltamamıştır. Davanın gerekçeleri arasında, Karacan'ın 9 yıldır kirasını ödememesi ve tahliye sözünü yerine getirmemesi yer almaktadır. Zeynep Dirvana, Karacan'ın kendisine verdiği üzüntü nedeniyle meme kanseri olduğunu belirtmiştir. Beykoz Sulh Hukuk Mahkemesi, Ali Karacan’ın yalıdan tahliyesine hükmetmiş, ancak Karacan mahkeme kararına rağmen yalıyı boşaltmamıştır.

Tahliye davasında tehir-i icra, yani icranın geri bırakılması, tahliye kararına karşı istinaf veya temyiz yoluna başvurulduğunda istenir. Tehir-i icra talep edebilmek için gerekli adımlar: 1. İstinaf veya temyiz başvurusu yapılır. 2. Kararın istinaf veya temyiz edildiğine dair mahkemeden "derkenar" alınır. 3. Üç aylık kira bedeli veya buna karşılık gelen teminat, icra dosyasına yatırılır. 4. İcra dairesinden tahliye kararı yönünden "mehil vesikası" talep edilir. 5. İcra mahkemesinden tehir-i icra kararı istenir. Tehir-i icra kararı, icra işlemlerinin yargılama sonuçlanıncaya kadar durdurulmasını sağlar.