Değerleme

Konut fiyat endeksi ve taşınmaz değerlemesi kavramları benzer olsa da aynı şeyi ifade etmezler. Konut fiyat endeksi, Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) tarafından hesaplanan ve konut fiyatlarındaki değişimleri zaman içinde ölçen bir göstergedir. Taşınmaz değerlemesi ise, bir gayrimenkulün değerini belirlemek için yapılan bir süreçtir.

5510 sayılı Sosyal Sigortalar ve Genel Sağlık Sigortası Kanunu ile ilgili değerleme sınavında genellikle 20-30 arası soru bulunmaktadır. Örneğin, isgderecekampi.com sitesinde yer alan çıkmış sorular listesinde 20 soru, kamudasinav.com sitesinde ise 70 soru yer almaktadır. Ancak, sınavdaki soru sayısı sınavın türüne ve kapsamına göre değişiklik gösterebilir.

Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği (TDUB) bünyesinde 7 coğrafi bölge bulunmaktadır.

Kamulaştırma bilirkişisi ücreti, aşağıdaki adımlar izlenerek hesaplanır: 1. Değerleme Uzmanı Seçimi: İlk olarak, kamulaştırma işlemi için yetkin bir değerleme uzmanı atanır. 2. Taşınmazın Fiziksel Özellikleri: Değerleme uzmanı, taşınmazın büyüklüğünü, konumunu, yapı durumunu ve kullanım amacını gibi fiziksel özelliklerini değerlendirir. 3. Emsal Değerler ve Piyasa Araştırması: Benzer özelliklere sahip taşınmazların satış fiyatları araştırılarak emsal değerler belirlenir. 4. Hesaplama: Tüm bu bilgiler toplandıktan sonra, değerleme uzmanı matematiksel formüller ve hesaplama yöntemleri kullanarak kamulaştırma bedelini belirler. 5. Raporlama: Son olarak, değerleme uzmanı, gerçekleştirdiği çalışmaları ve hesaplamalarını içeren bir rapor hazırlar. Ücretlendirme, Adalet Bakanlığı tarafından her yıl güncellenen bilirkişi ücret tarifesine göre yapılır.

Kurumsal finansman ve değerleme kavramları aşağıdaki şekilde açıklanabilir: 1. Kurumsal Finansman: Bir şirketin finansal kaynaklarının yönetimi ve finansal stratejilerin oluşturulması sürecidir. 2. Değerleme: Bir işletmenin veya varlıklarının ekonomik değerinin belirlenmesi sürecidir. Değerleme hizmetleri, şirketlerin finansal durumlarını objektif bir şekilde değerlendirerek, büyüme planları, yatırım projeleri, satın alma veya birleşme süreçleri gibi faaliyetler için şirketin gerçek değerini belirlemeye yardımcı olur.

Rayiç bedeli ve mal beyanı kavramları farklı anlamlara sahiptir: - Rayiç bedeli, bir malın, gayrimenkulün veya aracın piyasa koşullarına uygun olarak belirlenen güncel değeridir. - Mal beyanı ise, kişinin sahip olduğu mal ve mülkleri resmi olarak beyan ettiği bir belgedir. Dolayısıyla, rayiç bedeli ve mal beyanı aynı şeyler değildir.

Tarla fiyat belirleme, çeşitli faktörlerin dikkate alınmasıyla yapılan bir süreçtir. İşte bazı yöntemler: 1. Gelir Yöntemi: Tarlanın getireceği yıllık net gelire dayanarak gelecekteki kazançların bugünkü değerine indirgenmesiyle hesaplanır. 2. Piyasa Yöntemi: Benzer tarlaların satış fiyatları incelenerek emsal karşılaştırma yapılır. 3. Maliyet Yöntemi: Tarlanın geliştirilmesi için gereken maliyetler üzerinden hesaplama yapılır. Diğer önemli faktörler şunlardır: - Konum: Tarlanın bulunduğu bölge, çevresel olanaklar ve ulaşım. - Toprak Verimliliği: Toprağın tarımsal verimliliği, sulama olanakları ve iklim koşulları. - Piyasa Koşulları: Arz-talep dengesi ve genel piyasa durumu. Profesyonel bir değerleme için gayrimenkul değerleme uzmanlarından destek almak faydalı olabilir.

CAA (Certified Automotive Appraiser) otomotiv alanında araç değerleme ve danışmanlık hizmetleri sunar. CAA'nın görevleri arasında: - Araçların durumunu, kilometresini ve değerini belirlemek için inceleme yapmak; - Piyasa trendlerini analiz ederek adil piyasa değerlerini belirlemek; - Sigorta talepleri, satışlar ve yasal konular için detaylı değerleme raporları hazırlamak; - Müşterilerle, özellikle sigorta şirketleri, bayiler ve bireylerle, değerleme süreci hakkında iletişim kurmak yer alır.

Lüks emlak ofisleri, genellikle yüksek net değerli müşterilere hizmet veren ve lüks gayrimenkullerin alım, satım ve kiralama işlemlerini yürüten profesyonel kurumlardır. Bu ofislerin temel görevleri şunlardır: 1. Gayrimenkul Satışı ve Kiralama: Lüks gayrimenkulleri potansiyel alıcı veya kiracılarla buluşturarak işlem süreçlerini yönetmek. 2. Değerleme ve Fiyatlandırma: Mülk sahiplerine doğru fiyatlandırma stratejileri sunmak ve piyasa değerlerini belirlemek. 3. Pazarlama ve Tanıtım: Gayrimenkulleri etkili bir şekilde pazarlamak, reklam kampanyaları düzenlemek ve potansiyel müşterilere tanıtmak. 4. Hukuki Danışmanlık: Emlak işlemlerinde ortaya çıkabilecek hukuki sorunlarda danışmanlık hizmeti sunmak. 5. Piyasa Araştırması ve Analiz: Bölgesel piyasa trendlerini analiz ederek müşterilere stratejik bilgiler sunmak.

Sermaye piyasasında faaliyette bulunacak gayrimenkul değerleme kuruluşları hakkında tebliğde değişiklik yapılmasına dair tebliğin gerekçesi, gayrimenkul yatırım fonlarının konut üretimine katkı sağlamalarını mümkün kılmaktır. Bu değişikliklerle birlikte: Gayrimenkul yatırım fonlarının, bağımsız bölüm toplam brüt alanının yarısından fazlasının konut kullanımına ayrıldığı gayrimenkul projelerine yatırım yapabilmeleri sağlanmıştır. Proje gayrimenkul yatırım fonlarının, inşaatına en geç 3 yıl içinde başlanması gereken arsalar üzerinde gayrimenkul projeleri geliştirebilmeleri düzenlenmiştir. Gayrimenkul projelerinin, bina tamamlama sigortası veya uygun diğer yöntemlerle teminatlandırılması zorunluluğu getirilmiştir. Müteahhitlerin, belirli yetki belgelerine sahip olmaları şartı getirilmiştir.

Eski tarih altının daha pahalı olmasının nedeni, bu altının genellikle ikinci el olması ve kuyumcular tarafından daha düşük bir fiyatla satın alınıp satılmasıdır. Ayrıca, yeni tarihli altınların darphaneden alınırken damga vergisi ödenmesi de fiyatlarını artırır.

EBITDA (Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation, and Amortization), faiz, vergi, amortisman ve itfa öncesi kazanç anlamına gelir. Bu finansal ölçüm, bir şirketin operasyonel performansını değerlendirmek için kullanılır ve net gelire faiz, vergi, amortisman ve itfa giderlerinin eklenmesiyle hesaplanır. EBITDA, genellikle değerleme oranlarında, özellikle enterprise value (EV) / EBITDA oranında kullanılır.

SPK'nın 2025 yılı için belirlediği gayrimenkul değerleme asgari ücret tarifesi 31 Aralık 2024 tarihinde yayımlanmıştır.

Değerleme raporundan sonra şu adımlar izlenebilir: 1. Mülk Sahibi Bilgileri: Rapor, mülk sahibi ve mülk hakkında detaylı bilgiler içerir. 2. Yasal ve Finansal İşlemler: Rapor, tapu işlemleri, kredi başvuruları, sigorta değerlemeleri ve satış işlemleri gibi yasal ve finansal süreçlerde kullanılır. 3. Yatırım Analizi: Yatırımcılar, raporun sunduğu bilgiler doğrultusunda yatırım kararlarını şekillendirirler. 4. Ekspertiz Uzmanının Tavsiyeleri: Raporda, mülkün değeri ve potansiyeli ile ilgili objektif tavsiyeler yer alır.

Şuyulandırma, gayrimenkul literatüründe iki farklı anlamda kullanılan bir terimdir: 1. Arazi Düzenleme: Belediyelerin, mevcut arazileri daha verimli kullanmak amacıyla yaptıkları düzenlemelerdir. 2. Düşük Değerle Satın Alma: Bir parsel veya yapının, gerçek inşaat değeri veya piyasa değeri yerine, daha düşük bir değerle satın alınması durumunu ifade eder.

Vizyon Taşınmaz Değerleme ve Danışmanlık A.Ş., Mete Gülbaş'a aittir.

Yeniden değerleme işlemi, bir şirketin varlık ve borçlarının değerini güncel pazar şartlarına göre hesaplama sürecidir. Bu işlem genellikle aşağıdaki adımlarla gerçekleştirilir: 1. Varlıkların Tespiti: Yeniden değerlemeye tabi tutulacak iktisadi kıymetler belirlenir. 2. Güncel Değerlerin Belirlenmesi: Varlıkların güncel piyasa değerleri hesaplanır. 3. Amortismanların Düzenlenmesi: Amortismanlar, yeni değerler üzerinden yeniden hesaplanır. 4. Değer Farkının Hesaplanması: Defter değerleriyle güncel değerler arasındaki fark tespit edilir. 5. Vergilerin Hesaplanması: Varsa vergiler hesaplanır. 6. Yeniden Değerleme Kaydının Muhasebeleştirilmesi: Hesaplamalar ve farklar muhasebe kayıtlarına alınır. 7. Raporlama: Süreç ve sonuçlar raporlanır. Yeniden değerleme, genellikle mali tablo hazırlama aşamaları, özel ekonomik durumlar veya vergi mevzuatı gereği gibi belirli zamanlarda yapılır.

FIRV kısaltmasının iki farklı anlamı vardır: 1. Fellow of The Institute of Registered Valuers (Türkçe: Kayıtlı Değerleme Enstitüsü Üyesi). 2. Ferndale for Instant Runoff Voting (Türkçe: Anında Yeniden Sayım Oylaması için Ferndale).

Valüatör, bir şirketin veya varlığın değerini belirleyen kişidir. Temel görevleri şunlardır: 1. Finansal Analiz: Şirketin varlıklarını, borçlarını, piyasa rekabet gücünü, vergi yükünü ve diğer faktörleri analiz eder. 2. Değerleme: Şirketin veya varlığın piyasa değerini, kazanç çarpanını, defter değerini veya tasfiye değerini hesaplar. 3. Danışmanlık: Müşterilere, şirketin alım, satım veya yerleşim değeri hakkında tavsiyelerde bulunur. Valüatörler, genellikle muhasebe firmaları, hukuk büroları veya yönetim danışmanlık şirketlerinde çalışırlar.

Gayrimenkul değerleme analizinde kullanılan temel yöntemler şunlardır: 1. Karşılaştırma Yöntemi (Pazar Değeri Yaklaşımı): Benzer özelliklere sahip diğer gayrimenkullerin satış fiyatlarına göre değerleme yapılır. 2. Maliyet Yöntemi: Gayrimenkulün yerine geçecek yeni bir gayrimenkulün inşa maliyetleri esas alınır. 3. Gelir Yaklaşımı: Gayrimenkulün gelir getirme potansiyeline dayanarak değer belirlenir, özellikle kiraya verilmiş veya yatırım amaçlı gayrimenkuller için kullanılır. 4. Gelişme Yöntemi: Gayrimenkulün gelecekteki potansiyelini değerlendirerek değer belirler, arazi değerlemeleri ve proje geliştirme süreçlerinde sıkça kullanılır. Bu yöntemler, gayrimenkulün özelliklerine ve kullanım amacına göre farklı kombinasyonlar halinde kullanılabilir.