Buradasın
Samsun'da Gayrimenkul Yatırımı ve Sektör Sorunları Üzerine Röportaj
youtube.com/watch?v=sV0p78H7MDQYapay zekadan makale özeti
- Kısa
- Ayrıntılı
- Bu video, bir televizyon programında Gayrimenkul Yönetim Kurulu Başkanı Sebahattin Gülçiçeği ile yapılan röportajdır. Program sunucusu, konukla gayrimenkul sektörü ve konut piyasası hakkında detaylı bir sohbet gerçekleştirmektedir.
- Röportajda öncelikle emlakçılığın önemi ve gayrimenkul yatırımlarının farklı türleri (toprak, arsa, konut, işyeri) ele alınmaktadır. Ardından Türkiye'deki gayrimenkul sektörünün durumu, konut fiyatlarındaki durgunluk ve döviz fiyatlarının etkisi incelenmektedir. Son bölümde ise 1 Ekim 2017'de yürürlüğe giren yeni imar kanunu ve taşınmaz ticareti hakkında hazırlanmış 24 maddelik yönetmelik taslağı hakkında bilgiler verilmektedir.
- Videoda ayrıca Samsun'daki gayrimenkul sektörünün potansiyeli olan bölgeler (Tekköy, Çarşamba, Ondokuz Mayıs, Ankara Yolu), arsa yatırımı yaparken dikkat edilmesi gereken hususlar ve emlak sektöründeki kayıt dışılık sorunu gibi konular da ele alınmaktadır. Taşınmaz ticareti yönetmelik taslağında emlakçılık yapabilmek için yetki belgesi alma, en az lise mezunu olma şartı ve komisyon oranlarının %3'e düşürülmesi gibi düzenlemeler de detaylı olarak açıklanmaktadır.
- 00:23Emlakçılığın Önemi
- Program, Samsun'un emlak sektörü ve konut piyasası hakkında bilgi vermek amacıyla gayrimenkul yönetim kurulu başkanı Sebahattin Gülçiçeği ile birlikte devam ediyor.
- Emlakçılığın önemine vurgu yapılarak, her işin erbabı olan kişilerle yapılması gerektiği belirtiliyor.
- Emlak ofisleri, müşteri potansiyelini karşı karşıya getirmeden önce doğabilecek sıkıntıları analiz edip çözüm bularak hazırlar.
- 02:00Emlak Sektöründeki Sorunlar
- Emlak dünyasının temel sorunlarından biri kayıt dışılıkla beraber emlak sektöründe birçok kişinin faaliyet göstermesidir.
- Yıllarca çalışıp biriktirilen parayı kendileri için bir iş kapısı görmeyen kişilerle alışveriş yapmak, paraların heba olmasına neden olabilir.
- Emlak işi ciddi bir iş olduğundan, yatırımlar uzun sürede biriktirilir ve doğru kişilerle doğru yere yatırıldığında gelecek açısından çok önemlidir.
- 02:53Gayrimenkul Yatırımları
- En iyi gayrimenkul yatırımı toprak yatırımıdır; toprak üretimi olmayan tek şeydir.
- Uzun vadede kazanç için tarla yatırımı yapılmalı, şehirlerin beş-on yıl ötesinde büyüme gösteren trendlerine doğru yatırım yapılmalıdır.
- Orta vadede kazanç için arsa yatırımı yapmak daha mantıklıdır çünkü arsa hazırdır ve belirli bir fiyat piyasası vardır.
- 04:39Kısa Vadeli Yatırımlar
- Kısa vade için konut yatırımları daha ön plandadır çünkü konut bellidir fiyatı oturmuştur.
- Konut yerleşim alanlarının içerisinde olduğu için o bölge hareketlenmeye başladığında doğal olarak fiyat artışı olur.
- İşyeri yatırımı da reel olarak banka faizleri ile baktığımızda daha çok getiri sağlar ve şehrin iyi yerlerinde olursa hem getirisi açısından hem de şehrin büyümesi açısından avantajlıdır.
- 05:59Samsun'da Yatırım Alanları
- Samsun'un doğu istikametinde Tekke Köy, Çarşamba istikameti, batı istikametinde 19 Mayıs-Bafra istikameti ve güneyde Ankara Yolu bölgesi şehir büyüme göstermektedir.
- Atakum bölgesi 19 Mayıs'a kadar büyükşehir belediyesi'nin hafif raylı sistem çalışmaları var ve bu bölge artık neredeyse birbiriyle entegre olmuş durumdadır.
- Çarşamba ve Tekke istikametinde lojistik, köy yapımı üstü projesi var ve bu proje yaklaşık altmış milyon euro civarında bir yatırımla hayata geçiriliyor.
- 07:48Ankara Yolu Bölgesi
- Ankara Yolu bölgesinde Ankara'ya doğru devam ederken yolun sol tarafında İlk Adım'a bağlı Çivril ve Kapaklı bölgesi var.
- Bu bölge şehrin içinde gelişmeye müsait ve diğer tarafında Toybele bölgesi bulunuyor.
- Büyükşehir Belediyesi'nin sanayi bölgesini kaldırma düşüncesi var ve buradaki esnaf abilerinin bu bölgeye ağırlık vermesi, buralardan arsa yatırımları yapması bu bölgeyi hareketlendirmiştir.
- 09:01Toprak Alırken Dikkat Edilmesi Gerekenler
- Toprak alırken acele etmemek ve iyi bir araştırma yapmak çok önemlidir.
- Yatırım yapılacak arsanın imar durumunu, tarla ise o bölgeyi araştırmak gerekir.
- Alacağımız yerin tapusunun sağlam olması, hisseli tapu olup olmadığı ve üstünde herhangi bir şey olup olmadığı kontrol edilmelidir.
- 10:35Yatırım Stratejileri
- Kentlerin gelişim bölgeleri tercih edilmelidir, özellikle şehrin bittiği noktalardan arsa almak mantıklıdır.
- Türkiye'de nüfus her yıl yüzde üç oranında arttığı için şehirler büyüdükçe bugün şehrin dışında aldığınız yer birkaç yıl sonra içinde kalabilir.
- Yeni imar kanun değişmesiyle birlikte arsaların yolları olan cephesinin iyi araştırılması ve göç alan bölgelere yatırım yapmak önemlidir.
- 12:32Gelecek Öngörüsü
- Türkiye'de gayrimenkule yatırım yapanlar beş-on yıl daha para kazanacaklar.
- Türk insanının gayrimenkul aşkı bitmez, toprak en sağlam yatırım olarak görülür.
- Toprak, konut ve işyeri her menkul yatırım birinci sıradadır ve toprağa olan ilgi arttığı sürece yatırım da artarak devam edecektir.
- 13:19Türkiye'de Gayrimenkul Sektörünün Durumu
- Türkiye'de konut fiyatları dünya ortalamasının çok altında olup, aynı ölçülerde arsa fiyatları diğer ülkelerde 1-5-10 oranında daha yüksek.
- Gayrimenkul sektöründe siyasi istikrar çok önemlidir ve başkanlık sistemine geçildikten sonra Türkiye'de gayrimenkul güveni artmıştır.
- Türkiye her yıl %3 büyüyor ve bu büyümenin konut ihtiyacı var, konut ihtiyacının ana temeli arsa olduğu için arsaya ve konuta yatırım yapanlar kazanmaya devam edecektir.
- 15:30Konut Sektöründeki Durgunluk ve Nedenleri
- Konut fiyatlarındaki durgunluk, yükselen döviz fiyatlarının konutlara yansıması ve alım gücünün aynı oranda artmaması nedeniyledir.
- Bilinçsiz konut yapılaşması da durgunlukta etkili olup, analiz yapılmadan yapılan konut projelerinde sıkıntılar yaşanmaktadır.
- 200-250 bin lira bandındaki konutlarda satışta yavaşlamaya rağmen sıkıntı yokken, 500-750 bin lira bandındaki konut piyasasında ciddi sıkıntılar yaşanmaktadır.
- 17:05Küçük Konutlara Artan İhtiyaç
- Toplumun sosyal yapısı değişerek büyük aileler küçüldü, boşanma sayısı arttı ve yaşlılar ayrı yaşamaya başladı.
- Tek yaşayan insanlar için 140 metrekare evin anlamı kalmadığı için 1+1 (40-50 metre) konutlar ihtiyaç duyulmaktadır.
- Bu ihtiyaç toplum sosyal yapısı devam ettiği sürece artarak devam edecektir.
- 18:22Konut Fiyatlarının Geleceği
- Konut üreticileri piyasanın durgunluğundan dolayı yapması gereken zamları henüz yapmadılar, ancak önümüzdeki günlerde bu zamlar yapılacaktır.
- Konut fiyatları artma ihtimali vardır çünkü dövizden gelen sıkıntı, talebin artmasıyla arsa fiyatlarının yükselmesi ve maliyetlerin artışı nedeniyledir.
- Şu an konut alma zamanı olup, ertelemek fiyat artışı kaçınılmaz hale getirecektir.
- 20:05Döviz Fiyatlarının Konut Fiyatlarına Etkisi
- Döviz fiyatlarındaki artış, inşaat sektöründe enerji giderlerinin artması ve dışa bağımlı ürünlerin fiyatlarının yükselmesiyle konut fiyatlarına yansımaktadır.
- Konut sektöründeki dövizdeki dalgalanma fiyatları bir süre daha olumsuz yönde etkileyecektir.
- Döviz fiyatları bir seviyeye oturursa (örneğin 385 bandı gibi) piyasa bunu algılar ve olumsuzluk ortadan kalkacaktır.
- 21:46Yeni Konut Projelerine Yönelik Öneriler
- Yeni konut projelerine gireceklerin proje konusunda çok iyi araştırma yapması, hedef kitlenin belirlenmesi ve projenin karşılığı olup olmadığı incelenmesi gerekmektedir.
- İnşaat sektörü maliyetli ve emek isteyen bir sektör olduğundan, karşılığını alamadığınızda hem maddi hem manevi kayıplar yaşanmaktadır.
- Doğru alana doğru projeler yapmak ve fizibilite çalışması yapılmadan yapılan konutlarda konut fazlası ve satış durgunluğu yaşanmaktadır.
- 23:53Konut Alırken Dikkat Edilmesi Gerekenler
- Konut alırken tapu kaydına bakmak ve tapuyu incelemek önemlidir.
- Aldığınız konutun sahibinin tapuyla birlikte gelenle tapuyla birlikte uyuşup uyuşmadığını ve tapu bilgilerinin kendisine ait olup olmadığını araştırmak gerekir.
- Satıcının birebir karşılaştırma yaptıktan sonra taşınmazın yüzölçümlerinin iyi analiz edilmesi gerekmektedir.
- 24:46Konut Alımında Dikkat Edilmesi Gerekenler
- Tapu bilgilerinde daire ölçüsü araştırılıp gerçekte belediyede tapuda kaç metre olduğu kontrol edilmeli, böylece yanılma payı ortadan kalkar.
- Kat irtifakının olup olmadığı araştırılmalı ve Tapu Kadastro Müdürlüğü'ne giderek gayrimenkul haritası incelenmelidir.
- Konut alımlarında uzman bir arkadaştan destek alınması yararlıdır.
- 25:45Konut Satışında Rayiç Bedeli Sorunu
- Konutun rayiç bedeli belediyelerden alınır ve bu bedel tapuya bildirilmelidir.
- Çekilen kredi rayiç bedelinden düşükse, alıcı ve satıcıya ayrı ayrı cezalar kesilir.
- Rayiç bedelinin altında yapılan işlemler maliye tarafından incelenir ve tespit edildiğinde ceza uygulanır.
- 28:01Yeni İmar Kanunu ve Sorunları
- Yeni İmar Kanunu 1 Ekim 2017'de yürürlüğe girdi ve 1985 tarihli İmar Kanunu yürürlükten kalktı.
- Yeni kanun dikey yapılaşmadan yatay yapılaşmaya geçiş istiyor, ancak uygulamada sıkıntılar çıkarıyor.
- Eski imar kanununa göre alınan arsaların yeni kanunla değeri düşüyor, örneğin 20 daire yerine 10 daire yapılabiliyor.
- 30:50İmar Kanununun Ekonomik Etkileri
- Yeni imar kanunu bu haliyle devam ederse sektörde büyük sıkıntılar olacak.
- Arsa kat karşılığı verme sisteminde de değişiklik oluyor, bu da arsa bulmakta zorluk yaratacak.
- Yeni kanunla her konuta bir otopark mecburiyeti getirildi, ancak özellikle küçük arsalarda uygulamada sıkıntılar yaşanacak.
- 33:01Sektördeki Bürokratik Sorunlar ve Çözümler
- Konut sektöründe belediyelerdeki bürokratik sıkıntılar projelerin uzamasına ve israfa neden oluyor.
- Bakanlık yeni bir düzenleme yaptı ve 12 kalem ayrı ayrı bürokrasiden geçilmesini 5 kaleme indirdi.
- Bu düzenleme uygulamaya geçince sektör daha hızlı hareket edecektir.
- 33:48Emlak Sektöründe Kayıt Dışılık Sorunu
- Türkiye genelinde yaklaşık 100 bin kayıtlı emlakçı varken, kayıtsız emlakçıların 500 bin olduğu tahmin ediliyor.
- Samsun ölçeğinde yaklaşık 400 kayıtlı emlakçı varken, 1000-1500 civarında bu sektörden doğrudan ya da dolaylı olarak uğraşan insan bulunuyor.
- Kayıt dışı emlakçılık ülke ekonomisine yılda yaklaşık 50 trilyon dolar kayıp getiriyor.
- 35:27Kayıt Dışı Emlakçılığın Nedenleri ve Sonuçları
- Sektör dışarıdan bakıldığında cazip görünse de, sektörde tutunabilmek uzun süreler alıyor.
- Kayıtlı emlakçıların yükümlülükleri ve maliyetleri karşılanmak istenmediği için kayıt dışı emlakçılık tercih ediliyor.
- Kayıt dışı emlakçılıkla yapılan işlemlerde bilgi birikimi olmayan, eğitimli olmayan ve sorumluluğu olmayan kişilerle iş yapılıyor, bu da adliye koridorlarında sıkça rastlanan sonuçlara yol açıyor.
- 37:25Taşınmaz Ticareti Yönetmelik Taslağı
- Bakanlık tarafından hazırlanan taşınmaz ticareti yönetmelik taslağı, sektörde birçok sıkıntıyı giderecek gibi görünse de eksiklikleri bulunmaktadır.
- Taslakta belgesi olmayan emlakçı olamayacak, emlakçılık yapabilmek için Gümrük ve Ticaret Bakanlığı'ndan yetki belgesi alınması gerekiyor.
- En az lise mezunu olma şartı aranıyor, mevcut emlakçılar hariç tutulup 18 aylık bir geçiş dönemi olacak.
- 38:23Yönetmelik Taslağının Detayları
- Emlak ofisleri 30 metrekareden ufak olmayacak şekilde planlanacak.
- Komisyon oranlarında ve hizmet bedellerinde %3'e düşürülme gibi bir madde vardı, ancak bu madde tartışma yarattı.
- Yer gösterme parası alınmayacak, sözleşmelerden vazgeçen emlakçıya para cezası ödenecek ve emlakçı devre dışı bırakılırsa hizmet bedelini alacak.
- 39:28Yönetmelik Taslağının Değerlendirmesi
- Taslak genel itibarıyla güzel şeyler getiriyor, ancak internet siteleri ve evden emlak işi yapanlar konusunda cezai müjdeler konusunda düşüklükler var.
- Kanun tam netleştiğinde daha değerlendirilecek, şu anda tasarım aşamasında olduğundan sektör bu şekilde.
- 40:13Samsun'daki Emlak Sektörü Sorunları
- Samsun'da emlak sektörü çok sahipsiz kaldı, sektörde yönetimsel boşluklar var ve doğru hamlelerin yapılması gerekiyor.
- Sektörde her geçen gün yenilikler var ancak bunlar takip edilmiyor ve sektörün önünün açılması gerekiyor.
- Emlak sektörü uzun zamandan beri sıkıntılı durumda, kayıt dışılığın ciddi manada artması ve baş göstermesi sorunun nedeni.
- 41:11Sektörün Geleceği ve Sorumluluklar
- Mevcut oda yetersiz, enerjisi bitmiş ve sektörü tam anlamıyla takip edip yeni yenilikleri bilgilendiremiyor.
- Emlakçıların sorunlarıyla uğraşacak değişime ihtiyaç var, sektör değişiyor ancak yönetimsel anlamda da değişime ihtiyaç var.
- Samsun diğer illerle kıyaslandığında gayrimenkulün yönetimi anlamında çok büyük sıkıntıların olduğu bir şehir.