Yapay zekadan makale özeti
- Kısa
- Ayrıntılı
- Bu video, Avukat Afşin Hatipoğlu'nun sunduğu "Taşınmaz Hukuku" programıdır. Programda Bahçeşehir Üniversitesi'nden Doç. Dr. Seda Öktem Çevik ve İstanbul Emlakçılar Odası Başkanı Nizamettin Aşa yer almaktadır. Nizamettin Aşa, 35 yıllık emlakçılık tecrübesine sahip, 2009'dan beri yönetici olarak görev yapmış ve Marmara Üniversitesi İktisat mezunu bir SSK gayrimenkul uzmanıdır.
- Program, pandemi döneminde kira hukukunun durumu, kira sözleşmelerinin etkilenmesi, emlakçılık mesleğinin düzenlemeleri ve sektördeki sorunlar üzerine odaklanmaktadır. Video boyunca kira hukuku, kat mülkiyeti, emlakçılık sorumlulukları, tapu kayıtları ve emlakçılık belgesi alma koşulları gibi konular detaylı şekilde ele alınmaktadır.
- Programda ayrıca üstü açık ve çatılı işyerlerinin kira sözleşmelerindeki yasal durumları, kat mülkiyetinde yönetim kararlarının alınması için gerekli koşullar, deprem hasarlı binaların satışı veya kiralama durumunda emlakçıların sorumlulukları ve kayıt dışı emlakçılık sorunları gibi önemli konular da tartışılmaktadır. İzleyicilerden gelen sorular yanıtlanarak pratik bilgiler sunulmaktadır.
- 00:18Programın Tanıtımı ve Konukların Tanıtımı
- Avukat Afşin Hatipoğlu, Türkiye'nin ilk ve tek taşınmaz hukuku programını sunduğu KRT TV'de kira hukuku konusunu ele alıyor.
- Programın konukları Bahçeşehir Üniversitesi'nden Doç. Dr. Seda Öktem Çevik ve İstanbul Emlakçılar Odası Başkanı Nizamettin Aşa.
- Pandemi nedeniyle uzun süredir program yapılamadığı için konuklarla yeniden buluşma fırsatı yakalanıyor.
- 00:52Pandemi Dönemindeki Yaşam Durumları
- Doç. Dr. Seda Öktem Çevik, pandemi döneminde ailesiyle birlikte online eğitimde olduğunu belirtiyor.
- Nizamettin Aşa, pandemi döneminde bazen evde bazen sahada çalıştıklarını, emlakçılık sektörünün tamamen kapatılmadığını, bazı kısıtlamalarla işlerinin devam ettiğini anlatıyor.
- Emlakçılık sektörünün restoran ve kafe gibi sektörlerden farklı olarak tamamen kapatılmadığını, bazı saat ve gün kısıtlamaları uygulandığını belirtiyor.
- 02:25Kira Hukukunun Pandemi Dönemindeki Pozisyonu
- Pandemi, ekonomik faaliyetlerin sekteye uğramasını ve sözleşme ilişkilerini etkileyerek kira sözleşmelerini de etkiledi.
- Kira sözleşmesi, kiracının belirli bir bedel karşılığında bir eşyadan yararlanma, faydalanma ve kullanma sözleşmesi olarak tanımlanıyor.
- En sık uygulanan kira sözleşmeleri konut kiraları, işyeri kiraları ve taşınmaz kiraları olarak sıralanıyor.
- 03:37Aşırı İfa Güçlüğü ve Uyarlama
- Borçlar Kanunu'nda "aşırı ifa güçlü" prensibi, sözleşme ilişkilerinde menfaat dengesinin sarsıldığında ve bir tarafın ifasının çok güç olması durumunda sözleşme uyarlanmasını gerektiriyor.
- İş yeri kiralarında, koronavirüs nedeniyle faaliyetlerin kapatılması durumunda aşırı ifa güçlüğü söz konusu olabilir.
- Konut kiralarında da uyarlama olabilir, ancak bu geleceğe yönelik olup kira bedelinde indirim veya bazı hükümlerin askıya alınması şeklinde gerçekleşebilir.
- 06:11Uyarlama Sürecinde Dikkat Edilmesi Gerekenler
- Kira bedeli genellikle aylık ödenen bir bedel olduğundan, uyarlama talebinde bulunacak kişilerin ödemelerini eksik yapmamaları ve öderken ihtirazı kayıt koymaları gerekiyor.
- Aşırı ifa güçlüğü durumu daha çok iş yerlerinde baskın bir şekilde karşımıza çıkıyor çünkü faaliyetlerin ekonomik kazançları düşüyor ve bazı saatlerde faaliyetler yasaklanıyor.
- Uyarlama durumunda anlaşamazlık yaşanırsa mahkemeye başvurulabilir ve hakim kararı verecektir.
- 08:35İstanbul Emlakçılar Odası ve Emlakçılık Sektörü
- İstanbul Emlakçılar Odası, İstanbul il hudutlarının tamamını kapsamakta ve kayıtlı 5 bin emlakçısı bulunmakta.
- Emlakçılık sektöründe kayıtlı olmayan emlakçıların sayısının kayıtlı olanların on katı olduğu belirtiliyor.
- Taşınmaz Ticareti Yönetmeliği'nde emlakçılık için en az lise mezunu olma, 100 saatlik eğitim alma, mesleki yeterlilik seviye 5 sınavına katılmak ve en az bir sene bu işi fiilen yapmış olmak veya staj yapmak gibi koşullar getirildiği belirtiliyor.
- 10:28Emlakçılık ve Kiralama İşlemi
- Kiralama, emlakçılık mesleğinin ana konularından biri olup, satılık işlemlerden daha fazla yapıldığı belirtiliyor.
- Bir emlakçı ayda bir tane satışı yaparsa, en az haftada bir tane kiralama işlemi yapıyor.
- Vatandaşlar genellikle ilk kalemde emlakçılarla danışıyor ve emlakçılar hukuk danışmanlığına dönük sorulara da cevap vermek zorunda kalıyorlar.
- 11:30Emlakçılık Mesleğinin Değişimi
- Eskiden mahallenin bakkal amcası danışılan kişiydi, genellikle emekli olanlar veya astsubaylar bu rolü üstlenirdi.
- Günümüzde vatandaşlar emlakçılarla iletişime geçerek postane, banka veya hastane gibi konularda danışma yaparlar.
- Emlakçılık günümüzde en kolay ulaşılabilen meslek haline gelmiştir, ancak sokaktaki elinde çantayla dolaşan kişilerden bahsedilmemektedir.
- 12:21Emlakçılıkta Dikkat Edilmesi Gerekenler
- Sokakta elinde çantayla dolaşan, simit evinde veya kafe köşesinde buluşma teklif eden ve para isteyen kişilerden sakınmak gerekir.
- Emlakçılara yetkisi olmadan kapora (cayma akçesi) verilmemelidir, çünkü emlakçı sadece danışmanlık yapar.
- Vatandaşlar genellikle emlak komisyonu ödemek istemeyip daha ucuza işlem yapabilmek için dolandırıcıları tercih ederler, ancak bu durumda maddi ve manevi zarar görürler.
- 14:16Emlakçılık Mesleğinin Sorunları
- Gerçek emlakçılar vatandaşları yanlış yönlendirmez, çünkü sürdürülebilir bir sistem kurmak için günlük düşünmemelidir.
- Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü'nün emlakçılara yönelik yönetmelikleri var ancak uygulanamamaktadır.
- Hukuk devleti vurgusu yapılsa da, yasa ve tüzüklerin uygulanabilmesi gerekmektedir.
- 15:55Denetim Mekanizması Sorunu
- Emlakçılık mesleğinde denetim mekanizması eksikliği vardır ve bunun için bir çözüm teklifi devam etmektedir.
- Devlet, emlakçılık denetim mekanizması için kanun gerektiği konusunda ısrar etmektedir.
- Emlakçılık sermaye gerektirmeyen, bir ajanda ve cep telefonu ile yapılabilecek bir meslek olduğu için, devletin belki piyasadaki boşta gezen insanların iş bulması için bu mesleği desteklediği düşünülmektedir.
- 18:04Tapu İşlemlerindeki Sorunlar
- Tapu işlemleri için yetkili olmak ve noterden resmi bir şekilde yetkilendirilmek gerekir, ancak Türkiye'de 1000 civarında ilçe bulunmakta ve her yerde uygulama farklıdır.
- WebTapu sistemi ile işlem takibi yapılmaya çalışılmış ancak yaşlı kişiler bu sistemi kullanamadığı için emlakçıların ofislerinde randevu alma gibi yeni bir sektör ortaya çıkmıştır.
- WebTapu'nun fikir babası Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü'nün eski müdürü Gökhan Kanal'dır, ancak 15 Temmuz sonrası sistem inkitaya uğramış ve pandemi döneminde tekrar uygulanmaya çalışılmıştır.
- 23:15Kira Sözleşmesi Hukuku ve İşyeri Türleri
- Kira hukukunda kiracı zayıf taraftır ve kanun daha çok kiracıyı korumaktadır, özellikle konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde.
- Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kiracının güvenliği ve esenliği korunur, sözleşmenin sona erdirilmesi zorlaştırılmıştır.
- Üstü açık işyerleri (tenis kortu, otopark, çay bahçesi) genel kira sözleşmesi hükümlerine tabidir, ancak aynı zamanda kapalı yeri de varsa faaliyetin baskın olduğu yer önemlidir.
- 24:28Kira Sözleşmesi Sonuçlandırma
- Genel kira sözleşmesi hükümlerinde, kiraya veren süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, süresiz sözleşmelerde ise belli süre öncesinden haberdar ederek sözleşmeyi sona erdirebilir.
- Çatılı işyeri kira sözleşmesinde kiracı sürenin sonunda onbeş gün önce haber vererek sözleşmeyi sona erdirebilirken, kiraya veren için sona erdirme daha zorlaşır.
- Yeni kanunda on yıllık süre için genel hükümler uygulanır ve kiraya veren de sürenin sonunda sözleşmeyi sona erdirebilir.
- 28:29Kat Mülkiyeti Yönetimi
- Kat mülkiyetinde kat malikleri ve yönetici arasında bir ilişki vardır, yönetici kat maliklerince seçilmektedir.
- Kat mülkiyetinde karar alma için şekil sistemi vardır, bazı kararlar için çifte çoğunluk (bağımsız bölüm sayısı ve arsa payı bakımından) gerekir.
- İçiçe mekanın çevrilmesi gibi bazı mimari değişikliklerde dört beş çoğunluk yeterlidir, ikibin metrekareden fazla olan binalarda ise oy birliği gerekir.
- 31:39Kat Mülkiyeti Toplantıları ve Haklar
- Kat malikleri toplantılarına katılanlar, olumsuz oy kullandıklarını belirtmek için karar defterine imza atıp şerh düşmelidir, aksi takdirde olumlu oy vermiş gibi kabul edilir.
- Karar defterinin noter onaylı olması şarttır, aksi takdirde geçerli olmaz.
- Çoğunluk sağlanmadan karar alındığında, toplantıya katılanlar bir ay içinde (toplantıya katılmayanlar ise altı ay içinde) sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açabilir.
- 32:57Kira Sözleşmesinde Giderler ve Sorumluluklar
- Kira sözleşmesinde giderler önemli bir kısım oluşturur ve yöneticilere karşı sorumluluklar belirler.
- Ana taşınmazın yenilenmesi ve değişikliklerde ev sahibi sorumlu olurken, tüketicilik giderleri (elektrik, su, yakıt) kiracıya aittir.
- Kiracılar yönetime karşı kira bedeli ile sınırlı sorumlu olurlar ve bu giderler kira bedelinden düşülür.
- 35:19Emlakçılık Kanunu ve Uygulanması
- 31 Ağustos sonrası emlakçılık yapmak için lise mezuniyeti, 100 saatlik eğitim ve MYK seviye 5 sınavı gereklidir.
- 31 Mart 2021 tarihine kadar müktesep hakları kullanılabilir, eksik belgelerin tamamlanması için ise 31 Aralık 2021 tarihine kadar mühlet verilmiştir.
- 31 Mart 2021'den sonra devletin denetim şekline geçeceği ve ihbar mekanizması kullanılacağı belirtilmiştir.
- 39:44Deprem Tehlikesi Binaların Satışı ve Kiralama
- Hasarlı veya riskli binaların emlakçıları, müşterilerine bu bilgileri açıkça vermek zorundadır.
- Emlakçılar mülk sahibinden bilgi almalı ve müşterisine bu bilgiyi yazılı olarak ifade etmeli, müşteri de bunu onaylamalıdır.
- Deprem tehlikesi olan binaları satarak müşteriye yeterli bilgi vermeden müşteriye zarar veren emlakçılar mesleğini kötüye kullanmakla suçlanabilir ve hapis cezasına çarptırılabilir.
- 45:16Konut Kiralama ve Sorumluluklar
- Yapı maliki hem sözleşmesel sorumluluğu hem de kusursuz bir sorumluluğu vardır, bu da borçlar hukuku ve TCK kapsamında değerlendirilir.
- Depreme dayanıklı olmayan bir binayı satan veya kiraya veren kişi borçlar hukuku ve TCK kapsamında sorumludur.
- 46:01Konut Kiralama Süreleri ve Kira Artışı
- Konut ve çatılı işyeri kirası için 2012 Türk Borçlar Kanunu'na göre kiraya veren kişiye on yıllık kira hakkı tanınmıştır.
- Konut sözleşmesi süresi (bir yıl veya iki yıl) bitiminde, kiracı feshetmezse bir yıl otomatik uzatılır ve bu uzama yılının toplam sayısı on olur.
- Kira bedelinin artışı konusunda, taraflar kendi aralarında oran kararlaştırabilir veya kanunun belirlediği Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) sınırını aşamazlar.
- 50:30Emlakçılık Sorunları
- Kayıtsız emlakçılık Türkiye'de yaygın bir sorundur; kayıtlı emlakçılarla çalışan kayıtsız emlakçılar mevcut emlakçılık düzenini bozuyor.
- Kayıtsız emlakçılık sorununun çözümü için emlakçılık sektörünün kendisinin islah edilmesi gerekmektedir.
- 5 Haziran 2018'den sonra emlakçılık yapmak isteyenlerin lise mezunu olması ve en az yüz saatlik mesleki eğitim alması gerekmektedir.
- 54:24Emlakçılık Kariyeri İçin Gerekli Şartlar
- Emlakçılık kariyeri için yüz saatlik eğitim almak isteyenler üniversiteyle online başvurabilir.
- Mesleki yeterlilik seviye beş belgesi için merkezde sınav ve eğitimler yapılmaktadır.
- Bir yıllık deneyim süresi istenmezken, son beş yıl içinde fiilen SSK'lı veya maliye kaydıyla bu işi yapanlar bir yıllık deneyim süresi gerektirmez.
- 55:54Konuşmacının Kişisel Bilgileri
- Konuşmacı başkanlıkta ikinci dönemde bulunuyor ve toplam yedi yıl yönetici olarak görev yapmış.
- 2009'dan beri 20 yıl boyunca yönetici olan konuşmacı, 35 yıllık emlakçı deneyimine sahip.
- Marmara Üniversitesi iktisat mezunu, SSK gayrimenk uzmanı ve 10 yıldır emlakçılıkla ilgili eğitimci olarak çalışmaktadır.
- 56:59Kiracısı Olan Evi Satın Alma Durumu
- Kiracısı olan evi satın alan kişi, konut ve işyeri ihtiyacında ise satın alma tarihi itibariyle bir ay içinde kiracıya ihbar edebilir.
- Altı ay sonra tahliye davası açarak kiracıyı evden çıkartabilir.
- Satın alan kişi artık yeni malik olarak sözleşmede kiraya verenin yerine geçmiştir.