Yapay zekadan makale özeti
- Kısa
- Ayrıntılı
- Bu video, bir hukuk uzmanı tarafından sunulan kira hukuku konulu eğitim içeriğidir. Konuşmacı, kira hukukundaki güncel gelişmeleri ve yasal düzenlemeleri detaylı şekilde anlatmaktadır.
- Video, kira sözleşmesinin temel yapısı ve Türk Borçlar Kanunu'ndaki ilgili maddelerle başlayıp, konut kiraları için geçerli olan %25'ten fazla kira artışının yapılamaması düzenlemesini ele almaktadır. Daha sonra kira bedelinin tespiti davaları ve kira bedeli uyarlama davaları arasındaki farklar açıklanmakta, 7. Yargı Paketi ile kira sözleşmelerine ilişkin zorunlu arabuluculuk uygulaması detaylandırılmaktadır.
- Sunumda ayrıca kira artışlarına karşı cezai yaptırım düzenlemeleri, İspanya modeli gibi alternatif çözümler ve kira artışlarının hem kiracı hem de kiraya veren açısından etkileri de incelenmektedir. Konut kiraları için geçerli olan geçici madde ile %25'ten fazla kira artışının yapılamaması düzenlemesinin 2023'te sona ermesi ve uzatılma olasılığı da tartışılmaktadır.
- Kira Hukuku Güncel Gelişmeleri
- Konuşmacı, kira hukuku konusunda güncel gelişmeleri değerlendireceğini ve bu konuda neredeyse her gün vatandaşlardan, basın organlarından ve üniversitelerden sorular aldığını belirtiyor.
- Kira hukuku güncel gelişmeleri takip etmek gereken bir alan haline gelmiş ve konuşmacı neredeyse her hafta kira hukukuna ilişkin etkinliklerde yer alıyor.
- Konuşmacı, kira hukukundaki son gelişmeler üzerinden kendi değerlendirmelerini yorumlarda paylaşacağını ve izleyicilerin de görüşlerini görmek istediğini belirtiyor.
- 01:56Kira Sözleşmesi Hakkında Temel Bilgiler
- Kira sözleşmesi, bir şeyin kullanılmasını veya kullanma ile birlikte ondan yararlanma amacını kiracıya bırakıp, kiracının kira bedelini ödemeyi üstlendiği bir sözleşme tipidir.
- Kira sözleşmesi Türk Borçlar Kanunu'nun 299. maddesi ve devamında düzenlenir, ancak konut ve çatılı işyeri sözleşmeleri 339. maddesi ve devamında düzenlenmiş özel hükümleri içerir.
- Kira sözleşmesi herhangi bir geçer şekil şartına tabi değildir; anahtar verip kira bedeli talep edildiğinde sözleşme kurulmuş olur ve yazılı geçerlilik şartına tabi değildir.
- 03:54Kira Sözleşmesinde Yer Alması Gereken Konular
- Kira sözleşmesinde tarafların adres ve kimlik bilgileri, kira bedeli, ödeme tarihi, ödeme yeri ve depozito bedeli belirlenmelidir.
- Kanun sadece üç kira bedeli depozito alınabileceğine karar vermiştir, daha fazla belirlenen depozitoların geçerli olamayacağı belirtilmiştir.
- Aidat ve sair giderlerin kim tarafından karşılanacağı, kira artış oranının belirlenmesi, kiralananla birlikte teslim edilen eşyaların listelenmesi ve kiralanın kullanım amacının belirlenmesi önemlidir.
- 07:36Kira Artış Oranı
- Kira sözleşmesinde kira artış oranı belirlenmezse, taraflar arasında yeni kira döneminden en geç otuz gün önce dava açma veya bildirimde bulunma zorunluluğu beraberinde getirir.
- Kira artış oranı TÜFE oranında belirlenebilir ve en yüksek azami hat 12 aylık TÜFE'nin üzerine geçemez.
- Kira artış oranının altını düzenlemek mümkündür, ancak üstünü belirlerseniz kanunun amir hükmü gereğince o kısmı TÜFE oranına indirerek mahkeme karar verecektir.
- 09:34Kira Artış Sınırlaması ve Geçici Madde
- Geçici madde, konut kiraları bakımından bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmibeş'ini geçmemek koşuluyla geçerlidir.
- Bu madde sadece konut kiraları için geçerlidir, işyeri kiralarında uygulanamaz.
- Home office'ler için de konut niteliği ağır bastığı için yüzde yirmibeş'lik artışlar uygulanmıştır.
- 11:15Geçici Madde Tartışmaları
- Adalet Bakanı Bekir Bozdağ'ın açıklamalarıyla geçici maddenin bir sene daha uzatılacağına yönelik değerlendirme yapılmıştır.
- Ev sahipleri, kira geliriyle geçinen kişiler için bu düzenleme mülkiyet hakkına zarar verdiğini iddia etmektedir.
- Anayasa Mahkemesi'nin 2001-2010 yıllarında bu konuda bir ihlal kararını verdiği belirtilmektedir.
- 12:47Geçici Madde'nin Etkileri
- Kira artış oranına ilişkin düzenleme 11/16/2022 tarihinde getirilmiş olup, 2023'te sona erecek ama uzatılma olasılığı vardır.
- Yüksek enflasyon ortamında ev sahiplerinin yüzde yirmi beş kira artışını belirlemesi, onların enflasyon karşısında ezilmesine neden olabilir.
- Bu durum kiraya verenlerin kiraya vermekten kaçınmasına, kiracı-kiraya veren uyuşmazlıklarını ve tahliye davalarını artıracaktır.
- 14:36Geçici Madde Olmadığında Olası Çözümler
- Geçici maddenin olmadığı varsayılırsa, TÜFE ile sınırlama yapılabilir.
- TÜFE'nin üzerinde artışlar gerçekleşirse, kısmi kesin hükümsüzlük yaptırımına tabi tutularak o miktarların üzerinde yapılan artışlar geçersiz olarak devam edecektir.
- Yüzde yirmibeş'in üzerindeki kira artışları için sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde talep edilebilir.
- 16:40Faiz-Kira Artışına Cezai Yaptırım
- Adalet Bakanı Bekir Bozdağ'ın açıklamaları üzerinden faiz artışı yapanlara hapis ve para cezası gibi yaptırımların uygulanacağı açıklandı.
- Bu düzenlemenin Türk Ceza Kanunu'nun 237. maddesi kapsamında fiyatları etkileme suçu olarak nitelendirileceği belirtilmiştir.
- Bu düzenlemenin Türk Ceza Hukukunun genel ilkelerine, özellikle belirlilik ilkesine aykırı olacağı gerekçesiyle anayasaya aykırı olabileceği düşünülmektedir.
- 19:10İspanya Modeli ve Dengeli Yaklaşım
- İspanya'da konut ve kira fiyatlarının önüne geçebilmek için üst sınır ve vergi artışı getirilmiştir.
- İspanya'da 2023'te yüzde iki, 2024'te yüzde üç ile sınırlandırılması öngörülmüş ve iki yıldan uzun süre boş kalan evlerin emlak vergilerinde yüzde yüzelli'ye varan oranda arttırılacağı düzenlenmiştir.
- Kira artışına getirilen azami sınırlamaların ev sahiplerinin reaksiyonu olarak evlerin boş kalması durumunu beraberinde getirebileceği için dengeli bir oran belirlenmeli ve hem kiraya verenin hem de kiracının dengesi korunmalıdır.
- 21:30Kira Bedelinin Tespiti Davası
- Kira bedelinin tespiti davası, uzayan kira sözleşmesinde artış oranının belirsiz olduğu durumlarda açılabilir.
- Kira artış oranı belirsizse kira bedelinin tespiti davası her zaman açılabilir, ancak bir önceki yılın TÜFE artış oranını geçemez.
- Kira sözleşmesinde artış oranı kanuna uygun belirlenmişse, beş yıllık süre sonunda kira bedeli tespiti davası açılabilir ve TÜFE ile sınırlı değildir.
- 23:03Kira Bedelinin Tespiti Davasında Mahkeme Kararı
- Mahkeme yeni kira bedelini belirlerken TÜFE artış oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini göz önünde bulundurmalıdır.
- Mevcut kiracı için "nefaset indirimi" uygulanır ve emsal bedellerden daha az bir kira bedeli belirlenir.
- Kira bedelinin tespiti davasının amacı, kira sözleşmesinin yeni dönemde belli olmayan kira bedeli unsurunu belirli bir hale getirmektir.
- 25:56Kira Bedelinin Uyarlanması Davası
- Kira bedelinin uyarlanması, Türk Borçlar Kanunu 138. maddesine dayanılarak açılan bir dava türüdür.
- Uyarlama şartları: sözleşme yapılırken öngörülmeyen olağanüstü durumun ortaya çıkmış olması, uyarlama talep eden kişinin sebep olmaması ve olağanüstü durumun borçlu aleyhine aşırı güçleşme yaratmamasıdır.
- Kira tespit davasında beş yıllık süre varken, uyarlama davalarında böyle bir süre aranmaz ve mahkeme TÜFE artış oranıyla bağlı değildir.
- 29:52Kira Sözleşmelerinde Zorunlu Arabuluculuk
- Yedi. Yargı Paketi ile 1 Eylül 2023 tarihinden sonra açılan kira sözleşmelerine ilişkin davalarda zorunlu arabuluculuk kapsamına alındı.
- Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar zorunlu arabuluculuğa tabi kılındı, ancak ilamsız icra yoluyla tahliye davaları istisna bırakıldı.
- Kira bedeli ödenmemesi nedeniyle tahliye talepli ödeme emri durumunda arabulucuya gitmek zorunlu değildir, ancak diğer durumlarda arabulucuya gitmek dava şartıdır.