• Buradasın

    Türkiye'de Gayrimenkul Piyasası ve Daire Fiyatlandırması Analizi

    youtube.com/watch?v=uceSC6lOFCU

    Yapay zekadan makale özeti

    • Bu video, bir sunucu ve deneyimli müteahhit Erdoğan Abi (Erdoğan Bozkurt) arasında geçen bir röportaj formatındadır. Sunucu, Twitter'da iki yıl ve piyasada dört yıl deneyimli olduğunu belirterek, müteahhit ise Dünya İmarat Gaziantep şirketinin sahibi ve büyük çaplı müteahhit olarak kendini tanıtmaktadır.
    • Video, Türkiye'deki gayrimenkul piyasasının durumunu, daire fiyatlandırmasının nasıl yapıldığını ve piyasadaki fiyat artışlarının nedenlerini ele almaktadır. Konuşmacılar, daire fiyatlarının hesaplanma yöntemleri, inşaat maliyetleri, enflasyonun etkisi ve farklı bölgelerdeki fiyat artışlarının sebepleri hakkında detaylı bilgiler paylaşmaktadır.
    • Videoda ayrıca kredi çekip ev almanın riskleri, altın yatırımı, müteahhitlerin şu anda imalat yapmadığı durum, sığınmacıların piyasaya etkisi ve gelecekte İstanbul'un zenginlerin yaşadığı bir şehir haline gelebileceği gibi konular da tartışılmaktadır. Sunucu, bir sonraki videoda altın-gümüş rasyosu ve uzun vade beklentileri hakkında bilgi vereceğini belirtmektedir.
    00:13Daire Fiyatlaması ve Piyasa Durumu
    • Konuşmacı, bir müteahhit ile yaptığı görüşmeyi paylaşacağını ve daire fiyatlamasının nasıl yapıldığını, maliyet fiyatlarını ve müteahhitin kar payını açıklamayı amaçlıyor.
    • Bölgesel olarak daire fiyatlarının değiştiğini, bunun arsa payı ile belirlendiğini ve İstanbul'da daire fiyatlarının göçmenler nedeniyle agresif bir şekilde arttığını belirtiyor.
    • Akdeniz ve Ege'de daire fiyatlarının artmasının, yurtdışından gelen zenginlerin vatandaşlık almak için Türkiye'ye gelmesi ve en iyi daireleri alması nedeniyle olduğunu açıklıyor.
    03:01Enflasyon ve Daire Fiyatları
    • Daire fiyatlarının enflasyona göre fiyatlandığını, yıllık enflasyonun %170 olduğu için daire fiyatları da bu oranla yükselmiş olduğunu belirtiyor.
    • Daire fiyatları enflasyon varken her yıl enflasyona göre artacağını, örneğin bir milyon lira olan daire bir yıl sonra bir milyon yedi yüz bin lira olacağını söylüyor.
    • Enflasyonun tüm malları etkilediği için, dairenin fiyatı artsa bile diğer malların da fiyatı arttığı için daireyi satan kişinin gerçek kâr etmediğini açıklıyor.
    05:03Daire Alımı ve Satımı Stratejisi
    • İstanbul'da daire almak isteyenlerin, talep çok fazla olduğu için emlakçılar veya satıcılar istediği fiyata sattığını, alıcının çekme şansı olmadığını belirtiyor.
    • Daire alırken kar edilir, satılırken değil olduğunu, maliyet fiyatının altında alındığında kâr edildiğini açıklıyor.
    • Maliyet fiyatı bir milyon lira olan daireyi sekiz yüz bin lira alıp, bir yıl sonra bir milyon yedi yüz bin liraya sattığında, iki yüz bin lirayı gerçekleştirdiğini örnek veriyor.
    08:17Göçmenler ve Piyasa Etkisi
    • Mülteciler, sığınmacılar ve yabancı çalışanların ekonomideki fiyat artışlarının en büyük sebeplerinden olduğunu belirtiyor.
    • İstanbul'un artık doyacağına doymuş bir şehir olduğunu, yeni gelenlerin ucuz bölgeleri tercih edeceğini, özellikle İç Anadolu ve Doğu Anadolu bölgelerini seçeceğini söylüyor.
    • İç Anadolu bölgesindeki daire fiyatlarının Türkiye'deki en ucuz olanları olduğunu ve bu bölgelerdeki daire fiyatları artmaya başlayacağını öngörüyor.
    11:07İstanbul'un Geleceği
    • İstanbul'un gelecekte çok zenginlerin yaşayabileceği bir şehir haline geleceğini, yaşam maliyetinin yüksek olacağından sadece zenginlerin kalabileceği bir yer olacağını belirtiyor.
    • İstanbul'un uzun vadeli yatırım için uygun bir yer olduğunu, "taşı toprağı altın" ifadesinin sebebinin yerleşim alanı azaldıkça değerinin artacağından kaynaklandığını açıklıyor.
    12:31Diğer şehirlerde yaşam maliyeti
    • Diğer şehirlerde yaşamak isteyenler için maliyetler daha ucuz olabilir.
    • İstanbul'da ulaşım kolaylığı olsa da, diğer şehirlerde günlük 50 kilometre yol yapmak gerekebilir.
    • Maliyetler gittikçe artacağı için kredi çekip ev almak konusunda dikkatli olunmalı.
    13:30Kredi almanın riskleri
    • Kredi çekmek başta cazip görünse de, enflasyon arttıkça maliyetler de artar.
    • Başlangıçta hesaplanan gelir miktarı, enflasyon ve fiyat artışları nedeniyle azalır.
    • Elektrik, su, ulaşım gibi temel ihtiyaçların fiyatları arttığında, yiyecek parası kalmaz ve finansal zorluklar yaşanır.
    15:24Kredi sisteminin sorunları
    • Finansal krizlerde kredi sistemi sorun yaratır.
    • Kredi çekip ev alanlar, açıklanan enflasyonun üzerindeki gerçek fiyat artışlarıyla karşı karşıya kalır.
    • Bu sistem sürdürülebilir değil ve Ponzi şeması gibi patlaması beklenen bir yapıdır.
    18:50Kredi politikasının nedenleri
    • Kredi politikasının nedeni istihdam problemidir, müteahhitlerin üretimi yapması için destekleniyor.
    • Emlak sektörü ve üretimin durması stagflasyon (durgunluk) ve istihdam sorunlarına yol açar.
    • Bu durumda insanlar para kazanamaz ve harcayacak yer bulamaz, bu da ekonomiyi çökertir.
    20:15Kredi almanın riskleri
    • Kredi alırken gelecekteki fiyat artışlarını öngörmek mümkün değildir.
    • İnşaat malzemelerinin tedarik zincirindeki kısıtlamalar fiyatları tavan yaptıysa bile, üretim artışıyla fiyatlar düşebilir.
    • Mültecilerin ülkelere geri iade edilmesi gibi durumlar yaşanabilir ve bu durumda daireler boşalır, kiralar ve ev fiyatları düşer.
    23:18Yatırım ve İhtiyaç Farkı
    • Yatırım için ihtiyaç değil, para ve yatırım kavramları önemlidir.
    • Ev alırken sadece fiyat artışı bekleyerek değil, gerçek ihtiyaçlara göre karar verilmelidir.
    • Geçmişte ev fiyatları düşerken yatırım yapmak daha mantıklıdır.
    24:06Yatırım Stratejileri
    • Yaz aylarında turistlerin gelmesi ve doların artması coşku yaratır.
    • Profesyonel para yöneticileri, coşku anlarında en ucuz kalan enstrümanları alırlar.
    • Galerici fiyat düşüşünde indirim yapar ve elindeki parayı dairelerle doldurur.
    25:35Altın Yatırımı
    • Daireyi altın fiyatına göre değerlendirmek ve kira bedeli olarak düşünmek mantıklıdır.
    • Altın yatırımı, kira bedelini karşılayabilir ve üç yıllık yatırım yapılabilir.
    • Altın değer kazanacağını düşünenler TL yerine altın yatırımı yapmalıdır.
    27:34Küresel Fiyat Değişimleri
    • Dünyadaki her şeyin fiyatı küresel anlamda değer kazandı, nikel, bakır, çinko, alüminyum gibi metaller yükseldi.
    • Altın ve gümüş diğer metallerin yaptığı ralliye göre daha az yükseldi.
    • Altın biraz daha latif bir enstrüman olduğu için vadeli piyasalara girmek gerekebilir.
    28:35Altın Üreticileri ve Gelecek Tahminleri
    • Altın dünyadaki belli başlı yerlerde üretildiği için üreticilerle görüşme yapılacaktır.
    • Altın fiyatının 2800 seviyesine çıkacağı ve bu durumun daire fiyatlarını etkileyeceği düşünülmektedir.
    • Dünyada bir savaş çıkması durumunda altın ve gümüş değerli madenlerinin fiyatının daha da artacağı tahmin edilmektedir.
    30:40Altın Türev Piyasası
    • Altın türev piyasasında bir gram altın 50 gram piyasada olmayan altın işlemi yapılıyor.
    • Gümüşün karşılığı 270 lira olan bir gram gümüş, piyasa patladığında fiyatlara büyük etki yapabilir.
    • Dünyada altın fiyatındaki makaslar (fiziki altın ile dijital altın arasındaki fark) giderek açılmaktadır.
    32:04Emlak Değerlendirme
    • Emlak değerlendirmesi için Dünya Yapılar İnşaat Gaziantep'ın sahibi Erdoğan Bozkurt ile görüşme yapılacak.
    • Müteahhitler genellikle yaptıkları işlerin maliyet fiyatlarını piyasaya söylemezler.
    • Konuşma, izleyicilerin daha iyi emlak fiyatlarını belirlemelerine yardımcı olacak.
    33:23Daire Fiyatlamasında Maliyet Hesaplaması
    • 100 metrekarelik bir dairenin maliyeti hesaplanırken arsa fiyatı hariç tutulmalıdır çünkü aynı şehir içinde bile bölgesel fiyat farklılıkları olabilir.
    • Arsa fiyatı hariç metrekare başına maliyet 3,5-4 lira civarındadır, ancak piyasadaki maliyet 4-5 lira arasında oynaklık gösterebilir.
    • Müteahhitin kendisi malzemeleri nakit olarak alması ve sürekli çalıştığı firmalarla işbirliği yapması sayesinde maliyeti daha aşağı çekebilir.
    36:32Daire Fiyatının Hesaplanması
    • Daire fiyatı hesaplamak için önce bölgedeki arsa fiyatlarını öğrenmek gerekir.
    • Arsa fiyatı, daire sayısına bölünerek metrekare başına arsa maliyeti hesaplanır ve bu değer metrekare başına inşaat maliyetine eklenir.
    • Örneğin, 1 milyon liralık arsa 10 daireye bölündüğünde, 400-500 bin liralık inşaat maliyetine 100 bin lira eklenerek 500-600 bin liralık toplam maliyet elde edilir.
    38:45Pazarlık ve Kar Payı
    • Müteahhitin en az %20 kâr etmesi gerekir, aksi halde çalışması zarar eder.
    • Müteahhitler genellikle %50'lik bir kâr payı tutar, bu pay içinde pazarlık payı ve alıcının kârı da yer alır.
    • Müteahhitler, emtiaların yükseldiğini bildiklerinde, örneğin demir fiyatlarını daha düşük seviyede alarak maliyetlerini düşürebilirler.
    41:06Enflasyon ve Fiyat Değişimleri
    • Yıllık enflasyon %69,70 olarak belirlenmiş olup, daire yapımı sırasında bu enflasyonu dikkate almak gerekir.
    • Dolar bazlı fiyatlar düştüğünde, demir gibi emtiaların TL bazlı fiyatlarında yansıma olmamaktadır.
    • Daire fiyatları TL bazlı düşme şansı yoktur, ancak fiyat arttığında da müteahhitler çok kazanamazlar çünkü daire fiyatları maliyetlere bağlıdır.
    44:59Arsa ve Daire Fiyatlarının Artışı
    • Arsa fiyatları artmış, ancak emtiaların fiyat yükselmesi durumu durmuştur.
    • Arsa kalmadığı için arz-talep meselesi gündeme gelmiş ve daire fiyatları artmış görünmektedir.
    • Müteahhit olarak daire fiyatı artışı, arsa fiyatı ve malzeme fiyatları gibi faktörlerden kaynaklanmaktadır.
    46:19Müteahhitlerin Sıkıntısı
    • Müteahhitler, arsa fiyatlarının yükselmesi nedeniyle daire maliyetlerini artırmak zorunda kalmışlardır.
    • Türkiye'de yüksek bir emrah saldırısı yaşanmış, herkes bir şey almak istemiş ve sonra insanların elinde para kalmamıştır.
    • Enflasyon yukarı tırmanırken, hükümet açıklanan enflasyona göre maaşlara zam yapmış ancak gerçek enflasyon daha yüksektir.
    47:58Daire Fiyatlarının Düşüşü
    • Müteahhit fiyatlarının yükselmesi sonucu daire satamama durumu yaşanmıştır.
    • Öz sermayesi ile çalışmayan müteahhitler bankadan kredi çekmiş, ancak daireleri satamadıkları için kredi ödemelerini karşılayamamışlardır.
    • Müteahhitler, maliyetlerinin altına kadar daire fiyatlarını düşürerek satış yapmaya başlamışlardır.
    49:05Ev Alım Zamanı
    • Bu dönemlerde hane halkının ev alması zamanıdır.
    • Müteahhitler, maliyetlerinin altına daireleri satmak zorunda kalacaklardır.
    • Bu durumda ev almak hem zahmetten kurtulmak hem de paranın değerlenmesi anlamında avantajlıdır.
    50:01Daire Fiyatlarının Yükselişi ve Düşüşü
    • Daire fiyatları genelde yazın, memurların tayin olduğu dönemlerde ve yurtdışından gelen mültecilerin geldiği dönemlerde yükselir.
    • İnsanlar ev alırken döviz satıyor, altın bozduruyor veya arabalarını satıyor.
    • Kredi çekerek ev alanlar, faturalar ve ev giderlerinin artmasıyla gelen-gideni karşılayamadıklarında dairelerini satarak kiraya geçebilirler.
    54:45Villa Yapımı ve Maliyetler
    • Villa yapımı konut yapımına göre daha kısa sürede tamamlanabilmektedir (altı ay).
    • Villa müşterileri özel müşterilerdir ve para sorunu olmayan insanlardır.
    • Villa yapımı konut yapımına göre daha yüksek kar sağlar ve sirkülasyon daha hızlıdır.
    56:26Müteahhitlerin Durumu ve Piyasa Durumu
    • Müteahhitler şu anda elindeki yarım işleri tamamlamaya odaklanmış durumda, bazıları ise iş arayışında bulunuyor.
    • İmalat durmuş bir halde, çünkü maliyetler yükseliyor ve enflasyonun nerede duracağı belli değil.
    • Geçen bir iki sene içinde imalatı bitmiş boş daireler var, ancak müteahhitler bunları satıp bekleme taraftarı oluyorlar.
    58:19Daire Piyasası ve Kiralık Daire Sorunu
    • Fiyatların yükselmesi nedeniyle hane halkı daire alamıyor, bu daireler boş kalıyor.
    • Bazı müteahhitler daireleri kiraya veriyor, ancak kira getirisi düşük olduğu için bu işler için değil.
    • Vatandaşlar daire satın alamadığı için kiraya hücum etmiş, bu nedenle kiralık daire sorunu yaşanıyor.
    59:23Kira ve Satış Fiyatları İlişkisi
    • Daire fiyatları ve kira getirisi arasındaki ilişki bölgesel olarak değişiyor.
    • Konuşmacı, kiraya verdiği dükkânların kira getirisi zarar verdiğini, 15-20 sene sonra satsa daha iyi olacağını belirtiyor.
    • Piyasada şu an ne dükkana bakan var ne de bir fiyat veren olduğu için durgunluk yaşanıyor.
    1:00:45Gelecek Videolar ve Ekonomi Önerileri
    • Bir sonraki videoda altın-gümüş rasyosu ve gayrimenkul alanları üzerine konuşulacak.
    • Konuşmacı, altın-gümüş rasyosunun 65'ten 85'e kadar yükseldiğini ve büyük bir kar fırsatı olduğunu belirtiyor.
    • İzleyicilere bildirimleri açmalarını, Twitter'daki tweetlerini takip etmelerini ve bilgiyi paylaşmalarını istiyor.
    1:03:01Ekonomi Bilgisi ve Gelecek İçin Planlama
    • Zenginler paranın sahibi oldukları için ekonomi bilgisine sahip, bunları bilmeyenler ise sürekli zarar ediyor.
    • Konuşmacı, sistemin nasıl çalıştığını ve paraları kaybetmemek için ne yapılacağını anlatacağını belirtiyor.
    • Kanal kapatılırsa Twitter veya Instagram üzerinden devam edeceklerini söylüyor ve izleyicilerden ayrılmamalarını istiyor.

    Yanıtı değerlendir

  • Yazeka sinir ağı makaleleri veya videoları özetliyor