Yapay zekadan makale özeti
- Kısa
- Ayrıntılı
- KT TV'de yayınlanan bu program, sunucu Avşinatipoğlu ile Avukat Yasin Özkan ve Avukat Recep Baki'nin yer aldığı bir hukuki danışmanlık formatındadır. Programda taşınmaz hukuku alanındaki çeşitli konular ele alınmaktadır.
- Program, taşınmaz hukuku alanındaki son değişiklikler, değerli konut vergisi, kira kanunları, miras hukuku, kentsel dönüşüm, orman kanunları, kat mülkiyeti ve kooperatif sorunları gibi konuları kapsamaktadır. İzleyicilerden gelen sorular yanıtlanarak, satış vaadi sözleşmeleri, tapu işlemleri, malik hakları, devre mülkleri ve yapı kayıt belgeleri gibi pratik hukuki konular detaylı olarak açıklanmaktadır.
- Program boyunca hukuk uzmanları, izleyicilerin yaşadığı taşınmazlık sorunlarına yasal çözümler sunmakta ve izleyicilerin kendi durumları hakkında bilgi edinmelerine yardımcı olmaktadır. Özellikle miras taksimi, hisseli taşınmazlar, ortaklık giderilmesi ve zamanaşımı gibi konularda detaylı bilgiler verilmektedir.
- 00:22Saldırı Olayı Açıklaması
- Avukat Avşinatipoğlu, iki gündür gündemde olan saldırılar serisinden bahsederek kendi başına da saldırıya uğradığını açıklıyor.
- Perşembe günü evine girerken arkadan gelen birine saldırıya uğradığını, küçük sıyrıklarla ve darbelerle saldırıyı bertaraf ettiğini belirtiyor.
- Selçuk Bey ve Orhan Bey'e de saldırılar olduğunu, özellikle Selçuk Bey'in durumunun ciddi olduğunu belirtiyor.
- 01:58Kişisel Geçmiş ve Değerler
- Kırk yaşında, öğretmenin çocuğu olduğunu, devlet memuru olarak çalıştığını ve sonra istifa ettiğini, Türk milliyetçisi olarak yetiştiğini ve düşüncelerini özgürlük çerçevesinde beyan ettiğini anlatıyor.
- Memuriyet sırasında Gezi olaylarına katılmış, disiplin cezası yediğini ve yeşil pasaport alamadığını belirtiyor.
- Devletin en üst düzeyde sahip çıktığını gösterdiğini, özellikle CHP ve İyi Parti liderlerinin, milletvekilleri ve diğer yetkililerin desteğini aldığını ifade ediyor.
- 03:30Hukuk ve Düşünce Özgürlüğü
- Hukukun yazıldığında değil, uygulandığında anlamı olduğunu vurguluyor.
- Kuzey Kore, Çin ve Kamboçya gibi ülkelerde de hukuk olduğunu ancak uygulandığını gösteremediğini belirtiyor.
- İnsanların rahatça düşünebilmesi ve konuşabilmesi gerektiğini, hukuk reformunun pratiğe uygulanmasını umduğunu ifade ediyor.
- 05:48Programın Devamı
- İki konuğu olan Avukat Yasin Özkan ve Avukat Recep Baki ile taşınmaz hukuku konusunda sorular cevaplayacaklarını belirtiyor.
- Kira, miras, kentsel dönüşüm gibi konularda serbest atış, serbest kürsü şeklinde soruları cevaplayacaklarını söylüyor.
- Konukları da saldırı olayına geçmiş olsun dilekleri iletecek ve desteklerini belirtiyorlar.
- 08:18Taşınmaz Hukuku Güncellemeleri
- Tapu ve kadastro kökenlerinin bir arada bulunabileceği, taşınmazla ilgili her şeyin rahatlıkla bulunabileceği belirtiliyor.
- Değerli konut vergisi ile ilgili tebliğname yayınlandığını, beş milyon TL'nin üzerinde değere sahip konutların vergi mükellefiyetine tabi olduğunu açıklıyor.
- Tek bir değerli konut olanlarda muafiyet uygulandığını, birden fazla değerli konut olanların mükellef olduğunu, tek bir taşınmaz beş milyonu geçmiyorsa birden fazla taşınmazın toplamı beş milyon üzeri bile olsa mükellef olmamalarını belirtiyor.
- 10:58Kira Yardımları ve Borçlar Kanunu
- Pandemi nedeniyle kira yardımlarına başvurmayan esnaf, basit usulde defter tutan esnaflar hala başvurularını yapabilmektedir.
- 2012 yılında çıkarılan borçlar kanununun bazı maddeleri 2020 Temmuz ayına kadar ertelenmişti, ancak bu süre dolmuş ve yeni borçlar kanununun kira ile ilgili tüm maddeleri artık şirketlere, şahıslara ve herkese uygulanmaktadır.
- Kira tespiti, döviz kiralayamama, depozisyonun yatırılması ve kira tespitinden sonra hava parası açılabilmesi gibi maddeler artık geçerli olup, on yılı dolduran kiracılar hiçbir gerekçe gösterilmeden tahliye edilebilir.
- 12:34Kentsel Dönüşüm ve Yapı Kayıt Belgeleri
- Kentsel dönüşüm hızla devam ediyor ve Türkiye'nin farklı bölgelerinde (Giresun, İstanbul Tozkoparan, Fikirtepe) daha yatay mimari inşaatların yapılması planlanmaktadır.
- Devlet, riskli alanları ve rezerv yapı alanı olarak ilan ediyor ve yerel yönetimler bu konuda daha aktif çalışıyor.
- Yapı kayıt belgelerinin geçerliliği hakkında Çevre ve Şehircilik Bakanlığı bir çalışma yapıyor, iptal edilen birçok yapı kayıt belgesi olduğu duyuruluyor ve bu belgelerin değerlendirildikten sonra satışlar yapılacak.
- 13:53Orman Kanunu ve İkili B'ye Çıkarma
- 7139 sayılı kanun 2018 yılında orman kanununa 16 madde eklenerek, orman sınırı dışına çıkarma işlemi yapılmış yerlerin aynı mahalle veya köyde tekrar orman sınırı dışına çıkarılma işlemi yapılamaması durumu değişmiştir.
- 7 Ocak 2021 tarihinde resmi gazetede yayınlanan yönetmelikle, 28.4.2018 tarihinden önce orman vasfını kaybeden ve yerleşim yeri bulunan yerlerin ikili B'ye çıkartılması işlemi uygulanmaya başlanmıştır.
- İkili B'ye çıkarma işlemi, orman kadastro komisyonlarının onayını ve Cumhurbaşkanlığı'nın onayı olmadan yapılamamaktadır.
- 15:55İkili B'ye Çıkarma Süreci
- İlk orman mevzuatı 3116 sayılı kanun ile 1937 yılında çıkarılmış ve orman çalışmaları bu kanunun doğrultusunda yapılmıştır.
- Orman tahdit çalışmaları sırasında tapulu arazilerin orman sınırları içerisinde kaldığı görüldüğünde, 1945'te devletleştirme kanunu çıkarılmıştır.
- 1974 ve 1986 yıllarında çıkan 3302 sayılı kanunlarla tapulu arazilerin orman sınırı dışına çıkartılması ve orman vasfını kaybeden kullanıcılara yönelik orman dışına çıkartma işlemleri yapılmıştır.
- 17:32Kadastro Çalışmaları ve Orman İlişkisi
- Orman Genel Müdürlüğü ve Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü, kadastro çalışmalarında ortaklaşa çalışma yapmaktadır.
- 2005'e kadar kadastro ekibi çalışmayı başlarken orman sınırlarını orman idaresinden istemiş, 2005'te ortak ekip kurulması ve 2018'de 71403 sayılı kanunla birlikte çalışma yapılması kararlaştırılmıştır.
- Türkiye'de 2014'te kaç parsel olduğu bilinmeyen bir durumdayken, Tapu Kadastro'nun çalışmasıyla 55 milyon parsel olduğu ortaya çıkmış ve bu bilgi sürekli güncellenmektedir.
- 20:50Son İkinci B Yasası ve Orman Alanları
- Son iki B yasasının diğer B çalışmalarından farkı, orman arazilerinin küçültülmesi yerine sınırlarının geometrik olarak kesin belirlenmesidir.
- Son iki B çalışmalarında, orman olarak dönüşmesi mümkün olmayan yerler iki B yapılabildiği için, karşılığında en az o alanın iki katı büyüklüğündeki yer hazine orman genel müdürlüğüne orman olarak tahsis edilmektedir.
- Önceki iki B çalışmalarında bu tür bir karşılık mekanizması bulunmamaktadır.
- 22:23Hisseli Taşınmazlar ve Ortaklık Giderilmesi
- Hisseli taşınmazlardan bahsedildiğinde, hisseli mülkiyet sahipleri anlaşamazlarsa ortaklığın giderilmesi davası açılmalıdır.
- Taksim mümkünse mahkeme fiili taksim kararı verebilir veya kat irtifakı kurulabiliyorsa kat mülkiyeti kurulabilir.
- Kat mülkiyeti kurulduğunda tapular bağımsızlaşır ve mülkiyet sahipleri satar kurtulabilir.
- 22:51Kira Vergisi ve Zamanaşımı
- Kiracılar kira vergisi vermez, kira geliri olanlar vergi beyan etmelidir.
- Emlak vergisi için muafiyet limiti vardır ve beyanlar e-devlet üzerinden basit bir şekilde yapılabilir.
- Süresiz sözleşme olamaz, her sözleşme bir zamanaşımına tabidir ve genel zamanaşımı süresi on yıldır.
- Kira ile ilgili zamanaşımı süresi beş-ondur beş yıldır.
- Miras taksim sözleşmesi ile ilgili medeni kanunda direkt bir ifade olmamakla birlikte genel zamanaşımı on yıl olarak kabul edilebilir.
- 24:40Miras Hukuku ve Davalar
- Miras davaları ölümden önce açılamaz, çünkü miras bir ölüm halidir ve ölüme bağlı tasarruflardır.
- Mirasçılar, ölümden itibaren mahfuz miras hakları zedelenmişse bir yıl içerisinde tenkis davası açabilir.
- Mal kaçırma durumunda (örneğin babanın erkek evlatlarına mal verip kızlara vermemesi) süreye tabi olmaksızın iptal davası açılabilir.
- 27:29Miras Hukukunda Önemli Kavramlar
- Miras bir ölüm halidir ve ölüme bağlı tasarruflardır; ölmeyen adamın hakkı size geçmez.
- Miras bırakan sağken katılmazsa o sözleşmelerin hiçbiri geçerli değildir.
- Mirasçılar, miras bırakan hayattayken mallarına karışamaz, ancak akli melekelerinde bir problem olmamak şartıyla tasarruf edebilir.
- 29:02Tarım Arazisi ve Yapı İzinleri
- Tarım arazisinde ev yapmak için önce tarım müdürlüğünden izin almak gerekir.
- Tarım arazisinde kısıtlı imar yapılabilmektedir (yüzde beş civarı).
- Belediye mücavir alanında kalıyorsa belediye ile de başvurulmalıdır.
- 29:58Şufa Hakkı ve Önalım Davası
- Bir taşınmazda hisseli, fiili taksim varsa ve herkesin eşit olduğu belli olursa, satıştan dolayı önalım hakkı kullanılamaz.
- Tutanakta bir kişiyi dokuz kişiye yazmışsa ve kadastro harflendirme yapılmışsa, bu fiili kullanım ispatlar.
- Fiili kullanım varsa şufa davası reddedilir.
- 31:39Apartman Kararları ve İspat
- Apartman kararları noter tasdikli karar defteri şeklinde alınması tavsiye edilir.
- Karar defteri zorunlu değildir, ancak ispat yönünden şarttır.
- Hakimler delil olarak apartman karar defterlerini isteyebilir.
- 32:27Dubleks Daireler ve Tapu İşlemleri
- Dubleks daireleri, tüm kat maliklerinin rızası olmadan iki ayrı tapuya çevrilemez.
- Yapı kayıt belgesi üzerinden yeni bağımsız bölüm oluşturulamaz.
- Mevcut dubleks imar uygulamalarına aykırı yapılmışsa yapı kayıt üzerinden gidilmesi gerekir.
- 35:07Ölünceye Kadar Bakma Akdi
- Ölünceye kadar bakma akdı, kişinin kendine bakmak zorunda olmayan yakınıya veya başka birine bakıp görüp gözetmek şartıyla yapılan bir devir şeklidir.
- Ölüm anında tamamen geçerli hale gelir, ölene kadar da eski malik üzerinde kalır taşınmaz.
- Bakma sorumluluğu bakım yükümlü olan kişi daha önce ölürse ölünceye kadar bakma akdı kendiliğinden ortadan kalkar.
- 36:30Tapu İşlemleri ve Anadolu'da Yaşanan Sorunlar
- Anadolu'da kök muris adına kayıtlı arazilerde fiilen devredilmiş olmasına rağmen tapu işlemleri yapılmamış durumlar sıkça görülür.
- Geçtiğimiz yıllarda bu tip devirler için harç muhabbeti getirilmiş ve süreyi uzatılmıştır.
- Tapu dairesine gidildiğinde sekiz-on tane intikal ve veraset ilamının gerektiği, veraset vergilerinin temiz kağıttan alınması gereken durumlar sıkça karşılaşılmaktadır.
- 37:24Miras ve Satış Vaadi Sözleşmeleri
- Miras konusunda, tüm mirasçılar vekaletnameler çıkarıp tapu dairesine giderek intikal ve satış işlemlerini yapmak zorundadır.
- Satış vaadi sözleşmesinin dava açma süresi 10 yıldır, ancak ifa kabiliyeti kazandığı tarihten itibaren geçerli olur.
- Yargıtay'ın kararlarına göre, tapuya uygulanmamış bir sözleşme olsa bile fiili teslim edilmişse (anahtar verilmiş, ev kullanılmış) geçerli kabul edilir.
- 38:44Fiili Teslim ve Sözleşme Hakkı
- Yargıtay'ın kararlarına göre, adi sözleşme ile yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde fiili teslim edilmişse satış işlemi gerçekleşmiş sayılır.
- Birinci derece akrabalar arasında güvenle yapılan fiili teslim, belge olmadan bile hak iddia edilebilir.
- Medeni Kanun'un 1. maddesine göre, lafın olmadığı yerde örf ve adet hükümlerine gidilir.
- 40:13İnşaat Şirketleri ve Sözleşmeler
- Yargıtay'ın son zamanlarda yüzde 90 oranında bitiş sağlanmış durumlarda, fiili teslim edilmişse adi sözleşme bile olsa tapu almak mümkündür.
- Olabildiğince toprak sahibi veya tapu üzerindeki şirketle sözleşme imzalamak gerekir, aksi halde Yargıtay genelde aleyhte karar verir.
- Müteahhitin projeye uygun yaptığına, iskanı olduğuna ve herhangi bir davasının olmamasına dikkat edilmelidir.
- 41:49İskan Belgesi ve Miras
- Müteahhit oturma ruhsatını almadığında, kat malikleri toplanıp müteahhite ihtarname çekerek, cevap alamadıklarında belediyeye müracaat edebilirler.
- İskan belgesi için müteahhitin vergi ve SGK borcunun olmaması gerekir, ancak projeye uygun yapılmışsa kat malikleri parasını ödeyerek belgeleri alabilirler.
- İkinci evlilikte resmi evlilik yapılmışsa, noterden alınan mirastan feragat belgesi mahkeme nezdinde geçerlidir.
- 44:28İkinci Derece Sit Alanları
- İkinci derece sit alanlarında, tapuya tescil etmek için zemin tespit tutanağı, mimari proje ve yapı kayıt belgesi hazırlanmalıdır.
- İkinci derece sit alanları satışında %4'lük harçtan muaftır.
- Sit alanları ile ilgili sıkıntılar olursa, tabiat varlıkları kanununa göre trumpa veya paranın bedele çevrilmesi gibi haklar bulunmaktadır.
- 46:36Kadastro Kontrol ve Resen İşlemleri
- Tek malik'in talebiyle resen yapılabiliyor, kapıda varsa iskan belgesinde eklenince resen geçiliyor.
- Bütün binayı tek bir bütünden ibaret olduğu için ayrı bir işlem olmuyor.
- 47:14Miras Hakkı Sorunu
- Annenin vefat etmesi ve babanın tüm taşınmazları kendi üzerine aldığı durumda, annenin taşınmazlar üzerindeki hakkını talep etmek mümkündür.
- 2012 yılında yeni medeni kanun döneminde alınan mallar için önce yüzde elli, sonra dörtte bir miras talep edilebilir.
- Aile hukuku ile miras hukuku yarışırsa önce aile hukuku, sonra miras hukuku malını talep edecektir.
- 49:10Aidat Tahsilatı
- Aidat alacaklarını tahsil etmek için öncelikle sene başında işletme projesi hazırlanıp tüm kat maliklerine tebliğ edilmelidir.
- Tebligat WhatsApp grubu, noter veya iadeli taahhütlü mektup şeklinde yapılabilir.
- Aidat ödenmemesi durumunda kiracıdan veya kiracının mal sahibinden icra takibi yapılabilir, ayrıca yıllık yüzde 60-70 civarında ceza uygulanır.
- 51:45Kat Mülkiyeti Sorunları
- Yönetim planları değiştirilemiyor çünkü ağır bir çoğunluk (5/4) gerektiriyor ve yabancı sahiplerin bulunmasıyla bu oran sağlanamıyor.
- Kat mülkiyeti konusunda vatandaşlar sürekli aynı soruları soruyor: asansöre ödeme zorunluluğu, ayda aidat gibi.
- Yüksek aidatların sebebi yönetim planlarının değiştirilememesi ve sitelerdeki taşınmazların çoğunun yabancılar (İranlılar, Azeriler) tarafından satın alınması.
- 53:20Kat Mülkiyeti Sorunlarının Çözümü
- Yönetim planı değişikliğinin kanun yoluyla yumuşatılması gerekiyor.
- Dava yoluna giderse, bin dairelik sitelerde herkes birbiriyle davalı olacak ve masraflar çok yükselecek.
- Kat mülkiyeti sorunlarının birçoğu geçici yönetimlerden kaynaklanıyor, özellikle pandemi döneminde bu işi ticari olarak yapan müesseseler sorun yaratıyor.
- 55:53Kadastro ve Tapu Sorunları
- Dededen kalma kadastroda bir kardeşin üzerine tapu yapılmış ve babalar vefat ettikten sonra amcalar haklarını vermek istemiyorlar.
- Kadastroda ölüye yazılmışsa, mirasçıları tespit edilememişse, zabıt tapu kaydı yapılır.
- On yıllık hak düşürücü sürenin geçmesine rağmen, kadastro tespit evrakında sonuca etki edecek bir eksiklik varsa (eksik imza, kroki eklenmemiş gibi), on yıllık süre uygulanmaz.
- 58:35Kooperatif Tasfiye Sorunları
- Kooperatifler ülkenin en büyük problemlerinden biri olup, özellikle İstanbul'da büyük alanlarda (20-50 dönüm) küçük siteler bulunuyor.
- Kooperatiflerde binlerce üye olduğu için tebligat problemleri yaşanıyor ve tasfiye edilemiyor.
- Normalde kooperatif inşaatı bitince, parasal ilişkiler sıfırlanıp tapular çıkarılırsa ferdileşme oluyor, ancak ekonomik sebepler, usulsüzlükler veya davalardan dolayı tasfiye edilemiyor.
- 1:01:29Kooperatifler ve Yapı Kayıt Belgesi
- Kooperatiflerde üye sayısı nedeniyle her üyeye bir daire verilememesi durumunda yapı kayıt belgesi bir fırsat olabilir.
- Kooperatif, bir arada hareket etme ve ortak çözüm bulma fikrinden gelir ve çok faydalı bir sistemdir.
- Çevre Şehircilik İl Müdürlüklerinde kooperatif birimleri bulunmakta ve buradan kooperatifle ilgili bilgi alınabilir.
- 1:03:33Mülkiyet Sorunu
- Bir bina için mülkiyetin yarısı belediyede, yarısı özel kişide olup, müteahhit sözleşmesine rağmen arsa payını ödememiş.
- Yoldan ihdas edilen yerlerin yeniden bina yapılması için imar ve mevzuata göre satın alınması gerekiyor.
- Kurumdan alınmamışsa, mutlaka gidip kuruma müracaat edip parasının ödenmesi gerekiyor.
- 1:05:16Devre Mülkü Sorunu
- Bir öğretmen, 2012 yılında tatil sitesi projesi için devre mülk hissesi almış, ancak 9 yıl sonra tapusu verilmedi.
- Sendika bu sözleşmenin tarafı değil, sadece tavsiye ediyor.
- Devre mülk, bir paylı mülkiyetin devridir ve tapuda tescil edilmeden mülk mağduriyeti yaşanabilir.
- 1:07:26Korumalı Sit bölgesinde Yapı Sorunu
- Korumalı doğal sit bölgesinde 1995 yılında yapılmış bir bina, imar barışından yararlanılarak yapı kayıt belgesi almış.
- İmar kanunu genel bir kanun olup, özel kanunlar varsa o kanunlar uygulanır.
- Kültür ve Tabiat Varlıkları Koruma Kanunu özel bir kanun olduğu için, imar barışı bu kanun hükümlerine uygun olmalı.
- Yapı kayıt belgesi yıkımdan kurtarabilir ancak özel kanunlar kapsamında (örneğin orman arazileri) geçerliliği olmayabilir.
- 1:10:22Satış Vaadi Sözleşmesi Hakkında Tavsiye
- Bir izleyici, on yıldan uzun süredir İstanbul'daki daireyi satma vaadi sözleşmesiyle satmış ancak kalan bedeli ödenmemiş ve tapu işlemleri yapılmamış durumda.
- Satış vaadi sözleşmesi noterde olmadığından yüzde yüz geçersizdir ve sadece aldığı parayı geri iade etmekle mükelleftir.
- İmkan varsa, sebepsiz zenginleşme hükümlerine başvurulabilir ve taşınmazı işgal eden kişiye kira talep edilebilir.
- 1:12:00Otopark Alanını Ofis Olarak Kullanma Sorunu
- Bir izleyici, 20 daireli apartmanın bodrum katındaki otopark alanı yerine ofis olarak yapı kayıt belgesi almış ve numara taç aldığını belirtiyor.
- Otopark alanı diğer kat maliklerinin de tasarruf ehliyeti olan bir ortak alan olduğundan, izleyici başkalarının yeri için yapı kayıt belgesi almış demektir.
- Diğer kat maliklerinin rızası olmadan o alanı bağımsız bölüme dönüştüremeyeceğini ve genellikle diğer kat maliklerine para verilerek rıza gösterilmesi gerektiğini belirtiyorlar.
- 1:13:23Hukuki El Atma Durumu
- Bir izleyici, 28 sene önce babasından kalan 4000 dönümlük arsasının Milli Eğitim Bakanlığı tarafından okul yeri olarak planlandığını ancak kamulaştırma yapılmadığını belirtiyor.
- El atma durumu fiili el atma ve hukuki el atma olarak ikiye ayrılır; fiili el atma yol geçirmesi gibi fiili müdahalelerdir.
- Hukuki el atma ise planlarda arsa işaretlenmesi ancak fiilen kamulaştırma yapılmamasıdır ve beş yıllık süre dolduysa kuruma müracaat edilebilir.
- 1:15:34Belediye Hissesi ve Haciz Sorunu
- Bir izleyici, imarlı parselinde belediye hissesinin haciz altında olduğunu ve belediye bu sorunu çözemeyeceğini belirtiyor.
- Belediye hissesini satın alarak sorunu çözebilir veya haciz koyan kişinin icra dosyasını kaldırarak infaz ederek sorunu çözülebilir.
- Belediyelerin maddi veya yönetsel sorunları nedeniyle sorunları çözemeyebilirler, bu durumda mağdurlar kendi sorunlarını çözmek için parayı ödemek zorunda kalabilirler.
- 1:16:27Programın Sonu
- Programın süresi bu hafta sona erdi ve çok zevkli, keyifli bir program olduğu belirtildi.
- İleride ara ara genel sorulara cevap verileceği söylendi.
- İzleyicilere teşekkür edilerek program sonlandırıldı ve haftaya yeni konu ve konuklarla buluşma dileğiyle vedalaşıldı.