Yapay zekadan makale özeti
- Kısa
- Ayrıntılı
- Bu video, Avukat Afşin Hatipoğlu'nun sunduğu ve eski tapucu ve avukat Hasan Basri Özdemir'in konuk olduğu "Türkiye'nin İlk ve Tek Taşınmaz Hukuku Programı" adlı bir televizyon programıdır. Program, tapu ve gayrimenkul hukuku konularında bilgilendirici bir format sunmaktadır.
- Programda tapu kütüğünün yapısı, bölümleri ve içeriği detaylı olarak anlatılmaktadır. Taşınmaz mülkiyet, tapu kayıtları, şerhler, devre mülk, tarım arazisi satışları, miras taksimi ve tapu işlemlerindeki hukuki süreçler gibi konular ele alınmaktadır. Program, izleyicilerden gelen soruları yanıtlayarak pratik bilgiler sunmakta ve tapu konusundaki yasal düzenlemeleri açıklamaktadır.
- Programda ayrıca tapu Kadastro Genel Müdürlüğü'nün "parsel sorgulama" uygulaması tanıtılmakta, devre mülk kavramı açıklanmakta ve tarım arazisi satışlarında 20 dönümlük sınır gibi önemli bilgiler paylaşılmaktadır. Video, tapu konusundaki önemli noktaları toparlayarak izleyicilere hatırlatmakta ve ilerleyen haftalarda da önemli konulara değineceklerini belirtmektedir.
- 00:13Programın Başlangıcı ve Şehitler İçin Dua
- Avukat Avşatipoğlu, Türkiye'nin ilk ve tek taşınmaz hukuku programını sunmaktadır.
- Programın başında İdlib şehitlerine Allah'ın rahmeti ve kederli ailelere başsağlığı diliyor.
- Yöneticilerin aldığı kararların halkın kanıyla ödendiğini vurguluyor ve daha sorumlu tavırların sergilenmesi gerektiğini belirtiyor.
- 01:36Programın Konusu ve Konuk
- Program bu hafta tapu sorunlarını ele alacak ve eski bir tapucu ve şimdi avukat olan Hasan Basri Özdemir'i konuk olarak davet etmiş.
- Hasan Basri Özdemir, tapu müdür vekilliği ve müdür yardımcılığı görevlerinde uzun yıllar görev yapmış.
- Türkiye'de yılda yaklaşık 10.234.000 tapu işlemi yapıldığı ve bu konunun potansiyelinin yaklaşık 30 milyon insanı ilgilendirdiği belirtiliyor.
- 04:01Tapu Kavramı ve Önemi
- Tapu, Osmanlı'dan beri gelen kişilerin en güvendiği belge olup taşınmaz hukukunun temelini oluşturuyor.
- Taşınmazlar medeni kanunda üç adet olarak tanımlanıyor: arsa, kat mülkiyetine tabi bağımsız bölümler ve bağımsız ve sürekli haklar.
- Tapu kütüğü, mülkiyet ve mülkiyetin dışındaki hakların tespitini ve tescilini sağlayan kütüklerdir.
- 05:57Tapu ve Taşınmaz Mülkiyeti
- Bir kişinin tapusunun olması, kadastro ile sınırlandırılmış taşınmazın maliki'nin kim olduğunu gösterir.
- Taşınmaz mülkiyetinde tapu kaydındaki tescil önemlidir, kullanıcı olmak veya sahip gibi gözükmek yeterli değildir.
- Taşınmazlar tescille, taşınırlar teslimle, haklar temlikle geçer diye üç "T" kuralı vardır.
- 08:04Tapu Kaydının Önemi
- Bir yerin mülkiyetinin size ait olduğunun tek ispatı tapu sicilindeki sizin adınıza yapılan tescil işlemidir.
- Köy senedi veya adi satış senedi tapu hukuku açısından itibar gören belgeler değildir.
- Taşınmaz alırken mutlaka tapudan işlem yapılmalı veya noterde satış vaadi sözleşmesi yaptırılmalıdır.
- 11:12Tapu Kütüğünün Yapısı ve Dikkat Edilmesi Gerekenler
- Tapu kayıtları ilgilisine alenidir, ilgisi olmayan hiç kimse tapu kaydını inceleyemez.
- Tapu kütüğü dört ana bölümden oluşur: şerhler, mülkiyet hakları, irtifak hakları ve rehin hakları.
- Tapu kütüğünü incelemek için önce satın alacağınız gayrimenkulün size gösterilen yer olup olmadığını araştırmak gerekir.
- 12:59Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü'nün İnternet Uygulamaları
- Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü'nün "Parsel Sorgulama" bölümü ile ada parsel bilgileri girilerek, Google, uydu veya harita üzerinden satılan yerin gerçek konumu kontrol edilebilir.
- Bağımsız bölüm satın alındığında, Tapu Müdürlüğündeki kat mülkiyeti tesisine esas projeden bakarak, gösterilen binadaki bağımsız bölümün doğru olup olmadığı kontrol edilmelidir.
- Parsel sorgulama internet uygulaması ile kişiler ada parsel numarasını girmek suretiyle fiziki olarak zemindeki yerin neresi olduğu, komşuları ve hangi binaya denk geldiği net şekilde görülebilir.
- 15:12Tapu Kütüğünde Şerhlerin Önemi
- Şerhler bölümünde öncelikle mülkiyethanesinde satışı yapacak olan kişi ile yazan kişinin aynı olup olmadığı kontrol edilmelidir.
- Şahsi haklar (kira sözleşmesi, önalım hakkı, geri alım hakkı, alım hakkı, satış vaadi sözleşmesi) tapuya yazılmadığı sürece taşınmazın tasarrufunda üçüncü kişilere karşı ileri sürülemeyecek haklardır.
- Şahsi haklar ancak iki kişiyi ilgilendirir, ancak tapuya şerh edildiğinde artık üçüncü kişiler de "bunu bilmiyordum" diyemeyecek, eşyaya bağlı borç haline gelecektir.
- 18:15Şerhlerin Süreleri ve Kalkma Koşulları
- Kira sözleşmelerinde kira süresi kadar şerh yapılabilir, kira süresi uzatılırsa şerhin tapu kütüğünde yenilenmesi gerekir.
- Satış vaadi sözleşmelerinde ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde kanunun koruyuculuğu şerh tarihinden itibaren beş yıldır geçerlidir.
- Şahsi hacizlerde taşınmazın devir ve temlikini önleyici herhangi bir hüküm yoktur, ancak kamu hacizlerinde 6183 sayılı yasada özel hüküm vardır ve tasarrufa kapalıdır.
- 21:36İhtiyati Tedbir ve İhtiyati Haciz
- İhtiyati tedbir, bir taşınmaz mal üzerinde ayni hak iddiasına dayalı olarak açılan davalarda mahkemelerce verilebilir ve üçüncü şahıslara devir ve temlik yasaklanır.
- İhtiyati haciz kararlarında ise bir alacak vardır, alacaklı mahkemeye müracaat ederek alacağının tehlikede olduğunu belirtir ve ihtiyati haciz koyulmasını ister.
- Şerhlerin kalkma durumları için ilgili icra müdürlüğü, vergi dairesi veya SGK müdürlüğüne araştırma hakkı vardır.
- 24:11Tapu Kütüğünün Mülkiyet Hanesi
- Mülkiyet hanesinde kişinin adı, soyadı, baba adı ve payı (paylı mülkiyet durumunda) yazılır.
- Eğer pay yazılmazsa, taşınmaz malın tamamı kişinin mülkiyetindedir.
- Edinme sebebi ilk tapu kütüğünde kadastro veya tapulama olabilirken, sonraki malikler için intikal, satış, rıza taksim veya trump olabilir.
- 25:22Kayıt Tarihi ve Yevmiye Numarası
- Kayıt tarihi, mülkiyet aktarımı yapılan tarihtir ve yevmiye numarası bu işlemin yapıldığı tarih ve saat/dakikayı gösterir.
- Yevmiye defteri saat/dakikayla tutulan, her gün açılıp kapanan ve yılbaşından itibaren numaralandırılan bir defterdir.
- İcrai durumlarda yevmiye numarası çok önemlidir, örneğin haciz gelinceye kadar satılan taşınmaz mal için.
- 27:01Irtifak Hakları ve Gayrimenkul Rehin Hakları
- Irtifak hakları sütununda intifa hakkı gibi şahsi haklar ve üst hakkı, inşaat hakkı, geçit hakkı gibi haklar tescil edilebilir.
- Gayrimenkul rehin hakları uygulamada en çok kullanılanı ipotektir ve tapu kütüğüne tescil edildiğinde ayni hak kuvvetinde bir haktır.
- İpotek alacaklısı, alacağını tahsil edememişse icra marifetiyle satışa götürür, evine alır demek bir hak değildir.
- 30:17Tapu Kütüğünün Değerlendirilmesi
- Tapu kütüğündeki her ifade aynı sonucu doğurmaz, her sonuç o ifadenin hukuki karşılığıyla birlikte değerlendirilir.
- Tapu kütüğünü açarken veya taşınmaz mal alırken ifadelerin ne anlama geldiğini tapu görevlilerinden sorup bilgi almak gerekir.
- Riskli durumlar varsa, tapu memurlarından alınan bilgiye ek olarak uzman hukukçulardan görüş alınması tavsiye edilir.
- 34:31Tapu İpotekleri Hakkında
- İpotekler zamanaşımı söz konusu değildir, ipoteğin telkin edilebilmesi için bağlı olduğu alacağın sona ermesi gerekir.
- İpotekle ilgili hiçbir işlem yapılmamış ise, ipotekin vadesinin dolmasından itibaren otuz yıl sonra tapu kütüğünden kaldırılabileceği bir yasal değişiklik yapılmıştır.
- Uygulamada genellikle bankalar süresiz ipotekler tesis ederler.
- 37:03Devre Mülk ve Devre Tatil Arasındaki Farklar
- Konuşmacı, Türkiye'deki ilk devrim bütçesini yapan kişi olup 1987 yılında görevlendirilmiş ve 1988 yılında ilk tapuyu vermiş.
- Devre mülk, 634 sayılı kat mülkiyeti kanununa eklenen hükümlerle oluşturulmuş, tapu kütüğüne tescil edilen, mirasçılara geçen, alınan ve satılan bir hak olup, asgari 15 günlük sürede kurulur.
- Devre tatil ise sadece bir sözleşmedir, tapu kütüğüne tescil edilmez ve uzun süreli kiralama sözleşmeleri ile yapılır; bu durumda tapusu bir şirket veya şahıs üzerinde olup, bu şahıs batarsa haklarınız da yok olabilir.
- 39:01Devre Mülk Yapımında Dikkat Edilmesi Gerekenler
- Devre mülk tesisi konut nitelikli bir alanda yapılmalıdır; ofis, otel veya kıyı tesislerinde devre mülk kurulamaz.
- Devre mülk için inşaat ruhsatı konut alanı olmak zorundadır ve projelendirmenin konut ya da mesken olarak yapılması gerekir.
- Devre mülk hakkı en az 15 günlük olmak zorundadır ve bu süre kesintisiz olmalıdır; 15 günden küçük devre mülk satışları geçersizdir.
- 42:09Devre Mülk Hakkının Devri ve Satışı
- Devre mülk sözleşmesi hazırlanır, yapımcı her bağımsız bölümde devre mülk hakkı tesis eder ve paylı mülkiyet olma zorunluluğu vardır.
- Tapuda devre mülk hakkı tescil edildikten sonra, devre mülk sahibi ertesi gün bile başka bir şahısa devredebilir.
- Yönetim planında devre mülke izin verilmediği takdirde, devre mülk yapılamaz.
- 44:52Tarlaların Satışı ve Bölünmez Büyüklükler
- Türkiye'de 5403 sayılı toprak ve tarım reformu yasası, tarım arazilerinin korunması için bölünmez büyüklükler belirlemiştir.
- Hububat ekimi yapılan alanlar için 20 dönüm, dikili alanlar için 5 dönüm, sera niteliğinde olan yerler için 3 dönüm şartı vardır.
- 20 dönümden küçük tarlalar kendi hissedarlarımıza satılabilir, ancak dışarıdan birine satabilmek için o bölgede başka taşınmaz malların olmaması gerekir.
- 48:23Yaş ve Tapu İşlemleri
- İhtiyar veya yaşının ileri olması tapuda işlem yapmasına engel değildir.
- 48:46Yaş ve Hukuki Tasarruf Ehliyeti
- Kişinin yaşının 65, 80, 90, 40 veya 30 olması önemli değil, önemli olan kişinin akli melekelerinin yerinde olması ve hukuki tasarruf ehliyetinin olmasıdır.
- Hukuki tasarruf ehliyeti, kişinin yaptığı işin başlangıcının ve sonucunun ne olduğunu bilmesidir.
- Tapu müdürlüklerinde yaş 65'i geçenlerden rapor almak gibi bir zorunluluk yoktur, hukuki ehliyeti olan her yaşta işlem yapabilir.
- 50:36Mirasçılık ve Tapu İşlemleri
- Miras hukukumuzda iki türlü mirasçılık vardır: yasal mirasçılık (kan bağıyla belirlenen) ve atanmış mirasçılık.
- Yasal mirasçılıkta, çocuklar varsa miras eş ve çocuklara, altsoy yoksa eş ve üstoya, hepsi yoksa kardeşlere geçer.
- Mirasçılık belgesi noterler tarafından verilebiliyor, ancak veraset ve intikal vergisi ödenmesi gerekmektedir.
- 52:37Veraset Vergisi ve Tapu İşlemleri
- Ölümden kaynaklanan veraset ve intikal vergisi vardır (7338 sayılı yasa).
- Yasal mirasçılar, vefat eden kişinin ikametgahının bağlı olduğu vergi dairesine beyan değerlerini alarak vergi beyannamesi vermelidir.
- Tapu müdürlüğüne hitaben yazılara ve veraset vergilerinin ödenmiş olduğu belgelerine göre taşınmaz intikali yapılır.
- 54:28El Birliği Mülkiyeti
- Miras taşınmazları el birliği mülkiyet halinde geçer, yani tüm mirasçıların her işi hep birlikte yapması gerekir.
- El birliği mülkiyetin sona erdirilmesi üç halde mümkündür: tüm mirasçıların birlikte müracaat etmesi, mahkeme kararı veya tapu kanununa eklenen yeni uygulama ile bir kişinin tebligat istemesi.
- El birliği mülkiyet bozulduktan sonra kişiler kendi miras payları üzerinde dilediği gibi tasarruf etme hakkına sahiptir.
- 55:50Miras Taksimi ve Rızayı Taksimi
- Miras taksimi, tüm mirasçıların katıldığı ve terekenin paylaşıldığı bir sözleşmedir.
- Miras taksim sözleşmesi adi yazılı şekilde yapılabilir ancak tapu müdürlüğüne giderken noter tasdikli veya tapu müdürlüğünde resmi senet düzenlenmelidir.
- Miras taksim için el birliği mülkiyetin bozulmamış olması zorunludur, paylı mülkiyet varsa rızayı taksim yapılır.
- 58:42Miras Taksiminin Önemi
- Miras taksimi satış şeklinde de yapılabilir, ancak tapu harçları açısından farklılıklar vardır.
- Uygulamada bazı tapucu arkadaşlar miras taksim sözleşmelerinde illa bir kişinin hisse alması gerektiğini dayatıyorlar, ancak hukuken bunun bir zorunluluğu yoktur.
- 59:39Tapu Hakkında Bilgiler
- Konuşmacı, Tapu Kadastro Meslek Yüksek Okulu'nda Halim Çorbalı ve Kemal Tahir Gürsoy profesörlerinden alınan bilgileri paylaşıyor.
- Teori ile pratik arasında fark olduğunu ve tapucuların bazı konularda zorluk yaşadığını belirtiyor.
- 1:00:39Tapuya Dava Açma Durumları
- Tapuda hatalar, eksiklikler, yanlışlıklar veya sahtecilikler olduğunda vatandaşların hangi durumlarda dava açabilecekleri soruluyor.
- Tapuda yapılan hatalar iki ana gruba ayrılıyor: basit hatalar ve ciddi hatalar.
- Basit hatalar (örneğin isim hatası, pay hesaplamasında küçük hatalar) tapu müdürlüğüne yapılacak taleplerle düzeltilir.
- 1:02:02Ciddi Hatalar ve Düzeltilmesi
- Ciddi hatalar (örneğin pay hesaplamasında büyük hatalar) tapu müdürlüğü tarafından kendiliğinden düzeltilmez.
- Ciddi hataların düzeltilmesi için ilgili kişilerin birlikte tapuya müracaat etmesi veya tapu kaydının düzeltilmesi davası açılması gerekir.
- Soyadı yasasından önce ölmüş kişilerin adlarına tapular çıkmışsa, tapu müdürlükleri bunu tespit edebilirse düzeltir, aksi takdirde sulh hukuk mahkemesinden tespit kararı alınması gerekir.
- 1:04:44Tapu Sicilinin Güvencesi
- Tapu sicili, Medeni Kanun'un 107. maddesine göre devletin kusursuz sorumluluğu altında tutulan bir sicildir.
- Tapudaki memurun kusuru olup olmamasının önemi yoktur, bir hakkın kayboluşu veya yok oluşu söz konusu olduğunda devlet tazminat yükümlülüğündedir.
- Tapu bu anlamda bir güvence niteliğindedir.
- 1:06:18Sahtecilik Durumları
- Tapucularda en korkulu rüyalarından biri sahte belgelerle işlem yapmaktır.
- Sahte vekaletler, sahte veraset belgeleriyle yapılan intikal işlemleri gerçeğinden ayırt edilemez.
- Sahte işlem yapan kişilerle birlikte hareket eden kötü niyetli satın alan kişiye karşı tapu iptal tescil davası açılmalıdır.
- 1:07:32Ayni Hak Kavramı
- Ayni hak, mülkiyet hakkı ve mülkiyetten gayri haklar (irtifak hakkı, rehin hakkı, oturma hakkı) olarak ikiye ayrılır.
- Mülkiyet hakkı, malı kullanma, yararlanma ve yok etme yetkisidir.
- Mülkiyetten gayri haklar ise kullanma ve yararlanma yetkisidir.
- 1:09:43Tapu Sorunları ve Çözümleri
- Tapuda numara hataları, lihka adı verilen lisanslı ölçme harita büroları aracılığıyla tespit edilip düzeltilebilir.
- İki tarafın anlaşması durumunda tapu müdürlüğüne başvurarak hatalar düzeltilir, anlaşmazlık varsa dava açılması gerekir.
- Müşterek mülkiyette bir ortak, payını dışarıdan satabilir ancak alıcı için önalım hakkı gibi riskler ortaya çıkabilir.
- 1:11:10Ortaklık ve Hibe Sorunları
- Ortaklığın giderilmesi davası (eski tabiriyle izale davası) ile hissedarlar arasında bölünemeyen mülkün satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilebilir.
- Şartlı hibe durumunda şart yerine getirilmezse hibeden rücu (geri dönme) yapılabilir, ancak kayıtsız ve şartsız hibe yapıldığında geri dönülemez.
- Yargıtay'ın uygulamasına göre hibe yapan kişinin canına kasteden kişiye hibe edildiğinde de hibeden rücu yapılabileceği kabul ediliyor.
- 1:13:00Miras ve Tapu İşlemleri
- Evi çocukları arasında paylaştırmak isteyenler, tapuda hibe işlemi yapmak yerine satış yapmaları tavsiye edilir.
- Satış işlemi yapıldığında, diğer mirasçılar muris muvazzası (hak ihlali) sebebiyle tapu iptal tescil davası açabilir.
- Hibe yapılması durumunda tapu iptal tescil davası açılamaz, ancak pay dağılımında adaletsizlik varsa tenkis davası açılabilir.
- 1:15:20Gayrimenkul Satışı ve Para Transferi
- Gayrimenkul satışı sırasında para transferi sorunu yaşanırsa, tapu müdürlüğünde işlem yapılamaz çünkü satıcı paranın alındığını doğrulamalıdır.
- Bloke check sistemi ile para blokelenerek alıcı adına saklanabilir ve satış gerçekleştiğinde satıcıya ödenir.
- Yeni tapu kadastro genel müdürlüğünün satış bedelinin tapu kadastro aracılığıyla bankacılık sistemleriyle aktarılması uygulaması da mevcuttur.
- 1:17:13Şizofreni Hastası ve Tapu İşlemleri
- Şizofreni hastasının tapuya attığı imza geçerli olabilir, ancak davada adli tıpta rapor alınır.
- Hastanın tasarruf ehliyeti yoksa işlem iptal edilir ve alıcının ödemiş olduğu para iade edilir.
- Hastanın daha sonra "hastaydım, beni kandırdılar" diyerek hak iddia etmesi dürüstlük ilkesine aykırıdır.
- 1:19:33Program Kapanışı
- Programda tapu sorunları konu edilmiş, konuk avukat Hasan Basri Özdemir eski bir tapucu olarak değerli bilgiler vermiştir.
- Programın sonradan tekrarı olacak ve YouTube'da link paylaşılacaktır.
- İzleyicilerden WhatsApp üzerinden mesaj atmaları ve soruları genel başlıklar altında cevaplamaları istenmektedir.