Yapay zekadan makale özeti
- Kısa
- Ayrıntılı
- Bu video, bir hukuk uzmanı tarafından sunulan, Türk Borçlar Kanunu'nda kira sözleşmeleri hükümlerini anlatan kapsamlı bir eğitim içeriğidir. Konuşmacı, meslektaşlarına ve öğrencilere yönelik olarak konuyu slaytlar kullanarak detaylı şekilde açıklamaktadır.
- Video, 698 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun kira sözleşmeleri hükümlerini ele almaktadır. İçerikte kira sözleşmelerinin devri, fesih koşulları, tazminat hesaplamaları, kira bedelinin belirlenmesi ve uyarlanması, önemli sebeple fesih, erken tahliye durumları ve pandemi gibi ekonomik gerekçelerin kira ilişkilerine etkileri gibi konular detaylı olarak incelenmektedir.
- Eğitim, konut kiraları ile işyeri kiraları arasındaki farkları, kiralananın kullanıma hazır bulundurma borcu, enteresan bağlantılı sözleşme yapma yasağı, teminat mekanizmaları ve depozito iadesi gibi pratik uygulamalara da değinmektedir. Video, soru-cevap bölümüyle sona ererek izleyicilerin kendi sorunlarına dair yasal bilgiler edinmelerine olanak sağlamaktadır.
- Türk Borçlar Kanunu'nun Kira Sözleşmesi Hükümlerinin Yürürlüğe Girmesi
- 1 Temmuz 2020'de 698 sayılı Türk Borçlar Kanununun kira sözleşmesi hükümleri sekiz yıl ertelenmiş ve 1 Temmuz itibariyle yürürlüğe girmiştir.
- Bu hükümler özellikle AVM kiraları ve işletme kiraları bakımından büyük sıkıntı yarattığı için ertelenmesi yoluna gidilmiştir.
- Konut kiralarında kiracının korunması ihtiyacı ile işyeri kiraları arasında farklı münazara benimsemesi gerekip gerekmediği tartışmalıdır.
- 02:26Kira Sözleşmesi Devri Hükümleri
- 323. maddede düzenlenen kira sözleşmesi devri, sözleşmenin bir tarafının çıkması ve yeni bir tarafın girerek tüm hak ve yükümlülüklerin devralan kişiye geçmesidir.
- Sözleşme devri için kiraya verenin rızası önceden alınabilir veya üçlü bir sözleşme yapılabilir.
- Kira sözleşmesi devri, devralan kişinin hakkını güvence altına almaya devam eder ve devralan kişi kira sözleşmesinden doğan hakları koruma altında kalır.
- 04:41Kira Sözleşmesi Devrinin Özel Durumları
- 134. maddede ve devam maddelerinde düzenlenmiş birleşme ve bölünmede sözleşme devri uygulanmaz, bu durumda kısmi külliye halefiyet uygulanır.
- Ticari işletme devri durumunda, kira ilişkisinin devri özel olarak düzenlenmiştir ve ticari işletme devri sözleşmesi kiracılık hakkını da kapsar.
- Ticari işletme devri ile kira ilişkisi devrini bir araya alırken, kiraya verenin onayını alıp almayacağında iki farklı görüş bulunmaktadır.
- 07:49Sözleşme Devrinde Kiraya Verenin Rızası
- Yazılı olarak yapılan kira sözleşmesinde kiraya verenin sözleşme devrine rıza gösterdiği belirtilmişse, sonradan yapılacak bir devrede rıza gösterilebilir.
- İşyeri kiralarında, haklı bir sebep olmadıkça kiraya verenin sözleşme devrine rıza göstermemesi gerekmez.
- Haklı bir sebep olarak; devralan kişinin ekonomik gücü hakkında şüpheler, işletmenin farklı bir amaca dayalı kullanım istenmesi, tadilat yapılması veya özel bilgi-becerilere ihtiyaç duyulması gösterilebilir.
- 10:55Kira Sözleşmesinin Devri
- İşyeri kiralarında kira sözleşmesinin devri için kiraya verenin rızası gereklidir, ancak haklı sebep olmadan rızayı vermekten kaçınması durumunda hakime başvuru yapılabilir.
- Konut kiralarında ise kiraya verenin rızası gerekmeyen bir durum olmadığı için bu zorunluluk yoktur.
- Kiraya veren rızayı vermezse kira sözleşmesinin devri gerçekleşmez, ancak rızayı vermeden devredilirse, özenle kullanma borcuna aykırılık durumunda kira sözleşmesi feshedilebilir.
- 14:28Kira Sözleşmesi Devri Sonuçları
- Kira sözleşmesinin devri sonucunda eski kiracı çıkıp yeni kiracı girer, devreden kiracı borçlardan kurtulur.
- İşyeri kiralarında devreden kiracı, devralan kiracıya karşı en fazla iki yıl süreyle müteselsilen sorumlu olur.
- Devralan kiracının sözleşmeye aykırı davranması durumunda (özenle kullanma borcuna aykırılık gibi) devreden kiracı zararları tazmin etmekle yükümlüdür.
- 16:23Erken Tahliye Hakkı
- Erken tahliye, kiracı sözleşmenin süresi öncesinde kiralananı tahliye etmesi durumudur.
- Kiracı sözleşmenin süresine uymaksızın kiralananı geri verdiğinde, kiraya veren kalan sürenin tamamını değil, makul bir süre için kira bedelini tazminat olarak talep edebilir.
- Yargıtay'a göre makul süre genellikle üç ay olarak kabul edilir, ancak bu her durumda sabit değildir ve kira alanının büyüklüğüne ve kira sözleşmesinin kalan süresine göre değişebilir.
- 19:16Erken Tahliye Durumunda Tazminat
- Erken tahliye durumunda kiraya veren, aynı ödeme gücüne sahip bir kiracı bulup getirdiğinde tazminat borcu sona erebilir.
- Kiraya verenin yapmaktan kurtulan giderler ve başka biçimde kullanılmakla elde ettiği yararlar kira bedelinden indirilir.
- Kiraya veren, taşınmazı kira sözleşmesi boyunca kiracının kullanımına elverişli halde bulunduruyorsa, kiracı kullanmazsa bile kira bedelini ödemek zorundadır.
- 21:06Kira Sözleşmesi Uyarlaması ve Feshi
- Pandemi döneminde kira bedelinin uyarlanması için önce karşı taraftan talep edilmeli, sonra mahkeme kararıyla ileri sürülebilir.
- Uyarlama talep edebilmek için önce edimleri ifa etmemek gerekir ve kira bedelinin pandemiye bağlı iş yapamama nedeniyle etkilenip etkilenmediği değerlendirilmelidir.
- Kira ilişkisine devamı çekilmez hale getiren önemli bir sebep ileri sürülebilir, ancak bu durumda fesih bildirim sürelerine (her altı aylık dönem için üç ay öncesinden) uymak zorunludur.
- 23:26Önemli Sebep İle Feshi
- Önemli sebep (331. maddede düzenlenmiş) olarak fesih talebinde bulunmak için ekonomik gerekçeler ileri sürülmez, basiretli bir tacir bu durumu öngörmelidir.
- Kira sözleşmesini sona erdirmek için Türk Borçlar Kanunu'ndaki sona erme sebeplerine uygun bir gerekçe göstermek gerekir, aksi takdirde %90-325'e maruz kalınır.
- Erken tahliye ile birlikte kira sözleşmesi sona ermez, ancak makul sürenin sonunda gerçekleşir ve tazminat mahrum kalınan kira bedelleriyle yan giderlere ilişkin ve makul bir süreyle sınırlıdır.
- 26:31Tazminat Hesaplaması ve Bilirkişi Raporları
- Bilirkişi raporlarında makul süre hesaplaması yapılırken emsal kira bedelleri dikkate alınmalı ve rapor ayrıntılı olmalıdır.
- Yabancı para borcu olan kira sözleşmelerinde, fesih tarihi itibarıyla döviz kuru üzerinden hesaplama yapılmalı, dava sonucunda icraya koyma tarihindeki kur kullanılmamalıdır.
- Makul süreye göre kira bedelleri hesaplamalarının gerekçeli olması ve kiraya verenin taşınmazı yeniden kiraya vermek için gösterdiği makul çabayı değerlendirmesi gerekmektedir.
- 31:23Önemli Sebep İle Feshi Koşulları
- Dürüstlük kuralı uyarınca kira ilişkisine devamı çekilmez hale getiren sebep ileri sürülerek kira sözleşmesi feshedilebilir.
- Önemli sebep ileri sürülmesi ve fesih bildirim sürelerine uyulması koşuluyla, hakim durum ve koşulları göz önünde tutarak olağanüstü fesih bildirimin parasal sonuçlarını karara bağlayabilir.
- Ekonomik durumundaki değişiklikler (ağır ekonomik kriz, işyerindeki kiracının hastalığı, iklim değişikliği gerektiren hastalıklar, savaş, doğal olaylar) önemli sebep olarak ileri sürülebilir, ancak bu durumlar kusurdan kaynaklanmayacak şekilde olmalıdır.
- 34:52Kira Sözleşmesi Fesih Süreleri
- Kira sözleşmesinin sona erdirmek isteniyorsa, fesih bildirimi en geç sözleşmenin sonuna 3 ay kala karşı tarafa gönderilmelidir.
- Fesih durumunda muhatabın olumlu zararları karşılanır; kira gelir kayıpları, taşıma veya ilan masrafları değerlendirilmelidir.
- Haksız fesih durumunda, fesih eden taraf sözleşmenin haksız fesih olduğunu kabul etmiş olur ve erken tahliye durumuna girmiştir.
- 36:48Haksız Fesih Durumunda Hakimin İncelemesi
- Hakim, çekinmez hale geleceklerin sebebi, tarafların kusurundan kaynaklanıp kaynaklanmadığına ve sözleşme süresine bakarak karar verir.
- Fesih için kabul edilebilir bir sebep olsa bile, karşı tarafın sözleşmenin vaktinden önce sona erdirilmesinden uğradığı zarar dengeleme yapılmalıdır.
- 37:54Bağlı sözleşme yapma yasağı
- Kanun koyucu, kiracının yararı olmaksızın kiralananı kullanması için başka borçlar yüklenmesini engellemek istemektedir.
- Kiracı, kiralananın kullanımıyla alakası olmayan teknolojik lisans sözleşmesi yapmak, kiraya verenin risklerini sigorta altına almak gibi yükümlülüklerden sorumlu tutulamaz.
- Alışveriş merkezlerinde işyerinin açık olması saatleri, dekorasyon onayları, tadilat standartları gibi şartlar üçyüzkırk kapsamına girmez.
- 41:01Güvence Verme Borcu
- Güvence verme borcu, kira sözleşmesi bitiminde kiraların geri verilmesinden kaynaklanan zararları teminat altına almak amacıyla depozito verilmesi anlamına gelir.
- Kanun koyucu, olağan yıpranma ve eskime durumlarında kiracıyı sorumlu tutmamıştır.
- Güvence olarak para ve kıymetli evraklar, iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesi/mahkeme kararına dayanarak verilebilir.
- 44:36Kiracı Lehisine Nisbi Emredici Hüküm
- Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.
- İşyeri kiralarında, kiracının tacir olduğu durumda da kira sözleşmesinin yenilenmesiyle 344. madde uygulanmaktadır.
- 344. madde 1 Ocak 2009 tarihinden itibaren yürürlükte olup, Temmuz 2020'de ertelenmemiştir.
- 46:34Kira Bedelinin Belirlenmesi ve Uyarlanması
- Kira bedelinin uyarlanması ve belirlenmesi farklı davalar olarak değerlendirilir; uyarlanma her zaman açılabilirken, belirlenme için 344. madde normal artış uygulanır.
- Kira bedelinin belirlenmesinde tüketici fiyat endeksindeki ortalama değişmemek koşuluyla hakim tarafından belirlenir, ancak %16 oranını aşan kısım hükümsüz sayılır.
- Sözleşmede intibak kaydı varsa bile, kiraya verenin ödemeyi kabul etmesi tespit davası açma hakkını yitirmesine neden değildir.
- 48:24Uzun Süreli Kira Sözleşmeleri
- Bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde her yıl için farklı kira bedelleri belirlenmemişse, uzama dönemi gelmediği sürece 344. madde artış uygulanmaz.
- Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmesinde, tüketici fiyat endeksindeki değişim oranı ve emsal kira bedelleri dikkate alınarak yeni kira bedeli belirlenir.
- Olağan şartlarda yapılmış kira sözleşmesi esas alınmalıdır, ancak konum, asansörlü olup olmaması, caddeye yakınlığı gibi unsurlar da kira belirlenmesinde dikkate alınır.
- 53:07Kira Sözleşmesinde Ödeme Koşulları
- Kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez, özellikle kira bedeli zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu veya sonraki kira bedelleri muacceli olacağı ilişkin anlaşmalar geçersizdir.
- Kiracıya ceza koşulu getirilebilir durumları tartışmalı olmakla birlikte, özenle kullanma borcuna aykırılık, dekorasyon gecikmesi gibi durumlarda ceza koşulu geçerli kabul edilebilir.
- Yan giderler, kiraların kullanımı ile ilgili olarak üçüncü kişiler tarafından yapılan harcamalar olup, sözleşmenin kurulması sırasında veya sonradan yerine getirilmişse iadesi istenebilir.
- 57:22Tahliye Davası ve Sona Erme Sebepleri
- Tahliye davası açarak kira sözleşmesi sona erdirilebilir, ancak 350 ve devamlı maddelerinde belirtilen sınırlı sebepler dışında sözleşmeye tahliye sebebi koyulamaz.
- Yeniden iktisap, yeniden imar, inşa, konut ve işyeri ihtiyacı gibi sebeplere bağlı olarak kira sözleşmesi sona erdirebilir.
- Sona erme sebepleri, normalde olmayacak durumlar için dava sebeplerini aşmak amacıyla kullanılmamalıdır.
- 59:59Kiracı ve Kiralayan İlişkileri
- Kiralayanın sürekli rahatsız etmesi, WhatsApp'tan mesaj atması veya keyfi artış oranları ihtar çekmesi geçerli sebep olarak değerlendirilebilir.
- Keyfi artış oranları konusunda 344. maddeye göre kiralayan keyfine göre artırmaz, ancak bildirim süresine uyarak devam edebilir.
- Önemli sebeple fesle başvurulduğunda, hakim parasal sonuçları karara bağlıyor.
- 1:01:08Sözleşme Sonlandırma Seçenekleri
- Kira sözleşmesinin sonuna az bir süre kaldığında 347. maddeye göre 15 gün önceden eline varacak şekilde sonlandırılabilir.
- Yıllık kira sözleşmesinin başındaysa 325. maddeye takılmak sıkıntı yaratabilir, 331. maddeden faydalanmak daha uygun olabilir.
- Avukat olarak uygulamada sürekli bu kurallara dikkat edilmeden tahliye edilmiş oluyor ve sonrasında sorunlar yaşanabiliyor.
- 1:02:24İş Değişikliği ve Fesle
- İş değişikliği (örneğin Fatih'ten Tuzla'dan Büyükçekmece'ye geçiş) geçerli sebep olarak sayılabilir.
- Fesle başvurusunda tazminat ödemeden çıkıp gitme isteği olabilir, ancak bu mümkün olmayabilir.
- Ceza hukuku konuları (hakaret) hakkında cevap verilemiyor çünkü konuşmacı medeni hukuk uzmanıdır.
- 1:03:51Teslimat ve Gözden Geçirme Süreci
- Kiralananın iadesi durumunda teslim tutanağı tutmak zorunludur, özellikle meşruatlı kiraya verilen yerlerde.
- Gözden geçirme yükümlülüğü vardır ve kiracının bu hakkını bilme şansı genellikle azdır.
- Kiraya veren gözden geçirmede bulunup ayıpları yazılı olarak bildirmezse, 334 ve 335. maddelerdeki hüküm uyarınca sorumluluk söz konusu olmaz.
- 1:05:08Ayıplar ve Savunma
- Miktar önemli olabilir; ciddi bir depozito tutarı için uğraşıp durulabilir veya basit ayıplar için vazgeçilebilir.
- Savunmada açık ayıp mı, gizli ayıp mı olduğu belirlenir; açık ayıp hemen tespit edilecek ayıplar, gizli ayıp ise bir süre sonra ortaya çıkan ayıplardır.
- Kiralama davalarında depozito talep eden taraf ayıplar olduğunu savunabilir.
- 1:06:26Kira Uyarlama ve Sözleşme Devri
- Dürüstlük kuralı gereğince kira uyarlama davalarında fırsatçılık olmaz, sözleşme dengesi bozulmaz.
- Vadeli tasarruf hesabı açılması önerilir ancak bankalar bunu açmak istemiyor.
- Kira sözleşmesinin devri sırasında beş yıllık süre ve uzama süreleri etkilenmez, sözleşme ilişkisi devam ederken kimlikler yeni dev alana geçer.
- 1:08:22Depozito Bedeli
- Taraflar, kiralanan tahliye edilmeden depozito bedelinin son kira bedelinden mahsup edileceğine ilişkin hüküm ekleyebilirler.
- Kiracının durumunu zorlaştırmayacak şekilde, hiçbir gerekçe olmaksızın son kira bedelinden mahsup edilebilir.
- Kiracının geri verme borcuna ilişkin, ayrıntılı olmak kaydıyla ve kiracının aleyhine değişti olmamak koşuluyla düzenleme yapılabilir.
- 1:10:17Kira Sözleşmesi Feshedilmesi
- Kiraya verenin kiracıya "kafayı yemişsin" demesi nedeniyle hem kötü muamele hem de olağanüstü sebebiyle kira sözleşmesi feshedilebilir.
- Yargıtay kararlarına göre pek fena muamele sayılabilmesi için söylenen sözün hakaret niteliğinde olması gerekir.
- Kira sözleşmesinin feshedilmesi için 331. maddedeki kriterlere girmek gerekir.
- 1:11:32Fesih Kriterleri
- Fesih için önemli nedenle fesih (genel olarak önemli nedenle fesih deniyor) kira ilişkisinin devamı çekilmez hale getirip getirmediği değerlendirilir.
- Kiracının yaptığı davranışlar (saygısızlık, sarhoşluk, dövme, duman, hayvan besleme, gürültülü müzik dinleme) kiraya verene karşı 316. maddeden faydalanılabilir.
- Kiracı olarak kiraya verenden dolayı gitmek istiyorsanız 331. maddeden faydalanırsınız ve sözleşme ilişkisinin devamı çekilmez hale getirip getirmediği değerlendirilir.
- 1:13:24Diğer Seçenekler
- Kira sözleşmesine kalan süre azsa 15 gün önceden bildirim yaparak çıkabilirsiniz.
- Geri verme borcu ve muhtemel zararlar varsa bunlardan doğan kayıplar açısından durum değerlendirilebilir.