Buradasın

Mülkiyet Hukuku ve Kira Sözleşmeleri Üzerine Akademik Sempozyum

youtube.com/watch?v=k7fPkg-ZSrM

Yapay zekadan makale özeti

Kısa
Ayrıntılı

Bu video, Marmara Üniversitesi'nde düzenlenen bir akademik sempozyumun kaydıdır. Prof. Dr. Murat Develioğlu başkanlığında, Doç. Dr. İlker Öztaş, Dr. Cem Dinar, Dr. Kazım Ali Sonat ve Dr. Hülya Akla Güre gibi hukuk akademisyenlerinin sunumları yer almaktadır.
Sempozyum, iki ana konuya odaklanmaktadır: İlk bölümde paylı mülkiyet ilişkilerinde fiili taksim kavramı ve önalım hakkı ele alınırken, ikinci bölümde kira sözleşmelerindeki hukuki düzenlemeler incelenmektedir. Fiili taksim kavramı, Yargıtay uygulaması ve Medeni Kanun hükümleriyle ilişkisi detaylı olarak analiz edilirken, kira sözleşmeleri bölümünde Borçlar Kanunu'nun 325. ve 335. maddeleri, erken tahliye hakkı, ikame kiracı mekanizması ve bildirim yükümlülükleri ele alınmaktadır.
Sempozyumda ayrıca tapu sicili ve devlet sorumluluğu, kadastro çalışmalarında devlet sorumluluğu, kiraya verilenlerde ayıp bildirimi ve süresi gibi konular da incelenmektedir. Sunumlar, hukuki kuralların yorumlanması, Yargıtay kararları ve karşılaştırmalı hukuk analizleri içermekte olup, hukuk öğrencileri ve hukuk alanında bilgi edinmek isteyenler için kapsamlı bir kaynak niteliğindedir.

Oturumun Başlangıcı: Oturum başkanı Profesör Dr. Murat Develioğlu, Marmara Üniversitesi'ne davet edildiği için teşekkür ediyor.
Konuşmacılar arasında Doçent Dr. İlker Öztaş, Dr. Cem Dinar, Dr. Kazım Ali Sonat ve Dr. Hülya Akla Güre yer alıyor.
Konuşmalar yirmi dakika ile sınırlandırılıyor ve sonrasında soru-cevap kısmı yapılacak.
02:07Fiili Taksim ve Yasal Önalım Hakkı: İlker Öztaş'ın sunumu "Fiili Taksim'in Yasal Önalım Hakkını Engellemesine Yönelik Yargıtay Uygulaması" konulu olup, paylı mülkiyet ve yasal önalım hakkını ele alıyor.
Paylı mülkiyet, Medeni Kanun 688 ve devam eden hükümlere göre düzenlenmiş bir birlikte mülkiyet türüdür.
Taşınmaz paylı mülkiyetinde Medeni Kanun 732-734 maddeleri, paydaşlara yasal önalım hakkı tanımaktadır.
04:28Yargıtay'ın Fiili Taksim Uygulaması: Yargıtay, fiili taksim olgusunu kanunda düzenlenmemiş, yargı kararlarıyla ortaya konulan bir durum olarak tanımlamaktadır.
Fiili taksim, taşınmazda paydaşlar arasında bir taksim yapılmış, fiilen kullanma alanları açılmış ve her paydaş belirli bir kısmı kullanmaya başlamış durumudur.
Yargıtay'a göre fiili taksim'den bahsedebilmek için tüm paydaşların katılması gerekmez, sadece bazı paydaşların fiilen kullandıkları bölümlerin olması yeterlidir.
08:04Fiili Taksim'in Sonuçları: Fiili taksim olduğunda, kayıtlı paylı mülkiyet yerine eylemli olarak bağımsız bir paylı mülkiyet durumu ortaya çıkmaktadır.
Yargıtay, taşınmazların türüne veya ekonomik olarak özgülendiği amaca bakmadan fiili taksim uygulamasını yapmaktadır.
Fiili taksim durumunda, önalım hakkının kullanılması Medeni Kanun'un 2. maddesindeki dürüstlük kuralına aykırı olarak görülüyor.
10:44Öğreti Değerlendirmesi: Yargıtay'ın bu görüşüne öğreti içinde farklı bakış açıları bulunmaktadır.
Bazı yazarlar, paydaşların fiilen taksim yapmış olmaları durumunda önalım hakkını kullanmalarının çelişkili davranış yasağı kapsamına girdiğini ve Yargıtay'ın haklı olduğunu düşünmektedir.
Diğer yazarlar ise Yargıtay'ın içtihatlarına bakılmaması gerektiğini, özellikle tarımsal arazilerde bu görüşün yerinde olmadığını belirtmektedir.
11:43Fiili Taksim ve Önalım Hakkı: Bazı yazarlar, fiili taksimin mülkiyeti ortadan kaldırmadığını ve önalım hakkından feragat içermediğini savunarak, fiili taksim sadece bir kullanım anlaşması olduğunu belirtiyorlar.
Konuşmacı, Yargıtay'ın bu görüşünün yerinde olmadığını ve fiili taksim olduğu yerde önalım hakkının kullanılmamasının doğru olmadığını düşünüyor.
Yargıtay'ın fiili taksim kanunda düzenlenmiyor ve orada bir kanun boşluğu olduğunu varsaymasının yanlış olduğu, fiili taksim'in aslında medeni kanunda düzenlenmiş olduğu belirtiliyor.
13:00Medeni Kanun ve Kullanma Anlaşmaları: Medeni Kanun 689/1/1 maddesine göre, paydaşlar kendi aralarında oy birliği ile yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin konularda kanun hükümlerinden farklı bir düzenleme yapabilirler.
Medeni Kanun 695 maddesine göre, yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin konularda paydaşların yaptıkları düzenleme ve aldıkları kararlar, sonradan paydaş olan ve yapay üzerine aynı kazanan kimselere de bağlar.
Paydaşlar, şekil şartına tabi olmadan, yazılı, sözlü veya örtülü irade beyanlarıyla kullanma anlaşmaları yapabilirler.
17:32Fiili Taksim ve Paylı Mülkiyet: Fiili taksim, örtülü irade beyanlarıyla yapılmış bir kullanma anlaşması olarak görülmelidir, bu da medeni kanunda düzenlenmiş bir olgudur.
Yargıtay, bu tür kullanma anlaşmasını paydaşların birlikte mülkiyeti sona erdirme çabası olarak görüyor ve önalım hakkına imkan tanımak istemiyor.
Paylı mülkiyette birden çok kişi tek bir eşya üzerinde mülkiyet hakkına sahip olup, paydaşların malik olmanın dışında bir iradeleri olmadığı için, onları mümkün olduğunca tek başına malik mis gibi hareket ettirmek ister kanun koyucu.
19:36Yararlanma ve Kullanma Hakkı: Yararlanma hakkı, doğal veya hukuki ürün elde etmektir ve bu ürün pay oranlarına göre bölünebilir.
Kullanma hakkı söz konusu olduğunda, pay oranının kesin bir ölçü olmayacağını belirtmek gerekir çünkü elde edilen menfaati pay oranına göre bölmek mümkün olmayabilir.
Kullanma hakkı için "intifadan men" ölçü kullanılır; paydaşlar bir diğerinin eşyayı kullanmasını engellemeksizin eşyayı kullanmaları gerekir.
21:16Paylı Mülkiyette Kullanma Düzeni: Taşınmazlar söz konusu olduğunda, paydaşlar zamansal dönüşüm yapabilir veya eşyayı kısımlara ayırabilirler.
Paydaşlar anlaşamazlarsa, eşyayı kullanabilmek için hakimden yardım isteyebilirler.
Hakim, taşınmazı kısımlara ayırarak paylı mülkiyet konusu taşınmazın kullanılmasını sağlayabilir, bu fiili taksim olarak adlandırılır.
23:34Fiili Taksim ve Paylı Mülkiyet: Paydaşlar eşyayı kısımlara ayırdıklarında giderlere payları oranında katılma yükümlülükleri sona ermez.
Paylı mülkiyet konusu eşya üzerinde tasarrufta bulunacaksa oy birliği ile hareket etmeleri gerekir.
Paydaşlar dilerlerse bu anlaşmanın dışına çıkıp başka bir kullanma düzeni oluşturabilirler.
24:35Fiili Taksim ve Kanun Koyucu: Fiili taksim durumunda, paydaşları açısından harici bir taksim yapma iradesi bulunmamaktadır.
Yargıtay'ın bu uygulaması yaklaşık kırk yıllık bir süreye tekabül ediyor.
Kanun koyucu, fiili taksim'i düzenlemeyi bilinçli bir şekilde tercih etmiş, bu bir boşluk değil, bilinçli bir susmadır.
27:39Fiili Taksim ve Önalım Hakkı: Yargıtay'ın fiili taksim'de tüm paydaşların katılması gerekmediği görüşü yerinde değildir.
Fiili taksim, önalım hakkını engelleyen bir durum olarak görülmemelidir.
Gecekondulaşma sürecinde köyden kente geçiş durumunda oluşan büyük yerleşim yerlerinde fiili taksim uygulaması yerinde görülebilir.
29:56Kadastro Çalışmalarında Devletin Sorumluluğu: Kadastro çalışmalarında devletin sorumluluğu konusunda doktrinde farklı görüşler vardır.
Yargıtay uygulamaları son zamanlarda değişiklikler göstermiştir.
Konu, tapu sicilinin kapsamı, Türk Medeni Kanunu 1700 maddesi ve kadastro çalışmaları çerçevesinde incelenecektir.
31:14Tapu Sicili ve Yapısı: Tapu sicili, Türk Medeni Kanunu 907. maddesinin 1. fıkrasında ve Tapu Sicil Tüzüğü'nün 5. maddesinde belirtilen, taşınmazlar üzerindeki hakları göstermek amacıyla tutulan bir sicildir.
Tapu sicili, tapu kütüğü, kat mülkiyeti, yevmiye defterleri, belgeler ve planları içeren ana sicil ile azizler sicili, düzeltmeler sicili, kamu orta malları sicili, tapu envanter defteri ve idari sınır kayıt defteri gibi yardımcı sicillerden oluşur.
Tapu sicil tutulması, taşınmazların hukuki durumunu dış dünyaya gösteren bir faaliyet olarak değerlendirilir ve bu kapsamda tescil, şerh ve beyanlar içerir.
33:37Tapu Sicili Tutulmaması Devletin Sorumluluğu: Tapu Sicil Tüzüğü'nün 7. maddesinin 1. fıkrası gereğince, tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlar devlete aittir.
Devlet, tapu sicillerini düzgün tutmak, taşınmazların hukuki durumlarını doğru bir şekilde tespit etmek ve gerçeğe uygun tescil işlemlerini gerçekleştirmek zorundadır.
Yargıtay, Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi'nin Ek 1. Protokolü'nün 1. maddesine dayanarak, kamu yararı ile mülkiyet hakkında kısmen veya tamamen yoksun bırakılan kişinin menfaatinin makul bir dengede tutulması gerektiğini vurgulamaktadır.
36:16Devlet Sorumluluğunun Şartları: Devlet sorumluluğunun ilk şartı, tapu sicili tutulmasına ilişkin bir fiil veya kaçınmanın gerçekleşmesidir.
Devlet sorumluluğunun ikinci şartı, fiil veya kaçınmanın hukuka aykırı olmasıdır; tapu sicilinde gerçek hak durumunu göstermeyen bir kayıt (yolsuz tescil) hukuka aykırılık olarak nitelendirilir.
Devlet sorumluluğunun üçüncü şartı, tapu sicili tutulmasından kaynaklanan bir zararın meydana gelmesidir; herhangi bir zarar ortaya çıkmadıkça devlet sorumluluğu söz konusu olmaz.
42:19Nedensellik Bağ ve Zaman Aşımı: Devlet sorumluluğunun dördüncü ve son şartı, hukuka aykırı tutulma ile zarar arasında uygun bir nedensellik bağı kurulmasıdır.
Tapu sicilindeki yolsuzluğun, hak sahibinin zararlarını oluşturmaya elverişli olması durumunda uygun nedensellik bağı kurulur ve devlet sorumlu olur.
Tapu Sicil Tüzüğü'nün 7. maddesinde, devlete karşı açılacak tazminat davalarında zaman aşımı konusu ele alınmaktadır.
43:36Devlet Sorumluluğu ve Zaman Aşımı: Borçlar Kanunu'nun 72. maddesinin kıyasen uygulanması gerektiği konusunda, tazminat talebinin iki ve on yıllık zamanaşımı sürelerine tabi olduğu savunulmaktadır.
Devletin sorumluluğunu düzenleyen 17. maddede kusursuz sorumluluk ve kusura dayanmayan bir sorumluluk benimsenmiştir.
Kanaatin göre, devlet aleyhine açılacak tazminat davası Türk Borçlar Kanunu 146. maddesinde düzenlenmiş olan on yıllık zaman aşımına tabidir.
45:54Kadastro Çalışmalarında Devlet Sorumluluğu: Kadastro çalışmalarında devletin sorumluluğu, haksız fiil değil, objektif sorumluluk esasına dayalı, kusura dayanmayan bir sorumluluktur.
Tapu sicil tutulmasında devletin sorumluluğu bakımından kadastro işlemleri sicil tutma kavramı içinde mi değerlendirilecek yoksa bu kavramın dışında mı, konusu doktrinde tartışmalı.
Hakim görüşe göre, kadastro ve tapulama aşamasında yapılan işlemlerin sicil tutma olarak nitelendirileceği ve kadastro ölçü ve haritalarının yanlış yapılmasından doğan zararlar nedeniyle devlet sorumlu olmayacağı belirtilmektedir.
48:48Yargıtay Kararları ve Devlet Sorumluluğu: Yargıtay kararları, kadastro sürecinin devletin sorumluluğu altında olmadığı 2002 yılına kadar olan dönem ve sorumluluğu altında olduğu 2002'den sonraki dönem olmak üzere ikiye ayrılmıştır.
2002 yılına kadar Yargıtay, kadastro işlemlerinin tapu sicili tutulması kavramı içinde değerlendirilemeyeceğini ve devletin hatalı ve yanlış tespit işlemlerinden doğan zararlar sorumlu olmadığını savunmuştur.
2002 yılından sonra Yargıtay, tapu işlemlerinin kadastro tespit işlemlerinden başlayarak birbirini izleyen işlemler olduğu ve kadastro işlemleri ile tapu işlemlerinin bir bütün oluşturduğu görüşünü benimsemiştir.
52:33Kadastro Çalışmalarında Sorumluluk Ayrımı: Kadastro çalışmaları sonucunda tespitlerin henüz tapu siciline geçirilmediği dönemdeki sonuçlar açısından devletin sorumlu olmayacağı düşünülmektedir.
Kadastro yapılması aşamasında yapılan tespitlere karşı itiraz etmesi gereken hak sahiplerinin itiraz etmemeleri durumunda da devletin sorumlu tutulamayacağı belirtilmektedir.
Hatalı ve yanlış yapılan kadastro ve tespitlerin sonuçları açısından devletin sorumlu olduğu ve devlete ait taşınmazların kadastro tespitlerinde yanlışlık olduğunda da sorumluluğun doğacağı vurgulanmaktadır.
54:29Kiraya Verilen Eşyanın Ayıpları ve Eksiklikleri: Kiraya verilen eşyanın ayıpları ve eksiklikleri konusu ele alınmaktadır.
Konunun başlığı geniş ifade edilmiş olup, yapılacak bildirim zamanındalık yönünden incelenecektir.
55:17Kiracının Sorumluluğu ve Bildirim Külfiyeti: Borçlar Kanunu 335. maddesine göre kiraya verene, kiralananın ayıp ve eksikliklerini kiracıya bildirmek külfiyeti yüklenmiş, bu külfiyetin yerine getirilmemesi durumunda kiracının sorumluluğundan kurtulması sağlanmıştır.
Kiracının geri verme borcu Borçlar Kanunu 334. maddesinde düzenlenmiş olup, kiracının kiralananı teslim aldığı haliyle geri vermekle yükümlü olduğu belirtilmiştir.
Kiracı, kiralananı özenle kullanmak ve teslim aldığı haliyle geri vermekle yükümlüdür; özensiz kullanması veya rızasız değişiklik yapması durumunda ortaya çıkan ayıp ve eksiklikler nedeniyle kiraya verene karşı sorumlu olacaktır.
59:50Bildirim Külfiyetinin Zamanında Gerçekleştirilmesi: Kiraya verenin bildirim külfiyetini gereği gibi yerine getirmesi kapsamında temel koşulun bildirimin zamanında yapılmış olması olduğu vurgulanmıştır.
Bir yükümlülüğün zamanında yapılmış olmasının, yükümlülüğün yerine getirildiğini kabul edebilmek bakımından, bu yükümlülüğün konusu olan davranışın yükümlülüğün olduğu süre dolmadan önce gerçekleştirilmiş olması gerektiği belirtilmiştir.
Kiraya verenin 335. maddedeki külfiyetini zamanında yerine getirdiğini kabul edebilmek için, 335. maddenin öngördüğü bildirim süresi dolmadan önce gerekli bildirimi gerçekleştirmesi gerekmektedir.
1:01:28Bildirim Süresi ve Hemen Bildirim: Borçlar Kanunu 335/1 maddesine göre kiraya veren, geri verme sırasında kiralananı incelemek ve tespit ettiği eksiklik ve ayıpları hemen bildirmek zorundadır.
Olağan inceleme ile tespit edilemeyen eksiklik ve ayıplar söz konusu olduğunda, bunların tespit edildikten sonra hemen bildirilmesi gerektiği belirtilmiştir.
Yasa, kiralanandaki ayıp veya eksikliğin niteliği bakımından ayırım yapmaksızın, her türlü eksikliğin kiracıya hemen bildirilmesi gerektiğini öngörmektedir.
1:03:14Hemen Bildirim Anlamı ve Farklı Yaklaşımlar: "Hemen bildirim" ifadesinden ne anlaşıldığı konusu Türk ve İsviçre hukukunda tartışmalı bir konu olup, doktrinde ve Yargıtay kararlarında farklı görüşler bulunmaktadır.
Türk hukukunda üç farklı yaklaşım sergilenmiştir: bir iş gününün anlaşılması, satış sözleşmesindeki kurala kıyasen uygulama, ve makul süre olarak belirlenmesi.
İsviçre hukukunda ise genel olarak iki-üç iş günü kabul edilirken, bazı yazarlar asgari yedi iş günü savunurken, daha yeni görüşler azami süre olarak yedi iş günü önermektedir.
1:10:51Yargıtay Kararları ve Bildirim Süresi: Yargıtay'ın iki kararı, kira sözleşmesindeki bildirim süresi konusunda makul süre esasını benimsediğini göstermektedir.
Yargıtay kararlarında somut olayın özellikleri dikkate alınarak, kiraya verenin kiralananı teslim aldıktan ve incelemeye başladıktan 23 gün sonra yaptığı ayıp bildiriminin makul süre olarak kabul edildiği belirtilmiştir.
Yargıtay kararlarında objektif bir ölçüt belirtmek için sadece makul süreden bahsedilmesi, kiracının hukuki durumu açısından belirsizlik yaratmakta ve işlem güvenliğini tehlikeye atmaktadır.
1:14:33Bildirim Süresi Hakkında Değerlendirmeler: İsviçre hukukunda bildirim süresinin azami bir süreye bağlanması yönündeki yaklaşımda, yasa koyucunun 335. maddede "hemen bildirim" ifadesini kullanmaktaki amacına uygun olmayan bir yaklaşım bulunmaktadır.
Satış sözleşmesi hükümlerinin kıyasen uygulanabileceği görüşü, satış ve kira sözleşmelerindeki sorumluluk rejimlerinin farklılığı nedeniyle uygun değildir.
Bildirim süresinin makul süre olarak görülmesi ve "hemen bildirim" ifadesinin gecikmeksizin yapılması anlamına geldiği kabul edilmelidir, ancak bu, kiraya verene düşünme ve harekete geçme reaksiyon süresi tanınmayacağı anlamına gelmemelidir.
1:19:10Bildirim Süresinin Belirlenmesi: Bildirim süresi, kiraya verene az da olsa düşünme süresi ve ayıp bildirimini hazırlama süresine tekabül etmelidir.
Bildirim süresinin belirlenmesinde somut olayın özellikleri, kiralananın niteliği ve ayıpların kapsamı dikkate alınmalıdır.
Borçlar Kanunu 335. maddesinde bildirimin yazılı olarak yapılması gerekliliği düzenlenmiştir ve bu durum kiraya verene 2-3 iş günü bildirim süresi olarak asgari olarak tanınması gerektiğini savunmaktadır.
1:21:34Erken Tahliye ve Erken İade: Kira sözleşmesinin sona ermesi üzerine kiralananın iadesi olağan sona erme biçimidir, ancak bazı hallerde (olağanüstü fesih, kiracının iflası/ölümü, ikale sözleşmesi) iade daha erken gerçekleşebilir.
325. maddenin 1. ve 2. hükümleri, erken tahliye veya erken iade durumunda kiracının borçlarının devam süresini, makul süreyle sınırlı sorumluluğun sona erdirilebilirliğini ve kiraya verenin elde ettiği yararların kira bedelinden indirilebilirliğini öngörmektedir.
1:23:37Erken İade ve Sorumluluk Sınırlaması: Erken tahliye ve erken iade, kiracının sözleşmeye aykırı davranmasının sonucudur ve alacaklının zararı azaltma külfetinin bir örneğidir.
325. maddenin birinci fıkrası bağımsız bir sona erme hali olarak kanunda düzenlenmiştir ve kiracının kişisel sebeplerle (daha iyi bir kiralanan bulmuş olmak, iş sözleşmesinin feshi gibi) erken iade yapabilmesine izin verir.
Erken iade edilmesi halinde sorumluluk makul süreyle sınırlı tutulur ve kiracı, ikame kiracı önererek sorumluluğundan kurtulabilir.
1:25:52Erken İade Koşulları: Kiracı, kiralananı kira sözleşmesinin süresine veya fesih dönemine uymadan iade etmiş olmalıdır.
Sona erdirmek amacıyla belirli bir tarihten itibaren kiralananın kullanmama hakkı bırakılması gerekir.
Kira sözleşmesinin sona erdirileceğinin kiraya verene bildirilmesi ve kiralananın fiilen teslim edilmesi şarttır.
1:27:51Makul Süre ve İkame Kiracı: Kanun koyucu, kiraya verene kiralananı yeniden kiraya vermek konusunda bir çaba yüklemiş ve bu durum İsviçre borçlar kanunundan farklı olarak Türkiye hukukumuzda kanunlaştırılmıştır.
İkame kiracı önerme imkanı, İsviçre'den farklı olarak Türkiye'de konut ve işyeri talebinin yoğun olması ve kısa sürede yeniden kiraya verilebilmesi nedeniyle gerekli görülmüştür.
Yargıtay'ın eski borçlar kanunu döneminde kabul ettiği görüşe göre, kiralananın aynı değil benzer koşullarla kiraya verilebileceği zaman kadar sorumlu tutulabilir.
1:30:30Makul Süre ve Sorumluluk: Makul süre sonuna kadar kira sözleşmesinin devam ettiği ve kiracının bu sürede ödeyeceği kira bedelinin sorumluluğu olduğu savunulabilir.
Alternatif görüşe göre, kira sözleşmesi iade ile birlikte sona erer ve makul süre sonuna kadar sorumluluk kira bedeli tutarında bir tazminat yükümlülüğü olarak görülür.
İkame kiracı önerme imkanı, özellikle büyük şehirlerde konut kiraları için makul süre kısa olabileceği için gerekli görülmüş, ancak işyeri kiraları ve ülkenin geri kalan bölgelerinde bu süre daha uzun olabilir.
1:34:14İkame Kiracı Koşulları: İkame kiracı, makul sürenin sonunda kira bedeli ödeme borcu ve sorumluluğunun sona ermesi için makul süre içerisinde yeni bir kiracı önerilmesi gerekiyor.
Kanun, önerilecek kiracının kiraya verenden kabul edilebilir, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır olması gerektiğini belirtiyor.
Önerilen kiracının kira bedelini ve yan giderleri zamanında ve düzenli olarak ödeyebilecek olması en önemli koşul olup, bunun belgelenmesi gerekiyor.
1:35:19Ödeme Gücü Kriterleri: İsviçre uygulamasında "üç kat kuralı" olarak bilinen, kira bedelinin üç katı kadar net gelire sahip olan yeni kiracının ödeme gücüne sahip olduğu kabul ediliyor.
Önerilen kiracının ödeme durumu da önemlidir; geçmişte kira bedelini vaktinde ödememişse veya hakkında sonuçsuz kalmış icra takipleri varsa ödeme gücüne sahip olmayabilir.
Önerilen kiracının gelecekteki gelişmeleri (emeklilik, boşanma davası gibi) ekonomik durumunu kötüleştirecek olabilirse ödeme gücüne sahip olmadığı sonucuna varılabilir.
1:38:35Kiraya Verenden Kabul Edilebilir Kiracı: Kanun, ikame kiracının kiraya verenden kabul edilebilir bir kiracı olacağını da bir koşul olarak belirtiyor.
Bu kriter, sadece ödeme gücüne sahip olması değil, mevcut kira ilişkisine göre kiraya verenin korunan yararların dikkate alınması gerektiği anlamına geliyor.
Kiraya verenin ikame kiracıyı reddetmesi için objektif kriterlere dayanması gerekir; genel önyargılar veya belirsiz kaygılar yeterli olmaz.
1:40:09Kiraya Verenden Kabul Edilebilir Kiracı İçin Objektif Sebepler: Ödeme gücü, önerilen kiracının aile fert sayısı çok olması veya kiralananın kullanılma amacı değişmesi (örneğin restoran yerine market olarak kullanılması) reddedilmesi için objektif sebepler olabilir.
Kiraya verenle ekonomik rekabet söz konusu olabilir; örneğin aynı taşınmazda kiraya veren bir eczane işletiyorsa, ikame kiracı da eczane açmak istiyorsa bu reddedilme sebebi olabilir.
Önerilen kiracının daha önce kiralananı özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcunu ihlal ettiği için tahliye edilmiş olması da reddedilme sebebi olabilir.
1:42:33İkame Kiracı Koşulları: İkame kiracı, kanunun öngördüğü kira ilişkisini aynı koşullarla devralmaya hazır olmak zorundadır.
Ne kiraya veren ne de ikame kiracı, mevcut kira sözleşmesinden farklı taleplerde bulunamaz veya yeni bir kira sözleşmesi müzakere etmeyi teklif edemez.
Kiraya veren daha yüksek bir kira bedeli veya depozito talep edemez, ederse önceki kiracının borçlarından kurtulacağı kabul edilir.
1:44:05İkame Kiracı Önerisi Süreci: Erken tahliye eden kiracı, ikame kiracının tam isim ve adresini, ücret bordrosunu, vergi levhasını ve yıllık gelir vergisi beyannamesini kiraya verene sunmalıdır.
İkame kiracının inceleme süresi İsviçre hukukunda en az bir ay olmasına rağmen, Türkiye'de konut ve işyeri kiralarında daha kısa (bir hafta veya on gün) olması gerektiği kabul edilmektedir.
Kiraya veren, önerilen ikame kiracıyı inceleyip sonucu kiracıya bildirmekle yükümlüdür.
1:46:22İkame Kiracı Sonuçları: Kiraya verenin önerilen ikame kiracıyı kabul etmek yükümlülüğü yoktur, haksız olarak da reddedebilir.
İkame kiracının tüm koşulları taşıyorsa bile reddedilmesi durumunda, erken tahliye eden kiracının sorumluluktan kurtulması sonucunu doğurur.
Erken tahliye eden kiracı, tazminat ödemeden ikame kiracı önermek veya kira ilişkisinin devrini seçme konusunda kendi seçimine kalmıştır.
1:48:01Erken Tahliye Durumunda Sorumluluktan Kurtulma Koşulları: Kiraya veren önerileri reddederse, makul bir sebep olmadan reddederse veya inceleme için tanınmış makul süreyi cevap vermeden geçirirse, erken tahliye eden kiracı sorumluluğundan kurtulmuş olacak.
Kiraya veren, önerilen yerine uygun koşulları taşıyan üçüncü bir kişiyle sözleşme yaparsa da aynı sonuç oluşacak ve sorumluluktan kurtulma gündeme gelecek.
Kiraya veren önerilen kişiyi kabul ederse, sorumluluktan kurtulma anının tespiti gerekir.
1:48:45Sorumluluktan Kurtulma Anının Tespiti: Bir görüşe göre, kiraya veren önerilerini kabul ettiği anda erken tahliye eden kiracı sorumluluktan kurtulur, yeni kiracıyla sözleşme yapılmış olup olmamasından bağımsızdır.
Diğer bir görüşe göre, kabul anından itibaren bir kira sözleşmesi kurulmuş olacaktır ve sözleşmenin devri gerçekleşmiş olacaktır.
Kira ilişkisinin devri geçerli olarak gerçekleşmiş ve kiraya verene yazılı olarak bildirilmişse, kabul anında erken tahliye eden kiracının sorumluluğu sona erecektir.
1:50:11Kira Sözleşmesinin Devri Koşulları: Kira sözleşmesinin devri, asıl sözleşmenin şekline tabidir ve kira sözleşmelerinin çoğu zaman adi yazılı şekilde yapılacağı için devri de aynı şekilde yapılmalıdır.
323. maddeye göre, kira ilişkisinin devrinde öngörülmüş bir koşul olarak kiraya verenin yeni kiracıyı kabul beyanının yazılı olarak verilmiş olması gerekir.
Yeni kiracıyla kira ilişkisinin kira sözleşmesinin devri niteliğinde olmak zorunda değil, yeni bir sözleşme de yapılabilir.
1:51:19Sorumluluktan Kurtulma Anının Belirlenmesi: Erken tahliye eden kiracının sorumluluğunun sona ereceği an, ya kira ilişkisine dahil olduğu andan itibaren (devraldığı andan) ya da yeni kira sözleşmesi yapıldığı andan itibaren kabul edilmesi daha isabetli olabilir.
İsviçre uygulamasında yeni kiracıyla yeni bir sözleşmenin kurulacağı kabul ediliyor, ancak kural olarak kira ilişkisinin devri niteliğindedir.
İşyeri kiralarında, kira ilişkisi devredilirse devreden kiracı devralanla birlikte müteselsilen sorumludur.
1:54:19Uyuşmazlık Durumunda Hukuki Yol: Erken tahliye eden kiracı, uygun kiracı önerip önerilmediği konusunda uyuşmazlık çıkarsa, menfi tespit davası açarak makul süre içerisinde belli tarihten itibaren kira bedeli ödemek borcunun sona ermiş olduğunu tespit ettirebilir.
Konuşmacı, Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi'nde ve özellikle Medeni Hukuk Kürsüsü'ne teşekkürlerini sunuyor.
Sempozyumda Marmara'da doktora yapmış olan Hülya ve diğer eski asistanlarla öğretim üyeleri de bulunuyor.

Mülkiyet Hukuku ve Kira Sözleşmeleri Üzerine Akademik Sempozyum

Yapay zekadan makale özeti

Yanıtı değerlendir