Yapay zekadan makale özeti
- Kısa
- Ayrıntılı
- KNT TV'de yayınlanan bu televizyon programında, sunucu Avukat Tavşatipoğlu, 48 yıllık tecrübeye sahip Avukat Mustafa Özdoğan ve Gayrimenkul uzmanı Yasin Özkan, kira hukuku konusunda bilgilendirme yapıyor. Program, soru-cevap formatında ilerliyor ve izleyicilerden gelen sorular yanıtlanıyor.
- Program, kira hukukunun temel ilkelerinden başlayarak, kira sözleşmelerinin yazılı olması gerekliliği, tahliye sebepleri, kefalet konusu, kira ücretlerinin uyarlama davaları, kiracı korunma prensibi ve pandemi dönemindeki kira uygulamaları gibi konuları ele alıyor. Ayrıca, kira artış oranları, sözleşme süreleri, tahliye mekanizmaları ve icra takibi gibi pratik uygulamalar da detaylı şekilde açıklanıyor.
- Programda ayrıca Borçlar Kanunu'nun kiracı lehine maddelerinin uygulanması, kefillik ve garantörlük konuları, depozito uygulamaları ve miras durumlarında kira ilişkileri gibi spesifik hukuki konular da ele alınıyor. Konuklar, kira hukukunun teorik bilgilerinin pratik uygulamalardan farklılıklarını da vurgulayarak, izleyicilere kapsamlı bir bilgilendirme sunuyor.
- 00:12Program Tanıtımı ve Misafir Avukatın Yaşam Hikayesi
- Avukat Tavşatipoğlu, KNT TV'de Türkiye'nin ilk ve tek taşınmaz hukuku programını sunuyor.
- Programda kira hukuku konusu ele alınacak ve iki meslektaş davet edilmiş.
- Avukat Mustafa Özdoğan, kırksekiz yıllık avukatlık tecrübesiyle programın misafiri olarak yer alıyor.
- 01:01Avukat Mustafa Özdoğan'ın Mesleki Yaşamı
- Avukat Özdoğan'ın kırksekiz yıllık avukatlık tecrübesi ve mesleğe olan bağlılığı vurgulanıyor.
- Avukat Özdoğan, mesleğinde başarı elde etmek için hukuku hukuka aykırı kullanmadığını ve andan sadık olduğunu belirtiyor.
- Maddi kazanç yerine mesleğin manevi ve vefa boyutunu daha fazla önemlediğini ifade ediyor.
- 05:46Kira Hukuku İlkeleri
- Kira hukuku, 6570 sayılı kanunla düzenlenmiş olup, yeni borçlar kanunu ile bu kanun kaldırılmış ve yaklaşık 40-50 maddelik düzenlemeyle borç hukukunun içine girmiştir.
- Kira sözleşmelerinin yazılı olması gerekiyor, sözlü kira da olabilir ancak ispat olayı zor olduğu için yazılı olması tavsiye ediliyor.
- Tahliye sebepleri sınırlıdır: kira bedelinin ödenmemesi, kiracının tahliye taahhütnamesi vermesi, yeni malikin gereksinimi, ihtiyaç sebebiyle dava açılması ve kentsel dönüşüm.
- 07:23Kira Sözleşmelerinde Dikkat Edilmesi Gerekenler
- Kira sözleşmelerinde, sözleşme yapıldıktan sonra kiracı aleyhine düzenlemeler yapılamıyor, sadece bedelle alakalı değişiklikler yapılabiliyor.
- Kira ile ilgili herhangi bir dava sülük mahkemelerinde açılıyor.
- Mükerrer kira sözleşmesi kanunlarda yasak bir husus olmasına rağmen uygulamada sıkça kullanılıyor.
- 08:28Kefalat ve Tahliye Taahhütnameleri
- Kefalatın mutlaka yazılı olması gerekiyor ve kefilin kendi el yazısıyla kaç yıllık dönem için, ne kadarlık üst sınırda bir paraya kefil olduğunu açık bir şekilde yazıp imza atması gerekiyor.
- Tahliye taahhütnameleri, kira kontratından en az 15-20 gün veya bir ay sonra, kiracının hür iradesiyle ve şekli şartlara uygun bir şekilde verilmesi şartıyla geçerli oluyor.
- 09:07Kira Hukukunun Tarihsel Gelişimi
- Eski borçlar kanununda (818 sayılı) tahliye sınırlaması yoktu, kira sözleşmesi süresi sona erdiğinde herhangi bir gerekçe göstermeden sona erdirebiliyordunuz.
- 1940 yılında ikinci dünya savaşı koşullarında 3780 sayılı milli korunma kanunu ile kira bedelleri dondurulmuş ve tahliye hakları kısıtlanmış.
- 1955'te 6570 sayılı "Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun" çıkarılmış, ancak ismiyle içeriği çelişiyor çünkü sadece belediye hudutları içindeki belirli gayrimenkuller bu kanuna tabi.
- 11:50Kiracı Koruma Hakkı
- Sosyal devlet ilkesi gereği sözleşmelerde ekonomik olarak zayıf olan tarafın korunması gerekir, ancak günümüzde bu koruma prensibinin doğru uygulanması tartışılmalıdır.
- Günümüzde kiracılar artık 1940'ların veya 1950'lerin kiracıları değil; AVM'lerde yedi milyon dolar kiracı olmak için para ödemek zorunda olan ünlü markalar da kiracıdır.
- Hakimlerin her olayın özelliğine göre karar vermesi gerekir, her kiracıyı kanunla korumak doğru değildir.
- 13:30Borçlar Kanunu ve Kiracı Koruma
- 2012 yılında borçlar kanunu çıktığında, AVM sahiplerinin baskısıyla kiracıları koruyan dokuz madde 2020 yılına kadar uygulanmadı.
- 2020 Temmuz'dan itibaren borçlar kanunu uygulanmaya başlandı ve kiracılar bu kanunla gayet iyi korunmaktadır.
- 14:08Kira Sözleşmesinin Özellikleri
- Kira ile ilgili hükümler üç temel özelliğe sahiptir: kamu düzeni ile ilgilidir, kiracı aleyhine düzenleme yapılamaz ve kiracı aleyhine yorumlanamaz.
- Tahliye taahhütnamesindeki incelik, doğmayan bir haktan feragat edilemez ilkesine dayanır; önce kira ve kiracılık ilişkisi kurulmalı, sonra doğan hakkından feragat edilmelidir.
- Kira sözleşmesi yapıldıktan sonra ancak kira bedeli ile ilgili değişiklik yapılabilmektedir, kiracının muvafakatı olmadan başka bir değişiklik yapılamaz.
- 16:15Havalimanı Kirası ve Devlet Tutumu
- Havacılık sektörü için 2020 yılı için kiralar tamamen iptal edildi, özellikle yeni yapılan havalimanlarının kira bedelleri sıfırlandı.
- Devlet, havacılık sektöründeki satışların daralması sebebiyle kendi haklarından vazgeçerek kira bedellerini iptal etti.
- 17:01Küçük Esnaf ve Kiracılar
- Kanunla kiracılar iyi korunmakla birlikte, uygulamada özellikle küçük esnaf ve kiralarını ödeyemeyen küçük işletmeler sorun yaşıyor.
- Vakıfların kiracılarına kira indirimi yapılamaması gibi genelgeler ve yönetmelikler mevcuttur.
- Devletin kira konusunda özel bir kapı açması ve esnaf kesimine yardım etmesi gerekiyor.
- 18:54Stopaj ve Kira İlişkisi
- Stopajda yapılan indirim, kira net olarak kararlaştırılmışsa işe yarar, ancak brüt kiralarda işe yaramaz.
- Brüt kiralarda stopaj indirimi yapıldığında, indirimin farkı kiraya verene ödenmesi gerekir.
- Kira sözleşmesinde "net" veya "artı stopaj" belirtilmemişse, kira brüt olarak kabul edilir ve stopaj dahilinde olur.
- 20:42Kira Hukukunun Teorisi
- Kira sadece ve sadece para karşılığı olmak zorunda değildir, bila bedel kira da mümkündür.
- Örneğin, çocuğa ders verme karşılığında araba kirası alınabilir.
- Havaalanı konusunda 2020 yılı içerisinde düzenlenen ve vadesi 31 Ocak 2021'e ötelenen kira bedelleri iptal edilecek, 2021-2022 dönemlerine ait kira bedelleri iki yıl boyunca yüzde elli indirimli uygulanacaktır.
- 23:18Kira Uyarlama Davaları
- Borçlar Kanunu 138. maddesine göre, pandemi gibi durumlarda kira uyarlama davaları açılmalıdır.
- Bursa'da bir örnekte, 23 bin lira kira 11 bin 500 liraya indirilmesi için dava açılmış ve mahkeme ihtiyati tedbir talebini reddetmiştir.
- Kiradan mağdur olanlar kira uyarlama davası açabilir ve ihtiyati tedbir talep edebilirler.
- 25:31Kira Uyarlama Davalarının Uygulanması
- Borçlar Kanunu 138. maddesine göre, kira uyarlama davaları dava tarihinden itibaren geçerli olur.
- Dava açılmadan önceki ödemeleri geri istemek zordur, çünkü o tarihte indirime ilgili bir hüküm yoktur.
- Pandemi gibi mücbir sebeplerde, sözleşmelerde özel ibare olmasa bile kira uyarlama davaları açılabilir.
- 28:08Kira Borcu Ödenmeme Durumları
- Kiracı kira borcunu ödemeyip evi boşaltmıyorsa, icra takibi yapılabilir.
- İcra takibi sırasında 30 günlük ödeme süresi verilir, bu süre içinde ödenirse kira sözleşmesi devam eder.
- İki kere kira borcu ödenmemişse, 12 ayın sonunda tahliye hakkı oluşur.
- 31:53Ev Satın Alındığında Kiracıyı Çıkarma
- Ev satın alan kişi, kira sözleşmesinin bitimini bekleyebilir veya satın aldığı tarihten itibaren bir ay içinde ihtar çekerek altı aylık sürenin sonunda tahliye davası açabilir.
- Altı aylık süreden önce kira sözleşmesi bitiyorsa, altı ay beklemeye gerek yoktur.
- Satın alan kişi, kendisinin, eşinin, çocuklarının veya bakmakla yükümlü olduğu kişinin konut ihtiyacı için tahliye edebilir.
- 33:41Kira Sözleşmesi Sonrası Hakkın Kullanımı
- Kira kontratı satın alan kişi, kontratı hemen ele geçiremez ve aldığı tarihten itibaren otuz gün içinde ihtar gönderir.
- Bozucu yenilik doğuran hak kullanıldıktan sonra geri alınamaz, bu nedenle altı aydan önce sona eren kira sözleşmesi olsa bile altı ayı beklemek zorundadır.
- Kira sözleşmesinin sona ermesine dayanarak dava açacaksa, ihtar çekmek zorunda değildir.
- 35:05Kira Sözleşmesi Feshindeki Sebepler
- Kira sözleşmesini feshetmek için özel bir sebep ileri sürmek gerekir, keyfi sebeplerle fesh edilemez.
- Yeni malik, kendisinin, eşinin, altsoy, üstsoyunun veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişinin konut ya da işyeri ihtiyacı varsa fesh edebilir.
- Hakimler samimi ihtiyaç olup olmadığını araştırır, sadece kira kontratı satın almanın bir sebebi olarak kabul edilmez.
- 37:39Kira Sözleşmesi Feshindeki Zamanlamalar
- İhtiyac nedeniyle açılacak davaların acil olması durumunda, kira döneminin sonuna kadar dava açma hakkı verilir.
- İhtiyacın samimi olması için, kira sözleşmesinin sona ermesiyle yakın zamanda dava açılması gerekir.
- İhtiyacın acil olması durumunda, kira döneminin sonuna kadar beklemek ihtiyacın tartışılmasını sağlayabilir.
- 38:25Kira Sözleşmesi İhlalleri ve Çözümler
- Kira sözleşmesi feshedilmiş ancak daire teslim alınamamışsa, en kısa zamanda tahliye edilebilir.
- Altı aylık veya bir yıllık kira bedeli ödenmemişse, kiraya veren hapis hakkını kullanarak icra dairesine başvurabilir.
- Sözleşmeye dayalı olmayan işgal durumlarında, bir ay içerisinde kaymakamlık kanalıyla tahliye edilebilir.
- 42:27Kira Sözleşmesi Uygulaması ve Önemli Noktalar
- Kira sözleşmesi konusunda avukatla çalışmak önemlidir, arzuhalci veya dilekçeciyle iş yapmak yeterli değildir.
- Teorik olarak kira akdi özel bir şekil şartı gerektirmez, ancak pratikte matbu kira kontratları bile işe yaramamaktadır.
- Kira sözleşmelerinde kiracı kira bedelini ödediğini ispatlayacak, diğer tüm ispatlar kiraya verenin sorumluluğundadır.
- 44:53Kira Artış Oranı
- Kira sözleşmesinde artırım şartı varsa ve oran olarak belirlenmişse (örneğin yüzde on veya enflasyon oranında), bu oranlar sözleşmenin şartlarıdır.
- Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) yıllık ortalama artış oranının altında ise, kararlaştırılan oran kadar arttırılabilir, ancak TÜFE'nin üstünde ise sadece TÜFE oranına kadar artırılabilir.
- Her ayın beşinde TUİK tarafından TÜFE oranları açıklanır ve kira artışı bu oranlara göre yapılmalıdır.
- 48:18Kira Sözleşmesi Süresi
- Konut ve işyeri kiralarında sözleşme süresi için kanunda bir sınır yoktur, ancak yeni kanunun getirdiği bir tahliye olanağı vardır.
- Kira süresinin sona erdiği tarihten itibaren on yıl devam etmişse, on bir yılın bitiminden en az üç ay önce ihbarda bulunmak kaydıyla tahliye istenebilir.
- Kira sözleşmesi başta kararlaştırdığı süre (örneğin beş yıl) bittiğinde, kanunun verdiği on yıl süresi başlar; bu süre beş yıl artı on yıl şeklinde hesaplanır.
- 52:15Sözleşme Sonunda Çıkartma Süreci
- Belirli belirsiz süreli kira sözleşmelerinde on yıl geçtikten sonra, fesih ihbar genel hükümlere göre altı aylık dönemlere ayrılır.
- Altı aylık dönemin bitiminden üç ay önce eline geçecek şekilde bir ihtar gönderildiğinde, altı aylık sürenin sonunda tahliye davası açılabilir.
- Avukatlara tavsiye ediliyor ki, üç ay bekleme şartı değil, altı ay önce ihtar çekilmeli ve aynı şeyleri bahseden iki ihtar yollanmalıdır.
- 54:13Sözleşme Sürecindeki Değişiklikler
- Sözleşme süresi artı on yıl bittiğinde (örneğin üç yıl oturuldu, on yıl verildi, toplam on üç yıl) çıkartma hakkı kullanılabilecektir.
- Arada herhangi bir yenileme sözleşmesi yapılmamış olmalıdır; aksi takdirde, yeni sözleşme tarihi baz alınır.
- Yargıtay'ın kararlarına göre, sözleşmenin içeriği değiştirilmediyse ilk kontrat tarihi geçerli sayılır, ancak içerikte değişiklik varsa son kontrat tarihi baz alınır.
- 55:43Borçlar Kanunu ve Kiracı Hakları
- Borçlar Kanunu 2012 yılında çıkarıldığında dokuz maddenin uygulaması sekiz yıl ertelenmişti, ancak 2020 Temmuz itibariyle kiracı lehine olan tüm maddeler uygulanmaya başlandı.
- Kanun, muhaciriyet durumunda bir aylık kira bedeli ödenmezse geriye kalan tüm ayların muhacir hale gelmesini yasakladı.
- Devir yasağı kaldırıldı, özel olarak kararlaştırılmamışsa devir edilebiliyor ve alt kiracı alınabiliyor.
- 57:21Kira Sözleşmelerinde Önemli Değişiklikler
- Tüfe üzerinde artışlar (Tüfe +5, Tüfe +10) yasaklandı ve tüfe üst sınır olarak belirlendi.
- Depozito bedeli üç ayı geçemiyor ve mal sahibine değil, bir hesaba yatırılması gerekiyor.
- Kira ilişkisi bittiğinde bir ay içerisinde dava açılmamışsa kiracı müracaat ederek depozitoyu çekebiliyor.
- 59:58Kefalete ve Garantörlüğe İlişkin Bilgiler
- Kefalete el yazısı ile yapılması, sorumlu olacağı miktarın net belirlenmesi ve kira sözleşmesinin süresiyle sınırlı olması gerekiyor.
- Müteessir kefalet genellikle kullanılıyor ve kira borcuna kefil olunuyor.
- Garantörlük, kira bedeli dışında zarar, aidat veya işletme ile ilgili borçlar için daha geniş kapsamlı bir garanti türüdür.
- 1:04:14Miras ve Kiracılık İlişkileri
- Miras konusunda her probleminin noterden ihtarname ile 30 günlük süre verilerek iletmesi gerekiyor.
- Kiracının vefatı halinde sadece mirasçıların kira sözleşmesini sona erdirme hakları var, kiraya verenin böyle bir hakkı yok.
- Kiraya verenin vefatı durumunda, paylı mülkiyete dönüşmüşse pay ve paydaş çoğunluğuyla kiraya verilebiliyor.
- 1:06:38Kiralık Emlak ve İştirak
- İştirak halinde bir kişi tek başına kiraya verme yetkisi yoktur, bu durumda kira sözleşmesini geçersiz sayabilirler.
- Kiracı, kira sözleşmesini muvafakat etmediğini belirterek tahliye talep edebilir.
- Kiracı kira alıyor ancak payına düşeni ödemiyorsa, diğer hissedarlardan miras paylarına göre kira talep edebilirler.
- 1:07:51Avukatlık Kanunu ve Kişisel Verilerin Korunması
- Avukatlık Kanunu'na göre, kişisel bilgiler dışında (nüfus kaydı hariç) özel yetki olmadan avukatlar devlet kurumlarında dava ile alakalı delil toplama hakkına sahiptir.
- Kişisel Verilerin Korunması Kanunu (KVKK) bazı idarelerin ve memurların avukatların görevlerini yapmalarını engellemek için kullanılıyor.
- Avukatlar KVKK nedeniyle dosyaları inceleyemediğinde, CİMER'e başvurmalı veya yazılı müracaat yapmalıdır.
- 1:10:03Tahliye Taahhütnamesi
- Tahliye taahhütnamesi, Borçlar Kanunu'nun 352. maddesinde belirtilen usulüne uygun olarak verildiğinde geçerlidir.
- Tahliye taahhütnamesi, kira kontratından en az 15 günden sonra, açıkça tahliye edilecek yer, tarih ve kimin tahliye etmeyi taahhüt ettiği belirtilmiş olmalıdır.
- Taahhütnamede belirtilen tarihle bir ay içinde tahliye edilmezse, icra müdürlüğü kanalıyla tahliye işlemleri başlatılabilir.
- 1:11:51Emlakçılar ve Kapora Sorunu
- Emlakçıların kapora (peyakçe) alıp geri vermemesi durumunda tüketici hakem heyetine başvurulabilir.
- Emlak komisyoncuları için yetki belgesi gereklidir, bu belge olmadan komisyonculuk yapılamaz ve Tapu Kadastro'nun webtopu sistemine giriş yapılamaz.
- Yetki belgesi olmayan emlakçılarla karşılaşıldığında şikayet edilebilir.
- 1:12:47Yabancılara Kira Verme
- Yabancılara kira verirken, kira kontratında "yabancı kontrat" veya "Türkiye kontrat" ayrımı olmamakla birlikte dikkatli olunmalıdır.
- Yabancı kiracı gittiğinde başka biri kalabilir ve mağduriyet yaşanabilir.
- Yabancılara kira verirken, normal depozito üzerinde ek depozito almak, Türk vatandaşı kefil almak ve mümkünse peşin para almak önerilir.
- 1:14:09Uzun Süreli Kiracılar
- 20 yıldır kiracı olan kişiler, 10 yıllık süreyi doldurmuş olsalar bile, sadece ihtiyaçları varsa veya yeniden inşa gibi özel durumlarla tahliye edilebilir.
- 2012'de çıkan yasa, kiracılık ilişkisi onun öncesinden başlayıp devam ettiyse, beş yılı doldurmuşsa beş yılın beş yıl daha hesaplanır.
- Beş yılı doldurmamışsa, kanunun çıktığı tarihten itibaren on yıl hesaplanır.
- 1:15:41Kira Davaları ve İstinaf Süreci
- Kira artışı davalarında istinaf süreci başladığında, kira artışı geçmişi dönük olarak kabul edilir ve dava açıldığı andan itibaren hükmedilir.
- Kiracı kira ödememesi durumunda, sözleşmenin bitimine kadar beklemek yerine, kira artışı davasında istinaf süreci başladığında kira artışı geçmişi dönük olarak kabul edilir.
- 1:16:29Kira Ödeme Sorunu ve Çözüm Önerileri
- Bir yıllık sözleşmeli kiracı kira ödememesi durumunda, noter ihtar mekanizması yerine doğrudan icra takibi başlatmak tavsiye edilir.
- İcra takibi başlatıldığında, kiracıya otuz günlük ödeme süresi verilir ve bu süre içinde ödeme yapılmazsa otomatik olarak tahliye kararı alınır.
- İcra takibi, noter ihtar mekanizmasına göre daha etkili bir yöntemdir çünkü kiracı, icra sürecindeki mali yükten dolayı kira ödemeyi tercih edebilir veya evden ayrılabilir.
- 1:18:38Kira Ödeme Süreci ve Program Kapanışı
- Kira gününe gelmeden önce, kiracıya üç gün süre verilmelidir.
- Program sonunda, bu hafta taşınmaz hukuku programında kira hukuku konusu ele alındığı belirtilmiştir.
- İzleyicilere tekrar görüşmek için beklenmesi ve programın kapatılması ile program sonlanmıştır.