Yapay zekadan makale özeti
- Kısa
- Ayrıntılı
- Bu video, bir hukuk uzmanının işyeri kiraları ile konut kiralarının ayrı yasal düzenlemelere tabi tutulması gerektiği konusunda yaptığı bir sunumdur.
- Konuşmacı, Türk modern perakende sektörünün hızla büyümesine rağmen potansiyelin tam olarak kullanılmadığını ve bunun temel nedenlerinden birinin ilgili mevzuatın sınırlamalar içermesi olduğunu belirtiyor. Türk Borçlar Kanunu'nun kira sözleşmelerine ilişkin düzenlemelerinin ticari yaşamın gerçeklerinden uzak olduğunu, konut ve işyeri kiraları arasındaki temel farklılıkları göz ardı ettiğini açıklıyor. Video, bu ayrı düzenleme gerekliliğinin dört temel sebebini (tarafların koruma ihtiyacı, genel giderlerin bileşimi, gayrimenkul yönetimi ve ciro kirası uygulaması) detaylı şekilde ele alıyor ve geçici bir çözüm olarak Türk Ticaret Kanunu'na göre tacir olan kira sözleşmeleri bakımından Türk Borçlar Kanunu'nun sadece kira sözleşmelerine ilişkin genel hükümlerin uygulanacağına dair bir kanun değişikliği önerisini sunuyor.
- Türk Perakende Sektörünün Durumu
- Türk modern perakende sektörü birçok ülkeyle karşılaştırıldığında hızla büyüyen bir sektördür, ancak potansiyelin tam olarak kullanıldığı söylenemez.
- Sektörün ihtiyaç duyduğu düzenlemelerin yapılamaması, mevzuatın sınırlamaları nedeniyle potansiyelin tam olarak kullanılamamasına neden olmaktadır.
- 29 Ocak 2015 tarihinde yürürlüğe giren 65/85 sayılı Perakende Ticaretin Düzenlenmesi Hakkındaki Kanun ve yönetmelikler sektörün önünün açılması bakımından fırsat sunmuştu, ancak bu fırsat tam olarak değerlendirilememiştir.
- 00:49AVM Sektörünün Yasal Durumu
- AVM sektörü, perakende sektörünün bir alt bölümünü ifade etmekte ve yer sağlayıcı olarak faaliyet gösteren AVM yatırımcıları ile perakende ticaretle uğraşan kiracılar arasındaki ilişkiler Türk Borçlar Kanunu tarafından belirlenmektedir.
- Yeni Türk Borçlar Kanunu 1 Temmuz 2012 tarihinde yürürlüğe girdiğinde, ticari gayrimenkuller ile ilgili düzenlemelerin doğuracağı mahsurları gidermek bakımından bazı hükümleri 8 yıl süreyle ertelenmişti.
- Bu erteleme AVM sektörünü ölümcül etkilerden korumuş olmakla birlikte, Türk Borçlar Kanunu'nun kira sözleşmesine ilişkin düzenlemeleri sektör bakımından ekonomik gerçekleri dikkate almayan hükümleri itibariyle yürürlüktedir.
- 01:34Konut ve İşyeri Kiralarının Farklılığı
- Türk Borçlar Kanunu 339 ile 356 maddelerinde düzenlenen kira artışına ilişkin konut ve çatılı işlevlerine ilişkin hükümleri ticari yaşamın gerçeklerinden oldukça uzak düzenlemeler içermektedir.
- Konut kirası ile işyeri kirası nitelik itibariyle birbirinden oldukça farklı iki ilişki biçimini ifade eder; konut kirasında anayasada yer bulmuş konut masumiyeti ve ailenin mahremiyeti gibi kamu düzeninden hususları gözetmek kaçınılmazdır.
- İşyeri kiralarında ise her iki taraf çoğu zaman tacir sıfatına haizdir ve dolayısıyla da sözleşme serbestisi ilkesinin cari olması gerekmektedir.
- 02:32Ayrı Düzenleme Gerekliliği
- Türk Borçlar Kanununda köklü bir değişiklik yapılması ve konut kiraları ile işyeri kiraları arasında bir ayrım gözetilmesi gerekmektedir.
- Kiracı tarafında tacir olan kira sözleşmelerinin ayrı bir bölümde düzenlenmesi ve bu düzenlemede taraf iradelerine öncelik verilmesi birçok sebepten gerekmektedir.
- Modern organize perakende sektöründe perakende işletmeler konusunda uzman ve çoğu zaman kiraya veren tarafın tarafını teşkil eden malikten aktif büyüklük itibariyle çok daha büyük olan firmalardır.
- 03:19Ticari Gayrimenkullerde Özel Durumlar
- Ticari gayrimenkuller söz konusu olduğunda büyük markaların AVM projelerinin ve büyük şirketlerin de ofis plazalarına ilişkin projelerin yatırım kararlarında doğrudan etkili olduklarını biliyoruz.
- Anker olarak adlandırılan mağazaların destekleyip yer kiralamadığı, AVM projelerinin sönük kaldığı herkesçe malumdur.
- Büyük şirketlerin uzun süreli kira sözleşmeleri karşılığında ofis plazalarını maliklere adeta sipariş ettikleri de bir vakadır.
- 04:05Genel Giderlerin Bileşimi
- Türk Borçlar Kanununda yan giderler, Kat Mülkiyeti Kanununda ortak giderler, Perakende Ticaret Yasasında ortak kullanım alanlarına ait giderler olarak geçen ve uluslararası terminolojide common expensis veya service charges olarak adlandırılan genel giderler, ticari işlevleri bakımından birçok özellik arz eder.
- AVM'lerin bir pazarlama bütçesi vardır ve bundan kiracıların önemli bir kısmı doğrudan yararlanır; AVM'deki ziyaretçi sayısını artırma konusunda doğrudan etkili olduğu için pazarlama bütçesinin kiracı ile sanıldığı kadar dolaylı bir ilişkisi yoktur.
- AVM'lere ziyaretçi servisi konulması ve bundan kaynaklanan giderler ne Kat Mülkiyeti Kanunu ve ne de Türk Borçlar Kanununda düzenlenmiş değildir.
- 05:06AVM Yönetmeliği ve Çelişkiler
- İlk açılışta katlanılması gereken ortak alanlardaki demirbaş bütçesi de alelade işyeri ve konut yapılarında olmayan bir başka gider türünü teşkil etmektedir.
- Tüm bu özellikli giderlerin yapılma şekli ve bunların kiracılara nasıl dağıtılacağı bir ölçüde 65/85 sayılı Perakende Ticaret Yasasında ve bu yasaya dayalı olarak çıkarılan AVM Yönetmeliği yoluyla giderilmeye çalışılmıştı.
- Mevcut haliyle AVM Yönetmeliği'nin ortak giderlere ilişkin hükümleri, Türk Borçlar Kanununun yan giderlerle ilgili düzenlemeleri ile çelişmektedir.
- 05:38AVM'lerin Yönetilme Biçimi
- Türk Borçlar Kanunu ve Kat Mülkiyeti Kanununun gayrimenkul yönetimi ve yönetimi giderlerine ilişkin yaklaşımı, modern zamanların ekonomik gerçeklerinden çok uzak kalmıştır.
- Taşınmazın değerini profesyonel ve markalaşmış şirketlerin yönetimi sayesinde yüksek tutmanın mümkün olduğu hemen herkese kabul görmektedir.
- Bu durum aynı zamanda mülk yönetimi adı altında bir alt hizmet sektörünün teşkiline de imkan vermiş ve bu şirketler arasında ve farklı taşınmazlar arasında rekabetçi bir ortama neden olmuştur.
- 06:42Ciro Kirası Uygulaması
- Birçok AVM ya tümden ya da belli bir asgari kira tutarı olmakla birlikte kısmen ciro kirası ile kiralanmaktadır.
- Türk Borçlar Kanunu, konut ve çatılı işyerlerini tek bir ayrımda ele alarak ve ciro kirası gerçeğini görmezden gelerek, perakende sektöründeki perakende işletmeler ile onlara yer sağlayan AVM yatırımcıları arasındaki iş ortaklığı gerçeğini görmezden gelmektedir.
- Kiracının gelirinin belli bir oranı kiraya verenin kira gelirini teşkil etmektedir ve bu gerçek göz ardı edilmemelidir.
- 08:07Geçici Çözüm Önerisi
- İşyeri kira sözleşmeleri açısından bu acil sorunu ortadan kaldırmak bakımından kalıcı bir çözüm bulununcaya kadar, en azından uygulamada daha fazla sorun çıkmaması için AVM'leri de içerecek şekilde tarafları Türk Ticaret Kanunu'na göre tacir olan kira sözleşmeleri bakımından Türk Borçlar Kanununun sadece kira sözleşmelerine ilişkin genel hükümlerin uygulanacağına dair bir kanun değişikliği yapılması yararlı olacaktır.
- Bu şekilde emek yoğun çalışan ve esnaf ve serbest meslek mensupları bu düzenlemenin dışında tutulacak, onların kira ilişkileri işyeri kirası bağlamında ele alınacak ve bazı korumacı hükümler onlar açısından devam edecektir.
- Böylece soruna geçici bir çözüm bulunmuş ve sorunu tümden çözecek yeni düzenleme yapma çalışmaları yürütülürken, bu tacirler arasındaki kira ilişkisinin tarafları üzerinde baskı ortadan kalkmış olacaktır.