Yapay zekadan makale özeti
- Kısa
- Ayrıntılı
- Bu video, bir röportaj formatında olup, avukat Ebubekir Elmalı ve gayrimenkul uzmanı Alper İşler ile gayrimenkul kira sözleşmeleri hakkında kapsamlı bir bilgilendirme sunulmaktadır.
- Videoda ev sahibi ve kiracı hakları, kira sözleşmelerinin süresi, tahliye süreçleri, kira artış oranları ve fesih sebepleri gibi konular detaylı olarak ele alınmaktadır. Özellikle 11 Haziran 2022 tarihinden itibaren 1 Temmuz 2023'e kadar konutlar için kira artışlarının %25'in üzerinde olamayacağı ve bu sınırın 2026'a kadar yeniden uzatılacağı öngörülmektedir.
- Programda ayrıca Gaziosmanpaşa'daki kira artışları, kentsel dönüşüm süreci, konut stoğundaki eksiklik nedeniyle yaşanan kira artışları ve emlakçıların kiracılar ve ev sahipleri arasındaki rolü hakkında bilgiler verilmektedir. Kiracıların haklarını koruma yöntemleri, tahliye taahhütnamesinin önemi ve kira ödemelerinin yapılmaması durumunda ev sahiplerinin alabileceği yasal tedbirler de videoda açıklanmaktadır.
- 00:26Ev Sahibi ve Kiracı Hakları
- Kira sözleşmesi, iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir; kiracının bir hakkı varsa bu kiraya veren için borç teşkil eder.
- Türk Borçlar Kanunu'nda kira sözleşmesi, kiraya veren üzerinden tanımlanmıştır ve teknik olarak kiraya verenin hakları önceliklidir.
- Kiraya verenin temel borçları, kiralananı hem hukuki hem fiziki elverişli şekilde teslim etmek ve zamanında teslim etmektir.
- 02:25Kiracının Hakları ve Ev Sahibinin Hakları
- Kiracının hakları arasında kiralananı kullanmaya elverişli şekilde teslim etme, ayıba karşı koruma ve sözleşmeyi devretme hakkı (kiraya verenin yazılı rızasıyla) bulunmaktadır.
- Ev sahibinin hakları arasında kira bedelini talep etme, kiracıyı konuyla iyi geçinmesi ve özenle kullanması isteme hakkı bulunmaktadır.
- Bu haklar ihlal edildiğinde, bazı prosedürlerin yerine getirilmesi kaydıyla tahliye ve kira sözleşmesinin fesih sebebi oluşturabilir.
- 04:03Kira Sözleşmelerinde Dikkat Edilmesi Gerekenler
- Emlakçılar artık kırtasiye kontratlarını kullanmak yerine, hem kiracıyı hem de mal sahibini koruyan gayrimenkul hukukçuların hazırladığı kontratları kullanmaya çalışıyor.
- Mal sahipleri genellikle kontratların bir yılla sınırlı olmasını istiyor ve bazıları enflasyon ve artışlardan etkilenmemek için kira bedellerini yıllık olarak talep etmeye başlamıştır.
- 11 Haziran 2022 tarihinden itibaren 1 Temmuz 2023'e kadar, konutlar için TÜFE'nin üzerinde %25'lük maksimum bir kira artış oranı uygulanabilirken, ticari yerler için bu oran geçerli değildir.
- 06:55Kira Sözleşmeleri ve Tahliye Taahhütnamesi
- Bir yıllık kira sözleşmelerinde, sürenin sona ermesi kiraya verene kira ilişkisini sona erdirme hakkı vermez.
- Tahliye taahhütnamesi, kira sözleşmesi imzalandıktan sonra alınmalı, aksi takdirde geçersizdir.
- Kiracılar, boş tarihli tahliye taahhütnamesinin fotoğrafını çekerek kendi haklarını koruyabilirler.
- 09:00Kira Sözleşmelerinin Süresi
- Konut ve çatılı işyerleri için, kira sözleşmesinin süresi sona erdiğinde sadece kiracıya tazminatsız olarak kira ilişkisini sona erdirme hakkı verir.
- Kiracı zamanında kira ödüyor, komşularla iyi geçiniyor ve evi zarar görmüyorsa, kiraya veren on yıl boyunca sadece malik gereksinimi nedeniyle tahliye davası açabilir.
- On yılın sonunda, kiraya veren hiçbir neden göstermeksizin tahliye davası açabilir, ancak bu dava yoluyla ileri sürülebilen bir taleptir.
- 11:21Tahliye Sebepleri
- Kiracıyı çıkartabilecek durumlar arasında kira ödememesi ve komşulara rahatsızlık vermesi bulunmaktadır.
- Tahliye taahhütnamesi, kira sözleşmesi ile aynı tarihte olmamalıdır.
- Tahliye taahhütnamesi alınmasıyla birlikte, davaya çevrilerek icra mahkemesi tarafından işlemeye başlanabilir.
- 13:03Emlakçıların Rolü ve Fiyat Speküle
- Bazı emlakçılar, ev sahiplerini kiracılarını çıkarmaya teşvik edebilirler.
- Emlakçılar genellikle mal sahiplerinin sorularına cevap verirler ve kira bedellerini güncel haliyle belirtirler.
- Bazı emlakçılar, fake ilanlarla fiyat speküle etmeye çalışabilirler, ancak yakın zamanda Gelir İdaresi Başkanlığı bu uygulamaları engellemek için sınırlamalar koydu.
- 17:13Kira Sözleşmelerinin Fesih Sebepleri
- Kira sözleşmelerinin fesih sebepleri iki temel başlıkta incelenebilir: kiracıdan kaynaklanan ve kiraya verenden kaynaklanan sebepler.
- Kiracıdan kaynaklanan fesih sebepleri arasında tarihe taahhütnamesi, kira bedelinin ödenmemesi ve komşuluk hukukundan kaynaklanan sorumlulukların ihlali bulunmaktadır.
- Kiraya verenden kaynaklanan fesih sebepleri arasında gereksinim nedeniyle tahliye davası ve kiralananın mutlak surette esaslı bir imalata ihtiyacı vardır.
- 18:48Kira Sözleşmelerinin Sonlandırılması
- Kiracının iflası ve ölümü kira sözleşmesini sona erdiren durumlardır, ancak kiracının ölümü sadece kiracının mirasçılarına feshetme hakkı verir.
- Kira bedeli artışında yüzde yirmibeş sınırı bulunmaktadır; tefeci rakamlar bu sınırı aşarsa yüzde yirmibeş sınırına takılır.
- Enflasyonist sistem 2026 yılına kadar öngörülüyor ve yüzde yirmibeş sınırının bir sonraki yıl haziran ayında yeniden uzatılacağı düşünülmektedir.
- 20:23Spekülatif Hareketler ve Koruma
- Bazı bölgelerde kiraların dört bin liradan on bin-ondokuz bin liraya çıktığı gibi aşırı fiyat artışları spekülatif hareketlerden kaynaklanmaktadır.
- Demir piyasasında spekülatif hareketlerle fiyatların üç-dört katına çıkarılması sonucunda "Demir Yumruk" operasyonu yapılmış ve üçyüzelli kişi gözaltına alınmıştır.
- Haksız kazanç elde edenlerin önce genelgelerle, sonra da operasyonlarla cezalandırılacağı öngörülüyor, özellikle sabit gelirli kitlelerin korunması gerekmektedir.
- 22:16Kira Sözleşmesi ve Kira Fiyatları
- Ev satıldığında kira sözleşmesi devam eder ve aynı şekilde düzeltilir.
- Bir kira döneminde (genellikle bir senelik) kira bedelinin aralarda artırılması söz konusu değildir.
- Gaziosmanpaşa'da kentsel dönüşüm süreci nedeniyle kira fiyatları inanılmaz derecede artmış, 15-20 yıllık binaların kira fiyatları 2000 liradan 4000-4500 liraya çıkmıştır.
- 23:31Kira Talebi ve Piyasa Durumu
- Kentsel dönüşüm süreci hala devam ediyor ve yaklaşık 2500 konut yapılacakken, konut stoğunda piyasada inanılmaz bir eksiklik söz konusudur.
- Memur, öğrenci, evlilik ve boşanma gibi durumlar kiralık talebini artırmıştır.
- TOKİ'nin son hamleleri kısa vadeli olmayacak, bir konut üretilmesi minimum 1,5-2 sene sürmektedir.
- 25:00Rayiç ve Kira Güncellemesi
- Ev sahipleri beş yıldan sonra rayiç kira güncellemesi yapabilirler, ancak mahkemeler kiracı muamelesi yapmaz.
- Mahkemeler beş sene sonra da rayiç bedelinde gerçek anlamda artış olmaz, hakkaniyet indirimi ile kira bedeli rayiç bedelinin altında tutulur.
- 26:10Kira Sözleşmesinde Geçersiz Şartlar
- Kira sözleşmesinde kira bedelinin haricinde başka bir ücret öngörülmesi yasalara aykırıdır ve Türk Boşanma Kanunu'nun 304. maddesi gereği geçersizdir.
- Kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulması veya diğer tüm kira bedellerinin muaccel olması da geçersizdir.
- Kira sözleşmesinde senet alınması durumunda, senedin kambiyo vasfı olmaz ve geçersizdir.
- 28:16Abonelik ve Kira Ödeme Sorunları
- Ev sahipleri faturaları kiracının üzerine vermeden çıkmasını isteyebilirler, ancak kiracı kira sözleşmesiyle aboneliği kendisinin adınıza açtırabilir.
- Ev sahipleri kiracıyı aylarca kirasını alamıyorsa, otuz gün süre vererek tahliye davası açabilirler.
- Bir kira yıl içerisinde iki sefer iftar gönderirseniz, kira döneminin bitiminde tahliye davası açabilirsiniz.