Yapay zekadan makale özeti
- Kısa
- Ayrıntılı
- Bu video, bir sunucu ve konut piyasası uzmanı Mert Bey arasında geçen röportaj formatında bir sohbeti içermektedir.
- Videoda Türkiye'deki konut ve emlak piyasasının durumu detaylı olarak ele alınmaktadır. İlk bölümde konutun yatırım aracı olup olmadığı tartışılırken, ikinci bölümde Ocak-Mayıs döneminde yabancılar tarafından satılan emlak ve kentsel dönüşüm konuları incelenmektedir. Son bölümde ise kaçak emlakçılık, vergisel sorunlar ve konut yatırım fonları hakkında bilgiler paylaşılmaktadır.
- Röportajda ayrıca faiz oranlarının yükselişinin etkileri, arz-talep dengesi, kira mevzusu, İstanbul'daki eski yapıların yenilenmesi için alınan önlemler ve 1965-2000 yılları arasında yapılmış riskli yapıların yenilenmesi için devletin ve belediyelerin aldığı tedbirler gibi konular da ele alınmaktadır. Mert Bey, konut yatırım fonlarının doğru yönetilirse ve regülasyonlar uygulanırsa yatırım aracı olarak mantıklı olabileceğini belirtmektedir.
- 00:18Konut Piyasasının Yatırım Aracı Olup Olmadığı
- Konut piyasası konusunda insanlar ikiye ayrılıyor: bazıları konutu yatırım aracı olarak görüyor, bazıları ise daha gelişmiş yatırım araçları olduğunu ve daha iyi getiri sağlayacağını düşünüyor.
- Konutlar eskidikçe nominal olarak artarken reel olarak değer kaybeder, ancak vatandaşlar finansal okuryazarlık eksikliği ve enflasyon bilgisi eksikliği nedeniyle konutları güvenli bir liman olarak görüyor.
- Konut yatırım aracı olarak görülmesi için mortgage (kredi) kullanılarak kaldıraç kullanılması gerekiyor, özellikle düşük faizli dönemlerde ciddi bir yatırım avantajı sağlıyor.
- 01:43Konut Piyasasındaki Düşüş ve Faiz Etkisi
- Türkiye İstatistik Kurumu'nun paylaştığı son verilere göre Haziran ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %5,20 düşüş yaşanmış ve konut sayısı 79.300 olmuş durumda.
- Piyasada yaklaşık 7-8 aydır faizlerin yüksekliğinden dolayı alıcıda bir fren var; bir kısmı risksiz faizle para kazanmak istiyor, diğer kısmı ise kredi alamıyor.
- Arz-talep ciddi şekilde azaldığı için piyasada durgunluk yaşanıyor, ancak arz da artmıyor çünkü müteahhitler inşaat maliyetlerinden artışı yansıtamamaktan ve kredilerin yüksek olması nedeniyle cesaret edip çok fazla inşaata giremiyorlar.
- 03:26Konut Piyasasındaki Riskler
- Önümüzdeki 1-2 yıl sonra faizler ciddi şekilde düşerse, var olan talebi karşılayacak konut yok piyasada olacak, bu da ciddi bir barınma krizi ve konut fiyatlarına sert bir rallinin olma ihtimalini gösteriyor.
- Dünyada yüksek faiz olsa ve insanlar kredi kullanamasa konut fiyatları %80-90 düşebilir, ancak Türkiye'de fiyatlar bu kadar düşmüyorsa ciddi şekilde arz eksikliği var.
- Bodrum gibi yerlerde bile 2+1 bir ev için 165 bin lira kira ödeniyor, bu durumda faizler düşse ne olacağı korkutucu olabilir.
- 06:22Konut Piyasasında Alım Stratejisi
- İhtiyacı olanlar için almak akıllıca olacaktır çünkü faizler yüksekken alıcı azdır, bu da pazarlık yapma şansı sağlıyor.
- İhtiyacı olmayanlar için Temmuz'un sonu ve Ağustos'un 15'i arasında İstanbul ve büyükşehirlerde öğrenciler için evi kiralamaları gerekiyor, çünkü Eylül ortasında ciddi bir durum yaşanacak.
- Yatırım kararlarında veya bir şey alırken arzın talebin dengeli olduğu zamanlara dikkat etmek gerekiyor, şu an en uygun zaman gibi görünüyor.
- 07:53Kira Mevzusu ve Enflasyon Etkisi
- %25 kira artış sınırı kalktıktan sonra kiralar piyasanın altında kalmıştı, enflasyonun altında kalmıştı.
- Şimdi resmi enflasyon artışları olmaya başlayacak ve başladı, ancak bunlar geçmiş kiracıların eski fiyatları gerçek piyasa fiyatlarıyla dengelemesini sağlayamıyor.
- Bu dengesizlik önümüzdeki 2-3 yıl içerisinde dengelenmesini bekliyoruz, ancak eski kiracılar için yavaş yavaş kötü olacak çünkü tekrar yukarı doğru bir artış gözlemlenecek.
- 09:01Yurt Dışı Emlak Satışları
- Ocak-Mayıs döneminde yabancılara 1,40 milyar dolarlık emlak satılmış, aynı dönemde Türkler de yurt dışından 1,10 milyar dolarlık emlak almışlar.
- Türkiye'deki yabancıların emlak talebi eskiden çok ciddi seviyede iken, sektör ve vatandaşlar tarafından yapılan hatalar nedeniyle azalmış durumda.
- Yabancı yatırımcılar, uygun olmayan yerlere ve fiyatlara fazla komisyon vererek satılan emlaklar ve ekonomik kur dalgalanmaları nedeniyle Türkiye'den elini ayağını çekmişler.
- 10:16Türk Vatandaşlarının Yurt Dışı Yatırımları
- Türk vatandaşlarının Kıbrıs, Montenegro, İngiltere, Amerika, Yunanistan ve Portekiz gibi ülkelerde ciddi emlak yatırımları ve alımları olmaya başlamış.
- Vize ile ilgili sıkıntı yaşayan vatandaşlar golden vize almak için yurt dışında ev alıyor ve Türkiye'nin aşırı pahalı olması nedeniyle yurt dışında fırsatlar çıkıyor.
- Türkiye'nin bir dolara bile ihtiyacı olduğu bir dönemde, vatandaşların parasının yurtdışına gitmesi ve geri dönmemesi ülke için büyük bir dezavantaj oluşturuyor.
- 12:31Yurt Dışı Emlak Yatırımlarının Riskleri
- Fiyat algısının bozulması nedeniyle, yurt dışında çok ucuz görünen evlerin aslında o bölgede pahalı olabileceği unutulmamalı.
- Kiracı ile uğraşmak zor olabilir ve özellikle riskli bölgelerde yer alındığında, bölgenin yakılması veya yıkılması riski bulunuyor.
- Yurt dışında emlak yatırımı yaparken iyi bir emlakçı ve yurt dışında da kaliteli hizmet verebilecek bir kontak olması gerekiyor.
- 14:43Kentsel Dönüşüm ve Riskli Yapılar
- Depremden sonra kentsel dönüşüm süreci hızlanmış ve Bakırköy ile ilgili ek bir kat artışı onaylanmış.
- Türkiye'de özellikle İstanbul'da 1965-2005 yılları arasında yapılmış, eski statik hesabıyla ve hazır beton kullanılmadan inşa edilmiş riskli yapılar bulunuyor.
- Bu riskli yapıların yenilenmesi için ek kat verilerek, müteahhitlerin maliyeti düşürerek ve vatandaşların ödemelerini kolaylaştırarak çözüm bulunmaya çalışılıyor.
- 17:53Kaçak Emlakçılık ve Sorunları
- Türkiye'de kaçak emlakçılık, emekçi olmayan, mesleki yeterlik belgesi olmayan, ofis sahibi olmayan ve vergi vermeyen kişilerin emlak işlemleri yapmasıdır.
- Kaçak emlakçılık vergisel açıdan devlete zarar verirken, internette fake ilanlar girilmesine ve kapora dolandırıcılığına yol açmaktadır.
- Özellikle İzmir'de, Buca bölgesinde çok ucuz ve şahane görünen evlerin aslında satıldığı ve yerine daha pahalı üst katların bulunduğu durumlar yaşanmaktadır.
- 19:56Kaçak Emlakçılığın Önlenmesi
- Kurumsal şirketlerde kaçak emlakçılık yapıldığında devlet ciddi şekilde ceza verebilir veya marka cezası uygulanabilir.
- Türkiye'de hala regülasyonları çiğit edip delebilecek yetenekte insanlar olduğu için bu süreç zaman alacaktır.
- Regülasyonlar uygulandığında, ilanlarda görülen bilgilerin doğruluğu daha güvenilir hale gelecektir.
- 20:35Konut Yatırım Fonları
- Konut yatırım fonları doğru yönetilirse, fiyatlandırılırsa ve doğru yerde lanse edilirse mantıklı bir yatırım aracıdır.
- Günümüzde bir ev almak yerine, iyi bir AVM'nin küçük bir hissesini alıp kira getiri almak daha mantıklı olabilir.
- Türkiye'de konut yatırım fonları konusunda ciddi bir vatandaşın korkusu vardır, ancak Avrupa ve Amerika'da bu fonlar çok iyi uygulanmaktadır.