Yapay zekadan makale özeti
- Kısa
- Ayrıntılı
- Bu video, gayrimenkul sektöründeki uzmanların yer aldığı bir röportaj formatındadır. Konuşmacılar arasında Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği Yönetim Kurulu Başkanı Neşecan Çekici, inşaat sektöründen bir uzman ve gayrimenkul değerleme uzmanı Dr. Ahmet Büyük Duman bulunmaktadır.
- Video, Türkiye'nin gayrimenkul piyasasındaki durgunluk, fiyat istikrarı ve yabancı yatırımcıların rolü gibi konuları ele almaktadır. Konuşmacılar, faizlerin artması ve kredilerin kesilmesi sonucu durgunlaşan piyasayı, SPK'nın gayrimenkul yatırım fonlarının projelere yatırım yapabilmesi yönündeki düzenlemelerinin önemi ve bunların piyasaya etkileri hakkında bilgiler vermektedir.
- Röportajda ayrıca, 2018'den itibaren yatırımcı müşterilerin piyasadan çekilmesi, Emlak Konutu kampanyası gibi yeniden canlandırma girişimlerinin piyasaya etkisi ve Türkiye'nin yıllık konut ihtiyacı gibi konular da tartışılmaktadır. Konuşmacılar, SPK düzenlemelerinin piyasaya yeni konut girmesini sağlayacağını ancak piyasayı üç-dört yıl önceki canlılığına kavuşturmak kolay olmayacağı vurgulamaktadır.
- 00:41Gayrimenkul Sektörünün Durgunluğu
- Faizlerin artması ve kredilerin kesilmesiyle gayrimenkul sektörü ölüm sessizliğine büründü, satışlar düştü ve talep azaldı.
- Hazine ve Maliye Bakanı Mehmet Şimşek, gayrimenkul fonlarının gayrimenkul projelerine yatırım yapmasını sağlayacak bir düzenleme üzerinde çalıştıklarını belirtti.
- Emlak Konutu Kampanyası adı altında dört ilde onaltı projeyi kapsayan bir çalışma başlatıldı.
- 02:00Gayrimenkul Sektörünün Gerçek Durumu
- Gayrimenkul sektörü çeşitli dinamiklerden etkilenen, pandemi, savaş ve göçler gibi olayların demografik özellikleriyle önemli oynamalar yarattığı bir sektör.
- Konut sektörü Türkiye'de yatırım değeri olan insanların tapu yatırımına değer verdiği, lokomotif ve canlılığını koruyan bir sektör.
- Evlenme sayıları 550-600 bin rakamlarına ulaştı, boşanmalar iki katına çıktı ve 90 binlerden 180 bin liralık bir artış oldu.
- 03:39Konut Talebini Etkileyen Faktörler
- Konut talebini canlandıran etkenler: solo yaşamın artması, %6'lardan %19'lara çıkan tekil hane sayısı ve 5 milyon tekil hane yaşayan insan sayısı.
- Yurtdışı vatandaşların konut alması, yurtdışında yaşayan Türk vatandaşların konut istemesi ve öğrencilerin konut ihtiyacı da talebi etkileyen faktörler.
- Sektörde yıllık 700-800 bin üretime ihtiyaç varken, üretim 600-600 bin seviyelerinde oynuyor.
- 04:31Arz Eksikliği ve Talep Durgunluğu
- Talep kesilmedi, ancak fiyatların çok yükselmesi nedeniyle mecburen durakladı.
- İpotekli konut satışlarının %21'lerden %7'ye düşmesi ve faiz oranlarının yüksek olması finansa erişimi zorlaştırdı.
- Mevduat faiz oranları, politika faiz oranları, tahvil faiz oranları ve döviz hareketleri hem konutun yapılabilirliğini hem de satılabilirliğini etkiliyor.
- 05:52Kampanyaların Etkisi
- Emlak Konutu Kampanyası gibi önlemler piyasayı canlandırıcı ve dikkatleri tekrar alacak döndürücü önlemler.
- Hane halkı gelirinin düşüklüğü ve enflasyon çerçevesinde tasarrufa yönelememesi bu tür kampanyaları zorlaştırıcı etkenler.
- Geçen yıl 1.500 bin adet konut satışından 1.200 bin adede düşüş oldu.
- 06:37Gayrimenkul Piyasasındaki Durgunluk ve Kampanyalar
- Gayrimenkul piyasasında 300 bin ve yeni oluşan talep farkı bekleniyor, kampanyalar bu beklentiyi artırıyor ve dikkat çekiyor.
- Kenarda parası olanlar bu projelerden yönlenip satışlar olacaktır, ancak piyasanın bu tür kampanyaları çok ihtiyacı var.
- Piyasada durgunluk var ancak fiyatlar beklenen oranda düşmüyor, normalleşme düşme trendi beklenmiyor.
- 07:12Fiyat Düşüşünün Zorluğu ve Çözüm Önerileri
- Fiyatların düşmesi zor çünkü enflasyonist etkiler ve döviz rakamları dışında maliyetlerde büyük bir artış var.
- Açıklanan paketler talebi yükseltmeye yetecek ancak yüzdeleri çok büyük derecede oynatmayacaktır.
- Can suyu ve kampanyalar günü kurtaracak çözümler palyatif çözümlerdir, esas çözüm farklı bir yaklaşım gerektirir.
- 08:41Gayrimenkul Yatırım Fonları Düzenlemesi
- Gayrimenkul yatırım fonlarının projelere yatırım yapabileceği yönünde bir açıklama yapıldı, bu uzun zamandır beklenen bir mevzuat değişikliğidir.
- Gayrimenkul yatırım fonları Türkiye'de ciddi rakamlarda büyüyor ve son 2-3 yıldır bu enstrümana büyük bir rağbet var.
- SPK altyapı mevzuat çalışmalarını yaptı, Hazine ve Maliye Bakanlığı ise görüş ve değişiklikler önerdi.
- 09:37Düzenlemenin Etkileri
- Düzenlemenin kentsel dönüşüme ve konut üretimine pozitif bir katkısı olacak, likiditasyon anlamında önemli.
- Güven ve fiyat istikrarını sağlayacak, tam deklare edilen fiyatlarla piyasa şekillenecek ve endeksler oluşacak.
- Küçük yatırımcılar daha regüle bir enstrümana yatırım yapmış olacak.
- 10:26Menkulleştirme Enstrümanlarının Önemi
- Menkulleştirme enstrümanlarının gayrimenkul sektörünün tüm segmentleri için çok önemli olduğu düşünülüyor.
- Kredinin erişilebilirliğinin güç olduğu bir noktada menkulleştirme enstrümanları sektöre can suyu olacaktır.
- Gayrimenkul sertifikaları da menkulleştirme enstrümanlarının bir örneğidir, küçük yatırımcılara büyük alışveriş merkezlerinde pay sahipliği sağlar.
- 11:51Yabancılara Konut Satışı
- Yabancılara konut satışı Türkiye'de %6'dan %2'ye düşmüş, bu oran dünya metropollerinde Avrupa'da %12'nin üstünde, Amerika'da %10-15'in altında değildir.
- Yabancıların Türkiye'den gayrimenkul alımının desteklenmesi gerektiği düşünülüyor, bu toprakların kaybı veya satış dengesinin bozulması değildir.
- Yabancı yatırımcıların, özellikle genç yabancı yatırımcıların ve çalışan nüfusun büyük metropollere çekilmesi, marka şehir İstanbul'un puanlamasında önemli bir kriterdir.
- 14:08Gayrimenkul Sektöründe Finansman Kaynakları
- İnşaat sektörü, konut sektörü ciddi oranda yabancı kaynaklara dayalı bir sektör, hiçbir geliştirici projeyi tamamıyla bitirebilecek kadar özkaynağa sahip değil.
- Türkiye'de yaygın olan konut geliştirme yöntemi kat karşılığı yöntemidir, arsaya para vermek yerine kat verilir.
- Gayrimenkul sektöründe başlıca finansman kaynağı bireysel yatırımcılar ve oturumculardır, ayrıca yatırımcılar da proje bittiğinde satarak karını alıp projeden çıkabilir.
- 15:57Gayrimenkul Sektöründe Yatırımcı Çekilmesi
- 2018'den itibaren yatırımcı müşteriler piyasadan çekildi çünkü alternatif yatırım araçlarının getirileri daha yüksek vaat etmeye başladı.
- COVID-19 pandemisi performansı düşürdü ve daha önceki imalatlardan birikmiş stoklar eriyene kadar bir dönem geçti.
- Faiz kampanyaları ile inşaat sektörü canlandırıldı, ancak devam eden projeleri bitirmek ve yeni projelere başlamak için finansman ihtiyacı var.
- 16:52Gayrimenkul Yatırım Fonlarının Rolü
- Yatırımcılar tek başına daire almak yerine fonlara katılarak riski çeşitlendiriyor ve likiditasyon sağlıyor.
- Fonlar içinde beş-on beş farklı projeden farklı türlerde daireler alarak riski azaltıyor.
- Gayrimenkul yatırım fonları daha önce bitmiş gayrimenkullere yatırım yapabiliyordu, ancak projelere yatırım yapamazdı.
- 18:15Yeni Düzenlemeler ve Etkileri
- Yeni düzenlemelerle gayrimenkul yatırım fonları artık yeni yapılacak arzı canlandıracak, piyasaya yeni konut girmesini sağlayacak yatırımlara müsaade edilecek.
- Fonlar arsa satın alabilir, müteahhite kat karşılığı verebilir veya devam etmekte olan projeden bağımsız bölüm satın alabilir.
- Geliştiricilerin bitirileceğine dair teminat veya sigorta mekanizması kurulacak.
- 19:52Düzenlemenin Uygulanması ve Sonuçları
- Mevcut 184 gayrimenkul yatırım fonu 83 milyar liralık bir fon büyüklüğüne ulaşmış durumda.
- Yeni proje gayrimenkul yatırım fonlarının kurulması, izin alınması ve uygun projelerin araştırılması bir yıl sürebilir.
- Sıfırdan projeye başlayacak olursa, izinleri almak ve inşaatı tamamlamak 1,5-2 yıllık bir süreç olacak, dolayısıyla düzenlemenin meyvelerini en erken bir yıl, makul olarak 1,5-2 yıl içinde görebiliriz.
- 21:42Konut İhtiyacı ve Piyasa Durumu
- Türkiye'de her yıl yaklaşık 600 bin yeni konut kullanım izni alınıyor, ancak ihtiyaç 750-800 bin yeni konuta sahip.
- Türkiye'deki toplam hane sayısındaki yıllık büyüme yaklaşık 500-550 bin, kentsel dönüşüm dolayısıyla 200 bin adet daha ihtiyaç var.
- 2023'ün ortasından itibaren konut fiyatları enflasyonun gerisinde kalmaya başladı, ancak son bir iki aydır kiralarda tekrar bir hareketlenme var.
- 23:44Yabancı Yatırımcılar ve Piyasa
- Yabancı yatırımcıların oranı %1,5 ile %2 arasında, bu oran vatandaşlık düzenlemesinden önce de benzer seviyedeydi.
- Türkiye'de oturum izni almak için 75 bin dolarlık gayrimenkul sahipliği gerekiyor, bu sınır 200 bin dolara çıkarıldı.
- Yabancıların Türkiye piyasasındaki talebinin arkasındaki en başat faktör mevzuat düzenlemeleri ve Rusya-Ukrayna savaşı sonrası göç hareketi.
- 25:02Batı Örnekleri ve Türkiye'nin Durumu
- Türkiye'de yabancı yatırımcıların oranı %4-6'dan %2'ye geriledi, Avrupa'da %12, Amerika'da %15'tir.
- Bir ülkenin piyasasında konut arzı fazla, talep yetersizse yabancıların konut alması teşvik edilebilir, ancak talep yetersizse tersine politika uygulanmalıdır.
- Yabancıların gayrimenkul satın alması, o bölgedeki yerli yerleşik insanların gayrimenkule erişimini zorlaştırabilir ve yaşadığı yerle arasında kopukluk meydana getirebilir.
- 26:33Konut Piyasasının Durumu
- Ev satışları neredeyse durma noktasına gelmiş durumda.
- Üç-dört yıl önce oldukça canlı olan piyasa, satışların durmasına rağmen fiyatlarda büyük bir düşüş yaşanmamış.
- Hazine ve Maliye Bakanı Mehmet Şimşek'in açıkladığı SPK düzenlemesi ile yatırım fonlarının yeni projelere yatırım yapabilmesi piyasayı hareketlendirebilir.
- 27:07Piyasanın Geleceği
- Düzenleme piyasayı heyecanlandırabilir ancak üç-dört yıl önceki canlılığına bir anda kavuşmak kolay olmayacak.
- Piyasanın yeniden hareketlenmesi için biraz yol kat etmek ve ivmeyi yakaladıktan sonra devam etmek gerekecek.
- Türkiye'deki mevcut tabloya göre konuta ulaşım hala oldukça zor görünüyor.