Yapay zekadan makale özeti
- Kısa
- Ayrıntılı
- Bu video, Fikirtepe'de gerçekleştirilen "Yeniden Doğuş" kentsel dönüşüm projesi hakkında yapılan bir röportajdır. Röportajda Baysaş firmasının temsilcisi, 23 yıldır müteahhitlik yapan bir uzman ve Yasin adında bir müteahhit ile görüşme yapılmaktadır.
- Röportajda Fikirtepe'nin kentsel tasarım projesi, master planı hazırlanmamış olması nedeniyle yaşanan zorluklar ve projenin detayları ele alınmaktadır. Proje kapsamında 112 ada ve her adaya ortalama iki blok yerleşeceği, 24 saat yaşayan bir kent olacak ve her site kendi içinde güvenli olacak. Ayrıca, arsa sahiplerinin imza atma süreci, sözleşme koşulları ve fiyat beklentileri de açıklanmaktadır.
- Röportajda yeşil bina yapımı, yenilenebilir enerji sistemleri, ortak alanlara ısıtma pompaları gibi sürdürülebilir mimari çözümler, emsal oranları, kira destekleri ve bakanlık tarafından sunulan teşvikler hakkında bilgiler verilmektedir. Proje kapsamında ortalama 6 bin TL daire metrekaresi net fiyatla satış yapılacağı ve projenin Mart ayında başlayacağı belirtilmektedir.
- 00:22Fikirtepe'nin Durumu ve Baysaş'ın Deneyimi
- Fikirtepe küllerinden yeniden doğuş adası etrafı çevrildi ve tamamen yıkılmış tablet alma konumuna gelmiş durumda.
- Baysaş, Fikirtepe'de ilk imzaları tamamlayan firmalardan biri olup, zorlu bir süreçten geçmiştir.
- Fikirtepe'de bir kısır döngü oluşmuş, insanların hem cebini hem sosyal yaşantısını etkileyen bir durum yaşanmıştır.
- 01:29Baysaş'ın Fikirtepe Deneyimi
- Baysaş, Fikirtepe'de yaklaşık üç yıl bulunmakta olup, 1993'ten beri yap-sat işi yapan firmanın en uzun süren inşaatı otuz aydır.
- Baysaş, Fikirtepe'nin tüm sorunlarının içine girmiş ve hazırlıksız bir tasarım projesi olmadığı için zorluklar yaşamıştır.
- Büyükşehir'in hazırlıksız bir ortama girmesi ve yetkili makamların kentsel tasarım projesi hazırlamaması büyük bir sorun olmuştur.
- 03:12Fikirtepe'deki Zorluklar ve Çözüm Önerileri
- Plan notlarının sürekli değişmesi ve parselin E5'e bakan tarafı nedeniyle ruhsat alınamamıştır.
- Şehircilik Bakanlığı ciddi bir şekilde işin başında durmakta ve daha iyi bir kent yapma çabasındadır.
- Baysaş, müteahhitlerle işbirliği yaparak altyapı sorunlarını minimuma düşürmeye çalışacaktır.
- 04:40Yeşil Kent Planlaması
- Fikirtepe'nin Türkiye'nin en yaşanabilir, sorunsuz bir kent planlaması olabileceği düşünülmektedir.
- Yenilenebilir enerji sistemleri ve yeşil sertifikalı binalar (LEED sertifikalı) kullanılması hedeflenmektedir.
- Atık suların bir yere toplanıp kendini temizleyip yeniden kullanılması ve yağmur sularının temiz suya dönüştürülmesi planlanmaktadır.
- 06:08Yenilenebilir Enerji Çözümleri
- Yeşil bina yapmanın müteahhitler için külfet değil, artı değer olarak arsa sahiplerinden ciddi bir karda gideceği düşünülmektedir.
- Ortak alanlara toprak kaynaklı, su kaynaklı veya hava kaynaklı ısıtma pompaları kullanılması planlanmaktadır.
- Fikirtepe'de toplam 112 ada bulunmakta olup, her adada kazan dairesi olacak ve bu kazanların bir araya getirilerek ortak bir ısıtma sistemi oluşturulması önerilmektedir.
- 07:19Yeni Kent Projesi ve Altyapı Koordinasyonu
- Proje kapsamında sayaç mezbahası yerine pay ölçerler kullanılacak ve maliyet tasarrufu sağlanacak.
- Altyapı koordinasyon merkezi kurulması gerekiyor, bu merkezde şehircilik bakanlığının yetkilisi ve müteahhitlerin dahil olması planlanıyor.
- Avrupa'da olduğu gibi yer altında yaşam devam edecek, binaların altında metro, alışveriş merkezleri gibi alanlar olacak.
- 08:48Kentin Yapısı ve Güvenlik
- Ataşehir gibi siteler gibi etrafı surlarla çevrili kaleler gibi görünen siteler oluşturulacak.
- Kentte 24 saat yaşayan bir ortam olacak ve güvenlik sorunları olmayacak.
- Her sitenin kendi içinde güvenliği olacak, ancak ortak alanlar halka açık olacak.
- 10:02Anlaşma Oranları ve Hafriyat Durumu
- İki ada ile anlaşma yapılmış, ilk adada %55, diğer adada %52 oranında anlaşma sağlanmış.
- Hafriyat izni ve yıkım ruhsatı alınmış, irtibat bürosu için müsaade edilmiş.
- Anlaşma sağlanamayan %15 oranında arsa sahipleri için bakanlıkta yol haritası yürütülecek.
- 11:39Anlaşma Sorunları ve Çözüm Önerileri
- Hafriyat ve yıkımlar başlamış, anlaşma sağlanamayan arsa sahipleri için farklı bir adaya dahil edilecek.
- Anlaşma sağlanamayan arsa sahiplerine 1,80 emsal değeri verilecek, normalde 2'den başlayan plan notlarında kademeli imara göre emsal değerine denk gelirse verilecek.
- Anlaşma sağlanamayan arsa sahiplerinin kaybı büyük olacak, ancak bütünlük korunması önemli.
- 12:42Anlaşma Sürecindeki Zorluklar
- Genel toplantılar yapılmış, başlangıçta %55 talep edilmemiş, sonra %52 oranında anlaşma sağlanmış.
- Nuhoğlu'nun 51 parselle anlaşması ve Selim Selimoğlu'nun 3,72 liraya alamadığı için çekilmesi gibi sorunlar yaşanmış.
- Firma çekildikten sonra arsa sahipleriyle yeni sıfırdan sözleşme yapılmış.
- 15:51Anlaşma Oranlarındaki Farkların Nedenleri
- İlk adada %55 oranında anlaşma yapılmış, diğer adada %52 oranında anlaşma sağlanmış.
- İlk adada H serbest ve emsal D4/14 olduğu için daha yüksek oran verilmiş.
- Üst adalara girilmemiş çünkü ortak alanlar diğer adalardan daha fazla, bu da maliyeti yükseltiyor.
- 18:15Sözleşme İmzalama ve Emsal Oranları
- Sözleşme imzalayan vatandaşlar arasında bazıları Nuhoğlu ile önceden sözleşme yapmış, ancak Nuhoğlu 3,72'yi yakalayamadığı için tek taraflı fesih yapmış.
- Vatandaşlarla yapılan anlaşmaların emsal oranları %55 civarında olup, Nuhoğlu adanın tamamını yapamadığı için emsal oranı düşüktü.
- Vatandaşlarla yapılan anlaşmalarda emsal oranı %4 olarak belirlenmiş, bu da vatandaşları diğerlerinden kurtarmış ve bütünlük sağlamış.
- 19:16Emsal Oranlarının Değişimi
- Vatandaşlar kendileri yapmak isterse emsal oranı metaına göre kademeli olarak düşecek ve oranları değişecek.
- Firma olarak anlaşılan %85-90 gibi emsal oranlarında bir değişim olabilir, ada bölündüğü için bütünlük bozulduğu için.
- Fikirtepe civarında Erenköy, Göztepe, Kozyatağı, Acıbadem gibi yerlerde daha düzenli yapılaşma olduğu için firmalar %65-75 gibi yüksek oranlarda anlaşma yapıyor.
- 21:10Fikirtepe'nin Yapılaşması ve Emsal Oranları
- Fikirtepe'nin çarpık yapılaşmasından dolayı hayatın standartları düştüğü için emsal oranları da düşmüş.
- Fikirtepe'de kentsel dönüşümde Türkiye'de 4 emsal bulunmuyor, kendi aldığın orana bakıyorsun ama sana verilen emsali görmüyorsun.
- Şehircilik Bakanlığı ve Büyükşehir Belediyesi, yüksek emsal verilmesine rağmen arsa sahiplerinin ne istediğini sorguluyor.
- 22:31Fikirtepe'deki Sorunlar
- Fikirtepe'de homojen bir yapı yok, 322 arsa sahibi var ve bunların kardeşleriyle, amca çocukları ile, öz anne, üvey anneleriyle beraber bin kişi geliyor.
- Fikirtepe'de kiralar konusunda sorunlar yaşanıyor, oturan adam için 750 lira kira yeterli değilken, kiracılara 800 lira kira veriliyor ve bu farkı müteahhit karşılıyor.
- Fikirtepe'de 67 parsel var, ortalama 4 kilo var ve arsa payları çok küçük, 30 metre, 25 metre, 10 metre, hatta 2 metre ile sorun yaşanıyor.
- 25:07Teşvikler ve Kira Destekleri
- Bakanlığın açıkladığı teşvikler arasında harçlardan muafiyetler ve ekstra emsal artışından dolayı kaynaklanacak yerlerde uygulanmak üzere kira desteği bulunuyor.
- Fikirtepe'de sözleşmede kira yazıldığı için bakanlık kira desteği vermiyor, sözleşmede kira yazmazsa vatandaş talep etme hakkı olabilir.
- Fikirtepe'de toplam inşaat alanı 25-600 bin metrekare, 67 parsel yıktıktan sonra 23 bin metrekare inşaat alanı var ve yerine 100 bin metrekare yaptırılıyor.
- 27:19Projenin Durumu
- Proje çizimi aşamasında emsal oranlarında netlik kazanmaya başlandı, hangilerinin emsale gireceği, hangilerinin girmeyeceği belirleniyor.
- Sosyal tesislerin %3 sokmaları ve %3 sınırlı tutulması biraz sıkıntılı bir durum.
- Bu sorunları açmaya çalışılıyor.
- 27:59Fikirtepe Projesi Hakkında Bilgilendirme
- Konuşmacı, Fikirtepe projesinde imza atmayanlara ve atanlara, herkesin elini çabuk tutması gerektiğini vurguluyor.
- Projenin durması durumunda bakanlık, arsa sahipleri ve müteahhitler zarar göreceğini, deprem riski nedeniyle binaların yıkıldığını belirtiyor.
- Müteahhitlerin kiralarını düzgün ödemesi ve düzgün adamlarla çalışmanın bir nimet olduğunu, bu fırsatı kimse vermediğini ifade ediyor.
- 29:32Sözleşme Süreci ve Güvenilirlik
- Sözleşmelerin ucu açık değil, sürdürülebilir genel fikte içerisinde olduğu belirtiliyor.
- Sözleşmeler imza alamadan önce arsa sahipleri ve temsilcileri çağrılıp avukatlarına danışılıyor.
- Sözleşmelerin sürdürülebilirliğinin nedeni, iki tarafı (arsa sahipleri ve müteahhitler) korumak için deneyimli olunması.
- 30:47Arsa Fiyatları ve Proje Hedefleri
- Arsa metrekaresi ortalama 5 ile 5,50 TL arasında gidiyor.
- Şehircilik Bakanlığı'nın kentsel tasarım master planından sonra hedefler %25 arttırmış, ortalama 6000 TL daire metrekaresi hedefleniyor.
- Fiyatlar brüt düzene tabi hesaplanıyor, oturulabilir alanlar dışında asansör ve sosyal alanlar dahil edilmiyor.
- 33:28Proje Detayları ve Zaman Çizelgesi
- Konuşmacı, herkesin elini taşın altına koyması gerektiğini, sorumluluk ve işin vehametinin büyük olduğunu vurguluyor.
- Fikirtepe'nin kendi bünyesinde bu kadar insanı bir araya getirmek büyük bir başarı olarak görülüyor.
- Proje 1-15 gün içinde başlayacak, hafriyatlar 2-3 ay sürer ve Mart ayında temel atılacak.
- İki aday için 3 ay arayla başlanacak, birinin temeli atıldıktan sonra diğerini 3 ay sonra atacaklar.